吳建斌 我這兩天出差去了西部的一個(gè)城市，之前我的同事邀請(qǐng)我去那里看一看，我說(shuō)沒(méi)有時(shí)間，但后來(lái)他們堅(jiān)持讓我去一趟，說(shuō)你一定要來(lái)。

我花了兩天時(shí)間調(diào)研了下這個(gè)西部城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的感受就是這個(gè)城市目前所處的階段，有可能像深圳在90年代或者2000年這個(gè)時(shí)間點(diǎn)。我看到整個(gè)城市，現(xiàn)在到處是塔吊。訪(fǎng)問(wèn)了幾家房地產(chǎn)公司，在手土地面積都是幾萬(wàn)畝，最少的也有幾千畝。市場(chǎng)的動(dòng)力非常強(qiáng)，這個(gè)城市這幾年GDP在全國(guó)排位很高。

我也分析了一些這個(gè)城市的數(shù)據(jù)，今年一季度GDP增長(zhǎng)是10.1%。從這個(gè)現(xiàn)象我們可以看到中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在一種分化的局面。我感受非常深，當(dāng)我們覺(jué)得整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在目前的調(diào)控之下，遇到諸多困難，但當(dāng)我們走到像這樣的城市時(shí)，卻又幾乎感覺(jué)不到調(diào)控。我們知道中國(guó)市場(chǎng)非常大，絕對(duì)不僅僅是北上廣深這幾個(gè)城市，中國(guó)市場(chǎng)從東到南，從南到北，由于發(fā)展的階段不一樣，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)特征也不一樣。這是我在這個(gè)西部城市待了兩天的感受。

▌第一部分：對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)判

今天我的演講分幾個(gè)部分，第一部分是對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的總體判斷。這個(gè)判斷未必準(zhǔn)確，是我個(gè)人的一些見(jiàn)解。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體給我的感覺(jué)，像天空上飄了一片烏云。

過(guò)去幾年，特別是2015、2016年，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種前端融資非常熱鬧，錢(qián)也很多，你想融資，資金來(lái)源渠道很多。2015、2016年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)過(guò)了一輪大的增長(zhǎng)，我認(rèn)為最主要的還是金融市場(chǎng)的推動(dòng)，特別是像我們當(dāng)時(shí)非標(biāo)型的發(fā)債市場(chǎng)的推動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論評(píng)級(jí)2A還是3A，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)融資幾十億資金，或者上百億資金是非常容易的，那個(gè)時(shí)候中國(guó)國(guó)內(nèi)融資比較方便，境外市場(chǎng)融資也比較容易。

在這個(gè)階段，我們知道信托融資、地產(chǎn)基金的融資，這些融資在快速增長(zhǎng)的情況下發(fā)揮了非常重要的作用。但是經(jīng)過(guò)了兩年的發(fā)展，作為一個(gè)地產(chǎn)人，我深知當(dāng)前融資環(huán)境發(fā)生了多大的變化?，F(xiàn)在的融資難度非常大，融資成本也在上升，在這些方面，地產(chǎn)公司真的感覺(jué)面前飄了一朵烏云，而且這朵云很厚，就在我們頭頂上。

除此之外，這兩年，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，多項(xiàng)政策一直在加，沒(méi)有放松。有人說(shuō)是五限，有人說(shuō)六限，差不多在房地產(chǎn)市場(chǎng)，能限制的都在使用。對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，這是一個(gè)非常不利，不好的消息，市場(chǎng)在執(zhí)行過(guò)程中難度很大，再加上融資成本也在上升。

在目前的融資市場(chǎng)，差不多只有開(kāi)發(fā)貸才能保持和過(guò)去差不多的融資成本水平。其他的融資工具，融資成本，從我自己操盤(pán)的角度來(lái)看，起碼上升了5%到10%。

以前已經(jīng)和房地產(chǎn)商有合作的有些銀行或者金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)簽了貸款和約或者部分資金已經(jīng)在使用，后面還有一些合同沒(méi)有使用的，差不多在這個(gè)階段、這些金融機(jī)構(gòu)都要求改簽合約，或者有補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議的目的，就是金融機(jī)構(gòu)在資金鏈?zhǔn)站o的情況下，需要發(fā)展商承受融資成本上升帶來(lái)的成本。

既然是烏云，如果來(lái)一陣風(fēng)就可以吹走，這個(gè)風(fēng)可能是政策風(fēng)，有可能是因?yàn)槠渌裁丛颍@些烏云就會(huì)被驅(qū)散。

但是在這種情況下，作為我們從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，怎么判斷這個(gè)市場(chǎng)？

我是這么判斷的，我認(rèn)為目前我們現(xiàn)在的限制政策，短期內(nèi)不會(huì)取消。當(dāng)然會(huì)有人問(wèn)，多長(zhǎng)時(shí)間才能取消？作為企業(yè)來(lái)講，戰(zhàn)略部門(mén)一定要做一些先行性研究、預(yù)見(jiàn)性的判斷。

我們?cè)趦?nèi)部做過(guò)很深入的研究，我們判斷政策限制，應(yīng)該還會(huì)持續(xù)兩年時(shí)間。兩年的時(shí)間，對(duì)房產(chǎn)公司來(lái)講，有些企業(yè)可能就是冬天，但又有些企業(yè)可能是春天。房地產(chǎn)公司最主要的，是要靠強(qiáng)大的資金支撐，如果沒(méi)有足夠資金儲(chǔ)備，讓自己過(guò)好這個(gè)冬，我相信壓力是非常大的。

第二個(gè)方面，我認(rèn)為調(diào)控的常態(tài)化也是不會(huì)改變的。房地產(chǎn)企業(yè)從90年代開(kāi)始，到現(xiàn)在已經(jīng)走了30年的時(shí)間，我們這些做房地產(chǎn)的人所經(jīng)歷的，就是每幾年調(diào)控一次，而且每次調(diào)控都在加碼。目前，加碼已經(jīng)到了歷史上最嚴(yán)厲的時(shí)候，至于還會(huì)有什么新的舉措，還不知道。這個(gè)行業(yè)就是這樣，為什么會(huì)是這樣？就是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)表現(xiàn)太好了，當(dāng)別的產(chǎn)業(yè)還處于比較艱難的時(shí)候，利潤(rùn)率還處于比較低的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展。

在經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，我們?nèi)ツ瓯３至?.6%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，今年一季度保持6.8%的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)趨勢(shì)也沒(méi)變。我們也知道房地產(chǎn)在我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體里面占比太足，幾乎占了這個(gè)大餅里面的20-30%，拉動(dòng)五六十個(gè)行業(yè)。所以房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)是很大的，所以經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只要不下滑，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)，就一直是很大的。

我們還有一個(gè)判斷，頭頂上的烏云雖然短期內(nèi)不會(huì)消失，但是長(zhǎng)期應(yīng)該會(huì)消失，應(yīng)該政策會(huì)根據(jù)調(diào)控的需要和國(guó)家發(fā)展做判斷和安排，但因?yàn)橹爱吘共皇峭耆氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)安排，但隨著各方面的健全，各方面管理和監(jiān)管到位，這些政策引導(dǎo)，也會(huì)逐漸市場(chǎng)化。

房地產(chǎn)企業(yè)這么多年增長(zhǎng)走過(guò)來(lái)，其實(shí)很多公司的管理基礎(chǔ)還是很差，在過(guò)冬的這個(gè)時(shí)候，我們要苦練內(nèi)功。房地產(chǎn)企業(yè)和金融密不可分，現(xiàn)金流的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)最核心的方面。當(dāng)然現(xiàn)金流我們也知道，一般包括兩方面，一個(gè)是自己的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，另一方面是融資現(xiàn)金流，當(dāng)融資環(huán)境出現(xiàn)了一種困局的時(shí)候，我們必須要加強(qiáng)自己內(nèi)生的管理。

在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)四方面的特點(diǎn)：

第一是長(zhǎng)期利潤(rùn)率趨于下降趨勢(shì)。這和巴教授的判斷完全一致，長(zhǎng)期處于下降趨勢(shì)。

到什么程度？整個(gè)社會(huì)平均利潤(rùn)率就是房地產(chǎn)行業(yè)最終利潤(rùn)率下降的目標(biāo)。我們也知道過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)毛利率都在40%、50%之上，而且規(guī)模又大，利潤(rùn)率又高，當(dāng)別的行業(yè)只有10%、7%、8%的時(shí)候，房地產(chǎn)有這么高的毛利率，你想想這個(gè)行業(yè)多好？但是這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)在逐步下降。

第二個(gè)，野蠻增長(zhǎng)。原來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，只要有房子就好賣(mài)，不管房子建在哪里，水電煤氣也不通，在那個(gè)年代，只要是房子就好。但是現(xiàn)在這樣的房子就不好了，現(xiàn)在是品牌發(fā)展的年代，越有品牌的發(fā)展商，在市場(chǎng)上的房子越是好賣(mài)，品牌甚至比質(zhì)量都更重要。

第三個(gè)，開(kāi)發(fā)商有可能向運(yùn)營(yíng)商在轉(zhuǎn)變。大家判斷房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，到底怎么轉(zhuǎn)，見(jiàn)仁見(jiàn)智，有很多種選擇。我的選擇就是開(kāi)發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變，這個(gè)趨勢(shì)也是不可逆轉(zhuǎn)的。

第四個(gè)，行業(yè)的集中度提高。行業(yè)集中度在過(guò)去從2012、2013年以來(lái)，集中度明顯提高，前10家房地產(chǎn)公司，前50家房地產(chǎn)公司，前100家房地產(chǎn)公司，在市場(chǎng)的占有率逐步拔高，特別是前10家，占到市場(chǎng)份額的30%、40%以上。

有人預(yù)測(cè)，前10家房地產(chǎn)商有可能在2020年，有可能占市場(chǎng)份額到50%。大家不可想象，有10家房地產(chǎn)公司占中國(guó)十幾萬(wàn)億市場(chǎng)的50%。這是非常震撼的一件事，如果這件事情發(fā)生，這個(gè)行業(yè)的整合就完成了。

這是我們對(duì)大勢(shì)的判斷。

面對(duì)烏云，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，有時(shí)候也需要有逆向思維。順向思維很重要，但是逆向思維也很重要。當(dāng)我們?cè)谧瞿嫦蛩季S的時(shí)候，我們可能考慮一些因素，這些因素是什么，讓我們產(chǎn)生逆向思維的結(jié)果，可能有幾種東西：

第一，城鎮(zhèn)化的方向。城鎮(zhèn)化的方向就是國(guó)家的政策，目前中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展60%，發(fā)達(dá)國(guó)家80%，還有20%的成長(zhǎng)空間。這個(gè)變化會(huì)產(chǎn)生什么結(jié)果？有錢(qián)的階層會(huì)向一線(xiàn)城市集中，次有錢(qián)人可能向強(qiáng)二線(xiàn)城市集中，錢(qián)不多但是想享受城鎮(zhèn)化成果，要向縣級(jí)、縣市級(jí)走。這是國(guó)家推動(dòng)的結(jié)果，也希望看到的結(jié)果。

第二，老百姓追求美好生活是一個(gè)方向。什么叫美好生活？就是我們現(xiàn)在追求和兩三年前追求生活質(zhì)量是不一樣的，什么叫美好生活？城市交通要好，社區(qū)周邊配套要好，社區(qū)的設(shè)計(jì)要好，社區(qū)的功能要齊全，戶(hù)型要好，戶(hù)型配套的高智能化東西要到位，從房間的角度我理解的就是這樣。這個(gè)策略沒(méi)變，我們就知道房地產(chǎn)的方向在哪里，也很清晰了。

第三， GDP仍然是考核或者衡量一個(gè)國(guó)家水平的動(dòng)能。一季度GDP6.8%，是全世界最快的經(jīng)濟(jì)體，再加上我們的餅很大，在這么大餅的基礎(chǔ)上，增長(zhǎng)6.8%，這是很巨大的數(shù)據(jù)。這個(gè)數(shù)據(jù)的背后顯示了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，目前仍然保持非常強(qiáng)的活力；另一方面，我們投資、在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)。

再換一個(gè)角度看，在經(jīng)濟(jì)活躍的過(guò)程中，會(huì)有一批人受益。中國(guó)人的有錢(qián)就買(mǎi)房子的心態(tài)，這種做法一直沒(méi)有變化。經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)過(guò)程中，又會(huì)有一批新的階層出現(xiàn)，他們有了錢(qián)就會(huì)買(mǎi)房子，更有了錢(qián)就會(huì)買(mǎi)更好的房子，買(mǎi)改善性的房子。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)，毛利率雖然在下降，但是房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率、凈利潤(rùn)率仍然是所有經(jīng)濟(jì)體里面最好的一個(gè)。

在這種情況下，經(jīng)過(guò)四個(gè)因素的分析，作為房地產(chǎn)公司來(lái)講，方向還是比較清晰的。房地產(chǎn)行業(yè)里面最核心的三大因素：人、土地、資金。誰(shuí)擁有了最優(yōu)秀的人，你在房地產(chǎn)行業(yè)就有立足之地；誰(shuí)擁有了豐厚的土地儲(chǔ)備，你在行業(yè)就是戰(zhàn)無(wú)不勝；誰(shuí)擁有了更大的資金來(lái)源，你這個(gè)企業(yè)在最艱難、或者未來(lái)調(diào)控過(guò)程中，你仍然活得比別人好。

前幾天，我在微信里看到有個(gè)土地儲(chǔ)備方面的排名，有些公司，目前土地儲(chǔ)備達(dá)到了3.1萬(wàn)億的土地儲(chǔ)備，很簡(jiǎn)單，正常房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備一般會(huì)維持開(kāi)發(fā)3年，3.1萬(wàn)億正常情況下，如果各種因素能配套的話(huà)，每年銷(xiāo)售量就應(yīng)該是1萬(wàn)億。第二第三名的房企，土地儲(chǔ)備是2.8萬(wàn)億，再接著2.5萬(wàn)億。你擁有的土地儲(chǔ)備在下一步競(jìng)爭(zhēng)里面處于主導(dǎo)因素。

另外是人的因素，人的因素也是房地產(chǎn)公司里面最關(guān)鍵的。有些公司推行雙贏機(jī)制，有些推行雙享機(jī)制，這是為了獲取市場(chǎng)上最優(yōu)秀的人所設(shè)的機(jī)制，就是把市場(chǎng)優(yōu)秀的人跟公司的各種利益緊緊連在一起。我們的訴求，就是經(jīng)過(guò)發(fā)展之后，企業(yè)獲得更好的收益，老板愿意把錢(qián)拿出來(lái)與我們的員工或者合伙人分享，我們很多房地產(chǎn)公司都在學(xué)這一套機(jī)制，這套機(jī)制目前看起來(lái)，能發(fā)揮很好的作用。

當(dāng)前大家最關(guān)心的是資金問(wèn)題，我找了2017年公布業(yè)績(jī)的幾家公司的業(yè)績(jī)表，可以發(fā)現(xiàn)什么呢？碧桂園2017年業(yè)績(jī)結(jié)算2269億，毛利率26%，利潤(rùn)260億，分析員分析說(shuō)，預(yù)計(jì)2018年，碧桂園計(jì)劃銷(xiāo)售目標(biāo)是7000億。萬(wàn)科去年結(jié)算2429億，凈利潤(rùn)281億，預(yù)計(jì)2018年目標(biāo)銷(xiāo)售7000億。

這張表大家應(yīng)該這么理解：

一個(gè)是這些地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)是充滿(mǎn)信心的。你可以看到2017年碧桂園銷(xiāo)售5500億，如果2018年目標(biāo)是7000億的話(huà)，增速還是很大的！萬(wàn)科5239億的銷(xiāo)售規(guī)模，到2018年他的規(guī)模也可能是7000億。從這些公司列的目標(biāo)來(lái)看，對(duì)未來(lái)是充滿(mǎn)信心的，不管市場(chǎng)怎么表現(xiàn)，不管大家怎么看，也不管評(píng)論怎么樣，這個(gè)做法，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的前景，是很看好的。

第二個(gè)方面，可以看到2017年這些公司的業(yè)績(jī)都是創(chuàng)他們歷史上的新高，但這不是新高，很快會(huì)被2018年業(yè)績(jī)覆蓋。非常簡(jiǎn)單，比如2017年碧桂園的銷(xiāo)售是5000億，結(jié)算收入是2269億，也就是說(shuō)2017年，還有不少的銷(xiāo)售收入會(huì)到2018或者2019年才結(jié)算，如果毛利率保持不變的情況下，利潤(rùn)是要翻番的。換句話(huà)說(shuō)，2018年，我們所列的地產(chǎn)公司的盈利會(huì)翻番。

第三個(gè)方面，這個(gè)表只是列了十家公司，其實(shí)可以列前一百家公司，每家公司對(duì)2018年的銷(xiāo)售都是充滿(mǎn)期待的，不管市場(chǎng)發(fā)生什么變化，不管現(xiàn)在金融市場(chǎng)多么緊張，他們對(duì)市場(chǎng)的前景都是非常看好的。

土地市場(chǎng)呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)：

第一個(gè)，向縣鄉(xiāng)一線(xiàn)在覆蓋。原來(lái)市場(chǎng)覆蓋大多數(shù)在一二線(xiàn)城市，2016年、2017年以來(lái)，已經(jīng)開(kāi)始覆蓋三四線(xiàn)城市，有的公司已經(jīng)覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這是一個(gè)趨勢(shì)，全國(guó)覆蓋。為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？因?yàn)橐痪€(xiàn)在限購(gòu)，市場(chǎng)那么多流動(dòng)的資金、富裕的資金要找出路，出路找哪里？一線(xiàn)投資不了跑二線(xiàn)，二線(xiàn)投資不了跑三線(xiàn)，三線(xiàn)跑不了去鄉(xiāng)鎮(zhèn)，資金在一步步外溢。所以土地市場(chǎng)現(xiàn)在呈現(xiàn)三四線(xiàn)市場(chǎng)的土地大家爭(zhēng)得火熱，三四線(xiàn)城市以下的五六線(xiàn)城市也開(kāi)始火熱。

其次，城市群周邊為主要戰(zhàn)場(chǎng)。巴曙松教授叫三大城市群，3+6的城市群結(jié)構(gòu)。分析一下房地產(chǎn)公司的2017年業(yè)績(jī)，會(huì)發(fā)現(xiàn)主要城市的城市群，特別是華南以深圳、廣州為中心的，華東上海、杭州為中心的，北京、天津作為中心的，這三個(gè)城市群帶來(lái)的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)在每一家公司的占比非常高。在未來(lái)還將繼續(xù)以這種態(tài)勢(shì)推進(jìn)當(dāng)中。

第三，房地產(chǎn)公司原來(lái)專(zhuān)注做住宅房地產(chǎn)，現(xiàn)在實(shí)際上產(chǎn)城融合。比如特色小鎮(zhèn)，現(xiàn)在往這方面推進(jìn)。從幾家公司可以看到，最近都在提出一種特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略。恒大拿出1000億在科技方面做項(xiàng)目，每家都有自己的打法，核心就是產(chǎn)城融合。

再接下來(lái)，就是與金融機(jī)構(gòu)的完美結(jié)合。房地產(chǎn)公司都要靠金融機(jī)構(gòu)，而項(xiàng)目的發(fā)展還是靠金融機(jī)構(gòu)，沒(méi)有強(qiáng)大的資金支持，房產(chǎn)公司很難發(fā)展。房地產(chǎn)的利潤(rùn)，就來(lái)自?xún)刹糠?，一個(gè)是銷(xiāo)售收入，一個(gè)是融資帶來(lái)收入。

從這種情況來(lái)看，房地產(chǎn)公司的高周轉(zhuǎn)仍然是利器。最近網(wǎng)上可以看到很多公司，不但簽出很多文件，希望項(xiàng)目上加快周轉(zhuǎn)，為什么會(huì)這么做？其實(shí)很簡(jiǎn)單，因?yàn)楝F(xiàn)在的融資成本上升5-10%。這5%到10%通過(guò)什么方式，可以讓融資成本既能接受又能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展？

你的施工期、銷(xiāo)售期要短、資金回流越快，那么你在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就具有優(yōu)勢(shì)，如果借到一筆10%利率以上的資金，原來(lái)別人6個(gè)月就能銷(xiāo)售，而你放5年才銷(xiāo)售，這個(gè)最后的結(jié)果差別非常大。

第二個(gè)特點(diǎn)就是限價(jià)，采取合作開(kāi)發(fā)的策略。我們現(xiàn)在有一塊地，三五家房地產(chǎn)公司大家共同去做。既然不能做最大化，那么價(jià)格不要談得太高，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，每個(gè)人在市場(chǎng)份額里面仍然可以分。

第三個(gè)是并購(gòu)基本過(guò)去了。過(guò)去幾年房地產(chǎn)公司高速發(fā)展，60-70%是并購(gòu)獲得的，很多房地產(chǎn)公司在各個(gè)地方，把能夠并購(gòu)的資源都拿了，現(xiàn)在越來(lái)越少，所以招拍掛是未來(lái)獲得土地最核心的渠道。我認(rèn)為：招拍掛，舊改以及產(chǎn)城融合有可能變成下一步獲得土地的主要來(lái)源。

▌第二部分：對(duì)變化中的融資方式的預(yù)判

融資非常重要，融資成本前面已經(jīng)講過(guò)這些觀點(diǎn)，大家可以看一看。

在融資方面，我這樣認(rèn)為：盡管?chē)?guó)家在融資方面關(guān)了一扇門(mén)，但會(huì)開(kāi)若干的窗，門(mén)關(guān)的是非標(biāo)的。我們的金融市場(chǎng)真的是需要這樣一些標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)市場(chǎng)越規(guī)范、越有序，其實(shí)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)或者國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是利好。把非標(biāo)關(guān)掉是沒(méi)問(wèn)題的，對(duì)房企來(lái)說(shuō)。關(guān)了一扇門(mén)，會(huì)開(kāi)了很多窗。

我舉幾個(gè)例子，開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸、抵押貸沒(méi)什么影響，這些仍然存在。然后開(kāi)的另外一扇門(mén)比如有資產(chǎn)的融資，有證券化、ABN、CMBS、ABS是房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的，核心點(diǎn)是用于資產(chǎn)。

作為財(cái)務(wù)人員來(lái)講，我們經(jīng)常要看資產(chǎn)負(fù)債表，資產(chǎn)負(fù)債表主要分左右方，左方資產(chǎn)方，右方是負(fù)債權(quán)益方。如果你會(huì)看資產(chǎn)負(fù)債表，就會(huì)覺(jué)得每個(gè)科目都可以融資的，應(yīng)收款可以融資、收租的資產(chǎn)可以融資、成形的資產(chǎn)可以融資，正在路上的資產(chǎn)也可以融資，在建工程可以融資、商業(yè)資產(chǎn)可以融資，酒店資產(chǎn)可以融資……

再加上去年以來(lái)，我們國(guó)家正在推行長(zhǎng)效激勵(lì)機(jī)制的建議，所以長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的融資也是非?？捎^的。這分為兩種，形成或者已經(jīng)可以出租公寓可以融資，沒(méi)有建成的長(zhǎng)租公寓也可以融資。渠道很多，我們可以通過(guò)發(fā)債、信托、銀團(tuán)，可以通過(guò)境內(nèi)外，我們想得到的融資工具差不多在這個(gè)市場(chǎng)都可以用的。只是每個(gè)工具用的時(shí)候所產(chǎn)生的結(jié)果不一樣，有些可能需要時(shí)間很長(zhǎng)才能融到一筆錢(qián)，有的可能需要時(shí)間很短，這都不要緊，如果你知道能給公司帶來(lái)很好的融資，按照不同的時(shí)段，不同的團(tuán)隊(duì)安排、激勵(lì)，這些問(wèn)題都可以解決。

我在這次峰會(huì)上舉些例子，比如陽(yáng)光城（000671.SZ）是一家地產(chǎn)公司，全國(guó)排名16、17位，各種指標(biāo)排下來(lái)18、19位的水平。眼看著市場(chǎng)非常好，前景吸引人，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大要素之一的人，就是優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)已經(jīng)構(gòu)建完成，土地目前有將近5000億貨值，雖然不高，但還可以。

5000億貨值按照我們開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)來(lái)講，就是2-3年時(shí)間，當(dāng)然接下來(lái)，就要解決資金問(wèn)題，當(dāng)我們認(rèn)識(shí)了這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，陽(yáng)光城的團(tuán)隊(duì)就是在推動(dòng)各項(xiàng)融資方面要花很大功夫，所以我們?cè)趺礃尤诤蠄F(tuán)隊(duì)，每個(gè)團(tuán)隊(duì)有不同的激勵(lì)機(jī)制，而且在國(guó)家政策允許的情況下。

舉個(gè)例子，我們的REITs做了30億，這是深交所批的。還有在建工程，我們自己盤(pán)點(diǎn)一下，我們?cè)趯?lái)的三年，在建工程在施工方面需要建安費(fèi)，我們?yōu)榻ò操M(fèi)做融資，會(huì)發(fā)公司債，這些都是正在做的事情。

比如我們?nèi)珖?guó)首單購(gòu)房ABN。這個(gè)是15億，已經(jīng)完成了，非常有效。雖然花的時(shí)間很長(zhǎng)，我們做這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候，大概前前后后花了三個(gè)月的時(shí)間，金額也大概做了14億，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，10多億資金并不多，但這是一個(gè)創(chuàng)新。我們把資產(chǎn)負(fù)債表分割之后，覺(jué)得這一塊可以帶來(lái)收益，過(guò)去看不上這個(gè)錢(qián)，但是現(xiàn)在對(duì)我們來(lái)說(shuō)，也重要，就是把購(gòu)房余款打包形成了一個(gè)產(chǎn)品。

比如我們?cè)谧鯟MBS，叫商業(yè)抵押擔(dān)保的證券，這個(gè)可以賺八個(gè)多億，我們把西安一個(gè)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)押，質(zhì)押之后變成一個(gè)產(chǎn)品，然后發(fā)掉，成本不高。

在物業(yè)管理方面，我們物業(yè)管理費(fèi)ABS，也可以做，這個(gè)做7億對(duì)物業(yè)公司來(lái)講也是不少的錢(qián)，把創(chuàng)新的融資工具帶來(lái)的資金加起來(lái)也有幾百億。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，正常的銷(xiāo)售在繼續(xù)之中，除此之外，把資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行分解，又能帶來(lái)幾百億資金，這就有很大的貢獻(xiàn)了，這也是我們財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該體現(xiàn)的價(jià)值。

還有商票付款、保理、信托、境外發(fā)債等這都是我們可以做的。

▌第三部分:對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的總趨勢(shì)判斷

剛剛已經(jīng)提過(guò)，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，人、土地、錢(qián)三者不能缺一，當(dāng)人的問(wèn)題解決好，要解決土地問(wèn)題，當(dāng)土地問(wèn)題解決好，要解決錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題，錢(qián)有很多途徑可以獲得，不是單單的營(yíng)運(yùn)收入，并不是沒(méi)啥事可以做?？偠灾覍?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)粗略的判斷。

如果人到位、土地到位、資金都到位了，那么這家公司在房地產(chǎn)行業(yè)里做的就不錯(cuò)，我對(duì)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)：以現(xiàn)在的發(fā)展速度或者各種因素的具備之下，10年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)總量有可能是20萬(wàn)億。做一個(gè)假設(shè)，銷(xiāo)售面積不變，我對(duì)銷(xiāo)售價(jià)值做3%的提升，10年以后就是20萬(wàn)億的市場(chǎng)，這是有可能發(fā)生的。

我最近去了好幾個(gè)城市，特別是西部一些城市。像西安、昆明，包括深圳在內(nèi)，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)從數(shù)據(jù)來(lái)講是有所下降，但這不一定是真實(shí)的，西部的城市增長(zhǎng)都是50%或以上。所以全國(guó)普漲的情況下，保持3%的遞增，有可能在10年后，我們市場(chǎng)總額就是20萬(wàn)億。

在20萬(wàn)億的市場(chǎng)里面，我認(rèn)為強(qiáng)者更強(qiáng)，特別是前20強(qiáng)的公司會(huì)表現(xiàn)非常優(yōu)秀，占比提高，特別是未來(lái)3-5年還會(huì)保持40%、50%甚至一兩倍的成長(zhǎng)。另外，就是強(qiáng)強(qiáng)合作會(huì)更多，大的地產(chǎn)商和大的地產(chǎn)商合作，大的地產(chǎn)商跟擁有土地的土地商圍繞土地的合作，這種合作趨勢(shì)非常明顯。中小地產(chǎn)商不是沒(méi)機(jī)會(huì)，只要有能力，以共存的立場(chǎng)把擁有的土地拿出來(lái)，合作為主，發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)。

另外一個(gè)在打法還是高周轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)公司化解風(fēng)險(xiǎn)最根本的就是高周轉(zhuǎn)，越快越好。很多公司的錢(qián)可能是一塊錢(qián)周轉(zhuǎn)一年一次，如果一塊錢(qián)一年周轉(zhuǎn)兩次活或者周轉(zhuǎn)三次，效果就會(huì)很好。房地產(chǎn)市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，最核心的通道就是住宅房地產(chǎn)，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量非常大，不會(huì)枯竭，也沒(méi)有到天花板。除了正常需求以外，我們還有對(duì)美好生活的追求的需要，這個(gè)可能永遠(yuǎn)不會(huì)變，這是件好事。還有一個(gè)需求是產(chǎn)城融合，最后一個(gè)是產(chǎn)融的結(jié)合，這是房地產(chǎn)最重要的趨勢(shì)。

以上的分享是我個(gè)人的看法，未必對(duì)，僅供參考。也謝謝大家的聆聽(tīng)。

（本文為陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌在2018格隆匯“高屋建瓴”全國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇演講實(shí)錄）

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