編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標(biāo)桿企業(yè)，都參與了這個(gè)全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖們的獨(dú)特故事與視野，尋找引領(lǐng)中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當(dāng)他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時(shí)，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點(diǎn)網(wǎng) 處于風(fēng)口的長租公寓、年輕的熊貓公寓、90后的CEO王璽龍，這一切編織在一起，總能引人注意。

王璽龍介紹，熊貓公寓團(tuán)隊(duì)成員除了互聯(lián)網(wǎng)部門之外，其他大多都有地產(chǎn)背景。但與其他長租公寓依附地產(chǎn)業(yè)務(wù)不同，熊貓公寓是從石榴集團(tuán)孵化出的一家內(nèi)部創(chuàng)業(yè)公司。

起初，熊貓公寓是石榴集團(tuán)孵化出的一個(gè)創(chuàng)新型企業(yè)，集團(tuán)的原話是“扶上馬還要送一程”，對于一些不太熟悉的環(huán)節(jié)，集團(tuán)會進(jìn)行輔導(dǎo)，比如說財(cái)務(wù)部門、成本部門、工程部門等，未來在成熟之后，可能會逐漸從集團(tuán)分離出來。

從開發(fā)商到創(chuàng)業(yè)公司，王璽龍最大的感受是，兩者的工作狀態(tài)是完全不一樣的。此前是打工的狀態(tài)，需要去爭取資源；但現(xiàn)在在創(chuàng)業(yè)中，更多的是要學(xué)會分配資源和節(jié)省資源。

未來，王璽龍對行業(yè)前景頗具信心的同時(shí)，也清楚地認(rèn)識到，目前長租公寓在剛性需求、消費(fèi)升級兩方面的驅(qū)動下，必須在產(chǎn)品和服務(wù)上獲取取勝之匙。

比輕資產(chǎn)更“輕”

“最近忙嗎？”

“最近很忙，和幾個(gè)比較大的國企、開發(fā)商在談合作，佛山、西安、南京，各地跑，看項(xiàng)目。”

忙于跑項(xiàng)目的王璽龍，心中有著一把衡量“輕”與“重”的標(biāo)尺：“重資產(chǎn)是買樓、買地；輕資產(chǎn)是租樓、租地；無資產(chǎn)的模式就是托管，別人的項(xiàng)目我來運(yùn)營，收取相應(yīng)的收益。”

目前的熊貓公寓，主要采取輕資產(chǎn)、托管兩種業(yè)務(wù)模式，托管和承租比例為六四開。顯然，除了背靠母公司石榴集團(tuán)，相對方便地獲取租賃房源之外，王璽龍更熱衷的是比輕資產(chǎn)更“輕”的托管運(yùn)營。

據(jù)了解，熊貓公寓已建、已投入運(yùn)營的項(xiàng)目都在北京，有十個(gè)店，五千套房；其中，十里河、卷煙廠等項(xiàng)目都是托管形式的。因?yàn)橥度敫脑?、租金的成本較少，所以總體來看，托管的資金需求不大，且資金回籠更快。

據(jù)王璽龍介紹，公司托管模式的IRR能夠達(dá)到48%到79%之間，而成本主要投入到人力板塊以及部分的升級改造中。

運(yùn)營指標(biāo)中，除了“出租率”外，“間夜率”也是熊貓公寓所關(guān)注的。具體來看，間夜率細(xì)致到每一天的收益，從另一個(gè)角度體現(xiàn)運(yùn)營情況。

假如在一個(gè)月的最后一天，把所有房子都租出去，月出租率即為100%；但該項(xiàng)指標(biāo)并沒有考慮到這個(gè)月的前20余天沒有出租收益的情況。鑒于此，若換成間夜率計(jì)算，則僅為三十分之一。

截至目前，熊貓公寓投入運(yùn)營一個(gè)半月以上的項(xiàng)目，間夜率都在94%左右。王璽龍也給自己未來三年定了個(gè)目標(biāo)——30萬套房源的托管量級。

規(guī)?；c未來

在王璽龍眼中，長租公寓是一種規(guī)模經(jīng)濟(jì)；規(guī)模越大，確實(shí)越有利于成本的控制與收益的提高。

“到一定程度后，有一些部門不需要再擴(kuò)大，比如說IT部門，同一套系統(tǒng)能兼顧到更多的房源；規(guī)模越大，成本攤得越低，收入越高。所以在這種情況下，規(guī)模越大越好，而且當(dāng)規(guī)模到了一定程度以后能夠做其它事情。”

因?yàn)橐?guī)?；茇埞⒅饾u將自身定性為“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)”。據(jù)王璽龍介紹，熊貓公寓在7月底、8月底會分兩次推出一款互聯(lián)網(wǎng)平臺產(chǎn)品，希望能夠推動公寓平臺的建設(shè)。

在布局上，熊貓公寓將主要聚焦于四個(gè)一線城市以及西安、成都、武漢、佛山、東莞、蘇州、杭州、南京等8個(gè)強(qiáng)二線城市。

目前，在集中式的房源周邊三到五公里內(nèi)，熊貓公寓也會尋找一些分散式房源。未來，王璽龍更看好的是重資產(chǎn)和托管模式；而他認(rèn)為，輕資產(chǎn)更適合于分散式房源，集中式輕資產(chǎn)未來是非常不受青睞的。

在王璽龍看來，做集中式房源的輕資產(chǎn)，可能面對的是二房東、三房東甚至四房東，中間有諸多環(huán)節(jié)會出現(xiàn)問題，每一方的問題都不一樣；反之，分散式房源對接的是個(gè)人，更清晰、更簡單。

長租公寓風(fēng)起之處，各方主體紛紛介入，中介系、開發(fā)商系、創(chuàng)業(yè)系等在該領(lǐng)域中跑馬圈地。

王璽龍對此表示：“屬于哪個(gè)派系并不重要，能不能把這個(gè)事做好，用什么樣的思維把你的競爭力做到什么程度很重要。所以，鹿死誰手不好說，誰在這個(gè)行業(yè)里面會是翹楚，是領(lǐng)頭公司，現(xiàn)在不好說。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對熊貓公寓CEO王璽龍先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：最近忙嗎？

王璽龍：最近很忙，和幾個(gè)比較大的國企、開發(fā)商在談合作，有佛山的、有西安的、南京的，各地跑，看項(xiàng)目。

全國有13個(gè)城市未來五年會供給一千萬套房源作為集體租賃住宅，這些集體租賃住宅只能由國企開發(fā)，但是運(yùn)營可以介入到市場中，可以找市場中的民營企業(yè)來做。

我們現(xiàn)在對接了幾個(gè)在開發(fā)集體租賃用房的國企，可以托管一些房源。

現(xiàn)在已建、已經(jīng)運(yùn)營的項(xiàng)目都在北京，有十個(gè)店，五千套房。

觀點(diǎn)新媒體：出租率怎么樣？

王璽龍：我們算是出租率比較好的企業(yè)，熊貓出自石榴集團(tuán)，石榴集團(tuán)前身是專門做營銷出身的，我之前也是做營銷出身的，銷售方面是我們的老本行和強(qiáng)項(xiàng)。

我們的項(xiàng)目只要運(yùn)營了一個(gè)半月以上的，間夜率都在94%左右。

觀點(diǎn)新媒體：間夜率和出租率有什么區(qū)別？

王璽龍：比如說一個(gè)月最后一天把所有房子都租出去了，出租率在最后一天來看是100%，下個(gè)月1號看上個(gè)月的入住率也是100%。

入住率只考核有多少人已經(jīng)簽約了，并沒有考核這個(gè)月前20幾天這些房子有沒有產(chǎn)生收益，如果沒有，你的間夜率只有三十分之一。

所以，間夜率是能夠真實(shí)體現(xiàn)收益情況的，每間房的每一個(gè)晚上都要有收益，一百間房一個(gè)月有三千個(gè)間夜。

觀點(diǎn)新媒體：項(xiàng)目都是輕資產(chǎn)租過來的嗎？

王璽龍：托管和承租是六四開，因?yàn)槭窦瘓F(tuán)現(xiàn)在是我們的母公司，自己手里有地，有項(xiàng)目，也會租給我們。

重資產(chǎn)是買樓、買地；輕資產(chǎn)是租樓、租地；無資產(chǎn)的模式就是托管，別人的項(xiàng)目我來運(yùn)營，收取相應(yīng)的收益。

觀點(diǎn)新媒體：長期來看，有沒有想要去拓展重資產(chǎn)業(yè)務(wù)？

王璽龍：沒有。未來三年或者未來五年要建集體租賃用房一千萬套，這一千萬套是由國企開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)和建造的。

對于我們這種民營企業(yè)來說，方向已經(jīng)很清楚了，就是做運(yùn)營，把運(yùn)營做到極致，為什么要和別人搶地？

第二，為什么不整租？因?yàn)檎獠糠值氖袌鰞r(jià)格非常高了，高到比較離譜的水平。

觀點(diǎn)新媒體：更加轉(zhuǎn)向到存量市場？

王璽龍：對，三分之一的市場到存量市場，也就是說房地產(chǎn)下半場的發(fā)展形式已經(jīng)定了，在這樣的形式下，我們就可以很明確的知道要做一些什么事情，就是順勢而為。

我們對未來的市場非?？春茫F(xiàn)在廣州、深圳、南京、蘇州都是人口凈流入的城市，而且流動性人口比例都非常高，比如說佛山這個(gè)城市流動人口占60%，流動性人口大于本地常住人口，這種城市一定有非常強(qiáng)的租賃需求。

租賃需求以前我們沒有重視，現(xiàn)在租賃需求有兩部分需求。第一，剛性需求，我就要住房子。第二，消費(fèi)升級需求，以前住的房子很破，也花了很多錢，以前住的房子很不舒服，沒有任何服務(wù)，而且我也花了很多錢。現(xiàn)在要提供的是房子產(chǎn)品很好，服務(wù)也很好，雙好雙優(yōu)的產(chǎn)品。

觀點(diǎn)新媒體：資產(chǎn)更輕對于融資和上市不利。

王璽龍：沒什么用，這個(gè)行業(yè)最終只有兩種做法是最有價(jià)值和意義。第一，資產(chǎn)有多少，這里指的是重資產(chǎn)，租下來的資產(chǎn)在銀行、險(xiǎn)資和投資者看來不叫資產(chǎn)。

第二，規(guī)模有多大，管理是多少人，托管的房屋量有多少，掌控的房源數(shù)量有多少，這就是我們的規(guī)模，規(guī)模決定了我們的大小。

所以，本質(zhì)問題不是在于有沒有租下來，核心問題是資產(chǎn)規(guī)模多大，管理的規(guī)模多大，這兩個(gè)規(guī)模最重要。

觀點(diǎn)新媒體：未來三種模式哪個(gè)比重會更大？

王璽龍：未來就兩種模式：重資產(chǎn)和無資產(chǎn)。輕資產(chǎn)是分散式的，集中做輕資產(chǎn)未來是非常不看好的。

觀點(diǎn)新媒體：接下來打算怎么布局？

王璽龍：我們現(xiàn)在主要會集中在四個(gè)超級城市，然后是強(qiáng)二線城市，從西往東，成都、武漢、佛山、東莞、蘇州、杭州、南京、西安，這8個(gè)城市是我們第二步要進(jìn)入的。

現(xiàn)在基本上屬于同時(shí)進(jìn)入狀態(tài)，因?yàn)橛幸恍┏鞘械臉I(yè)主在主動尋找我們?nèi)ヅ浜纤麄冮_發(fā)，在托管行業(yè)中，我們是唯一有開發(fā)商背景的，有信譽(yù)保證，做的事情和開發(fā)商比較在同一個(gè)頻道上。

因?yàn)橐郧笆情_發(fā)商，我們知道開發(fā)商要什么，他們的流程需要哪些東西，我們就提供哪些東西，大家在同一頻道上做事就比較默契。

觀點(diǎn)新媒體：有沒有研究過托管的毛利怎么樣？

王璽龍：很高，IRR我們能夠做到48%到79%之間。

觀點(diǎn)新媒體：資金呢？

王璽龍：資金肯定會有，除了集團(tuán)的資金以外，我們現(xiàn)在也在進(jìn)行對外融資，現(xiàn)在已經(jīng)開始做A輪了。

我們最開始的時(shí)候是集團(tuán)孵化出的一個(gè)創(chuàng)新型企業(yè)，集團(tuán)的原話是扶上馬還要送一程，有一些不是特別熟悉的路集團(tuán)還會逐步給我們進(jìn)行輔導(dǎo)，比如說財(cái)務(wù)部門、成本部門、工程部門，做得越來越好的時(shí)候可能會逐漸從集團(tuán)分離出來。

觀點(diǎn)新媒體：怎么看待現(xiàn)在通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行退出？

王璽龍：這個(gè)很重要，這個(gè)對于購買資產(chǎn)以及資產(chǎn)變現(xiàn)來講，甚至對老百姓理財(cái)渠道來講都是至關(guān)重要的一點(diǎn)。

因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化對老百姓來說是一個(gè)收益極其穩(wěn)定的渠道，現(xiàn)金流也極其穩(wěn)定的投資方式，所以資產(chǎn)證券化非常重要，大勢所趨。

觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多企業(yè)都在做長租公寓，未來哪一方會更有獲得優(yōu)勢？

王璽龍：屬于哪個(gè)派系的不重要，能不能把這個(gè)事做好，用什么樣的思維把這件事情達(dá)到高的程度，能夠把你的競爭力做到什么程度很重要。

鹿死誰手不好說，誰在這個(gè)行業(yè)里面會是翹楚和領(lǐng)頭公司，現(xiàn)在不好說。

觀點(diǎn)新媒體：從之前開發(fā)商到現(xiàn)在的創(chuàng)業(yè)，對這兩個(gè)行業(yè)的感受是什么？

王璽龍：創(chuàng)業(yè)和非創(chuàng)業(yè)對于整個(gè)企業(yè)的感情投入是完全不一樣的，畢竟一個(gè)是自己的事業(yè)，一個(gè)是打工的狀態(tài)，這是完全不一樣的。

打工的狀態(tài)有時(shí)候要去爭取資源，但是現(xiàn)在更多的是學(xué)會分配資源和節(jié)省資源。一個(gè)是爭取的狀態(tài)，一個(gè)是分配的狀態(tài)。