丁建剛 8月23日，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站發(fā)布消息：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開(kāi)房企座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

而在此之前的幾天，坊間盛傳一條關(guān)于房企融資“三道紅線”的消息。

傳言稱監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)新規(guī)控制房企有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”。具體為紅線 1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于 70%；紅線 2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線 3：現(xiàn)金短債比小于1倍。

根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點(diǎn)房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

官方是否確認(rèn)了坊間傳聞？

為什么改變房企融資規(guī)則？

有什么背景？

規(guī)則改變會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)什么變化？

新規(guī)則下，哪些房企的風(fēng)險(xiǎn)更大？……

對(duì)這次規(guī)則的變化，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)提出了無(wú)數(shù)問(wèn)題?；卮疬@些問(wèn)題，有必要厘清這一政策的來(lái)龍去脈，厘清官方意圖。

01

官方調(diào)控路徑變化是什么時(shí)候開(kāi)始的？

座談會(huì)看似很突然，其實(shí)，至少在一個(gè)月以前的7月24日，在韓正副總理的房地產(chǎn)工作座談會(huì)上，就明確地透露了這一動(dòng)向：

及時(shí)采取有針對(duì)性的政策措施。要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

02

“三道紅線”的傳言，被證實(shí)了嗎？

在央行的新聞公告中，沒(méi)有提及“三道紅線”，也就是說(shuō)沒(méi)有證實(shí)“三道紅線”的傳言。

但是，這次座談會(huì)的主題就是：實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房企融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。并將其作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

因此，可以說(shuō)，“重點(diǎn)房企金融監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”是千真萬(wàn)確的，而且明確地說(shuō)新的規(guī)則已經(jīng)“形成了”。

這個(gè)“規(guī)則”，是不是就是“三道紅線”，或者還有更多的“紅線”尚有待考證，有待規(guī)則細(xì)則的公布。

03

是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控驟然升級(jí)？

更確切的理解可能是：這是一次調(diào)控模式的轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)調(diào)控由過(guò)去多年“控制需求”的模式——限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售……轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;控制金融風(fēng)險(xiǎn)”的模式。

04

這次改變?yōu)槭裁粗会槍?duì)房企融資這一個(gè)方面？

這或許是十多年的調(diào)控中諸多經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)（甚至主要是教訓(xùn)）的總結(jié)。

“控制需求”如同攔水筑壩，很難完全攔住，甚至形成“堰塞湖”的風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)被央行官員確定為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的“灰犀牛”。

8月16日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》雜志發(fā)表文章指出“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’”。

05

“三道紅線”是否合理？

有一定道理，但不盡科學(xué)合理。

首先，這些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的公開(kāi)披露，必須是上市公司。

當(dāng)然，現(xiàn)在主要的房企都是上市公司。

第二，這“三道紅線”在企業(yè)的財(cái)報(bào)中，可以做一些技術(shù)性處理。

當(dāng)然，這對(duì)大企業(yè)來(lái)說(shuō)就非常難了。

第三，融資規(guī)則不應(yīng)僅看財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)有一些其他方面的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

例如：品牌和產(chǎn)品的美譽(yù)度、市場(chǎng)判斷的準(zhǔn)確度、項(xiàng)目的綜合去化速度等等。

06

中小房企將面臨更大困境？

不見(jiàn)得。

受影響最大的一定是高杠桿和高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，和企業(yè)大小沒(méi)有太大的關(guān)系。理論上規(guī)模越大的高杠桿和快周轉(zhuǎn)的房企，受影響越大。

只要不是高杠桿快周轉(zhuǎn)的企業(yè)，影響不會(huì)太大。

甚至有些“中而優(yōu)”、“小而美”的房企，可能會(huì)活得更好。

07

很多大型房企都進(jìn)入了“紅色檔”

對(duì)他們影響更大嗎？

大。非常大。

我們看到多家全國(guó)頭部的大型房企，三項(xiàng)指標(biāo)都越過(guò)了紅線，而大型房企通常都是追求規(guī)模和速度的，船大掉頭更難。

這次融資規(guī)則的改變，把過(guò)去多年房企追求規(guī)模的價(jià)值觀顛覆了。

過(guò)去房企追求規(guī)模，其中重要目的之一，就是擠進(jìn)排行榜中的TOP10、TOP30、TOP 50、TOP 100……

擠進(jìn)頭部陣營(yíng)的主要目的，是得到銀行授信，解決融資問(wèn)題。

現(xiàn)在玩法變了。

過(guò)去多年對(duì)規(guī)模的追求，在新的融資規(guī)則中甚至是負(fù)面意義的。

08

規(guī)則改變后，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么？

首先，市場(chǎng)會(huì)降速。

房企最重要的兩個(gè)基本生產(chǎn)資料——土地和資金，其實(shí)，土地也是資金購(gòu)買(mǎi)的。

卡住房企的融資規(guī)模和增速，就限制住了房企的擴(kuò)張速度。

其次，會(huì)降杠桿。

迫使房企降低負(fù)債率，降杠桿，降低風(fēng)險(xiǎn)。

第三，融資總量和增速的控制，會(huì)使土地市場(chǎng)降溫。

09

新的規(guī)則實(shí)施，各城市會(huì)有不同嗎？

很難有不同。

如果按照傳聞，這些紅線規(guī)則都是針對(duì)房企的，而且都是可量化的，剛性的，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的。

那么各城市不太可能有不同的規(guī)則。

但有一點(diǎn)可以肯定，房企子彈減少之后，火力將更加集中。房企將把有限的彈藥，用在他們認(rèn)為最有價(jià)值的城市。

城市間的分化將加劇。

10

新的規(guī)則實(shí)施，會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮嗎？

新規(guī)則的目的主要是“防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。

大幅降價(jià)就是金融風(fēng)險(xiǎn)，這肯定不是新規(guī)則的目的。

按照傳聞，哪怕是“三道紅線”全部超標(biāo)的“紅色檔”企業(yè)，也并非不能融資，只是不超過(guò)2019年6月的規(guī)模，并不是“卡脖子”把房企掐死。

但目前杠桿率已經(jīng)非常高的企業(yè)，不排除將加大促銷(xiāo)力度回籠資金，降低杠桿的可能。

況且降不降價(jià)，絕不僅僅受房企融資的影響，更大的影響在于今年下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的穩(wěn)定，就業(yè)和收入的穩(wěn)定等。

11

如何評(píng)價(jià)新的融資規(guī)則？

前面談到了，這是過(guò)去多年調(diào)控政策經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的總結(jié)。

“銀根”和“地根”是房企的兩大命脈。“控制融資”毫無(wú)疑問(wèn)是精準(zhǔn)地調(diào)控。

新的融資規(guī)則，雖然也有部分行政色彩（理論上應(yīng)該由商業(yè)銀行自己對(duì)房企進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估來(lái)確定是否給予融資和融資規(guī)模），但相比過(guò)去多年的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等行政色彩強(qiáng)烈的調(diào)控措施，新規(guī)市場(chǎng)化很多了。

官方也稱之為“市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化”的政策。

丁建剛   浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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