2015年，中國經(jīng)歷重大股災后，官方以“去庫存”的名義，重啟房地產(chǎn)市場，并于2016年初，急切地出臺了降低首付（由三成降至最低兩成）、降低利率（首套房基準利率八五折）、降低契稅（首套房契稅最低降至1%）等一系列救市政策。

同時，“去庫存”政策與大規(guī)模的棚戶區(qū)改造（含舊城改造、城中村改造等）貨幣化安置重疊，制造了這一輪中國房地產(chǎn)市場前所未有的波瀾壯闊的行情。

這一輪行情的規(guī)律是：敏感的一線城市深圳從2015年開始啟動；熱點二線城市“四小龍”（南京、蘇州、廈門、合肥）2016年率先沖刺，并帶動了其他二線城市，至2017年傳導至中西部二線城市和諸多三四線城市。

杭州原本是中國房地產(chǎn)市場中最為敏感和熱點的二線城市。

本世紀初的前十年，杭州是被溫州炒房團攻陷的第一個城市。到2010年時，杭州的房價已經(jīng)非常接近于當時北京和上海。

以至于在2011年初，一條稱杭州房價第一的假新聞，在全國媒體大量轉(zhuǎn)發(fā)，幾乎無人不信。本人當時做了辟謠，發(fā)表文章《杭州房價第一：假數(shù)字假新聞》以及《就“假排行榜”事件 丁建剛答媒體同行問》。

當時，之所以人們都相信杭州房價全國第一，是因為彼時杭州的房價確實非常接近北京和上海，甚至遠遠超過廣州。

但在2011年-2014年，杭州房價受累于全球金融危機后浙江經(jīng)濟受到的影響，受累于溫州民間借貸崩盤導致大量投資客的消失甚至拋售，這四年內(nèi)杭州房價持續(xù)陰跌。并在2014年12月位列國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)同比跌幅第一，高達10.3%。

正是因為此次重創(chuàng)，以及當時高達17萬套的顯性庫存，高達5000萬平方米的潛在供應量，堆積如山的庫存使得杭州市場在2016年這輪行情啟動時仍在療傷，恢復性的上漲，漲幅遠低于熱點二線城市“四小龍”。

2016年9月30日，中央政府對這一輪行情踩下了“急剎車”。

而由于杭州啟動較晚，因此在“急剎車”后的近兩年時間內(nèi)，市場仍以巨大的慣性向前。成為這一輪調(diào)控中最堅強的城市之一，甚至沒有之一。

加之這一輪調(diào)控中的限價手段，導致“價格雙軌制”，商品房的套利空間使市場熱度延續(xù)至今。

但近期，杭州市場預期出現(xiàn)了微妙變化，特別是土地市場的表現(xiàn)：

（1）7月6日出讓的三宗宅地中，綠城以48.1億元總價競得濱江西興宅地，樓面價33625元/平方米，溢價率39.8%；仁恒以29.4億元總價競得之江宅地，樓面價19040元/平方米，溢價率10.5%。

（2）7月16日出讓的三宗宅地中，溫州時代以34.4億元競得濱江中心單元宅地，樓面價32638元/平方米，溢價率35.5%；濱江房產(chǎn)以31.0億元競得錢江新城南星宅地，樓面價36086元/平方米，溢價率22.1%。

（來源：浙報傳媒地產(chǎn)研究院）

這些地塊均為近兩年主城區(qū)中難得的寶地，但價格均未達到官方設定的上限，當然也就沒有出現(xiàn)自持的情況。

多宗稀缺地塊和過去一兩年同地段出讓土地價格相比，穩(wěn)中有降。同時，按照現(xiàn)在的市場價格，甚至官方限價來測算，地塊均能保本甚至有微利。

開發(fā)商拿地邏輯發(fā)生了改變，表明了其對市場預期的微妙變化。

（3）7月，杭州商品房上市速度明顯加快。僅7月上半月杭州市區(qū)（主城區(qū)、蕭山區(qū)及余杭區(qū)）的商品房的供應量達到7435套，供應面積77.7萬方，已達到今年上半年總供應量的15%左右。

（4）剛需樓盤碧桂園·東旭府，一次性開出1266套房源，中簽率為16.3%。《一天連發(fā)7張預售證杭州樓市“開閘放量”》

導致市場預期微妙變化有多種原因，但最直接最重要的原因是：中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)、股災重現(xiàn)、人民幣兌美元匯率大跌、金融市場大量P2P爆雷等事件，包括國家開發(fā)銀行對三四線城市棚改貸款權(quán)收回總行的從緊態(tài)度。

雖然官方一再釋放救市信號，央行多位高級官員于一天內(nèi)喊話金融股市穩(wěn)定，喊話三四線城市棚改及貨幣化安置政策穩(wěn)定，但部分敏感的開發(fā)商仍隱約察覺到了市場未來的極大不確定性。

地價和房價，將相互影響市場預期。

幾乎可以斷定：降溫的信號將很快傳導到商品房市場和二手房市場。

當然，不確定的是如果經(jīng)濟和金融形勢進一步惡化，官方將如何調(diào)整金融貨幣政策和樓市政策，不排除政策調(diào)整的可能性。

丁建剛 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長   

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