觀點網(wǎng) 對于時常穿梭于深圳、香港兩地的人來說，無論從黃崗口岸還是福田口岸通過，稍稍抬頭，便能看到矗立在不遠處的漁農(nóng)村·金地名津。

這里是深圳福田皇崗口岸區(qū)，與繁榮熱鬧的香港僅一河之隔。十三年前即2005年5月22日，伴隨著河畔邊的一聲炸響，漁農(nóng)村的16棟樓被集中爆破拆除，由此拉開了深圳城中村改造的序幕。

在這場被譽為“中國第一爆”的舊改中，時為深圳福田區(qū)地方國企的金地集團無疑就是主要的操盤手。而憑借著這一項目的聲名鵲起，金地隨后又攬下福田科技廣場，崗廈舊改兩個舊改項目，一度被媒體稱為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)。”

這大概是金地在深圳舊改過往最為高光的時刻了。然而時光流逝，如今深圳城市更新競逐者中已擠滿了佳兆業(yè)、京基、卓越、鴻榮源等深圳本土房企以及恒大、遠洋等外來房企的身影。

“起了個大早”的金地在這一場轟轟烈烈的舊城改造運動中顯得沉默，直至2015年，金地總部所在的金地工業(yè)區(qū)被列入最新的舊改計劃中，金地在城市更新這片土地上才有了新的聲音。

三年的規(guī)劃與醞釀，這個被稱為“福田區(qū)面積最大的舊改項目”也在近期有了新的動態(tài)。近日，一位網(wǎng)友興奮地在網(wǎng)絡(luò)上表示，路過沙嘴路，發(fā)現(xiàn)金地工業(yè)區(qū)舊改片區(qū)部分地塊已建起圍擋，并推測項目已開始動工。

在這位網(wǎng)友拍攝的照片中，金地工業(yè)區(qū)被一圈嶄新的白色圍擋團團圍住。

漁農(nóng)村的故事

若要回溯起深圳城市更新的歷史，金地和漁農(nóng)村是繞不過去的話題。

2004年，深圳市政府出臺《深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，拉開了城中村改造的序幕。不過業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)初舊改的出發(fā)點并不是節(jié)約利用土地，只是解決市容市貌問題。

與香港僅有一河之隔的漁農(nóng)村成為了試點。2005年5月22日，伴隨著深圳河畔的陣陣爆破聲，漁農(nóng)村16棟高樓在煙塵中轟然倒地，這個當(dāng)年不起眼的貧困小漁村從此成為深圳舊改、乃至中國舊改的先行。

在這場被譽為“中國第一爆”的城中村改造中，時為深圳福田區(qū)地方國企的金地集團就是主要操盤手。當(dāng)年親自參與該項目改造，后又曾為卓越、金地效力的“舊改專家”耿延良對觀點新媒體表示，金地當(dāng)時主導(dǎo)這場舊改，除了企業(yè)的長遠考慮，也受到政府方面的大力推動。

2008年，重建后的漁農(nóng)村完成選房程序，260多名村民全部入住金地名津小區(qū)，耿延良指出，這是金地的第一個舊改項目，完成得很好，這也為金地后來介入崗廈等舊改項目提供了底氣。

也就是憑借著這一項目的聲名鵲起，金地隨后攬下占地面積4萬平方米、建筑面積達到25萬平方米的福田科技廣場，以及15.16萬平方米的崗廈舊改兩個項目，一度被媒體稱為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

資料顯示，福田科技廣場占地面積4萬多平 方米、建筑面積達到25萬平方米，是當(dāng)時福田區(qū)土地存量中規(guī)模較大，條件最優(yōu)越的地段。建成后的福田科技廣場后來改名為深圳國際創(chuàng)新中心，集軟件研發(fā)、生產(chǎn)和交易中心為一體，已成為福田軟件園區(qū)的龍頭。

崗廈舊改項目因為股東間的博弈以及長達十多年的改造開發(fā)期，至今備受關(guān)注。觀點新媒體了解到，該項目占地23.2平方米，約占整個中心區(qū)南區(qū)面積的9%，其中用于改造的可建設(shè)用地面積15.16萬平方米，建筑面積超過60萬平方米，號稱深圳市建設(shè)標準要求最高和難度最大的重大改造項目。

2006年金地與深圳市大百匯房地產(chǎn)有限公司、深圳市鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同出資設(shè)立深圳市金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負責(zé)運作深圳崗廈項目，該公司注冊資本人民幣1億元。當(dāng)時，金地以35%的持股比例，成為單一大股東。

戲劇性的一幕發(fā)生在2009年，卓越置業(yè)在其赴港上市的招股文件中首次披露，持有崗廈舊改項目公司33%股權(quán)的深圳大百匯房地產(chǎn)有限公司為卓越附屬公司，持有崗廈舊改項目公司32%股權(quán)的深圳市鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司亦為深圳大百匯全資子公司。簡而言之，卓越才是這個項目的大股東。

金地意外失去控股股東地位，被業(yè)界戲稱“為他人做嫁衣裳”，2012年的股東會，金地總裁黃俊燦對這個意外的股權(quán)變換作出了回應(yīng)。其稱，崗廈項目原由福田區(qū)委分給金地做舊改的項目，并要求金地作為主要的投資者。

不過，他就坦承，“從現(xiàn)在的情況來看，金地的管理層認為，該項目受到非常多的因素影響，但總體來講，應(yīng)該說參與管理的程度還是非常深入的。”

也許，除了股權(quán)博弈，長達十多年的拆遷改造是金地遇上的另一大難題。后來，這個被稱為“中國最大的城中村改造”的舊改，2011年動工了部分地塊，2014年首批項目入市，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前崗廈項目仍在持續(xù)開發(fā)中。

據(jù)觀點新媒體查詢，在金地歷年年報中，未對深圳舊改項目有過多的著墨，披露最多的只有崗廈項目的融資擔(dān)保。此外，除了漁農(nóng)村、福田科技廣場、崗廈舊改項目外，金地就還有龍華區(qū)水斗新圍舊改項目，該項目占地面積2.27萬平方米， 總建筑面積14.08萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、公寓以及少量保障房。

舊改對手們

從2005年改造漁農(nóng)村打響舊改第一炮，到2006年攬入福田科技廣場、崗廈項目，一度成為“獲得舊改項目最多、政府支持最大的房地產(chǎn)企業(yè)”，這是金地在深圳舊改市場上最為高光的時刻。

但“起了個大早”的金地后來面臨了更多的競爭者，當(dāng)2009年《深圳市城市更新辦法》正式拉開城市更新大幕，以佳兆業(yè)、卓越、京基、鴻榮源為首的深圳本土房企大舉涌入競逐。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，曾經(jīng)在崗廈項目上與金地上演股權(quán)演義的卓越，目前已攬下辛養(yǎng)舊改、龍華區(qū)油松項目、南山卓越九瓏項目以及大鵬新區(qū)的譚屋圍城市更新項目等眾多舊改項目，已簽約項目占地面積近600萬平方米，可供開發(fā)面積超500萬平方米。

被稱為“舊改之王”的佳兆業(yè)同樣通過舊改囤下不少土地，2017年的業(yè)績會上，佳兆業(yè)管理層宣布，截至2017年12月31日止，佳兆業(yè)擁有舊改項目儲備占地面積約2400萬平方米，其中深圳占比約37%，占地面積為890萬平方米；

另一家深圳本土房企京基同樣擁有大量的舊改項目，據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，京基在羅湖擁有包括蔡屋圍、布心村水圍村、水貝村、湖貝新村等舊改項目，同時還寶安、龍崗、南山、福田等區(qū)域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長源村等眾多舊改項目，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，京基預(yù)計未來的舊改建筑面積規(guī)模達到800萬平方米以上。

在本土房企通過舊改大肆擴張的同時，恒大、遠洋、融創(chuàng)、泰禾等外來房企的到來，也進一步擠壓著深圳的舊改市場，“恒大在深圳擁有20多個舊改項目”早已不是市場傳聞，而從2011年才涉足深圳市場的遠洋，也已攬下包括南聯(lián)項目、龍船塘項目等4個舊改項目。

反而觀之，從2004年的開山之作漁農(nóng)村，到福田科技廣場、崗廈舊改、龍華水斗新圍舊改乃至如今的金地工業(yè)區(qū)，作為曾經(jīng)深圳舊改“第一爆”的金地顯的沉默。

城市更新復(fù)雜而又漫長的開發(fā)周期或許是金地在后來在舊改規(guī)模上卻步的原因，中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁就認為，有些企業(yè)并不愿意在舊改中耗費大量的時間、人力、資金成本。

吳睿同樣認為，舊改項目周期較長，且具有較大的不確定性，像金地這樣比較穩(wěn)健的老牌房企，在決策的時候就不會過于激進。

他同時指出，金地在福田區(qū)起家，本身就應(yīng)該有不少的工業(yè)區(qū)資源，所以并不是特別愿意高價收購?fù)饷娴钠渌Y源，他以另一家深圳房企做比較，“招商蛇口也不怎么做舊改，但是它在蛇口就擁有不少土地。”

金地舊改新局

作為起家于本土的老牌房企，金地近幾年來在深圳的項目表現(xiàn)并不出眾，從歷年年報可以觀察到，自2013年至今，金地每年在深圳的在售項目最多只有三個，主要為位于寶安區(qū)的深圳天悅灣、龍崗區(qū)的深圳名峰以及坪山新區(qū)的深圳朗悅。

最新的年報顯示，2018年計劃開發(fā)項目中，深圳僅有一個，即深圳龍城中央，該項目為于龍崗區(qū)，經(jīng)營業(yè)態(tài)為綜合體，占地面積8.53萬平方米，總建筑面積52.32萬平方米，可租售面積38.90萬平方米，2017年累計簽約金額17.57億元。而在金地最新披露的推售計劃中，并沒有深圳項目披露。

因此，在2015年金地再度拿下金地工業(yè)區(qū)舊改項目時，就被市場解讀為將重回深圳一線，當(dāng)時有消息人士對觀點新媒體表示，該項目體量龐大，按當(dāng)時福田區(qū)房價計算，預(yù)計銷售貨值超過1000億元。

網(wǎng)上近期流傳的一份深圳市福田區(qū)城市更新局致金地工業(yè)區(qū)各位業(yè)主及租戶的紅頭文件披露了該項目的詳細情況。文件顯示，金地工業(yè)區(qū)拆除重建用地面積為11.90萬平方米，計容總建筑面積67.41萬平方米，項目需無償移交政府用地面積約5.9萬平方米，主要用于統(tǒng)籌一所九年一貫制中小學(xué)、社區(qū)公寓和道路。另外，該項目還需配建保障房5萬平方米，公建配套面積3.26萬平方米。

除此之外，文件還披露了項目最新進展。文件中稱，金地工業(yè)區(qū)城市更新單元項目是福田區(qū)重點項目，項目于2015年12月列入2015年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃，于2018年1月18日取得市規(guī)土委更新單元規(guī)劃批準文件。

文件提到，該項目于2017年12月份正式啟，搬遷補償協(xié)議工作，目前85%業(yè)主已簽約，計劃于2018年6月底完成項目100%簽約。

深圳城市更新向來有“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的說法，業(yè)內(nèi)人士表示，金地工業(yè)區(qū)從2015年納入城市更新計劃，到目前完成85%業(yè)主的簽約，從舊改的角度來看，速度已經(jīng)非?？?，按照正常開工路徑，今年將會拆除完畢，明年就可動工建設(shè)。

而對于該項目拆遷是否比一般住宅項目更為容易，第一太平戴維斯深圳公司副董事長吳睿則對觀點地方新媒體表示，拆遷難度看工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)，如果產(chǎn)權(quán)相對單一，拆遷難度相對較小，如果產(chǎn)權(quán)分散，就需要與每個業(yè)主談判。

因項目尚未有詳細的規(guī)劃方案，金地相關(guān)人士表示目前尚未方便對外透露詳細情況，而多位業(yè)內(nèi)人士也表示對該項目產(chǎn)權(quán)細節(jié)不了解，不過有網(wǎng)友在討論時就表示，“金地工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)清晰，拆遷起來簡單得多”。

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