編者按：8月1-4日，博鰲房地產(chǎn)論壇將連續(xù)第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地產(chǎn)英雄人物及標桿企業(yè)，都參與了這個全行業(yè)年度盛會。

我們尋找中國地產(chǎn)商業(yè)領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地產(chǎn)創(chuàng)新與發(fā)展的力量。當他們的故事放置于中國房地產(chǎn)的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地產(chǎn)的路徑與模式。

觀點網(wǎng) 作為具有天然金融屬性的房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)基金一直扮演著不可或缺的角色。

尤其在當下，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進入常態(tài)，金融環(huán)境收緊，房企大多面臨資金的壓力，對于房地產(chǎn)基金來說則出現(xiàn)了更多的收購和合作機會，有人甚至說，這是最好時代的開始。

不過，在行業(yè)的逆勢中投資，將考驗地產(chǎn)基金公司的前瞻性和投資管理能力，而從遍地黃金的時代走來，歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹更注重穩(wěn)健和核心能力的培養(yǎng)。

在接受觀點新媒體采訪時，譚文虹指出：“投資機會更多，更加挑剔投資能力，因為不是所有人都可以把握這樣的機會，或者說不像過去那樣，只要投資房地產(chǎn)就可以賺錢。”

一個可以說明的數(shù)據(jù)是，在過去以住宅開發(fā)為主要投資方向的時代，房地產(chǎn)基金的收益率可以達到百分之二三十。

如今，在“房住不炒”基調(diào)下，房地產(chǎn)投資將更趨理性，市場正回歸平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展階段，如何發(fā)現(xiàn)和管理具有升值潛力的資產(chǎn)，成為地產(chǎn)基金公司的主要目標。

2012年成立至今，從傳統(tǒng)單項目股債合作，到多項目、多業(yè)態(tài)、結(jié)合房地產(chǎn)上下游企業(yè)股權投資的主動管理基金，歌斐地產(chǎn)累計管理規(guī)模已超過880億元。

規(guī)模數(shù)據(jù)的背后，譚文虹介紹，歌斐也在布局和打造自己的運營團隊，為客戶創(chuàng)造價值、提供內(nèi)容，而不是簡單的“投資”。

在她看來，隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)基金如果沒有股權投資能力的話就很難在市場上生存下去。

從大環(huán)境而言，伴隨一系列金融監(jiān)管政策的出臺，傳統(tǒng)的債權投資正受到嚴格限制，以運營管理為核心的股權投資收購能力成為行業(yè)發(fā)展的主方向。

另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)已從增量步入存量時代，行業(yè)的金融屬性和資產(chǎn)管理屬性正逐步釋放，是否具有通過持有物業(yè)資產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資管能力，成為地產(chǎn)基金公司競爭的關鍵。

對此，歌斐地產(chǎn)從一開始就已清楚定位。譚文虹介紹，雖然公司早期也做了不少債權類投資，但同時一直在堅持做主動管理的股權投資。 “因為我們開始就想得比較清楚，房地產(chǎn)基金真正的本源絕對不是做債權，不是簡單的融資替代，不能僅僅提供錢的價值，一定要有其他的價值。”

作為國內(nèi)最早轉(zhuǎn)向股權投資的地產(chǎn)基金公司，主動減少債權投資項目就意味著控制規(guī)模，以及對當下賺快錢機會的階段性放棄，但譚文虹認為：“我覺得階段性規(guī)模小一點，其實不太重要，因為做長期的事情更加重要。”

2014年，歌斐以31.26億元從融創(chuàng)手中收購了上海一幢正在建設且尚未封頂?shù)膶懽謽牵⑵涿麨楦桁持行?，這標志著歌斐地產(chǎn)由原先的住宅開發(fā)為主要投資方向，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的運營和增值。

譚文虹回憶：“這個項目是用純粹的股權基金收購的，也正是從這個項目起，歌斐開始加大了對收購資產(chǎn)，做經(jīng)營資管的力度。”

為此，歌斐也建立了自己的團隊，涵蓋了從投資到資管、工程、物業(yè)等各個環(huán)節(jié)。

值得一提的是，由于總體經(jīng)營、市場表現(xiàn)不錯，目前歌斐中心這個資產(chǎn)已經(jīng)有了合理的增值幅度，也很被市場看好。。

她同時指出，作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)中流動性和成交量最好的產(chǎn)品，一線城市的寫字樓一直是歌斐最關注的業(yè)態(tài)。對于其他公寓、酒店等等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)，歌斐則選擇與專業(yè)的運營團隊進行合作，“核心的邏輯是說，對所收購的資產(chǎn)，必須要具備定位能力/運營能力，或者具備這樣運營能力的戰(zhàn)略伙伴一起，我們才會去收購這樣的資產(chǎn)。”

以今年1月歌斐收購融創(chuàng)的香溢花城為例，該物業(yè)包括了辦公樓、精品酒店、長租公寓、共享辦公等多種業(yè)態(tài)。隨后，歌斐引入了業(yè)內(nèi)知名精品酒店品牌、國際知名服務公寓業(yè)主及運營商雅詩閣進行運營管理。

據(jù)了解，目前歌斐地產(chǎn)已與房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈上的70余家企業(yè)建立的合作，涉及公寓、聯(lián)合辦公、酒店等多種業(yè)態(tài)。

譚文虹希望，歌斐能成為房地產(chǎn)金融行業(yè)里，具有長期穩(wěn)健投資能力和核心資管經(jīng)營能力，并善于聚合優(yōu)秀運營商一起共贏的房地產(chǎn)生態(tài)組局者。

以下為觀點新媒體對歌斐資產(chǎn)房地產(chǎn)基金合伙人譚文虹女士的采訪實錄：

觀點新媒體：您認為當下地產(chǎn)調(diào)控和金融收緊對房地產(chǎn)基金而言有什么影響？

譚文虹：今年房地產(chǎn)調(diào)控金融收緊去杠桿，對整個房地產(chǎn)行業(yè)的運作的確有很多挑戰(zhàn)，但是在這里面房地產(chǎn)基金公司出現(xiàn)了收購機會，或者說更多的合作機會。

第一個緯度，有了更多投資的可能性，這是短期的窗口機會。但背景還是基于整個中國未來經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，中國城鎮(zhèn)化率還在60%左右，未來有一定的發(fā)展空間。很多住宅開發(fā)等是從一線二線往大都市圈和核心城市圈人口密集、產(chǎn)業(yè)密集的地方轉(zhuǎn)移，所以我們覺得在這里面是有一些機會的。

第二個緯度，在京滬深這樣的一線城市，因為新增開發(fā)量已經(jīng)非常有限了，大量存量或者經(jīng)營性資產(chǎn)，出現(xiàn)了值得重新經(jīng)營和改造提升的機會。

一線城市的存量資產(chǎn)在過去有很多種原因，有的是因為原來業(yè)主經(jīng)營不善，或者原來的業(yè)主不能再經(jīng)營持有，因為調(diào)控，因為資金緊張，而出現(xiàn)了可以被合適的價格，甚至是低價收購的機會。收購以后，更多是從如何改善經(jīng)營狀況，提升運營形態(tài)、運營內(nèi)容，來獲取合理的租金收入導致的資產(chǎn)增值。

觀點新媒體：商業(yè)、辦公樓和公寓酒店，公司會投入哪個領域的項目比較多？

譚文虹：我們現(xiàn)在會穩(wěn)扎穩(wěn)打，目前還是寫字樓比較多，精力會聚焦在一線城市。對一線城市來講，寫字樓、商務辦公樓是市場上流動性比較好的業(yè)態(tài)種類，而且市場的需求比較大，買賣雙方都比較活躍，所以這是第一個聚焦的業(yè)態(tài)。而且通過過去幾年收購歌斐中心等項目，我們自己有了比較成熟和經(jīng)驗豐富的關于寫字樓商務辦公的團隊，這也是接下來繼續(xù)聚焦的領域。

同時，我們也會關注一線城市的公寓、酒店等業(yè)態(tài)的資產(chǎn)，符合房住不炒的調(diào)控趨勢和消費升級的發(fā)展階段的需求，在這樣的領域里面，我們更多會跟市場上優(yōu)秀的、戰(zhàn)略價值觀比較匹配的運營合作伙伴，一起去收購和運營這樣的資產(chǎn)。

對我們來講，我們要能夠甄別這樣的資產(chǎn)，未來到底適合做什么業(yè)態(tài)，并找到相對應匹配的運營伙伴，這是我們在其他幾個業(yè)態(tài)上的布局和定位。

核心的邏輯是說，必須要具備這樣的運營能力，或者具備這樣運營能力的伙伴，我們才會去收購這樣的資產(chǎn)。

比如我們今年收購香溢花城的時候，第一天就知道它的定位是既有寫字樓，又有公寓酒店，因為在收購這個資產(chǎn)之前，我們已經(jīng)花了大量精力研究它的定位。然后花了大半年時間跟市場上的伙伴對接，篩選溝通，最后才會收購下來。

觀點新媒體：長租公寓等創(chuàng)新業(yè)務這兩年是一個風口，您覺得公寓會不會比商業(yè)更有投資的價值？

譚文虹：我覺得長租公寓這個行業(yè)未來應該會發(fā)展得很大，但是短期內(nèi)投資價值還需要看各個項目本身的具體情況。要算好運營回報的賬。

我們怎么看長租公寓？我們定位不是開發(fā)商，不是每年一定要拿多少長租公寓，我們的定位是投資每個資產(chǎn)都是有投資回報的，不管通過REITs退出還是在市場上真正持有，甚至賣給其他基金或者其他機構投資人。

我們希望每個基金所投資的項目、每個項目本身就有真實的租售比回報支撐，這也是為什么更看重資產(chǎn)本身，而不會僅僅因為長租公寓是風口就去做。

如果我們在上海拿到資產(chǎn)，可能是拿到商場或者酒店，但最終根據(jù)我們的綜合定位研判，可能適合做長租公寓，我們就改成長租公寓；或者改成辦公樓更加匹配周邊的氛圍，我們就會把它改成寫字樓。所以核心我們收購資產(chǎn)，還是聚焦項目本身的經(jīng)營回報情況，是價值驅(qū)動型的。

觀點新媒體：公司最開始做基金主要是債權類投資，現(xiàn)在做管理、運營、股權投資這樣的投資方式，是不是整個行業(yè)都往這個方向在走呢？

譚文虹：的確是的，尤其今年資管新政不準做債權融資，意味著沒有股權投資能力的話，就很難在市場上生存下去。

從歌斐地產(chǎn)成立開始，2012年早期也做了不少的債，但是也做股權投資，應該說這個定位上還是蠻領先的。

主要是因為我們自己開始就想得比較清楚，房地產(chǎn)基金真正的本源絕對不是做債權，不是簡單的融資替代，不能僅僅提供資金的價值，一定要有其他的價值。

同時，我們伴隨著中國整個房地產(chǎn)金融發(fā)展的脈絡，因為在七八年前說只做股權和資產(chǎn)收購，可能規(guī)模很難擴張起來，那時候的市場還不支持。所以我們在不同的市場發(fā)展階段會側(cè)重做不同的事情。

但是我們心里是清楚中長期要的是什么，所以過去幾年我們已經(jīng)主動低大幅度減少了債的比重，這是第一點。

第二，2014年我們收購歌斐中心之后，更加大了收購資產(chǎn)、自己做經(jīng)營資管的力度，包括資管團隊的建立等。

這個事情是很不容易的，因為我們房地產(chǎn)金融的各類品種都做過，所以有對比。我們這么幾年下來，基本上就是一年也就買一兩個資產(chǎn)，整個跟進談判收購運營的整個周期對人的要求、對團隊運營能力判斷的要求以及對發(fā)行募集的要求，都是很不容易的。

我覺得階段性規(guī)模小一點或者辛苦一點，其實不太重要，做長期可持續(xù)的事情更加重要。當然，在這里面很重要的是也要有投資人跟我們的投資邏輯相互、匹配。

觀點新媒體：這個過程中，和投資人有沒有溝通上的壁壘存在呢？

譚文虹：的確是的，過去幾年，讓老百姓投資房地產(chǎn)，只能通過類似房地產(chǎn)信托、資管基金這類的模式參與進來。當然這里面也有部分股，不過大部分是債。

過去很長一段時期內(nèi)，一般投資人包括很多高凈值客戶，對房地產(chǎn)金融的主要投資模式，基本上是一年兩年的債，這是大多數(shù)人的普遍理解。

住宅銷售賺錢的邏輯，客戶在這么多年投資下是比較理解的。當收資產(chǎn)的時候，投資人就會說這么一棟樓到時候誰買？會不會退不出去？經(jīng)營管理怎么弄？這里有非常多的疑慮或者擔憂。

在這個過程中，我們要花非常多的時間跟客戶解釋，第一為什么核心城市的核心資產(chǎn)，中長期會保值增值。第二我們是怎么經(jīng)營的，這個錢是怎么賺的，未來退出買家為什么要來買這個樓，是怎么定價的，包括買和賣大宗交易的招標流程等等。整個的環(huán)節(jié)，可以說我們是帶著客戶一起去經(jīng)歷。

在這個過程中，我們覺得客戶的投資理念在不斷提升。過去住宅投機性比較大，收益率能到百分之二三十，慢慢也能夠接受整個房地產(chǎn)市場是回歸平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的階段，而不是暴利的階段。

觀點新媒體：公司在股權投資基金慢慢做得多起來，這是歌斐和同行相比比較獨特的優(yōu)勢和價值所在嗎？

譚文虹：不僅僅是歌斐，近幾年中國的房地產(chǎn)基金慢慢發(fā)展起來了，而且早期還不能叫真正的基金，更多是債權融資等。隨著資管新政、投資回歸本質(zhì)的監(jiān)管驅(qū)動，這些政策會倒逼真正有投資管理能力的公司才會長大，這是行業(yè)的趨勢，政策的推動，會加快行業(yè)的出清，這是第一。

第二，因為資金緊，就代表了錢更加值錢，有機會收購到低價格的好資產(chǎn)。核心是我們已經(jīng)具備了運營能力，在這種邏輯下，我們覺得有更大的發(fā)展空間。

當然我們不能說只有我們歌斐看到了這點，整個市場上看到的也有不少，但是真正能持續(xù)長期堅持這么做的的確不多，也不容易，因為這意味著我們對規(guī)模的階段性的放棄，和對當下賺快錢模式的階段性的放棄。

觀點新媒體：您怎么看地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)行業(yè)之間的關系？

譚文虹：不管怎么樣，地產(chǎn)基金都是依賴于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，所以從中長期來講趨勢是一致的，不可能房地產(chǎn)崩盤了基金還發(fā)展得很好。

中短期的確有點負相關，像前幾年市場特別好、錢特別多的時候，為什么我們買得少？有的時候價格下不去手，覺得貴。

因為整個市場錢多資產(chǎn)少，大家就都撲上去，尤其是一線核心地段的資產(chǎn)。

現(xiàn)在調(diào)控去杠桿，這個市場越不好機會越多，但中長期趨勢是一致的。因為真的如果是中長期都不看好的，那短期也不能去碰。

觀點新媒體：現(xiàn)在屬于中短期負相關的階段？

譚文虹：沒錯，就像前面提及的，中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化的階段、未來的消費升級的紅利、中國經(jīng)濟的長期看好等等，都是長期看好的支撐點。因為房地產(chǎn)從中長期來講，是天然的對抗貨幣發(fā)行的抗通脹資產(chǎn)類別，有保值增值功能。房地產(chǎn)基金相當于中等收益中等風險，因為有實物資產(chǎn)在，所以就算漲也不會漲到天上去；跌的話，只要杠桿不要太高，下行的保護也是有的，畢竟有租金收入有現(xiàn)金流。。

觀點新媒體：歌斐地產(chǎn)基金的投資總體還是比較穩(wěn)健。

譚文虹：這是必須的，因為收購進來如果運營處理不好還不如不收。我們也累計投資出去了將近上千億，我們團隊都經(jīng)歷過實戰(zhàn)，七八年投了一百多個項目，有的好，有的不好，這個過程中大家都是親身經(jīng)歷、直接參與處理過程的，這些非常深刻的經(jīng)驗教訓和反省復盤，往往比成功的投資項目更加讓團隊印象深刻，當然也不斷提升我們投資的風險把控能力，和對事物本質(zhì)的敏感度。所以，投資要考慮最壞情況會怎么樣，然后朝最好處努力。穩(wěn)健投資可以活得長久，這比短期輝煌更重要。