林中 2018年大家都比較關(guān)注這個(gè)行業(yè)的變化，2018年將是調(diào)控到最好條件的一年，我們認(rèn)為市場比較溫和和平穩(wěn)。從2018年市場展望來看，大家比較關(guān)注貨幣環(huán)境。從貨幣環(huán)境來看，行政政策2018年相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)控不會(huì)放松，目標(biāo)不動(dòng)搖，但是也不會(huì)大的加碼。

局部城市過熱會(huì)增加一點(diǎn)，局部城市可能已經(jīng)回落，會(huì)稍微放松一點(diǎn)。但是大的政策方向應(yīng)該是不放松不動(dòng)搖的，所以行政政策這塊大家就覺得非常可預(yù)期，都在預(yù)期范圍內(nèi)。

對(duì)行業(yè)的影響比較大的大概是貨幣環(huán)境，從貨幣環(huán)境來看，第一是去杠桿，因?yàn)閺膰艺麄€(gè)戰(zhàn)略來看金融去杠桿，防止金融風(fēng)險(xiǎn)是未來兩三年內(nèi)都會(huì)持續(xù)的動(dòng)作。去杠桿就會(huì)加速行業(yè)整合。

第二是融資成本會(huì)有一定幅度的上升，資金收緊以后融資成本會(huì)上升，但是融資成本對(duì)大型企業(yè)來說上升幅度可控。

第三是強(qiáng)監(jiān)管，大型企業(yè)都非常重視規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的工作。

第四是在金融資源緊張的時(shí)候，資源其實(shí)在往大企業(yè)傾斜，這一兩年大企業(yè)獲得了取巨大的整合優(yōu)勢。財(cái)務(wù)穩(wěn)健，中大型企業(yè)在這一年占據(jù)了優(yōu)勢。

從政策來看，十九大開完以后，包括最近的兩會(huì)，其實(shí)對(duì)房地產(chǎn)中長期的政策已經(jīng)非常明確，就是房住不愁，住有所居，以及多渠道保障，租購并舉的制度，以及陸陸續(xù)續(xù)會(huì)推出的長效機(jī)制，這些東西都讓行業(yè)的中長期趨勢非常明顯，這個(gè)行業(yè)在中長期來看一定是平穩(wěn)健康的增長。

我們看得很清楚，這一輪調(diào)控帶來的影響可能會(huì)短期造成困擾，但是中長期已經(jīng)明朗化，調(diào)控的長期化和常態(tài)化促使這個(gè)行業(yè)能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

但是限價(jià)調(diào)控帶來市場價(jià)格信號(hào)的扭曲、庫存扭曲、供求關(guān)系的扭曲，要讓大家通過迷霧看清楚市場的真實(shí)情況，或者看清未來兩三年的難度在加大。

對(duì)于長期在這個(gè)行業(yè)耕耘的企業(yè)而言，對(duì)于行業(yè)中長期非?？春玫钠髽I(yè)而言，我認(rèn)為旭輝會(huì)站在“后天”看“明天”，我們對(duì)明天非常有信心。

這一輪的調(diào)控方式穩(wěn)定房價(jià)的成效非常顯著，也證明了政府的執(zhí)行力和效率非常高。這一輪的調(diào)控打破了過去短周期的波動(dòng)，過去十幾年，每三年一次的起落，可能在未來就不復(fù)出現(xiàn)，可能房價(jià)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)增長，并且會(huì)相對(duì)減少起、落，既不大起也不大落。

我們認(rèn)為2018、2019年市場風(fēng)險(xiǎn)可控，短期的市場波動(dòng)不是太敏感，因?yàn)槊總€(gè)城市不一樣，我們現(xiàn)在對(duì)70個(gè)大中型城市的指數(shù)已經(jīng)開始在弱化它行業(yè)的指數(shù)，我們現(xiàn)在更多的是看城市周期的變化。

因?yàn)槠骄鶖?shù)都不一樣，趨勢線在未來中國沒有漲和跌的概念，因?yàn)橛械牡胤皆跐q，有的地方在跌，我們會(huì)弱化平均數(shù)對(duì)于我們投資的指導(dǎo)，我們?cè)絹碓娇粗氐氖浅鞘校芯棵總€(gè)城市發(fā)展的變化和周期。

旭輝在2017年開始制定第二個(gè)五年的發(fā)展戰(zhàn)略，我們有五六個(gè)目標(biāo)，最重要的目標(biāo)是希望到時(shí)候成為全國Top8，綜合開發(fā)的運(yùn)營商。

第二個(gè)五年戰(zhàn)略，我們首先要實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)健有質(zhì)量的增長，穩(wěn)健、有質(zhì)量，要有財(cái)務(wù)質(zhì)量，還要有產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)，旭輝在規(guī)模不斷增長的時(shí)候，內(nèi)部考核指標(biāo)最重要的還是產(chǎn)品的品質(zhì)。

第三是堅(jiān)固規(guī)模和利潤，財(cái)務(wù)穩(wěn)健不止是規(guī)模增長，更主要是要實(shí)現(xiàn)利潤增長，所以旭輝未來的利潤能保持40%-50%的復(fù)合增長，在規(guī)模上會(huì)增長更快，未來會(huì)保持50%以上的復(fù)合規(guī)模增長率，確保品質(zhì)并保持銷售規(guī)模和增速處于行業(yè)領(lǐng)先水平。因?yàn)樾褫x現(xiàn)在處于Top15，我們要進(jìn)入Top8，我們測算過未來維持在50%的復(fù)合增長。

第四是進(jìn)入行業(yè)Top8，完成全國化的行業(yè)布局，以及成為一個(gè)品牌的綜合開發(fā)運(yùn)營商。

第五，旭輝在實(shí)施房地產(chǎn)+的戰(zhàn)略，發(fā)揮主業(yè)平臺(tái)和資源的優(yōu)勢，在社區(qū)服務(wù)、長租公寓、住改產(chǎn)業(yè)化、教育、地產(chǎn)金融、資產(chǎn)證券化方面，我們會(huì)開展一些新的業(yè)務(wù)。

在大戰(zhàn)略下，2018年有幾個(gè)落地的戰(zhàn)略舉措，第一是加強(qiáng)收購，成為市場的整合者。第二是加大全國縱深市場布局，加大在粵港澳的投資力度，以及加大在長三角的滲透度，長三角我們有優(yōu)勢，滲透率可以更高。第三是提高產(chǎn)品的議價(jià)能力，未來在平穩(wěn)增長的時(shí)候，產(chǎn)品力以及產(chǎn)品議價(jià)能力非常重要。第四是完善旭輝的人才供應(yīng)鏈，希望越來越多的干部都是我們自身培養(yǎng)和提拔的，來滿足我們未來幾年新進(jìn)城市的需求。第五是增強(qiáng)房地產(chǎn)+的業(yè)務(wù)和旭輝主營業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同增效。

在這個(gè)舉措下大家都比較關(guān)注2018年的投資，2018年的投資旭輝堅(jiān)持五點(diǎn)，第一是投資指引，擴(kuò)土儲(chǔ)、增權(quán)益、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)縱深。

土儲(chǔ)在2018年是有機(jī)會(huì)的，所以旭輝希望增加土儲(chǔ)，保持未來作為大企業(yè)跨越周期的能力。

增權(quán)益，我們今年會(huì)增加權(quán)益比例。調(diào)結(jié)構(gòu)主要是調(diào)區(qū)域結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，區(qū)域結(jié)構(gòu)使我們未來發(fā)展更均衡，風(fēng)險(xiǎn)更分散，抗風(fēng)險(xiǎn)的周期能力會(huì)更強(qiáng)。

擴(kuò)縱深，就是擴(kuò)全國布局縱深以及市場縱深，所以旭輝在2018年會(huì)擴(kuò)強(qiáng)的三四線城市。

第二，投資重點(diǎn)。重點(diǎn)還是在低價(jià)回落的城市，重點(diǎn)是放在二三線城市。

第三，從投資節(jié)奏來看，我們要把握行業(yè)周期，行業(yè)周期在弱化，我們特別關(guān)注金融的周期以及城市周期帶來的不同城市的投資節(jié)奏。

第四，輪動(dòng)融資，我們內(nèi)部在講每天都有買地的機(jī)會(huì)，城市多，廣撒網(wǎng)概率就大。

第五是堅(jiān)持投資原則，堅(jiān)持旭輝的不錯(cuò)、不貴、不漏，地買錯(cuò)了對(duì)旭輝來說就是最大的災(zāi)難。旭輝過去幾年，從上市以來特別是2016、2017年地價(jià)比較高的時(shí)候，旭輝堅(jiān)持這個(gè)原則的時(shí)候成功避開很多城市的高價(jià)地，2016年我們不在一線城市和熱點(diǎn)二線城市拿地，2017年我們又避開比較熱的二線城市和三線城市拿高價(jià)地。

大家可以陸陸續(xù)續(xù)看到2016年拿的高價(jià)地開不出來，所以堅(jiān)持逆周期，地太熱我們就少買，地太冷我們就會(huì)多買一點(diǎn)，這是我們2018年的投資策略。

本文為林中3月14日于旭輝控股（集團(tuán)）有限公司香港年度業(yè)績發(fā)布會(huì)發(fā)言，未經(jīng)本人審閱。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。