為期兩天的廣州第二次集中供地終于落下帷幕，本次土拍依然備受各界關(guān)注。

不過，與第一次集中供地不同的是，這次拍地?zé)o論從競拍房企數(shù)量、地價(jià)溢價(jià)率，都有大幅度下降，甚至出現(xiàn)了更多的流拍地塊。

兩天共成功出讓23宗地塊，不成交25宗地塊，合計(jì)成交總額超569億元。

因此，也有網(wǎng)友評論，集中供地“降溫了”。事實(shí)是否真的如此？今天就來聊一聊這個話題。

有沒有降溫，要讀懂競拍規(guī)則

時(shí)隔5個月，兩次供地之所以出現(xiàn)如此大的“分歧”，皆因第二次供地的規(guī)則變了，這也是精細(xì)化調(diào)控的直接后果。

具體來看這次土拍的競拍規(guī)則，以及背后更深層次的含義。

第一，本次出讓的土地，都設(shè)置限價(jià)了，最高溢價(jià)率不得超過15%。

這就從根源上抑制了地價(jià)的瘋狂增長，也造就了本次土拍中普遍溢價(jià)率不高的情況，不會再出現(xiàn)像第一次供地那樣溢價(jià)率達(dá)45%的“超高價(jià)地”。

地價(jià)降了，搭配廣州現(xiàn)在嚴(yán)格的限價(jià)制度，房價(jià)短期之內(nèi)得到有效控制，開發(fā)商也有盈利空間，利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序。

廣鋼地塊航拍圖

第二，同一名申請人只能進(jìn)行一次交易申請，即“禁止馬甲”，這也是本次競拍房企數(shù)量減少的直接原因。

吸取了第一次供地中，一宗地塊吸引320組馬甲競價(jià)搖號的經(jīng)驗(yàn)，這次供地對應(yīng)做出了調(diào)整與限制。

其實(shí)房企數(shù)量相當(dāng)，只是“視覺上”減少了，因此給了大家一種土拍“降溫了”的錯覺。

另外，這樣做的好處，還能避免哄抬地價(jià)的行為出現(xiàn)，從而進(jìn)一步抑制房價(jià)不正?？焖僭鲩L。

白云新城云港城地塊航拍圖

第三，嚴(yán)控房企買地資金來源，必須為自有資金。

這項(xiàng)新調(diào)整，其實(shí)是結(jié)合了去年人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布“房地產(chǎn)限貸令”，從根源上杜絕房企加杠桿競拍地塊，同時(shí)也可最大限度避免非法資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，有利于為穩(wěn)健、理性的企業(yè)創(chuàng)造更加公平的競爭環(huán)境，維護(hù)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

如此一來，一些資金實(shí)力較差的中小型房企自然缺席本次土拍，因此參與房企數(shù)量上也有一定的減少。

除此之外，如限房價(jià)、限制銷售對象等，都是本次集中供地中首次出現(xiàn)的新規(guī)則，目的大同小異，都是為了堅(jiān)決遏制非理性拿地。

綜上，與其說本次土拍“降溫了”，倒不如說是回歸理性，地價(jià)匹配價(jià)值，房價(jià)可控。

房住不炒，住有所居

其實(shí)，“雙集中”供地政策，本身就是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措，目的是更好地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)。

限制溢價(jià)、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質(zhì)、競現(xiàn)房銷售面積……這些“土拍新玩法”的出現(xiàn)，也是基于服務(wù)這個目的。

事實(shí)上，一些熱門板塊的地塊依然不缺房企追隨，如海珠、荔灣廣鋼宅地，依然拍出了不低的樓面價(jià)。

因此，本次土拍的結(jié)果，政府是可以預(yù)見的，同時(shí)也是計(jì)劃之中。

今年8月31日，國新辦就努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居有關(guān)情況舉行發(fā)布會，會議指出，我國住房發(fā)展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障體系。

可以看出，本次供地，也貫徹了“房住不炒、住有所居”新時(shí)代房地產(chǎn)的主旋律。

于是，本次拍地規(guī)則的變化，實(shí)則是增加了約束，讓土地市場競爭增加必要的門檻，如從自持轉(zhuǎn)變?yōu)閾u號，便符合了穩(wěn)地價(jià)的政策精神。

由土地-房地產(chǎn)開發(fā)-市場銷售，從整個產(chǎn)業(yè)鏈出發(fā)，從重房價(jià)的調(diào)控到秩序調(diào)控的轉(zhuǎn)變。

南沙橫瀝島地塊航拍

土拍新規(guī)后的影響

首先，面粉價(jià)低了，最直接的影響，當(dāng)然就是面包，即房價(jià)價(jià)格得到穩(wěn)定，更有效實(shí)現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)。

其次，保障剛需購房。

新規(guī)則下多宗地塊限制銷售對象，如海珠、黃埔、南沙地塊均要求首套住房購房家庭（或個人）購房總套數(shù)，占新建商品住房規(guī)劃總套數(shù)的50%，未能按要求履約的開發(fā)企業(yè)母公司、子公司1年內(nèi)在廣州市取消參與土拍競買資格。

此舉支持無房家庭優(yōu)先購房，也對“挑客、全款優(yōu)先選房”的市場行為進(jìn)行了控制。

第三，提高房屋品質(zhì)。

本次海珠區(qū)地塊特別提及，建筑需達(dá)到綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)，這是綠色建筑的最高標(biāo)準(zhǔn)，也是廣州首次將綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)納入宅地出讓前置條件。

這意味著，開發(fā)商想要偷工減料，省成本，也很難。同類的地塊，未來或大規(guī)模出現(xiàn)在廣州的土拍舞臺上。

第四，最大程度減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

由于開發(fā)商拿地資金來源受到嚴(yán)格的監(jiān)管，杠桿拿地或是高溢價(jià)拿地不再，開發(fā)商在拿地前也會更加謹(jǐn)慎，必須衡量是否有現(xiàn)金流支撐，這就減少了資金鏈斷裂，甚至爛尾的情況出現(xiàn)。

第五，緩解熱門板塊供應(yīng)不足。

據(jù)了解，本次供地結(jié)束后，今年還將會有第三次集中供地，其中不乏天河、海珠、黃埔等熱門區(qū)域。

這在一定程度上增加了未來市場新盤供應(yīng)庫存，滿足購房者預(yù)期，從而也在一定程度上起到穩(wěn)定房價(jià)的作用。

總體來看，在限價(jià)的基礎(chǔ)之上，拿地成本下降，房企的利潤空間無疑會提高，有了利潤空間，房企開發(fā)項(xiàng)目也會有更多的空間，項(xiàng)目品質(zhì)自然也會得到提升。

于房企而言，企業(yè)基本面也將隨之變化：過去強(qiáng)調(diào)規(guī)模，現(xiàn)在看重運(yùn)營，未來更多得比拼品質(zhì)。

這樣一來，廣州的房地產(chǎn)市場，才能真正健康可持續(xù)地發(fā)展。

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