陳志翔“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現(xiàn)第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設社會主義現(xiàn)代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年，我國將進入新發(fā)展階段。

在新的發(fā)展階段，房企發(fā)展面臨哪些機遇和挑戰(zhàn)呢？

（一）房企在“十四五”時期面臨的機遇

1、經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，消費者住房需求升級

我國經(jīng)濟發(fā)展已步入新階段，經(jīng)濟增長更加注重質(zhì)量和效益，以不斷滿足人們對美好生活的向往和需要。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展帶來居民收入水平不斷提高，消費者住房需求升級，房地產(chǎn)市場將進入高品質(zhì)、多樣化、精細化的時代。

“十四五”時期，房企可集中優(yōu)勢資源，向社會提供高品質(zhì)的居住產(chǎn)品和服務，走綠色發(fā)展、生態(tài)發(fā)展、綜合發(fā)展、服務化發(fā)展的道路，打造精品工程、精品項目，滿足消費者圍繞住房對教育、醫(yī)療、服務、環(huán)境等各方面的需求升級。

2.、城鎮(zhèn)化發(fā)展，仍能釋放很大空間

城鎮(zhèn)化為我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展注入了強大動力，催生了持續(xù)的居住、辦公和商業(yè)需求。截至“十三五”期末，我國常住人口整體城鎮(zhèn)化率突破60%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達到45%左右，距離發(fā)達國家80%的城鎮(zhèn)化水平還有不小差距，城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Κq存，未來中國還至少會有2-3億人口要進城，疊加二孩政策全面放開利好，百姓對住房尤其是改善型、高品質(zhì)住房需求還很大。

在此趨勢下，“十四五”時期，新城綜合開發(fā)、舊城更新改造、地產(chǎn)項目建設和物業(yè)服務等市場仍有很大空間。

3、開放邁向更高水平，區(qū)域合作聯(lián)動發(fā)展

對外開放是我國的一項基本國策。未來，我國對外開放不僅會走向更高水平，而且還會上升到制度層面，圍繞“一帶一路”建設、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設、長三角一體化發(fā)展等重大戰(zhàn)略實施，推動各區(qū)域合作聯(lián)動，構建陸海內(nèi)外聯(lián)動、東西雙向互濟的全面開放新格局。

通過適時布局國家戰(zhàn)略規(guī)劃下的重要城市、區(qū)域和項目，找準產(chǎn)城融合條件下協(xié)同發(fā)展的具體模式，有望迎來以時間換空間的長線收益。

4、科技創(chuàng)新賦能，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，增強市場競爭力

當今時代，科技進步日新月異，云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、AI、VR以及5G等新技術應用廣泛，創(chuàng)新思潮不斷涌現(xiàn)，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式層出不窮，使得社會生產(chǎn)方式和人們生活方式都在發(fā)生革命性的變化。

在“智能+”的產(chǎn)業(yè)融合趨勢下，科技創(chuàng)新將為地產(chǎn)賦能，一方面可助推企業(yè)豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，打造差異化產(chǎn)品，提供更加智能、更加人性化的家居、社區(qū)、物業(yè)；另一方面智能化的應用還可以記錄和儲存用戶使用習慣及場景數(shù)據(jù)，幫助企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品服務，制定更加合適的銷售策略，挖掘潛在市場，實現(xiàn)業(yè)績增長和效益的持續(xù)提高。

5、金融創(chuàng)新空間巨大，利于促進產(chǎn)業(yè)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)已經(jīng)邁入全產(chǎn)品線、全價值鏈、全商業(yè)模式的全面競爭時代。在這個過程中，不動產(chǎn)金融創(chuàng)新空間巨大，以往傳統(tǒng)銀行信貸為主導的單一融資格局有望逐步被多元化的融資格局所替代。

REITs等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具，可通過有效盤活存量資產(chǎn)，促進房地產(chǎn)業(yè)從“重資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”運營模式轉(zhuǎn)型，推動沉淀于房地產(chǎn)行業(yè)的權益資本與銀行資金逐步退出，改變宏觀經(jīng)濟與金融體系穩(wěn)定過于依賴房地產(chǎn)的局面，從而成為我國不動產(chǎn)金融創(chuàng)新的重要發(fā)展方向。

6、新冠肺炎疫情疊加經(jīng)濟下行，新一輪基建投資開啟

2020年，發(fā)生在武漢、爆發(fā)于全國以及世界的新冠肺炎疫情給中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟發(fā)展造成嚴重沖擊，進一步加大了經(jīng)濟下行壓力。為對沖疫情帶來的不利影響，政府重啟新一輪基建投資作為主要的逆周期調(diào)節(jié)手段，規(guī)模達數(shù)十萬億，將在未來幾年完成，投資內(nèi)容涉及傳統(tǒng)基建、新基建以及產(chǎn)業(yè)類項目等。

新一輪基建投資，不僅為房企發(fā)展帶來業(yè)務拓展機會，同時也會帶動基建項目落地城市的投資價值提升。

（二）房企在“十四五”時期面臨的機遇

1、內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，加劇房地產(chǎn)市場不確定性

外部來看，國際形勢復雜多變，黑天鵝、灰犀牛事件多出跌出，貿(mào)易保護主義、單邊主義涌動躁動，中美由貿(mào)易摩擦趨向全面對峙，對房地產(chǎn)市場預期、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈、房地產(chǎn)市場走勢及調(diào)控政策等都有著不容忽視的影響。

國內(nèi)來看，疫情防控步入常態(tài)化階段，經(jīng)濟形勢面臨不確定性較大，中央提出從持久戰(zhàn)的角度加以認識，加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。新發(fā)展格局下，國家對產(chǎn)業(yè)支持力度空前，居民購房需求將受到影響，這將在一定程度上加劇房地產(chǎn)市場走向的不確定性。

2、調(diào)控政策常態(tài)化，大范圍、大幅度放松可能性不大

黨的十九大報告明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位；2018年7月中共中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”；2019年7月中央又首提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；2019年底中央經(jīng)濟工作會議重提“房主不炒”。

進入2020年以來，為應對新冠肺炎疫情對我國經(jīng)濟造成的沖擊，中央加大逆周期調(diào)節(jié)力度，各地“因城施策”更加靈活，但中央強調(diào)“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。國家房地產(chǎn)調(diào)控以“嚴控房價、遏制炒房”、“讓住房回歸居住屬性”為出發(fā)點和落腳點，不止一次表態(tài)“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制構建完成之前，樓市政策預計大范圍、大幅度放松的可能性不大。

3、行業(yè)競爭更加激烈，中小企業(yè)生存壓力大

新形勢下，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)告別擴張式高增長的“黃金時代”，樓市正逐步回歸理性，進入“房住不炒”的平穩(wěn)發(fā)展期。

伴隨著行情的變化，競爭將更加激烈，業(yè)已發(fā)展壯大的房企憑借精準的市場駕馭能力將推動行業(yè)集中度再提升，強化“強者恒強”格局。龍頭企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢突出，規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生，日益演變?yōu)樾鲁B(tài)，成為整個行業(yè)關注的焦點。缺乏特色和競爭力的中小房企生存壓力大，面臨著和中大型房企合作開發(fā)或被并購繼續(xù)生存或離場的嚴峻考驗。

4、轉(zhuǎn)型發(fā)展勢在必行，但轉(zhuǎn)型難度較大

經(jīng)過多年發(fā)展，我國房地產(chǎn)已經(jīng)接近天花板，正由增量市場轉(zhuǎn)向存量市場，無論是千億房企，還是中小房企，都需要尋找新增長點。房企積極結合自身主業(yè)情況探索轉(zhuǎn)型路徑，謀劃多元化布局，是房企應對和打破行業(yè)天花板風險的必然要求。

近年來，房企紛紛從單一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融、產(chǎn)業(yè)、航空、醫(yī)療、教育等諸多領域，“地產(chǎn)+N”趨勢明顯，但轉(zhuǎn)型需要有創(chuàng)新思維，需要在傳統(tǒng)主業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)之間做好平衡選擇，難度較大，轉(zhuǎn)型成功的房企并不多。

5、融資環(huán)境收緊，房企資金面緊張

國際市場復雜多變，國內(nèi)經(jīng)濟增長內(nèi)生動力不足。為應對國內(nèi)外風險挑戰(zhàn)，國家已經(jīng)充分認識到大力發(fā)展實體經(jīng)濟的重要性，確立了脫虛向?qū)?、保護實體經(jīng)濟的政策導向。

在此背景下，定向?qū)捤烧邇A向支持實體經(jīng)濟發(fā)展，流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金會受到嚴格監(jiān)管，即使適度放水，也不會立即傳導至房地產(chǎn)。除頭部房企融資環(huán)境略微寬松外，大多數(shù)中小企業(yè)都會面臨房地產(chǎn)融資渠道受限、融資成本高企，陷入資金鏈條緊張的局面。

6、新冠肺炎疫情帶來的風險與挑戰(zhàn)

新冠肺炎疫情傳染范圍、影響深度和受害程度歷史罕見，不僅對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展造成嚴重沖擊，全球經(jīng)濟和金融市場也面臨巨大不確定性風險。此外，疫情還給行業(yè)發(fā)展帶來深刻影響。

后疫情時代，產(chǎn)品創(chuàng)新可能會更加注重綠色、健康和私密性，企業(yè)變革可能需要構建危機管理機制，形成危機快速反應機制。如果踩不準發(fā)展節(jié)奏，把不住發(fā)展趨勢，房企的持續(xù)、穩(wěn)定和健康發(fā)展也會面臨挑戰(zhàn)。

陳志翔 產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)獨立研究人，觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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