觀點(diǎn)指數(shù) “成功的城市必須建造房子，以便滿足人們不斷增長(zhǎng)的居住需求，但這并不意味著建造房子會(huì)帶來(lái)成功。”這是哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛(ài)德華.格萊澤所著的《城市的勝利》一書(shū)中的精彩語(yǔ)錄，用來(lái)形容此刻正處于城市更新4.0的中國(guó)竟也莫名地契合。

經(jīng)歷30多年的大開(kāi)發(fā)后，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨內(nèi)斂，迎來(lái)全新的生命周期，轉(zhuǎn)向更深刻、更廣泛的領(lǐng)域。

以最早在多元化道路上沖刺的萬(wàn)科為例，2018年其也將“城市配套服務(wù)商”的定位進(jìn)一步迭代升級(jí)，改為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

在萬(wàn)科2017年度報(bào)告中，其透露除原有的住房供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)核心業(yè)務(wù)外，目前已經(jīng)進(jìn)入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動(dòng)、教育、養(yǎng)老等行業(yè)，而鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域也正在探討。

究其根本，房企諸如萬(wàn)科等的發(fā)展轉(zhuǎn)向無(wú)外乎看中了跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)。隨著城市更新的深入，這些服務(wù)的規(guī)模最終會(huì)超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)本身。因此堅(jiān)持“以人民的美好生活為中心”，未來(lái)的發(fā)展空間就將會(huì)無(wú)限延伸。

或許，用4月22日王石在深圳城市共創(chuàng)大會(huì)活動(dòng)中的一則發(fā)言，來(lái)描述萬(wàn)科的心境會(huì)更加直接了當(dāng)一些：“盡管行政管理深圳特區(qū)只是2000平方公里，但我覺(jué)得我們至少觀念上、規(guī)劃上、產(chǎn)城融合上，應(yīng)該超越2000平方公里這個(gè)概念。”

“不要被20平方公里困擾”

王石喊出突破空間的限制，這不僅僅具有業(yè)務(wù)需求的基礎(chǔ)，也體現(xiàn)在當(dāng)下房企面臨的困境中。

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，僅從TOP10房企來(lái)看，過(guò)去的2017年中超過(guò)半數(shù)的銷售金額錄得至少50%的增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

其中同比增速最高的為融創(chuàng)中國(guó)，2017年其合約銷售金額為3620.1億元，較上年增長(zhǎng)140.33%。其次為新城控股，1127.79億元的合約銷售較2016年增長(zhǎng)94.57%。

前三甲中，銷售金額和增速成正比，碧桂園、萬(wàn)科和恒大的同比增速分別為78.34%、45.2%以及34.17%。

在銷售金額增長(zhǎng)的另一面，卻是房企止不住的銷售面積增速下滑。2017年TOP10房企銷售面積均錄得正增長(zhǎng)，這得益于過(guò)往幾年的銷售成績(jī)終于反映在賬面上。不過(guò)對(duì)比往年銷售增速會(huì)發(fā)現(xiàn)，TOP10房企的銷售面積增速已經(jīng)開(kāi)始放緩。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的2017年，銷售排名前十的房企中有6家的面積增速出現(xiàn)下滑，分別為碧桂園、萬(wàn)科、恒大、綠城中國(guó)、新城控股以及招商蛇口，下滑幅度最大的超過(guò)60%。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，2018年1-4月，全國(guó)商品房銷售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)0.4%，辦公樓銷售面積下降4.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.0%。商品房銷售額36222億元，增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.5%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.5%。

上述數(shù)據(jù)，也進(jìn)一步說(shuō)明，不管是2017年還是2018年前四個(gè)月，房企銷售額之所以可以保持高增長(zhǎng)，主要得益于房?jī)r(jià)的高企，尤其是2015年和2016年房?jī)r(jià)的大幅上漲，致使結(jié)轉(zhuǎn)收入延續(xù)上升的趨勢(shì)。

從盈利端來(lái)看，過(guò)去的2017年TOP10房企的歸母凈利潤(rùn)均錄得正增長(zhǎng)，這也是過(guò)往三年中這一指標(biāo)均為正數(shù)的一年，不過(guò)需要注意的是利潤(rùn)增長(zhǎng)率并沒(méi)有超過(guò)過(guò)往頂點(diǎn)。加之考慮到調(diào)控政策的穩(wěn)定及連續(xù)性，2018年房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)還將繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下行周期已是沒(méi)有懸念。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

雖然多個(gè)數(shù)據(jù)都指向房企的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)高增長(zhǎng)將不可持續(xù)，不過(guò)對(duì)于盤(pán)子已經(jīng)做大的房企來(lái)說(shuō)，輕易放棄增長(zhǎng)或者停滯不前是不可能的，畢竟資本市場(chǎng)可不相信眼淚，沒(méi)有好的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，就只能承受資金出逃或者更多的悲情。

為了維持業(yè)績(jī)的繼續(xù)增長(zhǎng)，就需要在住宅或者地產(chǎn)之外需求更多的可能，因此基于美好生活下的新業(yè)務(wù)成為不少房企培育新增長(zhǎng)點(diǎn)的方向。與之相應(yīng)，已經(jīng)有不少房企順勢(shì)而為，提出盡可能覆蓋更多城市服務(wù)功能的定位，如朗詩(shī)去掉地產(chǎn)標(biāo)簽，將名稱由原來(lái)的“朗詩(shī)綠色地產(chǎn)”改為“朗詩(shī)綠色集團(tuán)有限公司”，布局長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老、金融、物業(yè)等業(yè)務(wù)；融創(chuàng)則提出要做“美好生活運(yùn)營(yíng)商”；龍湖由“善待你一生”升級(jí)為“美好城市運(yùn)營(yíng)商”；旭輝自我定位為“美好生活城市運(yùn)營(yíng)商”……

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

在多元化道路上沖刺多年額萬(wàn)科，也在2018年將其堅(jiān)持3年的“城市配套服務(wù)商”定位，進(jìn)一步迭代為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并針對(duì)自身建立了“美好生活場(chǎng)景師”、“實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍”、“創(chuàng)新探索試驗(yàn)田”、“和諧生態(tài)建設(shè)者”4個(gè)角色。

而于2017年度報(bào)告中，萬(wàn)科也進(jìn)一步透露除了在繼續(xù)發(fā)展原有以及已經(jīng)進(jìn)入的住房供應(yīng)、物業(yè)服務(wù)、租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運(yùn)動(dòng)、教育、養(yǎng)老等行業(yè)外，還將探討鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域的發(fā)展。

在4月22日深圳城市共創(chuàng)大會(huì)致辭中，王石對(duì)萬(wàn)科的城中村改造計(jì)劃“萬(wàn)村計(jì)劃”站臺(tái)，透露城中村綜合整治將引進(jìn)物資營(yíng)管加城市化商業(yè)運(yùn)營(yíng)。面對(duì)到場(chǎng)嘉賓，王石動(dòng)情表示，雖然從行政區(qū)劃來(lái)看，深圳只是2000平方公里，可開(kāi)發(fā)的面積只有20平方公里，但是不應(yīng)該被局限，而至少在觀念、規(guī)劃、產(chǎn)城融合上，超越2000平方公里這個(gè)概念。

城市更新的空間想象

王石的“游說(shuō)”是有道理的。根據(jù)經(jīng)合組織（OECD）的研究結(jié)論，房地產(chǎn)行業(yè)不僅包括蓋房子，還有跟房子相結(jié)合的一系列服務(wù)，這些周邊行業(yè)的規(guī)模，最終會(huì)超過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身。

這也和愛(ài)德華.格萊澤的“成功的城市必須建造房子”、“但這并不意味著建造房子會(huì)帶來(lái)成功”的論點(diǎn)有異曲同工之妙。萬(wàn)科對(duì)“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”定位的執(zhí)著也大多源于此。

隨著中國(guó)跨進(jìn)城市更新4.0時(shí)代，老城將進(jìn)入煥新階段，這種新不僅僅體現(xiàn)在建筑或者物業(yè)上，也體現(xiàn)在城市空間的多元化上。這也意味著，過(guò)去野蠻生長(zhǎng)、圈地拓地城市發(fā)展模式將得到根本性顛覆。以“存量改造，舊樓盤(pán)活”為主題的城市更新將撬起萬(wàn)億元規(guī)模的商機(jī)，也將引發(fā)下一個(gè)風(fēng)口。

最顯而易見(jiàn)的是，城市更新也即意味著城市功能的重新定位或者劃分。在這個(gè)過(guò)程中，過(guò)往使用效率低下的物業(yè)，如國(guó)有企業(yè)的老舊物業(yè)資產(chǎn)將得到更加有效的利用。以物業(yè)盤(pán)活為例，大型化工企業(yè)華誼集團(tuán)在上海面臨閑置的土地有近150公頃，合約150萬(wàn)平方米，這在寸金寸土的上?？梢灾^之“巨額資產(chǎn)”。通過(guò)聯(lián)手綠地集團(tuán)，華誼將低效用地再開(kāi)發(fā)成為保障性住房、商品房以及商用物業(yè)等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

一方面，需要盤(pán)活改造的物業(yè)不斷涌現(xiàn)，而自身能夠承接開(kāi)發(fā)或盤(pán)活需求的國(guó)企卻少之又少。不少國(guó)企主營(yíng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)并不相關(guān)，因此在城市更新中涉及到不動(dòng)產(chǎn)資源盤(pán)活時(shí)就要借助專業(yè)的房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。而這就是諸如萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)遇。

2016年，萬(wàn)科接手廣州珠江新城1塊爛尾20年的土地，與廣州市越秀區(qū)東山街（東湖街）寺右股份合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)社（寺右聯(lián)社）簽署合作開(kāi)發(fā)協(xié)議終盤(pán)活。根據(jù)協(xié)議，上述地塊將打造成為一個(gè)商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，萬(wàn)科獲得64%的權(quán)益。

除此之外，隨著城市的深入發(fā)展，物以稀為貴，地價(jià)持續(xù)增加，而房貸利率目前還在上浮中，都進(jìn)一步增加了購(gòu)房總成本，青年人買房壓力繼續(xù)加大。另外，目前市場(chǎng)上針對(duì)家庭型客戶租住需求的產(chǎn)品卻在極少數(shù)，進(jìn)一步刺激了住房市場(chǎng)的多元化發(fā)展。

不管是建造更多的保障性住房，還是發(fā)展小型公寓、長(zhǎng)租公寓，亦或是將原有的零售、工業(yè)、酒店物業(yè)或者辦公改為住宅用途，都少不了房企的參與。

更勿論，城市生活的多元化也必將進(jìn)一步催生居民在文娛、教育、購(gòu)物、養(yǎng)老、物流配送等方面的消費(fèi)升級(jí)。吃住行、游購(gòu)?qiáng)剩瑥漠a(chǎn)品到內(nèi)容、從商品到服務(wù)，都建立在空間或者場(chǎng)景構(gòu)造上，同樣也需要借助房企的力量。

從上述維度來(lái)看，除了政府以及業(yè)主外，房企都是城市更新中不可或缺的驅(qū)動(dòng)力量之一。而以過(guò)往城市功能置換和物業(yè)改造的速度來(lái)看，房企若慢了節(jié)奏，輕者將落后于人，或者將被歷史的潮流所淹沒(méi)。因此，這也是諸如萬(wàn)科等房企，堅(jiān)持為普通家庭提供服務(wù)，以此換取未來(lái)發(fā)展空間的原因所在。

萬(wàn)科城市紅利網(wǎng)羅計(jì)劃

面對(duì)城市更新中的大量紅利，萬(wàn)科的網(wǎng)羅目標(biāo)首先是在物流地產(chǎn)上。

根據(jù)研究數(shù)據(jù)，去年一線城市額二手房租金回報(bào)率約在2%，房企爭(zhēng)相布局的商業(yè)地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率約在5%。而一線城市的物流地產(chǎn)則超越上述業(yè)務(wù)，投資凈回報(bào)率在6.5%～7.0%，一些較為高端的物流地產(chǎn)該指標(biāo)則達(dá)到8%，成為住宅以及商業(yè)地產(chǎn)以外的首選。

從萬(wàn)科物流地產(chǎn)的發(fā)展軌跡來(lái)看，其對(duì)物流地產(chǎn)的布局最早始于2014年，彼時(shí)其成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，先后進(jìn)駐廊坊、貴陽(yáng)武漢和上海，成立或收購(gòu)物流倉(cāng)儲(chǔ)公司。并稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請(qǐng)過(guò)普洛斯的專家到其總部給員工上課；2015年6月萬(wàn)科撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，推出全新的物流品牌萬(wàn)緯，宣布正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)行業(yè)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

最為轟動(dòng)的是，2017年萬(wàn)科宣布聯(lián)合普洛斯公司現(xiàn)任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯?jié)撛诘乃接谢马?xiàng)，交易總價(jià)折合人民幣約為785億元，萬(wàn)科投資占股21.4%。

在此之前，中國(guó)前十大倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)商中外資供應(yīng)商占6個(gè)，合計(jì)市場(chǎng)份額占比高達(dá)79.10%。而內(nèi)資供應(yīng)商僅有宇培、寶灣、易商及新進(jìn)入的平安，合計(jì)市場(chǎng)份額僅為20.80%。而從普洛斯官網(wǎng)提供的中國(guó)市場(chǎng)份額來(lái)看，其總面積超過(guò) 1500 萬(wàn)平方米，即使將前十名其他企業(yè)擁有的土地份額全部加起來(lái)，也不及其三分之二。這也讓萬(wàn)科在物流地產(chǎn)商如虎添翼。

從缺口來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示2015年，我國(guó)高端物流設(shè)施供給缺口為2300萬(wàn)平方米，每年新增的缺口在200萬(wàn)平左右。收購(gòu)普洛斯事項(xiàng)開(kāi)啟后，2017年11月萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿裨鴮?duì)外表示，若以雙十一合約10億件包裹計(jì)算，則約有5億件是從普洛斯和萬(wàn)科的貨倉(cāng)里出貨。

截止2018年5月16日，萬(wàn)科的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)進(jìn)駐的城市達(dá)到36個(gè)，服務(wù)客戶60家，運(yùn)營(yíng)及在建總面積625萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)及在建項(xiàng)目83個(gè)。而對(duì)于未來(lái)的發(fā)展，萬(wàn)科則希望

希望搭建一個(gè)平臺(tái)，鏈接生產(chǎn)、消費(fèi)者，用科技賦能的方法，服務(wù)更多的小電商。

物流地產(chǎn)之外，在住房租賃上，萬(wàn)科也希望能分得城市更新的一杯羹。截止2017年末，萬(wàn)科的泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個(gè)一線及二線城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)10萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超過(guò)3萬(wàn)間。而上述所稱的“萬(wàn)村計(jì)劃”，也是萬(wàn)科面對(duì)城中村綜合整治發(fā)展的租賃運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

另外其探索的自持租賃項(xiàng)目也找到了運(yùn)營(yíng)模式。2018年5月13日，萬(wàn)科發(fā)布消息稱其位于北京的首個(gè)全自持租賃項(xiàng)目萬(wàn)科翡翠書(shū)院租賃運(yùn)營(yíng)試水的綜合出租率超過(guò)80%，首推兩幢樓共計(jì)48套實(shí)現(xiàn)意向滿租，后續(xù)又加推一幢，總計(jì)72套房源。

10年一次付清租金，這是萬(wàn)科該項(xiàng)目的租賃方式。按照租一套90平方米三居室，1.5萬(wàn)元的月租金計(jì)算，十年全部租金將達(dá)到180萬(wàn)；按照3萬(wàn)元的月租金計(jì)算，租一套180平方米的四居室，十年租金也將達(dá)到360萬(wàn)。

既有的業(yè)務(wù)之外，萬(wàn)科亦想在鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域拔得頭籌，不過(guò)目前尚在探索階段，至于能否向物流地產(chǎn)或者租賃一樣提供助力，則還要留待觀察了。

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