傅士鵬 歷來吸引全球開發(fā)商的倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直是中國公司難以啃下的硬骨頭。

這幾年來，眼看十幾家中國開發(fā)商前仆后繼、信心勃勃地進(jìn)軍英國倫敦，但真正落地交房的卻寥寥無幾。

作為世界上最成熟完備的市場(chǎng)之一，倫敦的開發(fā)難點(diǎn)主要在于：規(guī)劃審批慢、施工周期長、歷史建筑多等等。

對(duì)于中國公司來說，在英國開發(fā)，還要考慮到國內(nèi)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

例如萬達(dá)曾于2013年斥資8800萬英鎊收購了一塊位于倫敦九榆樹的土地，開發(fā)倫敦One項(xiàng)目，計(jì)劃新建兩座45層和60層的高樓，包括439套住宅公寓和一家五星級(jí)酒店。

彼時(shí)萬達(dá)承諾整個(gè)項(xiàng)目將于2018年竣工。

后來的事情大家都知道了，萬達(dá)因?yàn)橘Y金問題黯然退出，倫敦One項(xiàng)目由另一家中資吃下，至今仍未完工。

最近幾年，又有一批實(shí)力雄厚的中國開發(fā)商來到倫敦，比如宇宙第一大房企碧桂園、住宅王者萬科、央企巨頭保利、河南的鑫苑、福建的泰禾。

他們?cè)趥惗亟⒘藞F(tuán)隊(duì)，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，甚至大部分已經(jīng)啟動(dòng)在國內(nèi)的銷售工作。

說實(shí)話，我很敬佩這些中資開發(fā)商的決心和魄力，也非常希望他們能在倫敦做出讓英國人刮目相看的作品。

可惜的是，由于來英時(shí)間短、建筑難度高等問題，上述房企至今仍在為第一個(gè)項(xiàng)目的完工而努力。

如此尷尬的難產(chǎn)局面，一直到今年年初，才被綠地正式打破。

2019年1月，綠地在西倫敦開發(fā)的蘭姆公館（Ram Quarter）第一期正式交房，成了中國開發(fā)商在英國第一個(gè)建成交房的項(xiàng)目。

2014年1月，綠地從英國開發(fā)商Minerva手中，買下了位于倫敦西南傳統(tǒng)自住區(qū)旺茲沃思（Wandsworth）的蘭姆啤酒廠地塊，并將其改名為蘭姆公館。

按照綠地當(dāng)年的計(jì)劃，整個(gè)項(xiàng)目分三期開發(fā)，將新建超過700套住宅、9000平米啤酒文化商業(yè)街，及歷史保護(hù)建筑改造的loft式住宅，打造歷史文化住宅社區(qū)。

今年，隨著古建筑Loft式住宅的交房，蘭姆公館一期全部竣工，且順利交房，綠地終于在英國圓夢(mèng)，為中資交出了第一份答卷。

今天的文章，我們就來重點(diǎn)看看，綠地英國一號(hào)作品到底完成得怎么樣？

為了更深入地了解這個(gè)項(xiàng)目，我們也采訪了綠地英國項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，問了問他們自己的選址和開發(fā)邏輯：比如為什么選在西倫敦、中間遇到過什么問題、后來的中國公司可以怎樣借鑒？

1、選址邏輯

“選對(duì)地段，就意味著成功了一大半。”這句話不僅適合炒房客，同樣也適用于開發(fā)商。

綠地在倫敦的第一個(gè)項(xiàng)目，最先考慮的就是地理位置。

之所以選在西倫敦，據(jù)綠地說，是因?yàn)閺墓┬韬椭苓叚h(huán)境來看，西倫敦更符合重視學(xué)區(qū)、綠化、自住的中國投資者的需求。

作為傳統(tǒng)富人區(qū)，西倫敦聚集了大量社會(huì)精英和上層階級(jí)，生活氣息重、養(yǎng)娃屬性強(qiáng)。

倫敦素有“西貴東賤”的說法。

和樓盤密集、少數(shù)族裔眾多的東倫敦相比，西倫敦多以英國本土白人為主，綠地公園眾多，學(xué)區(qū)優(yōu)良，治安更好，適合對(duì)生活品質(zhì)要求高的家庭居住。

即便從純投資的角度看，由于審批嚴(yán)、土地少，西倫敦的住宅相對(duì)短缺，因此亦具備較強(qiáng)的保值、抗跌屬性。

不過，正因?yàn)榭勺宰】赏顿Y，西倫敦的房價(jià)也著實(shí)不低。

從倫敦房價(jià)熱力圖來看，幾乎所有房價(jià)高的區(qū)域都集中在西邊。

對(duì)綠地這樣的開發(fā)商來說，高房價(jià)意味著更高的開發(fā)成本，更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

比如像西倫敦切爾西、肯辛頓這樣的地方，基本已經(jīng)沒有空地，實(shí)在要開發(fā)，也只能做舊樓改造，不僅開發(fā)難度大，而且后續(xù)成本難以估量，很容易超支。

在排除掉房價(jià)較高、過于成熟的一些區(qū)域后，綠地選中了位于倫敦西南二區(qū)的旺茲沃思（Wandsworth, SW18），作為其進(jìn)軍英國的第一站。

旺茲沃思位于泰晤士河畔，和寸土寸金的切爾西和富勒姆僅一河之隔，差不多10分鐘的開車距離，房價(jià)卻便宜了一倍多。

交通方面，從旺茲沃思的Wandsworth Town Station站出發(fā)，15分鐘就能到達(dá)倫敦眼、大本鐘，29分鐘就能到達(dá)金融城，還算是非常便利。

由于位置核心、房價(jià)適中，旺茲沃思聚集了大量中產(chǎn)階級(jí)白人家庭和年輕白領(lǐng)，全區(qū)平均年齡僅有33歲，平均年收入男性為5.2萬英鎊（45萬人民幣），女性為3.6萬英鎊（32萬人民幣），排在西南倫敦各區(qū)第一位。

用綠地自己的話總結(jié)，之所以選擇旺茲沃思，是因?yàn)檫@里地處西倫敦二區(qū)，白人、年輕人、中產(chǎn)階級(jí)多，且房價(jià)還算便宜，仍有上漲空間。

2、具體位置

接下來，我們?cè)倏纯淳G地蘭姆啤酒廠地塊的具體位置。

蘭姆地塊位于旺茲沃思市政府大樓旁，周邊有Southside購物中心、旺茲沃思商業(yè)村、Wandsworth Town Station軌交站，生活便利、交通快捷。

由于地處旺茲沃思核心位置，又在寸土寸金的西倫敦，且?guī)в型暾母拍钚砸?guī)劃許可，蘭姆地塊一上市就非常搶手，綠地經(jīng)過多輪競(jìng)標(biāo)才最終拿下。

蘭姆地塊占地7.75英畝（約46.5畝，3.2萬平方米），邊上是泰晤士河的支流旺德爾河，可以開發(fā)成大型親水住宅社區(qū)。

根據(jù)綠地當(dāng)時(shí)的預(yù)估，整個(gè)項(xiàng)目總投資將超過6億英鎊。

由于鄰近旺茲沃思政府大樓，這個(gè)地塊在初期就受到政府高度重視，規(guī)劃許可里特別提到了對(duì)建筑設(shè)計(jì)以及選材方面的嚴(yán)格要求。

地塊正對(duì)面的Southside始建于20世紀(jì)60年代末，在當(dāng)時(shí)是歐洲最大的室內(nèi)購物中心，英國地產(chǎn)巨頭Landsec接手后，對(duì)其進(jìn)行了翻新和擴(kuò)張，新增了10萬平方英尺的零售和休閑空間，可以滿足周邊住戶的各種購物需求。 

根據(jù)規(guī)劃，蘭姆地塊上的商業(yè)街建成后將和Southside連通，打造旺茲沃思第一條步行街。 

地塊斜對(duì)角，還有倫敦開發(fā)商Mount Anvil和Workspace Group聯(lián)合開發(fā)的價(jià)值8000萬英鎊的旺茲沃思企業(yè)園區(qū)（Wandsworth Business Village）。

園區(qū)總共80,000平方英尺的辦公空間，主要吸引中小型科技企業(yè)入駐，未來可以給當(dāng)?shù)貛泶罅康淖赓U和購房需求。

資料顯示，蘭姆啤酒廠地塊是倫敦城市更新的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，當(dāng)?shù)卣畬⑼度胫辽?0億英鎊翻新這一區(qū)域。

3、古建改造

按照當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃許可里的要求，綠地需要原址保留地塊上的一處歷史建筑——存在了481年的蘭姆啤酒廠。 

蘭姆啤酒廠建于1533年，是倫敦歷史最悠久的釀酒廠之一。

1831年，蘭姆啤酒廠還成立了自己的連鎖酒吧品牌Young's，目前擁有220家分店，總店就在綠地買的這塊地上。

這片獨(dú)一無二的英國啤酒文化圣地，被當(dāng)?shù)厝丝醋髯钪匾牡貥?biāo)性建筑，傳承著十幾代人的歷史與記憶。

對(duì)綠地來說，如此厚重的歷史，是加分項(xiàng)，但同時(shí)也帶來了難題。

即便蘭姆啤酒廠已經(jīng)確定要搬走，旺茲沃思政府依然對(duì)綠地做出了嚴(yán)格要求，不但要完整保留歷史建筑，還要以全新的方式保留這個(gè)地塊作為釀酒廠的歷史。

這樣的要求，給第一次來倫敦的綠地提出了極大的挑戰(zhàn)。

根據(jù)英國過往經(jīng)驗(yàn)，改造舊工業(yè)建筑成本高昂，且大概率會(huì)超支，非?？简?yàn)開發(fā)商的能力。

除此之外，對(duì)于追求高周轉(zhuǎn)的中國開發(fā)商來說，這樣的要求還意味著項(xiàng)目可銷售面積大幅降低，且綠地需要主動(dòng)為歷史建筑找到可以創(chuàng)收的用途，否則整個(gè)項(xiàng)目將面臨虧損。

經(jīng)過多番討論，綠地決定將歷史建筑改成以啤酒為主題的歷史文化中心和精釀啤酒屋。

為了保留蘭姆啤酒廠的“靈魂”，綠地計(jì)劃完整保存整個(gè)建筑的結(jié)構(gòu)，并對(duì)酒廠的釀酒屋、發(fā)動(dòng)機(jī)及標(biāo)志性的煙囪等進(jìn)行保護(hù)性翻新。

與此同時(shí)，為了完成復(fù)雜的規(guī)劃要求，綠地還在施工方面聘請(qǐng)了英國頂尖的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)EPR和總包團(tuán)隊(duì)——Ardmore，以確保整個(gè)工程順利展開。

采訪綠地工程師的時(shí)候，他這樣形容這部分工作：

“就像在不損壞蛋殼的前提下，將雞蛋里的東西全部清空，再往里建造更豐富的內(nèi)容。”

“事實(shí)上，整個(gè)項(xiàng)目最終設(shè)計(jì)也是圍繞著歷史元素打造的，如選用的則是質(zhì)感好、富于變化的紅磚、黃磚、灰磚，以與地塊內(nèi)的歷史保護(hù)建筑相呼應(yīng)，部分樓棟外立面還采用了銅板、鋅版，并且經(jīng)過特殊工藝處理，保證幾十年、幾百年后不會(huì)老化、變色。同時(shí)與歷史釀酒蒸汽機(jī)的材料相呼應(yīng)。”

經(jīng)過近4年的改造，隨著歷史保護(hù)建筑樓群的竣工，整個(gè)改建項(xiàng)目已初具雛形。

2019年7月13日，綠地還嘗試性地在蘭姆啤酒廠原址舉行了第一次“夏日啤酒節(jié)”，邀請(qǐng)了蘭姆公館住戶和當(dāng)?shù)鼐用瘢F(xiàn)場(chǎng)最后吸引到1200多人。

不過需要特別指出的是，對(duì)綠地來說，不管是啤酒節(jié)還是博物館，都算是公益性質(zhì)，無法為高成本改造買單。

所以綠地還得為這塊歷史建筑找到一個(gè)靠譜租客。

值得欣喜的是，就在我寫這篇文章的時(shí)候，綠地剛剛在其官微宣布，已經(jīng)和英國新興釀酒廠Sambrook’s Brewery簽署了長達(dá)20年的租賃協(xié)議。

Sambrook's將承租約1.1萬平方英尺的空間，并把釀酒廠放在蘭姆公館的歷史建筑內(nèi)，預(yù)計(jì)每年釀造超100萬品脫啤酒。

按照綠地的設(shè)想，當(dāng)Sambrook's正式入駐后，業(yè)主可以隨時(shí)走進(jìn)Sambrook's的Tap Room，坐在泰晤士河畔的露天座，喝一杯倫敦風(fēng)味的精釀啤酒。

除了吸引酒廠入駐，綠地還想到把歷史建筑改成公寓創(chuàng)收，開發(fā)了14套獨(dú)一無二的古建筑loft式住宅－Coopers loft。 

據(jù)綠地方面的反饋，古建筑loft在英國非常稀缺，加之其獨(dú)特的歷史元素、以及超高的層高，非常受英國本地買家歡迎。

4、打造社區(qū)

說了這么多關(guān)于啤酒廠地塊的歷史，大家可能覺得綠地怎么跑英國釀酒去了。

實(shí)際上，改造歷史建筑只占到蘭姆地塊的一小部分，項(xiàng)目絕大部分還是住宅和商業(yè)。

在蘭姆地塊上，綠地打造了一個(gè)大型住宅文化社區(qū)，目前第一期住戶已經(jīng)入住。

如果說中國開發(fā)商有一點(diǎn)比英國開發(fā)商好，那就是會(huì)搞社區(qū)。

在英國，大部分樓盤沒有圍墻，沒有小區(qū)概念，甚至很多項(xiàng)目只有一兩棟樓，打造社區(qū)一般是當(dāng)?shù)卣墓ぷ?，英國開發(fā)商并沒有這樣的習(xí)慣和需求。

但中國開發(fā)商不一樣，他們?cè)趪鴥?nèi)操作了無數(shù)超級(jí)大盤，更習(xí)慣從無到有、建個(gè)新社區(qū)。

在蘭姆公館這個(gè)項(xiàng)目上，綠地也當(dāng)了一把社區(qū)操盤手，主要圍繞休閑、教育、綠化做文章：

2019年5月29日，綠地和沉浸式電影院Backyard Cinema簽了5年租約，把創(chuàng)新觀影、派對(duì)電影搬進(jìn)了蘭姆公館。

2019年6月24日，來自美國硅谷的幼教品牌Safari Kid和綠地簽下15年租約，將開設(shè)3600英尺的幼教園，為住戶提供針對(duì)0-4歲的托兒早教服務(wù)。

事實(shí)上，蘭姆公館所在的旺茲沃思原本就擁有相當(dāng)優(yōu)秀的教育資源，當(dāng)?shù)毓灿?03所小學(xué)和18所中學(xué)，92%的學(xué)校評(píng)級(jí)為良好/優(yōu)秀。

喬治小王子就讀的Thomas's Battersea School就在旺茲沃思的巴特西。

根據(jù)綠地提供的資料，綠地蘭姆公館項(xiàng)目1.5英里內(nèi)共有15所被Ofsted評(píng)級(jí)為“杰出”和“優(yōu)良”的中小學(xué)，屬于英國傳統(tǒng)意義上的學(xué)區(qū)房。

綠地商業(yè)負(fù)責(zé)人介紹說，除了已經(jīng)確定入駐的電影院和托兒所，目前在談的商戶還有保齡球館、高端咖啡店、餐廳以及瑜伽館等，可以滿足業(yè)主各種休閑娛樂需求。  

打造社區(qū)，光有教育和休閑資源還不夠，還得有良好的綠化和自然環(huán)境。

這方面，西倫敦本來就具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

2013年，大倫敦政府提出了建造Wandle河谷公園的新規(guī)劃，綠地蘭姆公館正好在公園的北部規(guī)劃內(nèi)。

Wandle河谷公園出色地結(jié)合了自然環(huán)境和單車騎行，很受英國本地人喜愛。

另外，當(dāng)?shù)卣€規(guī)劃出了一條，從綠地蘭姆公館出發(fā)，沿著自然公園南下的步行與單車道。

人們?cè)诓叫谢蝌T行過程中，可以欣賞沿途的野生動(dòng)物區(qū)和自然公園，很方便就能到達(dá)溫布爾頓、里士滿等地。

從業(yè)主反饋來看，他們之所以買綠地這樣的大型住宅社區(qū)，而不是獨(dú)棟公寓或郊區(qū)別墅，是因?yàn)樗麄冇X得這邊既保留了獨(dú)棟公寓才有的商業(yè)配套和24小時(shí)安保，又帶著郊區(qū)別墅才有的教育、綠化資源。

這也難怪綠地介紹業(yè)主畫像時(shí)，說蘭姆公館住著很多中產(chǎn)階級(jí)家庭和高收入年輕人。

有點(diǎn)讓人意外的是，根據(jù)綠地方面提供的數(shù)據(jù)，雖然是中國開發(fā)商的項(xiàng)目，中國業(yè)主卻沒有成為小區(qū)主力（只占到20%多），反而是英國本地人買得更多，甚至有許多定居在英國的美國人也把家安在了這里。

綠地銷售負(fù)責(zé)人說，很多美國人都是主動(dòng)找過來的，因?yàn)樗麄儼l(fā)現(xiàn)這里和位于九榆樹的美國大使館很近，但價(jià)格卻比那邊的新盤便宜不少。

按照綠地發(fā)布在官網(wǎng)的銷售信息，蘭姆公館總價(jià)52.6萬英鎊起（約人民幣468萬），買家享有999年的永久國際產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目精裝修交付，綠地提供兩年5%的包租服務(wù)。

5、英倫投資客寫在最后

總結(jié)來說，從拿地、到開發(fā)、到第一期順利交房，綠地交出了中國開發(fā)商在英國的第一份答卷，雖然中間有曲折，但從結(jié)果上看還是挺不錯(cuò)。

另外，項(xiàng)目主打的社區(qū)概念受到了英國、美國買家的普遍認(rèn)可，非中國業(yè)主占到七成，這在中國開發(fā)商的海外項(xiàng)目里實(shí)屬難得。

目前已經(jīng)有超過250位業(yè)主入住了蘭姆公館，他們?cè)谛路吭u(píng)分網(wǎng)站Homeview上給這個(gè)項(xiàng)目打了4.3分，特別對(duì)施工質(zhì)量、小區(qū)配套兩項(xiàng)給出了高評(píng)價(jià)。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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