物質(zhì)資源會(huì)枯竭，唯有文化才能生生不息。綿延企業(yè)文化、打造“百年老店”是企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。2020年是佳兆業(yè)成立的第21年，也是佳兆業(yè)上市的第11年，歷經(jīng)辛勤耕耘，碩果累累。自上市以來，佳兆業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)占有率，年銷售額從約60億元增長(zhǎng)至逾千億，總資產(chǎn)增長(zhǎng)逾15倍，旗下?lián)碛卸嗉壹瘓F(tuán)及專業(yè)公司。

在堅(jiān)持規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，佳兆業(yè)始終聚焦高質(zhì)量發(fā)展之路，將盈利能力的提升作為集團(tuán)發(fā)力方向，過去四年凈利潤及ROE保持在行業(yè)高位水平，負(fù)債率則逐年下降。核心財(cái)務(wù)指標(biāo)不斷優(yōu)化之下，佳兆業(yè)也獲得了更多國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

佳兆業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，既是前11年積累的勃發(fā)，也是面向下一個(gè)11年的全新起點(diǎn)。尤其是“三條紅線”出臺(tái)后，行業(yè)將進(jìn)入管理紅利時(shí)代，倒逼房企更倚重精細(xì)化管理，而朝“利潤主導(dǎo)、兼顧規(guī)模”轉(zhuǎn)型的佳兆業(yè)，其不斷提升的財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，將為穿越新周期保駕護(hù)航。

盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，規(guī)模有質(zhì)量增長(zhǎng)

自上市至今11年間，佳兆業(yè)持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張，堅(jiān)持以一二線城市為主，三四線城市為輔的全國戰(zhàn)略布局；堅(jiān)持以市場(chǎng)的剛性需求為主，非剛需為輔的產(chǎn)品戰(zhàn)略；堅(jiān)持以利潤為導(dǎo)向、資金快速周轉(zhuǎn)為項(xiàng)目運(yùn)營策略；堅(jiān)持多元化投資模式，目前已布局京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶及粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域重要城市，擁有綜合開發(fā)項(xiàng)目100多個(gè)。

在“利潤主導(dǎo)、兼顧規(guī)模”的發(fā)展戰(zhàn)略下，佳兆業(yè)逐漸步入“又快又好”的增長(zhǎng)階段。11年來，公司布局城市從10個(gè)增至超50個(gè)，銷售規(guī)模增長(zhǎng)逾16倍，復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)40%；年開發(fā)面積從135萬平方米增至1480萬平方米，地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)量從33個(gè)增至195個(gè)。

2020年面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，佳兆業(yè)仍實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。截止11月，佳兆業(yè)權(quán)益合約銷售902.16億元，同比增長(zhǎng)20.1%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)全年完成千億權(quán)益銷售是大概率事件。

規(guī)模增長(zhǎng)保質(zhì)保量，與佳兆業(yè)的投資策略密不可分。一直以來佳兆業(yè)圍繞核心區(qū)域進(jìn)行投資，充裕優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是公司發(fā)展的長(zhǎng)期關(guān)鍵因素，也是業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)的信心所在。

截止今年上半年，佳兆業(yè)總土地儲(chǔ)備約2680萬平方米，總貨值逾5800億元，其中50%位于廣深兩大核心城市，78%位于一線及重點(diǎn)二線城市。外界預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)2020年權(quán)益土儲(chǔ)約為同期權(quán)益銷售的3.3倍，足以保證未來三年的發(fā)展及銷售的增長(zhǎng)。

而在這部分土地儲(chǔ)備中，約有560萬平方米為舊改土儲(chǔ)，占總土儲(chǔ)約21%，對(duì)應(yīng)貨值則約2400億元，占總貨值約41%。根據(jù)測(cè)算，佳兆業(yè)城市更新年土地供應(yīng)量約80萬平方米，為公司源源不斷地補(bǔ)充大灣區(qū)核心城市的貨值。

截止上半年，佳兆業(yè)擁有城市更新項(xiàng)目土地儲(chǔ)備逾4200萬平方米，在推進(jìn)的城市更新共計(jì)167個(gè)。安信國際認(rèn)為，以地積率4倍，回遷率50%計(jì)算，這部分城市更新土儲(chǔ)的總可售建面約8500萬平方米，估計(jì)可售貨值約2.5萬億元。

尤其是近幾年以來，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)逐步提升，并且穩(wěn)定貢獻(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入，目前城市更新每年提供逾三分之一的銷售及結(jié)轉(zhuǎn)收入，盈利能力得到持續(xù)保證。

2019年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入480.22億元，同比增長(zhǎng)24.07%，十年間營收增長(zhǎng)了10倍，近三年復(fù)合增長(zhǎng)率近40%；同時(shí)受結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)變化影響，全年毛利率28.8%，保持在較高水平。

今年在疫情的影響之下，上半年佳兆業(yè)仍錄得營業(yè)收入222.97億元，同比增長(zhǎng)10.9%；毛利率上升5個(gè)點(diǎn)至33.8%，凈利潤率也提高1.7個(gè)點(diǎn)至10.4%。考慮到公司聚焦的城市更新項(xiàng)目平均毛利率達(dá)到40%-50%的水平，未來毛利率水平有望維持相對(duì)高位。

嚴(yán)格把控財(cái)務(wù)指標(biāo)，降負(fù)債成效明顯

從專注地產(chǎn)開發(fā)，到涉足物業(yè)、商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)，再到加大旅游、商業(yè)、酒店、健康醫(yī)療、文化體育、科技產(chǎn)業(yè)、職業(yè)足球俱樂部等領(lǐng)域的發(fā)展力度，佳兆業(yè)如今已正式形成了集團(tuán)化管理，通過前瞻布局、專業(yè)優(yōu)勢(shì)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)及高效運(yùn)營，捕捉更多發(fā)展機(jī)會(huì)。

在行業(yè)蓬勃發(fā)展及公司正確戰(zhàn)略指引下，自上市以來，佳兆業(yè)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，總資產(chǎn)規(guī)模從2009年的179.82億元躍升至2019年的2709.02億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率31%。截止2020年上半年，公司總資產(chǎn)進(jìn)一步增至2924.31億元。

保持業(yè)績(jī)及規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，佳兆業(yè)始終將現(xiàn)金流安全、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控放在公司發(fā)展重要地位。2019年底，公司在手現(xiàn)金370億元，同比增長(zhǎng)61%；2020年上半年在手現(xiàn)金升至405億元，同比增長(zhǎng)25%，足以覆蓋短期債務(wù)，同時(shí)回款率約87%，較去年增長(zhǎng)12%。

正是基于以現(xiàn)金流平衡為目標(biāo)，佳兆業(yè)通過加速回款、提質(zhì)增效、調(diào)整結(jié)構(gòu)等舉措，自2017年到今年上半年凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)5連降。上半年公司凈負(fù)債率降至130%，較去年底下降18個(gè)點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率62.5%，下降2.4個(gè)點(diǎn)。國信證券預(yù)計(jì)，全年公司凈負(fù)債率有望回落至120%。

實(shí)際上，財(cái)務(wù)管控能力一直是佳兆業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，董事局主席郭英成多次強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理的重要性，認(rèn)為千億不是目標(biāo)，佳兆業(yè)要練好基本功。

佳兆業(yè)堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略，提高償債短債比，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，持續(xù)降低融資成本。2017-2019年及2020年上半年，佳兆業(yè)長(zhǎng)期債務(wù)占比保持在80%-85%左右，上半年現(xiàn)金短債比從1.1倍提升至1.2倍，現(xiàn)金流寬裕穩(wěn)健，償債能力持續(xù)增強(qiáng)。

今年上半年，佳兆業(yè)還創(chuàng)新融資方式，積極利用境內(nèi)、境外兩個(gè)市場(chǎng)，多元化融資渠道更加通暢，融資體系更加完善。

早在年初，公司發(fā)行2筆5年期及以上美元票據(jù)，成功突破2024年融資壁壘，境外融資成本下降2.9個(gè)點(diǎn)至8.2%；境內(nèi)也持續(xù)拓展ABS等融資渠道，至中期報(bào)告時(shí)獲批ABS額度106億元，成為境內(nèi)首家獲得購房尾款儲(chǔ)架額度的AA+民營房企，7月更是獲得了60億元ABN額度，有力補(bǔ)充了資金。

良好的運(yùn)營情況及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，令佳兆業(yè)逐步獲得了境內(nèi)外權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)可，包括穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)分別給予公司評(píng)級(jí)B1、B、B，展望“穩(wěn)定”，中誠信國際、聯(lián)合信用均給出AA+的展望評(píng)級(jí)。

目前，佳兆業(yè)也獲納入恒生大中型股價(jià)值偏向指數(shù)、恒生滬深港通大灣區(qū)綜合指數(shù)成份股、恒生綜合大中型股指數(shù)成份股、恒生綜合指數(shù)成份股及恒生港股通指數(shù)，以及Markit iBoxx亞洲美元債券指數(shù)、晨星新興市場(chǎng)指數(shù)、富時(shí)新興市場(chǎng)企業(yè)指數(shù)、ICE美國銀行高收益指數(shù)等，活躍的股票債券交投獲得機(jī)構(gòu)青睞及市場(chǎng)認(rèn)可。

強(qiáng)化資本運(yùn)營，為穿越新周期護(hù)航

佳兆業(yè)強(qiáng)大的財(cái)務(wù)管理背后，是一支優(yōu)秀的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)在默默付出。作為首席財(cái)務(wù)官、高級(jí)副總裁，吳建新近兩年以來大力推動(dòng)佳兆業(yè)財(cái)務(wù)治理水平加速變革。

在吳建新的推動(dòng)下，佳兆業(yè)搭建了競(jìng)爭(zhēng)力的財(cái)務(wù)制度、體系、管控模式，構(gòu)建一支集財(cái)務(wù)、稅務(wù)、資金等方面為一體的綜合型人才團(tuán)隊(duì)，同時(shí)建立完善的財(cái)務(wù)管理體系，實(shí)行集權(quán)式的垂直管理，財(cái)務(wù)工作由集團(tuán)總部進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。

戰(zhàn)略層面，佳兆業(yè)財(cái)務(wù)職能順應(yīng)行業(yè)變革，財(cái)務(wù)管理疊加計(jì)劃運(yùn)營職能，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理對(duì)公司整體戰(zhàn)略和日常業(yè)務(wù)的決策支持職能，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理職能從“管理控制”向“決策支持”的轉(zhuǎn)變，支持公司的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)。

業(yè)務(wù)層面，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的精細(xì)化、業(yè)務(wù)高效率、人員專業(yè)化體系建設(shè)，站在資產(chǎn)管理的高度，優(yōu)化全面預(yù)算、資金管理、資產(chǎn)管理和成本管理體系，積極推動(dòng)佳兆業(yè)財(cái)務(wù)職能向“業(yè)財(cái)融合”的戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)角色加速轉(zhuǎn)型。

依靠高標(biāo)準(zhǔn)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，佳兆業(yè)穩(wěn)健前行，所形成的快速開發(fā)搶占剛需市場(chǎng)和參與城市更新提升利潤的雙軌并行戰(zhàn)略，也讓公司在面對(duì)行業(yè)形勢(shì)變化時(shí)更從容。

近年來在“房住不炒”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩，尤其是“三條紅線”出臺(tái)以來，行業(yè)不可避免地從金融紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代。在管理紅利時(shí)代，房企規(guī)模擴(kuò)張步伐將會(huì)放緩，排位漸趨穩(wěn)定。穩(wěn)定的金融預(yù)期，也倒逼房企更倚重精細(xì)化管理，合理安排經(jīng)營活動(dòng)、融資行為，并對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)等方面提出更高要求。

佳兆業(yè)具有支持規(guī)模擴(kuò)張的強(qiáng)大資產(chǎn)，通過城市更新能以較低成本在大灣區(qū)獲得大量土地儲(chǔ)備，同時(shí)招拍掛及并購在其它經(jīng)濟(jì)區(qū)域拿地也降低了運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)對(duì)未來合約銷售起到強(qiáng)有力支撐。

惠譽(yù)認(rèn)為，佳兆業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)為發(fā)展提供了運(yùn)營靈活性，原因是其高盈利能力令公司能夠在市場(chǎng)低迷時(shí)承受價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。佳兆業(yè)在城市更新業(yè)務(wù)方面的長(zhǎng)期經(jīng)驗(yàn)，使其能夠獲得毛利率超過40%的大量土地儲(chǔ)備，這為公司整體30%-33%的EBITDA利潤率提供了支持。

對(duì)于佳兆業(yè)而言，公司通過項(xiàng)目的經(jīng)營提升來尋求發(fā)展，只有不斷提升拿地質(zhì)量，持續(xù)鍛造財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)一步增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，才能為穿越新周期，沖刺更遠(yuǎn)大目標(biāo)提供堅(jiān)實(shí)戰(zhàn)略基礎(chǔ)。