這一年，中國房地產(chǎn)限購、限貸、限價、限售、土拍新規(guī)等措施層出不窮，而隨著行業(yè)逐漸邁入小年大周期階段，銷售增速回落、市場不斷分化、行業(yè)集中度逐漸提升，除了規(guī)?；瘮U(kuò)張之外，房企們?nèi)绾握{(diào)整經(jīng)營策略，在如今大熱的長租公寓、聯(lián)合辦公、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等創(chuàng)新領(lǐng)域突圍而出，值得我們深思與探討。

為此，觀點(diǎn)指數(shù)研究院在長期跟蹤企業(yè)動態(tài)、市場發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上，采用企業(yè)訪談、資料數(shù)據(jù)收集分析的手法，結(jié)合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度研究，全方位多維度地剖析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各業(yè)態(tài)各環(huán)節(jié)的發(fā)展現(xiàn)狀，對宏觀環(huán)境進(jìn)行分析的同時聚焦于微觀的市場行為，并且對標(biāo)桿企業(yè)項目、產(chǎn)品模式進(jìn)行綜合探析，在2018博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場與58集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布《觀點(diǎn)指數(shù)·2018中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書》，與各方企業(yè)共謀劃，同成長。

市場篇：宏觀視野下的房地產(chǎn)市場

走過212天，2018年已經(jīng)行完半程，迎來成績檢驗的關(guān)鍵時刻。在這半年的時間里，房地產(chǎn)市場風(fēng)險與機(jī)會并存，限售、限價、融資收緊，但房企的規(guī)?；療崆檫€在。 

從“觀點(diǎn)指數(shù)·2018年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來看，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴(kuò)大自己的銷售規(guī)模。

 數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目，達(dá)到近60%，位列所有階梯之最。這也說明，行業(yè)分化正在加劇，小型房企的競爭更為殘酷，稍不留神就會成為被洗牌一方。

2018年伊始，就有不少房企設(shè)立全年銷售目標(biāo)，從上半年的完成情況來看，雖然面臨很多困難，但是從完成比率來看，今年將是不少企業(yè)超常發(fā)揮的一年。觀點(diǎn)指數(shù)隨機(jī)抽取的30家樣本企業(yè)中，目標(biāo)完成率達(dá)到50%以上的房企數(shù)量最多，達(dá)到16家，占比53.33%；目標(biāo)完成率處于40%-50%之間的房企達(dá)到10家；目標(biāo)完成率低于30%的房企僅有一家。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

需要注意的是，從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達(dá)到32家，按照往年的經(jīng)驗，這些都是年內(nèi)沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達(dá)標(biāo)千億的17家房企來看，今年“千億陣營”將進(jìn)一步擴(kuò)圍，同比增長88.23%。

地產(chǎn)金融篇：傳統(tǒng)時代逝去下的地產(chǎn)金融圖譜

房地產(chǎn)金融化模式深化的一個推手，就是房企的毛利潤已經(jīng)逐漸式微、出現(xiàn)下降。以觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測的37家成分企業(yè)數(shù)據(jù)來看，2014年平均毛利率為29.74%，2016年則下降至25.65%，2017年毛利率則出現(xiàn)大幅上漲，至30.31%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹(jǐn)慎的態(tài)度。但是隨著監(jiān)管層加強(qiáng)對房企發(fā)債資金用途的監(jiān)管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前不少信托產(chǎn)品的收益率已經(jīng)升至9%乃至更多，另一個側(cè)面也反應(yīng)出房企獲取資金的成本在上升。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2018年6月底，協(xié)會已登記私募基金管理人管理基金規(guī)模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規(guī)模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達(dá)到2245家。管理規(guī)模在1億-5億元的私募基金管理人數(shù)最多，高達(dá)4236家。

“2018中國房地產(chǎn)基金品牌TOP10”榜單

過往“不缺錢”的房企，在銷售增速回落、調(diào)控收緊等影響之下，資金鏈壓力加重，而在規(guī)模擴(kuò)張的路上，他們不由地將目光投向了金融市場。然而金融市場卻不復(fù)往昔，如今一片風(fēng)聲鶴唳。海外融資頻頻受限，備受倚重的銀行貸款渠道日漸逼仄，這意味著房企們需要借助新的金融手段規(guī)避風(fēng)險，尋求新的加杠桿方式和資金來源。 

由此，根植于國外的房地產(chǎn)基金異軍突起，成為了房企擴(kuò)寬資金渠道的重要法寶。在這里，行業(yè)的界限與壁壘被打破，以房企、保險公司、信托公司等不同主體的房地產(chǎn)基金公司紛紛搶灘市場，而股權(quán)類、債權(quán)類以及夾層類的投資成為主流，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及各種創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊也成為了房地產(chǎn)基金的投資寵兒。那么在機(jī)會與挑戰(zhàn)并存的市場之中，誰能在激烈的競爭中成為行業(yè)的標(biāo)桿與領(lǐng)軍人物？ 

為此觀點(diǎn)指數(shù)研究院在對行業(yè)進(jìn)行綜合研究分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合長期跟蹤的企業(yè)表現(xiàn)與數(shù)據(jù)分析，評選出“2018中國房地產(chǎn)基金品牌TOP10”，以此推動行業(yè)的不斷發(fā)展。 

長租公寓：租賃大時代 風(fēng)口之上的長租公寓之爭

從集中度的角度來看，長租公寓的運(yùn)營模式分為集中式與分散式。而從資源占用的角度來看，長租公寓的運(yùn)營模式分為重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)模式，各有特色及優(yōu)缺點(diǎn)。以盈利而言，重資產(chǎn)的集中式會相對較高，對于規(guī)模而言，輕資產(chǎn)分散式更易將規(guī)模做大。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

2015年去化開始，樓市發(fā)展正在進(jìn)入下半場，隨著政府的調(diào)控、地價的暴漲，房企的傳統(tǒng)開發(fā)模式越來越難以為繼。房企搶占長租公寓市場，一方面可打響自身品牌，另一方面可帶來可觀的現(xiàn)金流，而這筆可觀現(xiàn)金流使企業(yè)更易于進(jìn)行融資與資產(chǎn)證券化。

長租公寓前期投入大、后期利潤少的難題，使金融創(chuàng)新不斷上演。通過發(fā)行資產(chǎn)支持計劃，如類REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN及其他證券化產(chǎn)品讓企業(yè)融資效率提高，也降低大眾投資地產(chǎn)的門檻。對于企業(yè)來說，是否充分利用資產(chǎn)金融化將會成為制勝的關(guān)鍵。 

作為房地產(chǎn)行業(yè)中盈利最為豐厚的房企，它們在資金端上顯然比其他幾類參與主體更為游刃有余，規(guī)?；瘞淼男庞檬蛊涓子诎l(fā)行資產(chǎn)證券化等金融產(chǎn)品。房源方面，部分房企已儲備較多的已建成物業(yè)，可作為租賃房源。另外，已開發(fā)的商業(yè)和操盤的舊城改造等項目，也可以在恰當(dāng)?shù)臅r間點(diǎn)轉(zhuǎn)為租賃房源。除此之外，在土地方面，房企在各城市新增的自持地塊不斷增長。

截至2018年5月，北京、廣州等城市累計供應(yīng)的自持地塊超過80宗，未來還將產(chǎn)生超過360萬平方米的租賃住房自持地塊。上述自持地塊，也主要為萬科、龍湖等大房企獲得。以此，長租公寓將會成為擁有強(qiáng)大開發(fā)、品牌、運(yùn)營和資本運(yùn)作能力房企的天下。 

“2018中國長租公寓品牌TOP10”榜單

當(dāng)住宅市場的瘋狂漸漸停歇，租賃市場的時代開始來臨了。長租公寓在政策紅利的助推之下風(fēng)頭正盛，同時也成為了不少房企布局的重點(diǎn)。除此之外，中介機(jī)構(gòu)、酒店、銀行等不同主體也紛紛搶灘市場，長租公寓的利潤空間正規(guī)?；卦鲩L。 

市場格局多元化，促使長租公寓在競爭與交流中發(fā)展。集中式與分散式的長租公寓，各自在布局與規(guī)?；瘮U(kuò)張中摸索出不同的成長路徑，而重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)的經(jīng)營模式則各有利弊，在取舍中考驗著企業(yè)的資金管理能力與經(jīng)營方式。各有特色的商業(yè)運(yùn)作模式，從產(chǎn)品定位到精細(xì)化的運(yùn)營，都讓長租公寓在興起不過幾年之間就取得了迅猛的發(fā)展。 

然而如今看似蓬勃的長租公寓，實則被視為“燒錢”，如何火中取栗，運(yùn)營商們?nèi)绾卧诎l(fā)展中摸索出獨(dú)特的成功模式？在機(jī)會與挑戰(zhàn)并存的市場之中，誰能在激烈的競爭中成為行業(yè)的標(biāo)桿與領(lǐng)軍人物？ 

為此觀點(diǎn)指數(shù)研究院在對行業(yè)進(jìn)行綜合研究分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合長期跟蹤的企業(yè)表現(xiàn)與數(shù)據(jù)分析，評選出“2018中國長租公寓品牌TOP10”，以此推動行業(yè)的不斷發(fā)展。

寫字樓與聯(lián)合辦公：寫字樓的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型 聯(lián)合辦公異軍突起

受到樓市調(diào)控影響，土地、資金的獲取越來越艱難，寫字樓投資呈現(xiàn)降速狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局已公開數(shù)據(jù)，2018年上半年寫字樓投資同比持續(xù)下降。2018年1-6月，全國寫字樓累計投資額2833.90億元，累計同比下降10.3%。而在竣工面積以及新增開工面積方面，也表現(xiàn)疲軟，預(yù)計未來寫字樓面積將繼續(xù)保持低速增長，存量市場將成為企業(yè)發(fā)展的主力市場。

在甲級寫字樓供應(yīng)方面，除了個別二三線城市將保持較快增長外，其他將維持緩慢增長狀態(tài)，特別是北上廣，由于市場發(fā)展較早，飽和程度較高，增長速度極慢。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

聯(lián)合辦公領(lǐng)域的崛起是中國共享經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的又一重要例證。根據(jù)國家發(fā)改委國家信息中心旗下共享經(jīng)濟(jì)研究中心的研究，中國共享經(jīng)濟(jì)企業(yè)的市場交易額在2016年達(dá)到了3.34萬億元人民幣（5320億美元），同比增長97%，并且在2017年達(dá)到了4.92萬億元人民幣（7820億美元），同比增長47%。 

“2018中國聯(lián)合辦公品牌TOP10”榜單：

辦公市場持續(xù)疲憊，卻正給了聯(lián)合辦公異軍突起的大好良機(jī)。共享理念的盛行，為傳統(tǒng)辦公市場帶來鮮活的動力。一方面是千禧一代自主意識的崛起、工作理念與習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，另一方面則是租用成本的降低以及空間利用的最大化。豐富的生活配套植入日常沉悶的工作環(huán)境之中，辦公方式從封閉孤立向開放、交流、共享轉(zhuǎn)變，這不僅是如今現(xiàn)狀也是聯(lián)合辦公誕生的初衷。 

新興事物的出現(xiàn)，意味著發(fā)展的無限可能。潛藏的利潤空間，讓不少以房企、創(chuàng)業(yè)品牌、媒體等為背景的聯(lián)合辦公運(yùn)營商應(yīng)運(yùn)而生。短短幾年之間，聯(lián)合辦公呈噴發(fā)之勢，遍地落花。然而同質(zhì)化競爭之下，唯有獨(dú)特的商業(yè)模式才能搶占市場領(lǐng)地。隨著人文化理念與服務(wù)體驗的不斷升級、經(jīng)營布局漸趨多業(yè)態(tài)化、管理方式日漸精細(xì)化，聯(lián)合辦公在市場摸索中不斷成熟，愈具創(chuàng)新之感。 

然而競爭者蕓蕓，這些聯(lián)合辦公品牌將用以何種方式拉開差距？誰能在激烈的競爭中成為行業(yè)的標(biāo)桿與領(lǐng)軍人物？

為此觀點(diǎn)指數(shù)研究院在對行業(yè)進(jìn)行綜合研究分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合長期跟蹤的企業(yè)表現(xiàn)與數(shù)據(jù)分析，評選出“2018中國聯(lián)合辦公品牌TOP10”，以此推動行業(yè)的不斷發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)：銀發(fā)浪潮下養(yǎng)老地產(chǎn)的成長困局

2017年養(yǎng)老行業(yè)市場規(guī)模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達(dá)26.91%，預(yù)計到2021年市場規(guī)模將達(dá)到6.5萬億元。因此，眾多房企開始轉(zhuǎn)型，將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)。加之2016年雖然房市大漲，銷售速度與去庫存快速增長，但自2017年初國家發(fā)布限購限貸令后，樓市逐漸呈現(xiàn)出冰火兩重天狀態(tài)。面對嚴(yán)峻的政策調(diào)控、巨大的資金和庫存壓力，單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅(qū)動力。因此，推動地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化勢在必行，而養(yǎng)老地產(chǎn)是其中一個重要的發(fā)展方向。 

國內(nèi)做養(yǎng)老地產(chǎn)的房企，項目數(shù)量不多，尚處于試水階段。隨著市場規(guī)模的壯大與規(guī)范，項目定位方面逐漸分為三大派，一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，針對不同的人群開發(fā)不同等級的項目，這將有利于長遠(yuǎn)的發(fā)展。二是以復(fù)星、遠(yuǎn)洋為代表的，主要開發(fā)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，規(guī)模普遍較大，覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區(qū)護(hù)理中心，這類型機(jī)構(gòu)需要的投資相對較小，風(fēng)險也較低。 

國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)想要持續(xù)發(fā)展，尋求更好的紅利，需要在優(yōu)秀案例、國外經(jīng)驗與中國國情中不斷探索、改進(jìn)，尋找最優(yōu)化的開發(fā)模式和資金解決路徑。 

文旅地產(chǎn)：野蠻生長后文旅地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級

2012-2014年間，文旅地產(chǎn)處于野蠻生長階段，平均每年新增的文旅項目約2200個，年平均增速達(dá)83%。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，全國文旅項目共7965個，同期上漲50%。

進(jìn)入2015年后，文旅地產(chǎn)步入轉(zhuǎn)折階段。2015年底全國文旅地產(chǎn)項目達(dá)到8701個，增速明顯下降至9%，我國開發(fā)和運(yùn)營文旅地產(chǎn)項目的企業(yè)共有5297家，較2014年減少27家。這一年我國文旅地產(chǎn)行業(yè)集中度正在上升，行業(yè)洗牌及調(diào)整正逐步拉開序幕。 

國內(nèi)文旅地產(chǎn)的盈利來源可歸納為兩大板塊：一是地產(chǎn)銷售；二是旅游經(jīng)營。地產(chǎn)銷售是依附在旅游經(jīng)營上面的，旅游經(jīng)營聚攏人氣、帶動地產(chǎn)銷售，賣房可以快速回籠資金，然后再投入到文旅項目的開發(fā)中。

目前國內(nèi)文旅地產(chǎn)市場規(guī)模穩(wěn)步壯大，需求旺盛，勢必會出現(xiàn)新的趨勢。未來發(fā)展趨勢將和國家政策、市場需求息息相關(guān)，政策將預(yù)示未來的發(fā)展方向和投資熱點(diǎn)，而市場需求將會作用于文旅市場的轉(zhuǎn)型升級。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：政府與開發(fā)商的共舞時代

截至2017年末，我國人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.52%，預(yù)計到2020年這個數(shù)字將會達(dá)到60%。隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產(chǎn)業(yè)的密集程度勢必也將會顯著提高。 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中主要有三個參與角色：政府、開發(fā)商和入駐企業(yè)。其中政府扮演的角色是政策和稅收優(yōu)惠的出臺者，也是最終的決策者，而開發(fā)商扮演的角色是規(guī)劃設(shè)計、土地開發(fā)和招商引資的實際操作者。而入駐企業(yè)既是主動選擇者，也是被動接受者，主動選擇的是是否入駐，被動接受的是入駐之后的園區(qū)環(huán)境。因此政府和開發(fā)商成為了園區(qū)發(fā)展最重要的變量，他們所扮演的角色質(zhì)量決定了園區(qū)的潛力與方向。 

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)已不是新興市場，早年間的過度膨脹現(xiàn)在已經(jīng)逐漸冷卻下來，潮退之后裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區(qū)和過時的模式會被市場拋棄，經(jīng)過時間的沉淀，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)和產(chǎn)業(yè)集群全面實現(xiàn)的那一天已經(jīng)不再遙遠(yuǎn)了。

物流地產(chǎn)：高度集中與多元化發(fā)展

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年我國倉儲業(yè)固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點(diǎn)。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出了“一超多強(qiáng)”的發(fā)展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨(dú)占鰲頭，以1750萬平方米的運(yùn)營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地產(chǎn)企業(yè)則在250~400萬平方米的運(yùn)營倉儲面積區(qū)間中競爭，彼此都沒有拉開較大的差距。

由于出身不同，物流地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)往往有著不同的發(fā)展路徑，而其中差別最大的就是輕、重資產(chǎn)模式，輕資產(chǎn)運(yùn)行效率高資本周轉(zhuǎn)快，重資產(chǎn)風(fēng)險系數(shù)小收入水平高。 

物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將會向著科技化與高端化繼續(xù)前進(jìn)，在我們未來的日常生活中，物流地產(chǎn)項目也將成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環(huán)。

購物中心：機(jī)遇挑戰(zhàn)并存的購物中心新時代

據(jù)商務(wù)部監(jiān)測，第一季度全國5000家重點(diǎn)零售企業(yè)銷售額同比增長4.5%，增速比去年同期加快0.4個百分點(diǎn)，其中，購物中心業(yè)態(tài)銷售額同比增長6.3%。

在內(nèi)地購物中心市場發(fā)展的過程中，主要有兩個不同的流派，港派和內(nèi)地本土企業(yè)。港派開發(fā)商由于經(jīng)過香港房地產(chǎn)市場的歷練，在進(jìn)入內(nèi)地市場時，已是具備較大的資金實力、較高的開發(fā)能力以及較完善的管理能力。而內(nèi)地本土企業(yè)由于在商業(yè)地產(chǎn)從零開始摸索，沒有很好的資金積累，也不具備完善的開發(fā)管理體系。這也注定了兩派開發(fā)商在經(jīng)營管理上的不同。 

但是，隨著市場的變化以及企業(yè)的成長，原先落后的內(nèi)地本土企業(yè)漸漸把差距縮小，而港派企業(yè)也面臨著越來越大的競爭壓力。而未來，無論是港派還是本土企業(yè)，在面對變化的市場、更高的消費(fèi)需求時，都將面臨更多的挑戰(zhàn)。

酒店：品牌助推 酒店+地產(chǎn)未來風(fēng)向

目前國內(nèi)的酒店市場大致可以按照高中低端酒店劃分，管理模式上就分委托管理、特許經(jīng)營、帶資管理和聯(lián)銷經(jīng)營。其中，中低端酒店以連鎖型特許經(jīng)營為主，而高端酒店以自營與委托管理為主。當(dāng)然，不乏存在某方面的“強(qiáng)者”，如擅長品牌塑造的鉑濤集團(tuán)與2017年剛成為全球最大豪華酒店業(yè)主的富力酒店。

輕資產(chǎn)話題已經(jīng)談?wù)撌曛?。如今，?jīng)歷OTA等旅游產(chǎn)業(yè)投資熱后，國內(nèi)資本市場逐漸開始審視旅游市場的布局結(jié)構(gòu)，投資方向由單純旅游市場向酒店產(chǎn)業(yè)傾斜。并且隨著國內(nèi)品牌發(fā)展成熟度的提高，品牌輸出能力漸顯。在此環(huán)境下，酒店行業(yè)可利用資本市場的投資達(dá)到輕資產(chǎn)化，從而減少自身的投入、集中自身品牌優(yōu)勢打造酒店產(chǎn)業(yè)鏈利潤的延伸。

以上為報告精華摘要，如需閱讀報告全文，請點(diǎn)擊下面鏈接查看：

重磅發(fā)布 | 觀點(diǎn)指數(shù)·2018中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展白皮書