巴曙松（中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家、北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長）：剛才各位專家都從不同的角度討論了房地產(chǎn)市場的一些趨勢，我想從城鎮(zhèn)化的角度來看一看。因為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個中期的力量，其實還是城鎮(zhèn)化發(fā)展的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，業(yè)態(tài)、發(fā)展空間都和城鎮(zhèn)化發(fā)展息息相關(guān)，如果我們判斷城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入尾聲了，我們就應(yīng)該按照城鎮(zhèn)化尾聲階段的市場來討論。如果發(fā)展還處于一個繼續(xù)持續(xù)擴張期，那就按照擴張期的角度來討論，所以我想今天簡單地做一些簡單的梳理。

房地產(chǎn)市場的發(fā)展，實際上這些年在城鎮(zhèn)化這個角度來看，確實是一個規(guī)模非常龐大的、持續(xù)40年的一個大規(guī)模的城鎮(zhèn)化擴張的過程，諸位都是在城鎮(zhèn)化大潮中間抓住了一段特定的機會的參與者。在1978—2017年，中國的城市人口增加了6.4億，相當(dāng)于5個日本、2個美國的人口。這是我們探討房地產(chǎn)市場，無論各種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的一個大的背景。

美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間，中國大概用了40年的時間完成了這個進(jìn)程。大家看紅色的這條線，上升之陡峭，和美國、英國、日本的平緩發(fā)展趨勢，包括現(xiàn)在基本上進(jìn)入到一個平穩(wěn)期，對比非常明顯。而且在這個城市化的大潮中，我們看到了幾個大的中心城市，新增的城市人口的集中度在迅速提升。

我們對比了主要的大城市的人口的狀況，北京和上海的人口早已超越了歐美主要的大城市，深圳只用了20年的時間，人口就由最開始成立時在籍的統(tǒng)計人口33萬，現(xiàn)在是千萬人口的大城市。這也是一個非常典型的特點。剛才樊綱先生說他反復(fù)在各種場合呼吁要給大城市增加土地，其實從人流來看，確實大城市比較集中。

而且在這個過程中也伴隨著中國的收入的快速增長，伴隨著GDP占全球比重的持續(xù)的上升。中國在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的過程中，GDP占全球的比重和收入在持續(xù)提升，成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展，從需求端的購買力方面的一個推動力量。

我們的人均GDP跟美國相比還有比較大的差距，所以我們應(yīng)該多看看人均數(shù)據(jù)。但是確實我們的人均GDP在全球的平均來說達(dá)到了全球人均的80%。一線城市（北上廣深）的生產(chǎn)總值之合已經(jīng)超過全球180個國家，名列全球GDP的第10位。這也是我們這個城鎮(zhèn)化很典型的特點，區(qū)域的分化，分化并不是從今天開始的，在這40年的波瀾壯闊的城鎮(zhèn)化里邊，一直就是非常顯著的一個分化。而且我們的貿(mào)易成為帶動中國城鎮(zhèn)化的一個非常重要的推動力量。我們看中國占全球貿(mào)易的比重超過了美國。

我們回顧一下在這個城鎮(zhèn)化浪潮的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展，我們看看這位令人尊敬的長者（鄧小平）在1980年的時候講的一句話，我覺得考慮得非常細(xì)。他講的這段話基本上達(dá)到了陳淮教授的水平。我反復(fù)學(xué)習(xí)他講的這段話，我覺得考慮得很細(xì)。

他說，“關(guān)于住宅問題，要考慮城市建設(shè)住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊?，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要調(diào)整”。

他的市場觀念非常清晰，充滿著市場化的基本的理念。他提到“繁華的市區(qū)和郊區(qū)的房子，交通方便地區(qū)和不方便地區(qū)的房子，城區(qū)和郊區(qū)的房子租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。建房還可以鼓勵公私合營或民建公助，也可以私人自己想辦法”。這是回顧改革開放初期的房改的一個基本的理論指導(dǎo)。

第一次房改，基本上我們看到住宅投資的主體從政府變成了單位，“單位”這個詞在內(nèi)地是大家最離不開的詞，在這個時期非常的重要，我們看到單位的投資占比在大幅上升，不再是由財政統(tǒng)一的負(fù)責(zé)。住宅投資權(quán)下放給單位，引發(fā)了第一輪房地產(chǎn)投資的熱潮。

我單位給我分的那套房，我一直舍不得賣。這是我們的統(tǒng)計，1991-1998年，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)個人建房面積占比，1998年單位建房占到了32%。（見PPT）這是從改革開放初期到1998年，當(dāng)年不同類型住房的新建竣工面積的占比，單位的建房竣工面積最高。這是按照建房量來看，面積也是不斷提高。

1978年到1998年大概建了46億平方米的住宅，極大地改善了住房的條件。使我們的住房得到顯著的改善。中國的人均居住面積從改革開放初期（1978年）的3.6平方米，提升到1998年的9.3平方米。

第二次對大家影響深遠(yuǎn)的是1998年的二次房改，全面走向市場化。所以從這個圖上我們可以看到，1998年取消福利分房之后，住宅的商品化率在大幅上升，在當(dāng)時起步的階段只有27.9%，到了2008年次貸危機的時候，達(dá)到了67.2%。這中間就是房地產(chǎn)界做出的貢獻(xiàn)。所以啟動住房的市場化，我們把1998-2007年歸為這個階段，取消福利分房，開啟快速的住房投資浪潮，百億、千億就是在這個階段出現(xiàn)的故事。

大家看到中國這條迅速上升的線，這就是主要的國家住宅投資占GDP的比重，我們就在這一個階段一下子上升到其它幾個發(fā)達(dá)國家的上面。在這個時期我們還換另外一個指標(biāo)做一個對比，就是萬人商品住宅開工量，中國也出現(xiàn)了大幅的上升。

還有一個大家用得比較多的詞叫“池子”，周小川行長有一個比喻，說我們在貨幣化發(fā)展的過程中，有大量的信貸投放，我們需要有資產(chǎn)的池子把它吸引住，從這個角度來說，我把2009-2018年大致分為金融化程度不斷提高、成為一個吸收流動性池子特征很明顯的階段。

我們看到了中國M2在持續(xù)的上升。居民的杠桿率也在持續(xù)上升。中國人真正借錢消費的還是少，房貸成為杠桿率上升的主要推動作用。

而在這個時期我們也看到房改帶來的巨大成就。中國今天城鎮(zhèn)住房的存量已經(jīng)超過2億套，達(dá)到2.38億套。我們做了一個大致的統(tǒng)計，在不同的時期，建成的套數(shù)，1949-1977年建了1100萬套，1978年第一次單位開始建房到1990年建了2834萬套，上升最快的是2008年次貸危機之后，4萬億的投資下去，這個套數(shù)的上升非常迅猛，這也是我們今天討論房地產(chǎn)市場，討論調(diào)控的各個問題的基礎(chǔ)。

住房條件不斷得到改善，我們看到人均的住宅面積已經(jīng)逼近一些發(fā)達(dá)國家的水平，比如說英國、日本，這是一個巨大的進(jìn)展。

基本上告別了住房的短缺，這是大家都熟悉的戶均住房套數(shù)的比例，我們計算了日本和美國的戶均套數(shù)比例，基本在1.15左右新房見頂，也就是說100個家庭有115套房子，不管是租還是買，在市場上他就認(rèn)為大致新房夠了。我們現(xiàn)在大概剛剛過了1，在1.06、1.07左右，至少告別了顯著的短缺。即使是一線城市，人均的住宅面積也同樣在大幅的提升。

但是問題也很明顯，核心城市的房價比較高，我們看到房價指數(shù)，同樣的房地產(chǎn)的標(biāo)的，在這個時期內(nèi)上升的幅度，北京和倫敦、紐約、東京這一個發(fā)達(dá)城市比，確實有比較高的上升幅度。增長也非?？欤覀兛吹叫路楷F(xiàn)在受到限制，我們就不去細(xì)究它，但是我們看二手房過萬的城市，左邊是柱狀圖，右邊是散點圖，我們看到過萬的城市從沿海的少數(shù)城市在迅速向中部、向內(nèi)陸滲透擴散，這個大背景其實也是中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展的新階段反映在房建上。

核心城市的房價比較高，這也是一個事實。租售比也是一個很重要的指標(biāo)。剛才我說深圳河對岸那個城市年輕人有點不滿，其實就是看了這個指標(biāo)。

首置剛需首付收入比，這在香港叫“上車盤”，就是你開始要“上車”，大概需要多少資金。這個我們用的一個統(tǒng)計指標(biāo)叫做首置首付收入比，兩居或者80平米以下套均總價×首套最低首付比例/城市的人均可支配收入，這樣大概做一個匡算。

居民的杠桿率雖然有一個比較快的上升，但是大致上處于中間的水平，在發(fā)達(dá)國家里對比，總體還不算太高，但是跟發(fā)展中國家比，我們已經(jīng)不低了。

杠桿上升的勢頭比較快。我把2008-2018年叫做金融化時期，在這個時期債務(wù)余額的增加達(dá)到了42萬億，杠桿率的增加為35.6%。所以我們從未來來看城市化的新趨勢，放在全球來看，中國目前的城市化率其實還是在中間，剛剛超越世界的城市化的平均水平，接近60%。所以無論哪個權(quán)威機構(gòu)的預(yù)測來看，都對未來一段時間中國的城鎮(zhèn)化還有增長空間這一點是沒有大的分歧的。

只是這個城鎮(zhèn)化提升的不同的模式和持續(xù)的時間，所以大致上來看，同國際做對比，我們現(xiàn)在處于一個快速城鎮(zhèn)化的后半段，我們把世界主要的經(jīng)濟體走過的城鎮(zhèn)化的路線畫了一個大致的示意圖，我們處于快速城鎮(zhèn)化的后半段，速度有所減緩，但實際上還屬于有比較明顯的提升空間。

每年的城鎮(zhèn)化率從主要的經(jīng)濟體和國家做對比，跟那些發(fā)達(dá)經(jīng)濟體比，我們還處于比較高的水平。

中國的城市化如果分省、市、區(qū)來算，不同的地區(qū)差異非常大，有的地區(qū)的城市化率已經(jīng)上升到了80%多，接近90%，有的才40%多，這也是一個典型的大經(jīng)濟體在城鎮(zhèn)化內(nèi)部推進(jìn)的分化和差異。

目前按照三種模式做的測算，中國的城市化2030年可能是一個分水嶺，根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，我們按照歐美走過的城市化的路線做一個預(yù)測，按照拉美的城市化的模式做另外一個預(yù)測，把這三個預(yù)測的均值畫在一條線上，我們得出這條線，從現(xiàn)在到2030年這個時期，這三種模式算出來的軌跡基本是一致的。

但是在2030年之后，我們發(fā)現(xiàn)這三種模式出現(xiàn)了分化，有所謂的歐美模式，主要就是城市新增的流入人口被城市化所吸納，被它的社保、教育、醫(yī)療所吸納，但它的城鎮(zhèn)化的速度可能會有所減緩，但是整個人均GDP會有明顯提升，財富效應(yīng)提升。

而所謂拉美模式，就是大家在巴西在海邊看到這種貧民窟，我去看那個貧民窟，我要停車，導(dǎo)游都不敢讓停，說萬一哪個地方放個冷槍很麻煩。這種地方繼續(xù)快速城市化，城市很難吸納，形成社會的分裂。中間一條是聯(lián)合國模式，從這三種模式來看，至少這10年期間，得出的結(jié)果是一致的。

從中國城市化的走勢來看，伴隨著城市化路線、方式的變化，我們看到在不同時期重點不一樣。2000年到2010年這10年，我們看到流入人口增量，按照大中小不同的圓球來做對比，大的圓球分布的，我們把它叫500萬人口增量的，畫下來基本上可以看到大致方向，孔雀東南飛、一江春水向東流，主要向東南沿海聚集。

在2017-2018年我們看到人員在回流，反映到城市化上來說，我們用一個詞語叫做“東邊日出西邊雨”，人口的流入不全部流入東部沿海城市，中部地區(qū)的一些城市也會有人口流入，這樣就形成幾大城市群的格局。如果把剛才的聯(lián)合國模式、拉美模式和歐美模式再做一個對比，結(jié)合我們目前的城鎮(zhèn)化來做一個趨勢的推測，可能這種以城市群、以城市集群模式來吸引人口流入的特色，這種趨勢會更明顯。

我們通過一些城市化的研究來看，按照30萬以上人口城市的人口流動格局，在未來這段時間會呈現(xiàn)出一個東西梯度，原來的分化向多中心發(fā)展的格局。所以這10年從60%左右提高到70%到72%的階段，我們城鎮(zhèn)人口有可能會增加差不多2億。

我們看到聯(lián)合國的預(yù)測、歐美的預(yù)測和拉美的預(yù)測，分歧很大，最樂觀和最不樂觀的分野比較大。在比較樂觀的情況下，大致認(rèn)為會增加1.9億到2億。我們現(xiàn)在的城市化的狀況是一個有一定規(guī)模的大城市，然后加上不同的小城市，但是這個大中小城市的格局可以看到，我們的大城市、特大城市的發(fā)育，和其它的發(fā)達(dá)國家比，實際是不足的。

所以未來可能小城鎮(zhèn)會保持比較平穩(wěn)的狀況，然后大城市會有持續(xù)的人口占比的上升，或者說小城平穩(wěn)、大城發(fā)育的特征。而且從增量來看，根據(jù)我們課題組的模擬測算，從趨勢來看，可能主要集中在一些主要的城市群和它的核心城市，人口增量前20的城市大概就如這個表所示。

從城市群為主要載體的城市化階段，主要的核心城市群引領(lǐng)，然后逐步形成一個新的城市群的結(jié)構(gòu)。所以這10年是中國的城鎮(zhèn)化模式、城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)調(diào)整的大背景。

而且從趨勢來看，也不是說城鎮(zhèn)化率越高的國家就越富裕，城鎮(zhèn)化到一定階段之后，它是否會帶動財富的積累，還要看它的城鎮(zhèn)化的路徑，所以我們對比了兩種模式，我們說歐美模式和拉美模式，其實背后的差異就是城市的吸納能力，城市是否能夠包容式地把這一部分流入的人群，成為這個城市的積極的增長的推動力量。

如果把全國的城市化率、區(qū)域的差異再做一個大致的推演，按照這個模式做一個測算，我們看到區(qū)域分化的特點會繼續(xù)存在，呈現(xiàn)出一個梯次發(fā)展的趨勢，在這個過程中，核心城市會成為城市群發(fā)展的中心帶動力量，以城市群為載體，在推動中國的城鎮(zhèn)化繼續(xù)有一定提升，在快速城鎮(zhèn)化的后續(xù)階段，還會有一定的增長空間。

這就是今天我想跟各位梳理匯報的幾點看法，供大家參考，謝謝各位。