觀點(diǎn)指數(shù)  8月15日下午，旭輝在香港舉行2018年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)，旭輝控股集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事林中、首席財(cái)務(wù)官游思嘉、集團(tuán)投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明等出席并回答投資者問(wèn)。

以下為投資者會(huì)內(nèi)容，觀點(diǎn)指數(shù)整理出來(lái)作為紀(jì)要，僅供投資者適當(dāng)參考，并非個(gè)股推薦。

Part1  財(cái)務(wù)情況

1、利潤(rùn)及派息：上半年地產(chǎn)收入增長(zhǎng)64%，為184億元人民幣。凈利潤(rùn)為34億人民幣，同比增長(zhǎng)58%；核心凈利潤(rùn)為24.5億人民幣，同比增長(zhǎng)達(dá)59%。在受到市場(chǎng)限價(jià)銷售的影響下，利潤(rùn)率相對(duì)去年的上半年還是有所提升，毛利率為33.7%，EBITDA利潤(rùn)率為38%，核心凈利潤(rùn)率則為13.3%。2018年中期，旭輝派息每股7港分，同比增長(zhǎng)了40%。

關(guān)于非并表的項(xiàng)目審計(jì)，剔除因匯率收益或虧損，或物業(yè)評(píng)估值的變動(dòng)，旭輝上半年取得核心應(yīng)占利潤(rùn)為9.5億人民幣，相對(duì)往年同期7.4億人民幣增長(zhǎng)了30%。

2、現(xiàn)金及負(fù)債：上半年17個(gè)城市約50個(gè)項(xiàng)目取得結(jié)轉(zhuǎn)收入為174億人民幣，平均結(jié)轉(zhuǎn)收入售價(jià)是16800元，結(jié)轉(zhuǎn)收入結(jié)構(gòu)跟合同銷售的情況一致，主要增長(zhǎng)是二線城市，而一線城市所占比重已明顯淡化。

今年上半年總資產(chǎn)為2260億人民幣，同比增長(zhǎng)50%，主要是采取了積極買地的擴(kuò)張策略，特別是一季度補(bǔ)充可銷售貨源。表外合營(yíng)公司所應(yīng)占的負(fù)債4億人民幣左右，是合理的水平，而手頭上已簽約未付的土地款是95億人民幣左右，相對(duì)現(xiàn)時(shí)的現(xiàn)金水平是可以應(yīng)付的。

3、融資及債務(wù)結(jié)構(gòu)：截至6月30號(hào)，境外的債務(wù)占比為44%，境內(nèi)的債務(wù)占比為56%；債務(wù)年期方面，一年期到期的債務(wù)占比21%，約為140億人民幣?？倐鶆?wù)結(jié)構(gòu)中，有37%是非人民幣的債務(wù)是沒有做對(duì)沖的，相對(duì)往年的對(duì)沖比例有所降低，主要受當(dāng)前人民幣匯率影響，接下來(lái)將持觀望態(tài)度，在合適的時(shí)機(jī)會(huì)重新做對(duì)沖。

今年上半年會(huì)計(jì)凈負(fù)債比率是72%，現(xiàn)金與總資產(chǎn)的比例為17%。負(fù)債比率為5.3%，利息覆蓋率維持在4.5倍。今年上半年的平均利息成本為5.3%，撇除掉平均成本約在5.5%左右，相對(duì)去年年底的5.2%略微有上升。預(yù)期流動(dòng)性緊張的情況在下半年還會(huì)持續(xù)，預(yù)計(jì)下半年合理的利息水平會(huì)到6%左右。

Part2  未來(lái)展望

一、行業(yè)判斷

持續(xù)看好中國(guó)城市化進(jìn)程帶來(lái)的行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)。未來(lái)城市化率在50%-70%之間的城市將會(huì)涌現(xiàn)很多新的機(jī)會(huì)，而城市化率達(dá)到70%甚至75%以后將會(huì)進(jìn)入新的階段。

從行業(yè)長(zhǎng)周期來(lái)看，從2017年開始，未來(lái)的20年會(huì)不一樣，由高增長(zhǎng)高波動(dòng)變成平穩(wěn)波動(dòng)變成低頻波動(dòng)，而這個(gè)周期已由2000年的3年左右短周期變成6年，維持時(shí)間更長(zhǎng)，市場(chǎng)將愈趨平穩(wěn)。

行業(yè)仍處在一個(gè)高位平臺(tái)期，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾年內(nèi)都維持在13萬(wàn)億左右的量。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)效益明顯，且向大企業(yè)傾斜，中小企業(yè)發(fā)展可能會(huì)越來(lái)越困難。未來(lái)房地產(chǎn)是作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)壓器的作用在增強(qiáng)，總體還是平穩(wěn)的。

二、行業(yè)展望

6個(gè)回歸：市場(chǎng)回歸平穩(wěn)、土地回歸理性、增長(zhǎng)回歸質(zhì)量、產(chǎn)品回歸生活、房企回歸穩(wěn)健、行業(yè)回歸制造業(yè)。

三、發(fā)展戰(zhàn)略

旭輝繼續(xù)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的穩(wěn)健有質(zhì)量的快速增長(zhǎng)，同時(shí)通過(guò)房地產(chǎn)加地產(chǎn)金融化戰(zhàn)略，解決未來(lái)資產(chǎn)證券化的問(wèn)題，解決金融創(chuàng)新、工具的創(chuàng)新，支持主業(yè)發(fā)展。

調(diào)整布局結(jié)構(gòu)，深耕一線二線，然后轉(zhuǎn)二線，增強(qiáng)部分三四線。由于中國(guó)20%的大城市地級(jí)市以上，占了整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)份額的80%，這20%的城市是未來(lái)旭輝的總戰(zhàn)略城市。

Part3  問(wèn)答環(huán)節(jié)

投資者：我有兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)根據(jù)我們上半年買的地，下半年買地的節(jié)奏到底會(huì)加快還是減慢？第二個(gè)問(wèn)題是對(duì)投資物業(yè)有什么看法？

林中：總的來(lái)看，上半年買地不會(huì)有爆發(fā)性的增長(zhǎng)，但是在某一些城市會(huì)有，比如說(shuō)廈門，蘇州，合肥，天津。而下半年的地價(jià)將回歸理性，目前可能成交的一些地價(jià)比較高的地王大概會(huì)回調(diào)到30-40%，所以我們會(huì)有機(jī)會(huì)，例如杭州。

總的來(lái)說(shuō)下半年在某一些城市會(huì)出現(xiàn)土地拿地的機(jī)會(huì)，但是一線城市可能沒有那么快，我們還是要看要觀察這個(gè)市場(chǎng)，三四線城市我認(rèn)為下半年沒有太多的機(jī)會(huì)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是在往上漲、在改造，所以我們?cè)谶@些城市的拍賣市場(chǎng)上不會(huì)聚集，基本上是這樣。但是總的來(lái)看，下半年我們買地的額度會(huì)少于上半年，即使買地我估計(jì)更多的機(jī)會(huì)還是在四季度，或者是明年。

投資者：北京上海的寫字樓是不是未來(lái)的重點(diǎn)？會(huì)集中更大的資源進(jìn)行開發(fā)嗎？

林中：對(duì)于投資物業(yè)，我們?cè)诓煌某鞘械牟呗允遣灰粯拥摹１鄙仙顣?huì)學(xué)香港的新鴻基，花10年去轉(zhuǎn)型，逐步增加持有這種城市的核心地段，所以說(shuō)上海很多市中心的地鐵商圈的寫字樓都不賣，會(huì)持有。而我們賣的是非核心物業(yè)，例如外環(huán)外的寫字樓，而在外環(huán)以內(nèi)地鐵上蓋基本上不賣。

因?yàn)檫@個(gè)城市已經(jīng)過(guò)了這種開發(fā)銷售階段，城市化率已經(jīng)很高，城市的發(fā)展階段已經(jīng)從過(guò)去的開發(fā)銷售開始逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)持有，所以在未來(lái)的過(guò)渡期是開發(fā)銷售加經(jīng)營(yíng)持有。目前開發(fā)銷售沖規(guī)模沖量已經(jīng)很難了，所以這種城市有穩(wěn)定的銷售規(guī)模，但是應(yīng)該逐步加大持有物業(yè)，未來(lái)逐步增加租金的收入，這是我們?cè)谶@三個(gè)城市的策略，而在二線城市就是買地開發(fā)銷售。

投資者：剛剛我看到咱們土地的儲(chǔ)備貨值大概是6500億，2019年會(huì)推出的是4500億，基本上土儲(chǔ)將推出近70%，那這種情況下咱們測(cè)算未來(lái)一年要推出多少土地或者是貨值，才能維持2020年的增速并有一個(gè)比較理想的增長(zhǎng)？

第二個(gè)問(wèn)題是，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的策略地現(xiàn)在的進(jìn)度是怎么樣？另外關(guān)于物業(yè)管理方面，因?yàn)橥杏泻芏嗟奈飿I(yè)管理公司進(jìn)行拆分，也表現(xiàn)得都很好，旭輝在這方面有沒有比較好的例子。

林中：從我們的土地儲(chǔ)備來(lái)看，我們希望維持3-4年的土地儲(chǔ)備量。因?yàn)橐粋€(gè)公司特別是一個(gè)大型公司一旦沒有土地儲(chǔ)備量很難去跨越周期，這就逼得你在有一些地方地價(jià)高的時(shí)候也得買，因?yàn)槟銢]有足夠的土地儲(chǔ)備量。所以維持3-4年增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備量對(duì)旭輝來(lái)說(shuō)才能應(yīng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)是未來(lái)一個(gè)大企業(yè)能夠具備跨越周期的能力。

一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地，主要是在太原、武漢、鄭州、貴陽(yáng)。太原有4000畝，等土地指標(biāo)落地以后，今年年底基本上可以掛出一半。

近期我們與總裁、太原的市長(zhǎng)為后續(xù)開發(fā)的事情達(dá)成一定的共識(shí)，加快去推動(dòng)，所以說(shuō)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)好處是地價(jià)便宜，壞處就是進(jìn)步的節(jié)奏控制不住，因?yàn)橛泻芏嗟恼氖掷m(xù)審批。公開招標(biāo)市場(chǎng)好處是什么？就是土地干凈，地面干凈，手續(xù)干凈，拿地快幾個(gè)月就可以動(dòng)工。

過(guò)去一二級(jí)聯(lián)動(dòng)基本上要一年到兩年，而且有的時(shí)候還是要看手續(xù)的問(wèn)題，所以可以打個(gè)比方，招拍掛是主菜，一個(gè)大規(guī)模的公司，主菜不吃飽不行；二手收并購(gòu)是前菜，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)是甜點(diǎn)。你要吃豐盛的晚餐一定是前菜、主菜和甜點(diǎn)，只有前菜和甜點(diǎn)也吃不飽。例如業(yè)內(nèi)一些公司，這幾年只做并購(gòu)，它的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是不夠，所以旭輝的策略還是公開招標(biāo)，然后以二手并購(gòu)和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)為主。

關(guān)于物業(yè)，我們8月8號(hào)已經(jīng)向港交所遞交了表，爭(zhēng)取今年年內(nèi)能達(dá)成上市。物業(yè)服務(wù)方面，我們會(huì)有一萬(wàn)米的管家，每個(gè)管家平均服務(wù)客戶是100戶到500戶，然后每個(gè)管家手上都有一個(gè)APP，最終要解決的是最后一公里的聲音。APP里面有很多不是我們提供的產(chǎn)品和服務(wù)，但我們會(huì)通過(guò)合作提供產(chǎn)品，產(chǎn)品是他們的但是客源由我們組織，例如我們與蘇寧等電商合作。

線下是什么？就是一萬(wàn)米管家對(duì)客戶的黏度，他從買房就開始跟進(jìn)，他了解你的家庭、買賣。高端客戶基本上100步就有一個(gè)管家，中檔的客戶200-300步就有一個(gè)管家。所以線上和線下的結(jié)合，對(duì)于未來(lái)解決社區(qū)服務(wù)最后一公里很重要。

傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)包括保安保律保潔保修，那個(gè)是專業(yè)外包管理方向的模式，但是所有的物業(yè)都是基于一個(gè)基礎(chǔ)，就是顧客滿意度。所以說(shuō)我們要做好傳統(tǒng)的物業(yè)管理。但是物業(yè)公司未來(lái)的增長(zhǎng)潛力靠的是什么？靠的是轉(zhuǎn)型，看能不能完成一個(gè)對(duì)社區(qū)服務(wù)的挖掘，在最后一公里里面實(shí)現(xiàn)線上線下的結(jié)合。未來(lái)這一塊的增值潛力很大，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)物業(yè)管理的收益。

投資者：這半年政策收緊了很多，我想了解一下之前做了2025目標(biāo)，現(xiàn)在有沒有要重新調(diào)整的地方？還是說(shuō)到5年以后計(jì)劃達(dá)到3千多億的目標(biāo)？

林中：今年的政策還是很緊的，其主要出發(fā)點(diǎn)是房?jī)r(jià)的快速上漲，所以調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖，力度不放松。我們給的目標(biāo)還是相對(duì)保守的，主要防范一些政策的變化，到目前來(lái)看這些政策基本上是處于預(yù)期之內(nèi)。目前1400億的目標(biāo)，我們本來(lái)想是不是調(diào)高了？后來(lái)想想算了，我們對(duì)年底超額完成今年的目標(biāo)信心是非常大的。明年我們有4500億的貨，如果我們賣了50%，應(yīng)該也有2000多億。

投資者：你們預(yù)期對(duì)應(yīng)銷售的均價(jià)是多少？未來(lái)是關(guān)于銷投比大概會(huì)怎樣增長(zhǎng)？在今年上半年核心利潤(rùn)24億里面，有沒有含重新計(jì)量的利潤(rùn)，還有房地產(chǎn)投資公允值變動(dòng)的利潤(rùn)？

管理層：你剛剛說(shuō)的數(shù)字，第二個(gè)是關(guān)于投資物業(yè)的公允值，我們是沒有算的，第二部分是重新計(jì)量，其實(shí)這個(gè)部分引起的原因是原有部分的、以前是沒并表的公司應(yīng)收應(yīng)付股權(quán)，轉(zhuǎn)進(jìn)來(lái)的時(shí)候，它有部分在期內(nèi)能賣的直接轉(zhuǎn)了，所以這部分只是財(cái)務(wù)的處理，是把成本提高到公允值，其實(shí)毛利并沒有這一塊公允值，但是在另外一條線里面產(chǎn)生，其實(shí)如果沒有這個(gè)會(huì)計(jì)處理的因素，其實(shí)毛利是以公允值來(lái)計(jì)算的。

林中：第二個(gè)就是目前我們的平均土地成本是6000，我們預(yù)估今年的成交價(jià)格是17000-18000，因?yàn)橄掳肽暧泻芏喔邇r(jià)的東西出來(lái)，比如說(shuō)香港的項(xiàng)目一呎2萬(wàn)2、，2萬(wàn)3，下半年北京有一些都是5萬(wàn)多到6萬(wàn)的樓，這些樓賣了應(yīng)該是有助于提升。

按照我們自己的預(yù)測(cè)，應(yīng)該全年的平均售價(jià)是在17500到18000之間，第二個(gè)就是土地的投資規(guī)模倍數(shù)，因?yàn)槲覀儨p少了一線的投資倍數(shù)，我們內(nèi)部還是希望今年整個(gè)的倍數(shù)應(yīng)該是可以從過(guò)去的2倍多一點(diǎn)提升到3倍左右，也就是說(shuō)土地一個(gè)億帶來(lái)3個(gè)億的銷售貨值。

投資者：關(guān)于現(xiàn)金流，有幾個(gè)數(shù)據(jù)問(wèn)一下，能不能給一個(gè)具體的銷售回款數(shù)字？還有財(cái)務(wù)成本上面的數(shù)字？

管理層：好的，這個(gè)財(cái)務(wù)成本是4億人民幣，全年是人民幣30億，關(guān)于回款是80%以上，上半年的回款率是超過(guò)了80%，我們的一般情況銷售超過(guò)目標(biāo)值。

林中：因?yàn)橄掳肽甑匿N售比上半年高，第二個(gè)我們回款還是非常好的，第三個(gè)里面是按照1400億算的現(xiàn)金流，實(shí)際上最終肯定不止是賣1400億，但是支出也打進(jìn)去了，支出沒有減少，所以說(shuō)還是比較高的收益。