傅士鵬 港交所上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——遠(yuǎn)東發(fā)展近日發(fā)布公告稱(chēng)，集團(tuán)斥資520萬(wàn)英鎊（約合5574萬(wàn)港幣，4508萬(wàn)人民幣），在網(wǎng)上拍賣(mài)中買(mǎi)下了位于曼城市中心北部Dantzic街區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)地塊Angelgate。

遠(yuǎn)東發(fā)展2018年4月27日發(fā)布的公告顯示，公司全資附屬公司Northern Gateway (FEC) NO.7 Ltd.成功在網(wǎng)上拍賣(mài)中以520萬(wàn)英鎊投得位于曼徹斯特中部面積為1.96英畝的Dantzic街區(qū)地塊。

Danzic街區(qū)地塊對(duì)于遠(yuǎn)東意義重大，地塊緊連遠(yuǎn)東在曼城的另一大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目Northern Gateway，未來(lái)10年將在曼徹斯特北部建設(shè)1.5萬(wàn)套新房。

遠(yuǎn)東出手，拯救曼城爛尾地塊

Dantzic街區(qū)土地此前由英國(guó)開(kāi)發(fā)商Pinnacle Alliance持有，于2013年取得住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)劃許可，建設(shè)344套公寓，總開(kāi)發(fā)價(jià)值為7700萬(wàn)英鎊。

Pinnacle Alliance拿到住宅規(guī)劃后便將這一項(xiàng)目包裝成Anglegate住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并把項(xiàng)目帶去香港展銷(xiāo)，大部分樓花也因此被香港買(mǎi)家提前預(yù)定。

香港買(mǎi)家沒(méi)有想到的是，在他們支付了大部分首付款之后的兩年時(shí)間里（許多買(mǎi)家甚至支付了高達(dá)80%的首付），開(kāi)發(fā)商Pinnacle Alliance不僅沒(méi)有在地塊上進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)工作，還不斷要求香港買(mǎi)家支付更多的錢(qián)，以確保項(xiàng)目順利開(kāi)工。

香港買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)他們購(gòu)買(mǎi)的樓花已經(jīng)成了事實(shí)上的“空中樓閣”之后，向英國(guó)Action Fraud agency舉報(bào)了開(kāi)發(fā)商Pinnacle Alliance。

這個(gè)案子隨后被移交給了大曼徹斯特警方和英國(guó)皇家司法院（Royal Courts of Justice）。

法院于2017年9月判決Anglegate開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)入清算程序，會(huì)計(jì)事務(wù)所Moore Stephens被委任執(zhí)行破產(chǎn)清算，Anglegate開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也因此成了爛尾地塊。

2018年3月19日，英國(guó)大型土地拍賣(mài)平臺(tái)LSH宣布將把Anglegate開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在的Dantzic街區(qū)地塊掛上網(wǎng)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)期為4月23日-4月26日。

經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，深耕曼城的遠(yuǎn)東發(fā)展于4月27日宣布贏下這一地塊的網(wǎng)上拍賣(mài)，遠(yuǎn)東買(mǎi)下地塊后表示會(huì)修改項(xiàng)目規(guī)劃，但還是會(huì)做住宅開(kāi)發(fā)。

在遠(yuǎn)東發(fā)展拍下Angelgate爛尾項(xiàng)目后，那些購(gòu)買(mǎi)了樓花的香港買(mǎi)家終于可以舒一口氣。

而對(duì)于遠(yuǎn)東發(fā)展來(lái)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)其在曼城的戰(zhàn)略也意義重大。

前文提到過(guò)，Angelgate項(xiàng)目緊鄰遠(yuǎn)東在曼城圈下的大型地塊，是通往Northern Gateway的大門(mén)。

Northern Gateway項(xiàng)目同時(shí)也是曼徹斯特城市重建中最新、且有史以來(lái)體量最大的住宅開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，遠(yuǎn)東發(fā)展已經(jīng)于2017年4月28日正式被曼徹斯特市議會(huì)選定作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商和投資方。

遠(yuǎn)東被委任為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的同時(shí)，也宣布將在未來(lái)10-15年內(nèi)為曼城北部投資約10億英鎊，建成超過(guò)1.5萬(wàn)套住房，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值（GDV）高達(dá)20億英鎊。 

遠(yuǎn)東發(fā)展于1972年在港交所上市，業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店?duì)I運(yùn)管理、停車(chē)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)等。遠(yuǎn)東發(fā)展采取「華人足跡」戰(zhàn)略，業(yè)務(wù)遍布中國(guó)大陸、香港、澳洲、馬來(lái)西亞、新加坡、英國(guó)及新西蘭。

曼城房市過(guò)熱了嗎？

1.5套住宅加上新拍下的爛尾地塊，光是遠(yuǎn)東發(fā)展這一個(gè)開(kāi)發(fā)商就要在曼城建這么多房子，加上現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)展銷(xiāo)的大量曼城新樓盤(pán)，很容易就會(huì)聯(lián)想到曼城是不是“供應(yīng)過(guò)剩”了？

這個(gè)問(wèn)題涉及對(duì)曼城房產(chǎn)投資價(jià)值的探討，博主之前正好在《深度調(diào)研: 曼徹斯特還值得投資嗎？》這篇調(diào)研里詳細(xì)分析過(guò)，這邊結(jié)合剛剛發(fā)生的遠(yuǎn)東投資案例和最新的市場(chǎng)情況，簡(jiǎn)單更新一下上次的調(diào)研結(jié)論。

曼城房地產(chǎn)市場(chǎng)這幾年瘋狂補(bǔ)漲，最近兩年甚至連漲6.7%，很多人說(shuō)曼徹斯特房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一定高位，當(dāng)前不具備很高的投資價(jià)值。

博主看來(lái)，曼城房市是不是過(guò)熱了，未來(lái)還有沒(méi)有進(jìn)一步的上漲空間，主要取決于以下四大因素：

1. 產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

曼徹斯特興于工業(yè)革命，進(jìn)入二十世紀(jì)因?yàn)檗D(zhuǎn)型不利而一度沉寂；從新世紀(jì)開(kāi)始，曼城逐漸擁抱第三產(chǎn)業(yè)，承接倫敦外溢的金融、科技、媒體等服務(wù)型行業(yè)。

目前曼徹斯特經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型取得一部分成果，已成長(zhǎng)為僅次于倫敦的全英第二大金融中心和全英第二大科技中心。

與倫敦不同的是，曼城的金融服務(wù)業(yè)主要面向英國(guó)本土市場(chǎng)，想象力不如面向全球和歐盟市場(chǎng)的倫敦大，但受脫歐沖擊也比較小。

曼徹斯特在承接倫敦外溢的產(chǎn)能方面確實(shí)做的不錯(cuò)，僅BBC搬遷一項(xiàng)就為曼城創(chuàng)造了至少15000個(gè)就業(yè)。

不過(guò)需要指出的是，目前曼城承接的主要還都是倫敦淘汰的過(guò)剩產(chǎn)能，薪資普遍不高（不過(guò)曼城生活成本相對(duì)倫敦更低）。

至于曼城未來(lái)能不能長(zhǎng)期保持產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并維持當(dāng)前房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭，就要看曼城能不能在堅(jiān)持服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)在某個(gè)領(lǐng)域迎來(lái)爆發(fā)（比如石墨烯），從而實(shí)現(xiàn)對(duì)倫敦的彎道超車(chē)。

除此之外，我們還需要關(guān)注倫敦與曼徹斯特地產(chǎn)價(jià)差收窄的情況，如果曼城房?jī)r(jià)持續(xù)上漲而倫敦房?jī)r(jià)有所下跌，那倫敦部分地區(qū)房?jī)r(jià)或租金價(jià)格可能會(huì)低于曼徹斯特市中心，影響曼徹斯特對(duì)企業(yè)的吸引力。

2. 國(guó)家定位，Northern Powerhouse能否繼續(xù)？

曼徹斯特從2014年開(kāi)始的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上升主要受益于時(shí)任財(cái)相喬治·奧斯本提出的北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃（Northern Powerhouse）。

2014年，英國(guó)財(cái)相奧斯本提出北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃（Northern Powerhouse），這一計(jì)劃不僅會(huì)為曼徹斯特城市重建注資超過(guò)30億英鎊，更重要的是將投資140億英鎊建設(shè)英國(guó)高速鐵路第二期 （HS2），連接曼徹斯特和倫敦。

國(guó)家定位方面，北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃為曼城帶來(lái)了難得的政府投資，具體還表現(xiàn)在英國(guó)政府將在曼徹斯特投資2.35億英鎊建立新型材料研究所，并投資7800萬(wàn)英鎊到曼徹斯特的劇院和展覽中心。

除此之外，曼徹斯特還是除倫敦外第一個(gè)由直選市長(zhǎng)管理的城市，第一次市長(zhǎng)選舉于2017年5月4日舉行，曼徹斯特市長(zhǎng)（Mayor of Greater Manchester）將掌握數(shù)十億英鎊的公共資金，英國(guó)中央政府也將下放更多權(quán)力給市長(zhǎng)。

投資風(fēng)險(xiǎn)方面，提出北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃的奧斯本已經(jīng)因?yàn)槊摎W下臺(tái)，雖然梅姨上臺(tái)后有講話支持過(guò)該計(jì)劃，但北方經(jīng)濟(jì)引擎計(jì)劃最近一年已經(jīng)很少被英國(guó)政府公開(kāi)提起，更消失于媒體報(bào)端和英國(guó)政府文件，因此新一屆英國(guó)政府對(duì)曼城的定位值得重點(diǎn)關(guān)注。

不過(guò)也有可能是因?yàn)橛?guó)政府最近忙于脫歐疏忽了國(guó)內(nèi)事務(wù)，所以未來(lái)估計(jì)還要等脫歐塵埃落定，才能真正看清英國(guó)政府對(duì)曼徹斯特的態(tài)度。

3. 被倫敦?cái)D出的人口，真的會(huì)來(lái)曼城嗎？

隨著倫敦房?jī)r(jià)持續(xù)處于高位，曼徹斯特相對(duì)偏低的房?jī)r(jià)和租金成本，正吸引企業(yè)和因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而出逃的英國(guó)年輕家庭從倫敦遷向曼城。

除此之外，優(yōu)質(zhì)的高校人才也在為曼徹斯特源源不斷地輸送勞動(dòng)力。

數(shù)據(jù)顯示，2017年曼徹斯特全日制本科在校生6.5萬(wàn)，畢業(yè)生留在曼徹斯特工作的比例為51%，僅次于倫敦。

再具體一點(diǎn)，我們還可以通過(guò)曼徹斯特的人口結(jié)構(gòu)分析相應(yīng)的地產(chǎn)投資價(jià)值。

學(xué)生：曼徹斯特高等教育吸引大量學(xué)生前來(lái)就讀，最新全日制本科生數(shù)量達(dá)到6.5萬(wàn)，對(duì)學(xué)生公寓的需求更強(qiáng)，因此我們可以多關(guān)注那些精準(zhǔn)定位學(xué)生租客群體的公寓項(xiàng)目。

專(zhuān)業(yè)人才：上圖數(shù)據(jù)顯示，曼徹斯特房?jī)r(jià)走高將導(dǎo)致年輕的專(zhuān)業(yè)人才數(shù)量有所減少，曼徹斯特白領(lǐng)預(yù)計(jì)在未來(lái)十年將降低6000人。

家庭：數(shù)據(jù)顯示，35-64歲帶小孩的家庭人口在未來(lái)10年將有所上升，而市中心公寓對(duì)家庭的吸引力要弱于郊區(qū)別墅。

老齡化加速：未來(lái)十年，曼徹斯特65歲以上人口增速將是整體人口增速的2倍，到2027年，曼徹斯特老年人數(shù)量達(dá)到61,000，因此在投資方面可以多關(guān)注針對(duì)老年人租戶的退休公寓（retirement home）。

4. 供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配？

最后談?wù)勛蠲舾械脑掝}，曼城這幾年規(guī)劃了這么多新樓盤(pán)，單單前文提到的遠(yuǎn)東發(fā)展就要在曼城建1.5萬(wàn)套，曼城房地產(chǎn)市場(chǎng)到底是供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配？

總體來(lái)看，需求方面，大曼徹斯特住房總需求約為每年11254套，其中四分之一的需求來(lái)自于曼徹斯特市區(qū)，即每年3120套。

供給方面，2016-17年，曼城市區(qū)新建住房供給為1792戶，短缺1000戶左右；目標(biāo)2020年前建成7000套，以滿足未來(lái)2年的住房需求。

大致的供求數(shù)據(jù)看不出太多名堂，還是要看具體資產(chǎn)的實(shí)際需求和相對(duì)應(yīng)的供應(yīng)量。

以在中國(guó)大陸和香港市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模推廣的高端住宅公寓為例，曼徹斯特市區(qū)新房均價(jià)約為375英鎊/平方英尺，最貴的達(dá)到500英鎊/平方英尺。

由于價(jià)格昂貴，曼城本地的首次購(gòu)房者對(duì)這類(lèi)高檔公寓并不感冒，而最終為這些項(xiàng)目買(mǎi)單的，正是財(cái)大氣粗的海外投資客，這一點(diǎn)從上文香港買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)爛尾樓花的案例中也能看出。

對(duì)于這部分高端公寓來(lái)說(shuō)，由于供需錯(cuò)配，供給是遠(yuǎn)大于當(dāng)?shù)匦枨蟮摹?/p>

商業(yè)地產(chǎn)方面，由于曼徹斯特經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，對(duì)應(yīng)超甲級(jí)寫(xiě)字樓（針對(duì)銀行、保險(xiǎn)業(yè)）的需求有所下降，中等價(jià)位寫(xiě)字樓（科技、TMT）需求增加。供應(yīng)很難短時(shí)間跟上的情況下，這意味著超甲級(jí)寫(xiě)字樓供需矛盾有所緩和，中等價(jià)位寫(xiě)字樓供不應(yīng)求。

另外值得一提的是，曼城市場(chǎng)市場(chǎng)上最近出現(xiàn)了一個(gè)很火的資產(chǎn)類(lèi)別——建后出租（Built to rent），在出租市場(chǎng)上同個(gè)人買(mǎi)房出租（Buy to let）項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

建后出租項(xiàng)目的投資者一般是大型機(jī)構(gòu)，買(mǎi)地蓋樓之后統(tǒng)一由機(jī)構(gòu)進(jìn)行出租和管理，大大提高了租客和大樓管理效率，廣義的建后出租項(xiàng)目包括長(zhǎng)租公寓、學(xué)生公寓、酒店式公寓等。

雖然曼城房?jī)r(jià)不貴，但英國(guó)年輕人超前消費(fèi)和不儲(chǔ)蓄的習(xí)慣造成他們很難存下首付，因此曼城租房一族比例仍在不斷上升，而這也意味著潛在的租房需求量和市場(chǎng)潛力巨大。

目前幾家大型投資機(jī)構(gòu)L&G，M&G，Your Housing Group都進(jìn)入到了曼城的建后出租市場(chǎng)，嘗試用“機(jī)構(gòu)房東”的形式更有效率地為年輕人提供出租房，同時(shí)利用規(guī)模效應(yīng)省下一部分成本，做高整體投資收益率。

英倫投資客寫(xiě)在最后

綜上所述，人口數(shù)量與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)導(dǎo)致的房地產(chǎn)短期供需矛盾是推動(dòng)曼徹斯特這輪房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素，至于曼城房市是不是過(guò)熱了，還要取決于上面討論過(guò)的四大因素：

1. 產(chǎn)業(yè)能否成功轉(zhuǎn)型？

2. 國(guó)家如何定位曼城？

3. 如何導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)人口？

4. 供不應(yīng)求還是供需錯(cuò)配？

至于投資建議，我個(gè)人的意見(jiàn)如下：

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如果要投資的話，可以把握中等價(jià)位甲級(jí)商業(yè)地產(chǎn)供給短缺的機(jī)會(huì)，當(dāng)前曼城商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率約5%，租金還有一定上漲空間。

住宅地產(chǎn)領(lǐng)域，切忌投資定位不明確的新建高檔公寓項(xiàng)目，如果決定投資住宅，推薦投資租客群體定位清晰、供需匹配的項(xiàng)目，比如目標(biāo)學(xué)生群體的學(xué)生公寓，商務(wù)區(qū)周邊的剛需住宅，著眼短期商務(wù)和旅游需求的酒店式公寓，定位老年人退休生活的老年公寓等。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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