觀點(diǎn)網(wǎng) 兩年前被綠地收購(gòu)，曾備受關(guān)注的美國(guó)舊金山牡蠣項(xiàng)目于近日易主，從綠地手中接過該項(xiàng)目的是位于洛杉磯的地產(chǎn)公司Kilroy。

對(duì)于為何出售這一項(xiàng)目，綠地方面回應(yīng)稱“項(xiàng)目已經(jīng)賺錢了，交易是出于項(xiàng)目運(yùn)作本身實(shí)際情況的正常商業(yè)運(yùn)作”。

時(shí)間回溯2013年，綠地初登美國(guó)市場(chǎng)，一出手便是10億美元的大氣，與如今收縮態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比。

雖然退出舊金山牡蠣項(xiàng)目是否還有其他影響因素不得而知，但折射出來(lái)的正是當(dāng)下中資紛紛收縮海外市場(chǎng)的景象。

綠地海外項(xiàng)目分布圖

來(lái)源：綠地官網(wǎng)

“海濱計(jì)劃”擱淺

時(shí)間回到2016年8月18日，綠地美國(guó)及其合伙人出資1.71億美元買下了這塊位于美國(guó)舊金山半島北圣馬迪奧縣的一個(gè)生命科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地積約17萬(wàn)平方米。其中，綠地為第一大股東，全面負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)及銷售。

現(xiàn)實(shí)如戲，就在大家都以為綠地要“大干一場(chǎng)”的時(shí)候，綠地美國(guó)卻在今年6月宣布，將舊金山牡蠣項(xiàng)目以3.08億美元的價(jià)格賣給了地產(chǎn)公司Kilroy。

在綠地退出舊金山的前夕，這一地塊曾發(fā)生過一個(gè)插曲。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，這一地塊原計(jì)劃是建設(shè)成為一座集生物科學(xué)和醫(yī)藥科學(xué)于一體的高新技術(shù)園區(qū)。但據(jù)報(bào)道，綠地最初購(gòu)得這一地塊時(shí)的發(fā)展規(guī)劃并非如此，而是打算重新建設(shè)海濱地區(qū)，并在這一地塊上建造一片住宅。

這一規(guī)劃受到了部分當(dāng)?shù)鼐用竦姆磳?duì)，其中反對(duì)者隊(duì)伍里包括了美國(guó)歷史最久的生物技術(shù)公司Genentech Inc，該公司在此地塊附近設(shè)有辦事處，他們認(rèn)為這一地塊不應(yīng)用于商業(yè)用途。

最終，在這件事情上幾乎得不到任何支持的綠地，只好無(wú)奈將打造住宅的愿望擱置下來(lái)。

業(yè)內(nèi)人士表示，企業(yè)海外發(fā)展計(jì)劃與當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)規(guī)劃不符的事時(shí)有發(fā)生，海內(nèi)外市場(chǎng)信息不對(duì)稱加上中資企業(yè)以固有的思維方式來(lái)策劃運(yùn)作海外項(xiàng)目，是企業(yè)在海外碰壁的重要原因。

綠地“海濱計(jì)劃”的擱淺與退出舊金山之間究竟有多少因果關(guān)系引人遐想，不過，綠地所回應(yīng)的“項(xiàng)目賺錢了”也并非托辭。

從買入到賣出，短短兩年時(shí)間里，這一項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)漲了1.37億美元。

EB-5煩事纏身

除了建設(shè)計(jì)劃擱淺，同期，綠地美國(guó)的EB5項(xiàng)目也面臨市場(chǎng)環(huán)境變化的挑戰(zhàn)。

去年9月20日，綠地洛杉磯大都會(huì)一期項(xiàng)目掛靠的美麗家園區(qū)域中心實(shí)際控制人涉嫌通過虛設(shè)的EB-5項(xiàng)目，騙取45位投資者的2250萬(wàn)美元資金中飽私囊，而被美國(guó)證監(jiān)會(huì)起訴。

隨后，區(qū)域中心被證監(jiān)會(huì)接管，處在被吊銷的風(fēng)險(xiǎn)之中。如此一來(lái)，不僅投資人的投資款安全令人擔(dān)憂，綠卡的申請(qǐng)同樣可能面臨終止。

今年，圍繞綠地洛杉磯大都會(huì)一期項(xiàng)目管理問題的爭(zhēng)拗再起，目前未有最新進(jìn)展。

“投資人的最終目的并不是為了賺錢，其出發(fā)點(diǎn)就是為了移民或送孩子到國(guó)外上學(xué)。投資EB-5的在選擇項(xiàng)目的時(shí)候會(huì)更傾向于有優(yōu)越教育資源或雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的城市。”所以，即便EB-5的投資回報(bào)極低，仍是讓不少人趨之若鶩。

根據(jù)萊坊公布的城市財(cái)富指數(shù)排行可以看到，紐約、倫敦、舊金山皆排名前列，這些大城市正是投資者選擇EB-5項(xiàng)目時(shí)所鐘愛的。

花不少于50萬(wàn)美元，并直接或間接創(chuàng)造至少10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，便能為全家換來(lái)美國(guó)永久綠卡，一切看起來(lái)都是如此的“簡(jiǎn)單”。

對(duì)于融資人特別是高度依賴資金流轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，不愁沒有“金主”的EB-5同樣是一條不錯(cuò)的融資之路。投資省錢省心，融資省時(shí)省力，看起來(lái)是一個(gè)其樂融融的雙贏局面，平靜水面下的暗涌卻被眾人所忽視。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，綠地美國(guó)采用了EB-5的方式進(jìn)行融資，該項(xiàng)目出資結(jié)構(gòu)中位列第二順位的是1億美元的EB-5項(xiàng)目貸款以及綠地投資的6579.68萬(wàn)美元，此項(xiàng)目正是掛靠在了美麗家園區(qū)域中心。

投資人所看重的是綠卡回報(bào)，因此在出現(xiàn)由于身纏訴訟，而隨時(shí)可能“錢卡兩失”的情況下，投資人心中難免忐忑不安。

雪上加霜的是，今年IIUSA（美國(guó)投資移民協(xié)會(huì)）召開的行業(yè)大會(huì)上，美國(guó)國(guó)務(wù)院簽證辦公室主任Charles Oppenheim作出預(yù)測(cè)，目前中國(guó)EB-5的排期所需等待時(shí)間預(yù)測(cè)將達(dá)15年。

漫長(zhǎng)的排期等待時(shí)間，對(duì)于投資人而言無(wú)疑又是當(dāng)頭一擊，甚至有投資人發(fā)聲表示或?qū)⒊焚Y，這意味著綠地美國(guó)可能面臨提前償還1億美元EB-5貸款本息的險(xiǎn)境。

洛杉磯的這只“蝴蝶”煽動(dòng)了翅膀，反觀綠地在舊金山收縮，則更像是一種保存實(shí)力的危機(jī)應(yīng)對(duì)手段。

海外投資的接連觸壁，或許正是綠地選擇從舊金山牡蠣項(xiàng)目中脫身出來(lái)的另一誘因。目前，綠地集團(tuán)海外投資達(dá)1240億元；足跡遍布亞澳歐美4洲9國(guó)，包括紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼、多倫多等多個(gè)城市。

攤子鋪得太大，難免無(wú)法做得面面俱到。綠地近兩年來(lái)已經(jīng)放緩了海外投資的腳步，這次退出舊金山，未嘗沒有在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)見好就收，另尋發(fā)展之意。

海外產(chǎn)業(yè)去留

2013年前后，綠地、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等眾多房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛海外“搶灘登陸”。

彼時(shí)，綠地斥資10億美元收購(gòu)美國(guó)洛杉磯中心區(qū)大都會(huì)項(xiàng)目。三年之后再度出擊，以40億美元收購(gòu)紐約布魯克林大西洋廣場(chǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目70%股權(quán)。

張玉良曾表示：“海外拓展要去自身有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地方，綠地集團(tuán)有限選擇中國(guó)投資者、移民群體較為青睞、中國(guó)游客及留學(xué)生較多的國(guó)家及城市參與投資開發(fā)。”

對(duì)于綠地而言，當(dāng)時(shí)正是拓展海外市場(chǎng)的良機(jī)。五年時(shí)間過去，曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)如今態(tài)度卻發(fā)生了扭轉(zhuǎn)。

目前，澳大利亞還在建設(shè)中的悉尼CBD最高公寓樓“綠地中心”，是綠地集團(tuán)在2013年耗資4.8億澳元（約30.76億人民幣）收購(gòu)而來(lái)。

綠地購(gòu)入該項(xiàng)目后，曾計(jì)劃將其打造成未來(lái)悉尼最高公寓樓——“悉尼·綠地中心”及配套商業(yè)和高星級(jí)酒店。但在2018年3月份，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，綠地集團(tuán)已將原計(jì)劃與金馬（Golden Horse）聯(lián)合開發(fā)的悉尼大型住宅項(xiàng)目“Park Sydney”的整個(gè)1萬(wàn)平方米的零售部分出售給金馬，價(jià)格接近1億澳元。在此之后不到三個(gè)月，相似的一幕再度上演，綠地以3.08億的售價(jià)退出了舊金山牡蠣項(xiàng)目。

雖然有所回撤，但目前綠地在美國(guó)擁有的項(xiàng)目仍具看點(diǎn)?，F(xiàn)存的兩個(gè)項(xiàng)目包括包括商業(yè)住宅綜合體洛杉磯綠地中心，和位于紐約布魯克林的紐約大西洋廣場(chǎng)。

其中，紐約大西洋廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到60萬(wàn)平方米，總投資達(dá)332億元人民幣，被稱為是紐約20年來(lái)最大的房地產(chǎn)單體項(xiàng)目。

中資紛紛收縮海外投資的形勢(shì)下，綠地退出舊金山當(dāng)然并非首例。日前戴德梁行發(fā)布報(bào)告，稱自去年三季度起，中資在美國(guó)的地產(chǎn)投資驟減。今年一季度中資在美地產(chǎn)總投資額僅為2.2億美元，而近三季度平均投資額僅為1.9億美元，低于中資在美國(guó)近五年季度均值16億美元。

不難預(yù)見，短期內(nèi)美國(guó)市場(chǎng)難以再次出現(xiàn)2016年四季度的49億美元中資投資盛況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

今年第一季度以來(lái)，美國(guó)僅錄得兩宗大宗交易。其中比較突出的是中國(guó)銀行以2億美元收購(gòu)的曼哈頓寫字樓7 Bryant Park 用于自用。

早在3年前中國(guó)銀行已買下了該樓的租用權(quán)，此次，中國(guó)銀行一并買下該樓的土地使用權(quán)以獲得永久產(chǎn)權(quán)，使這棟樓現(xiàn)完全歸中行所有。

值得一提的是類似自用性質(zhì)的海外投資受政策影響較少。另一宗交易也是以自用為目的的收購(gòu)，中國(guó)移動(dòng)在加州的圣何塞購(gòu)買了一棟小型工業(yè)物業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

面臨資金面收緊窘境的除了綠地外還包括萬(wàn)達(dá)、海航等地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年下半年到今年一季度末中資海外地產(chǎn)已出售項(xiàng)目總計(jì)達(dá)20億美元。

中國(guó)開發(fā)商“遠(yuǎn)征”海外，所面臨的問題不少，政治、經(jīng)濟(jì)、公司規(guī)劃等等都有可能成為其海外發(fā)展過程中的不穩(wěn)定因素，而未來(lái)究竟是反彈擴(kuò)張還是收縮，仍是一個(gè)迷。

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