2019年，在“房住不炒”的政策背景下，全國新建商品房成交規(guī)模增速有所回落，但行業(yè)集中度進一步提升，資源稟賦優(yōu)勢突出的龍頭房企依然保持著穩(wěn)步增長的良好勢頭。3月27日，碧桂園發(fā)布的全年業(yè)績顯示，2019年該公司共錄得    5522億元的權(quán)益銷售額，同比增長10%。從盈利指標來看，公司也正朝著高質(zhì)量發(fā)展階段邁進，全年收入4859.1億元，股東應(yīng)占核心凈利潤401.2億元，分別實現(xiàn)28.2 %、17.6 %的同比增速。

作為國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的堅定追隨者，碧桂園的領(lǐng)先優(yōu)勢在于把握行業(yè)大勢、踩準行業(yè)周期，聚焦主流市場，和實現(xiàn)更精準的城市布局、項目投資及營銷策略。截至2019年底，公司權(quán)益可售資源高達24181億元，可滿足集團未來四年以上的銷售量。，

2020年初，受突發(fā)的疫情影響，諸多行業(yè)運營均受到了一定影響，房地產(chǎn)行業(yè)前2月的銷售業(yè)績也明顯下滑。碧桂園集團總裁莫斌在業(yè)績發(fā)布會上表示，對中國房地產(chǎn)市場有信心，城鎮(zhèn)化的推進仍有巨大空間。在疫情可控、政府出臺相關(guān)支持政策的前提下，公司有信心能夠抓住疫情下的市場機會，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。“公司得益于1-6線城市的均衡布局，有相對大的空間去調(diào)整，對未來走勢謹慎樂觀。”

據(jù)了解，截至目前，碧桂園已有100%的在售項目開放線上售樓部，97%的售樓部恢復(fù)正常營業(yè)，95.2%的工地復(fù)工，3月份的銷售已恢復(fù)至接近去年同期水平。

在招商證券看來，中國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，還可在未來給房地產(chǎn)需求提供良好支撐。但房地產(chǎn)行業(yè)將從大牛市向結(jié)構(gòu)牛市的行情轉(zhuǎn)變，企業(yè)的商業(yè)模式將遭受挑戰(zhàn)。未來3-5年，將是房地產(chǎn)行業(yè)真龍頭的第二春，他們遵守不囤地不拿地王的紀律，快速周轉(zhuǎn)、適度杠桿、穩(wěn)定盈利，從而具備更小的風險敞口和更高質(zhì)量的增長。

業(yè)績穩(wěn)健 對疫情后市場有信心

2019年，碧桂園緊抓城市群及熱點城市發(fā)展機遇，把握市場主流需求，加大營銷力度助力規(guī)模增長，公司全年共錄得5522億元的權(quán)益銷售金額，相較2018年增長10.03%，超出2019年TOP100房企6.5%的權(quán)益銷售金額增速，碧桂園的全口徑銷售金額依然獨占鰲頭。

增長質(zhì)量的提升也是清晰可見的，2019年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤約1266.4億元，同比增長23.6%；凈利潤約為612億元，同比增長26.1%；股東應(yīng)占核心凈利潤達401.2億元，同比增長17.6%。

2020年初的新冠疫情給房企銷售帶來了一定的沖擊。據(jù)了解，今年1-2月份。碧桂園錄得的銷售額同比下降了約30%。不過，多家機構(gòu)均認為，疫情雖帶來地產(chǎn)行業(yè)銷售及開工的短期停滯，但需求只會延后不會消失。隨著市場秩序和購房需求的慢慢恢復(fù)，房地產(chǎn)市場有望在二季度恢復(fù)正常的銷售節(jié)奏。而碧桂園方面也表示對后市有信心，伴隨著復(fù)工率的提升，截至目前，公司3月份的銷售錄得環(huán)比大幅上升，已恢復(fù)至接近去年同期水平。

在現(xiàn)金流充裕、對房地產(chǎn)市場長期看好的基礎(chǔ)上，碧桂園靈活把握了疫情下的土地投資窗口期，新增不少優(yōu)質(zhì)土地，1-2月的購地金額甚至還超過去年同期。

此外，該公司也在進一步鍛造內(nèi)功，推進產(chǎn)品力、服務(wù)力的提升，以贏得更多的客戶和市場。2020年是碧桂園產(chǎn)品、服務(wù)全維提升元年，目前公司正在刷新內(nèi)部健康住宅體系標準，全力研發(fā)新產(chǎn)品系，并已推動部分項目落地；同時，全周期客戶服務(wù)水平也在持續(xù)提升，通過聯(lián)合核心戰(zhàn)略聯(lián)盟企業(yè)打造會員專屬福利，數(shù)字化營銷和標準服務(wù)動作體系的持續(xù)深挖將全面提升客戶體驗，全國社群運營體系搭建配合新系統(tǒng)開發(fā)也在推進中，當前已有部分地區(qū)試點。

深耕城市群 聚焦人口流入?yún)^(qū)域

研究機構(gòu)指出，2019年，地產(chǎn)百強企業(yè)資源集聚效應(yīng)更為強化，進一步加劇陣營間的分化，強者恒強態(tài)勢持續(xù)。而城市布局結(jié)構(gòu)、深耕策略及運營水平的差異是陣營內(nèi)部企業(yè)分化的主要因素。

全國廣泛布局、深耕核心城市群被認為是碧桂園始終保持行業(yè)領(lǐng)先地位的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。 

據(jù)了解，截至2019年底，該公司的項目已遍布內(nèi)地31個?。ㄖ陛犑小⒆灾螀^(qū)）的200多個地級市，擁有的權(quán)益可售資源約為24181億元，其中73%的權(quán)益貨值位于中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環(huán)渤海/京津冀遼晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。

這五大城市群具備國家宏觀戰(zhàn)略政策支撐、經(jīng)濟發(fā)展水平較高且需求旺盛，被認為是中國房地產(chǎn)市場最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，GDP占比高達53.4%，常住人口占比為40.6%，開發(fā)投資額及銷售額占比分別為55.8%、57.2%。據(jù)調(diào)查，疫情后50.9%購房者更傾向在資源集中的城市置業(yè)，可以預(yù)見，這些城市的房地產(chǎn)市場也將在疫情后率先復(fù)蘇，碧桂園憑借充足的資源儲備有望獲得較好的業(yè)績支撐。

根據(jù)《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬-500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好的契合了未來的人口流動趨勢。

精準投資 提升增長質(zhì)量 

除了占據(jù)核心城市和城市圈這一戰(zhàn)略高地外，推動碧桂園規(guī)模、效益雙提升的還有一體化市場研究能力和精細化的投資管理策略。過去，市場曾對碧桂園布局三四線城市有所顧慮，但一組新數(shù)據(jù)的披露，讓這些城市的價值得以被重新認識。

據(jù)了解，截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較同行一二線城市項目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，該公司三四線項目優(yōu)勢明顯。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處于庫存短缺或合理狀態(tài)，對應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。

碧桂園方面表示，根據(jù)市場變化，從2019年開始，公司的土地項目投資已有了更明確的目標和策略。而2020年，公司的投資管理精細化水平還將進一步提升，在防范經(jīng)營風險的同時，持續(xù)提高經(jīng)營績效和增長質(zhì)量。

例如，投資額度上，2020年將實行全面預(yù)算管理，購地支出根據(jù)公司的收入和支出情況進行動態(tài)調(diào)整，也會根據(jù)全國貨量布局與全國市場分布的情況適當調(diào)節(jié)貨量的布局。投資方向是堅定看好新型城鎮(zhèn)化前景，堅持占領(lǐng)三四線、堅定下沉五六線、謹慎布局一二線。同時，科學研究各城市、各板塊的供求關(guān)系，尋找三四五線供求關(guān)系良好的封閉市場，提高對項目的操盤、資金管控，提高合作項目的權(quán)益比。

在這個基礎(chǔ)框架下，因城施策，根據(jù)不同市場需求，采用不同的投資策略，通過調(diào)整供貨節(jié)奏、擴展市場邊界，打破時間和空間的限制。據(jù)介紹，碧桂園會監(jiān)控每個特定城市的庫存和平均每月銷售面積，庫存分為四類：已取證未售、在建未取證、存地未開發(fā)、未來供地計劃。通過這些指標研究微觀市場的供求關(guān)系，從而從市場的維度給出“積極進入”、“機會進入”、“暫不進入”的建議。

中銀國際認為，市場對于低線城市太過于悲觀，而事實是，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價的增幅都跑贏了一二線城市。碧桂園一直有選擇性的在低線城市布局，盡管2019年的基數(shù)已經(jīng)很高，但坐擁2.4萬億元權(quán)益可售資源，仍然有蓬勃發(fā)展的空間，預(yù)計2020年仍能實現(xiàn)溫和增長。