觀點網(wǎng) 近年來，伴隨政策利好以及需求的逐步釋放，多主體紛紛涌入長租公寓市場，包括房企、金融機構(gòu)、中介服務(wù)機構(gòu)、經(jīng)濟型連鎖酒店等陣營，都豎起了“長租”的旗幟，招兵買馬。

但目前，利潤、模式、運營等難點、痛點，逐漸成為了長租市場野蠻生長下的“煩惱”。風(fēng)口之下，掌控發(fā)展方向、找到突破口變得尤為重要。

4月19日，在2018城市觀點論壇北京行中，樂乎城市青年社區(qū)聯(lián)合創(chuàng)始人、副總裁于洪胤接受了觀點新媒體的采訪，他介紹了長租公寓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營經(jīng)驗，強調(diào)了運營的諸多關(guān)鍵點。

“輕車簡行”

每個涉足長租公寓的企業(yè)，都要面臨輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)的選擇題。“輕車簡行”可以減少資金周轉(zhuǎn)的壓力，而“負重前行”則能獲取更高的毛利率。孰優(yōu)孰劣，企業(yè)唯有根據(jù)自身的情況去衡量與打磨。

對于樂乎來說，采用長租公寓的輕資產(chǎn)模式，與其“創(chuàng)業(yè)公司”的性質(zhì)有關(guān)。

“做公寓都是幾百萬、上千萬元的投入，這對創(chuàng)業(yè)公司來說還是有挑戰(zhàn)的。”于洪胤如是表示。

提及回報率，于洪胤則說道：“輕資產(chǎn)的回報率問題，關(guān)鍵在于降低管理成本、提高運營能力，從而獲取更高的利潤。”在他看來，輕資產(chǎn)模式的收入來源主要是管理費，如果能降低成本、提高管理房源的能力，自然能體現(xiàn)優(yōu)勢。

目前，樂乎的合作對象主要有四種，包括中小投資者，類似于酒店加盟商；資本驅(qū)動型的小基金；產(chǎn)業(yè)園區(qū)或政府的資管平臺；國企或政府的人才公寓等。

據(jù)于洪胤介紹，樂乎眼下規(guī)模最大的還是與中小投資者的合作，中小投資者將投資物業(yè)委托給樂乎經(jīng)營，一般單體項目體量在300間左右。

但他同時也強調(diào)，后期各種類型的業(yè)務(wù)比例會發(fā)生變化，這源于單個項目體量的差異：“我們現(xiàn)在與一家做園區(qū)開發(fā)的機構(gòu)合作，他們一個園區(qū)里面就有2500套公寓，所以各業(yè)務(wù)類型的比例以后可能會發(fā)生變化。”

此外，人才公寓是剛需線，介于較高端的服務(wù)公寓、精品公寓與較低端的藍領(lǐng)公寓之間，樂乎選擇的是白領(lǐng)公寓。

“目前，樂乎最成熟的是白領(lǐng)公寓，未來在精品公寓上也將投入資源，現(xiàn)在已經(jīng)有門店在籌備中，”于洪胤表示。

“我們可以慢慢來”

運營、管理已成為長租公寓輕資產(chǎn)的重中之重，但于洪胤坦言，很難讓顧客完全滿意。

“拿酒店來類比，一般顧客住酒店只停留一兩個晚上，交互較少。但長租公寓不同，顧客與管理方打交道的時間很長，期間出現(xiàn)的問題如果解決不了的話，抱怨肯定會很多。”

鑒于此，他也提到了建立運營體系的重要性：“企業(yè)如果純做運營，就需要去打造整個體系，包括從一線的管家到店長，再到整個后臺管理、質(zhì)檢體系、運營督導(dǎo)體系等。”

“此外，還需要建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、響應(yīng)時效等，在解決客戶遇到的問題，創(chuàng)造客戶滿意度方面，積累一些經(jīng)驗。”樂乎將通過IT系統(tǒng)去提取數(shù)據(jù)，做精細化的研究和管理，從而挖掘客戶價值，為客戶的增值服務(wù)提供對接平臺。

另一方面，輕資產(chǎn)運營對資金也是有需求的。即使企業(yè)本身沒有需求，也須給甲方匹配不同的資金，讓他們能拿到房子。樂乎目前對接更多的是買樓的基金、重資產(chǎn)持有的基金，除此之外，還有融資租賃、政策性債券、應(yīng)收帳款貼現(xiàn)、保理等等。

據(jù)于洪胤介紹，截至目前，樂乎運營的長租公寓規(guī)模有2萬間，其中北京就占了一半的數(shù)量，而上海、南京、蘇州、杭州、武漢等城市也有布局。

“樂乎從2017年下半年開始布局全國，目前已進入10個城市，我們覺得有30萬間的規(guī)模就挺好的了。”

在談到目標(biāo)的同時，于洪胤言語中也流露出對“輕資產(chǎn)”的淡定：“不同于房企的激進，我們可以慢慢來，不急于去擴張規(guī)模，而且要考慮到盈利性的問題。”