王威（永正資本總裁）：非常高興有這個(gè)機(jī)會和大家交流，感謝觀點(diǎn)網(wǎng)的邀請。

大背景剛才下午的嘉賓說了不少，并購已經(jīng)是一個(gè)行業(yè)的趨勢，現(xiàn)在并購是越來越頻繁，而且特別最近，北京和上海這兩個(gè)地方的調(diào)控政策，對于這種商辦類物業(yè)的嚴(yán)格調(diào)控，已經(jīng)不能小只能自持，這樣就意味著退出就只能整賣，這個(gè)對核心城市來說，我相信廣州深圳等等很多核心城市都會遇到這樣的問題，這意味著政策層面已經(jīng)把散售的路堵死了，以后只能通過并購和資產(chǎn)證券化解決。

我們看不同的物業(yè)類型會有不同的難度，在土地、在建工程、新開業(yè)和成熟物業(yè)來說，土地階段是最容易的，是一張白紙，對買家而言是比較容易談的，因?yàn)榭梢园凑兆约旱膱D紙來設(shè)計(jì)。

成熟物業(yè)，相對容易，對已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目，已經(jīng)城市的項(xiàng)目，不管是寫字樓還是商場，都相對容易，因?yàn)橐呀?jīng)風(fēng)險(xiǎn)比較低。新開業(yè)次之，還有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭欠窨梢赃\(yùn)營好，有一定的不確定性，最難的是在建工程，因?yàn)橐呀?jīng)不是一張白紙，已經(jīng)被原建設(shè)方施工，可能不符合收購方的要求。同時(shí)里面還沒有開業(yè)，所以未來的市場風(fēng)險(xiǎn)也很大，所以在建工程是難度最大的類型。

我們可以按照不同的類型來看，難度也有差異，這個(gè)和生意本身直接相關(guān)，什么生意可以做，什么并購就容易，什么生意難做，并購就難。

最簡單的是住宅，最容易做，并購難度也最小，因?yàn)榇蠹覍ψ≌愋晚?xiàng)目的價(jià)格價(jià)值的判斷，相對來說很容易達(dá)成一致，本身的過程也比較簡單，最難的是購物中心，因?yàn)橘I賣雙方對購物中心的價(jià)值判斷很難達(dá)成一致，租金多少錢，有重大的不同的判斷。什么是最難，最難的就是在建工程的購物中心，這就是最難的，難上加難。

對于做大宗物業(yè)的并購來講，這個(gè)就是一種行業(yè)里面皇冠上的明珠，這種交易歷史上非常少，包括最近幾年也很少，我06年開始做商業(yè)地產(chǎn)的并購，在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的并購，我和我團(tuán)隊(duì)是做的時(shí)間最長的，包括我自己本人負(fù)責(zé)成交的項(xiàng)目超過20個(gè)，我們成交的案例是最多，投的錢也是最多的，我們當(dāng)年就做了很多這樣的。

現(xiàn)在我們自己做成了一個(gè)，上海的朋友可能比較熟悉，這是綠地跟復(fù)星合作的一個(gè)購物中心，在建工程，這是最難的交易，原來的綠地，也是找了很多人幫他們，因?yàn)楸澈蟮幕鸩坏貌煌顺龆紱]有成功，他們是我們的咨詢客戶，我們跟他很熟悉，我們就幫他運(yùn)作了，我們也足足用了一年零七個(gè)月的時(shí)間才做起來，難度非常之大。

盡管我們在這個(gè)行業(yè)里面有非常完善的資源，這個(gè)行業(yè)里面最早的主要做商業(yè)地產(chǎn)的公司，朋友，都跟我特別熟悉，但是即使如此，我們依然做了一年半的時(shí)間。

難度最大的在什么地方，就是在于我剛才說的，對未來三年五年的價(jià)值判斷，買賣雙方是有重大差異。所以說，我們在中間做了很重要的工作就是通過我們的專業(yè)，我們是買方出身，這兩年在做這個(gè)中間業(yè)務(wù)，通過我們的專業(yè)能力，使雙方能夠?qū)r(jià)值判斷達(dá)成一致，甚至雙方的投資模型都是我們提供的，包括租金、圖紙，都是我在看。這個(gè)過程我們用了一年半的時(shí)間才做成，很難。到目前為止，就是我們四年來唯一成交的項(xiàng)目。

我也給開發(fā)商提醒一下，如果你們有購物中心這樣的地，最好在建之前賣，要不然就自己拿著，能夠開出來，這樣比較簡單，中間最痛苦，非常痛苦。

這個(gè)相對簡單一些，蘇州的IFC，如果你們在這個(gè)市場里面，肯定知道這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)在市場上漂了兩年多，是美國凱雷的，16年我們接手以后，我們用了三個(gè)月時(shí)間，迅速地成交，原因是我們的專業(yè)和資源能夠有說服力和影響力，不是簡單的信息和郵件。

因?yàn)槲覀儽旧碓谧鲞@個(gè)事情之前，我本人做了十幾年時(shí)間，而且我離開之前是首席投資官，現(xiàn)在這個(gè)市場當(dāng)中的買家基本都是我們熟悉的朋友，而且關(guān)鍵是他們的成績，我的成績跟他們是一樣，他們在各領(lǐng)域當(dāng)老板也好，合伙人也好，我離開之前也是，我們的級別跟他們一樣，我們的話語權(quán)和專業(yè)能力是有影響力的，這是很重要的關(guān)鍵點(diǎn)，也不僅僅是一個(gè)信息，不僅僅是認(rèn)識誰，認(rèn)識誰關(guān)鍵是你的話，你的判斷力，有沒有對買賣雙方有足夠的影響力，我們之所以迅速成交是因?yàn)槲覀儗I(yè)的判斷得到買賣雙方的認(rèn)可。這是很重要的，因?yàn)槲覀円郧熬褪琴I家，我們做的交易最多，我們不是一個(gè)純中介出身，我們自己當(dāng)年就是最大的買家。

這個(gè)案例是二線城市的寫字樓，不容易做，在二線城市做交易難，一線城市的成熟寫字樓交易相對比較活躍?？赡芎芏嗯笥巡恢牢覀冇勒Y本，了解我的人可能知道多一點(diǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

我們其實(shí)12年開始做這個(gè)行業(yè)，出來創(chuàng)業(yè)，之前我們是在保德信，還有更早的時(shí)候是在凱德商用，專門做商用地產(chǎn)，我們是最早做REITs的，06年就做了REITs，在新加坡，本人是第一批成員，我們做并購的時(shí)候，凱德商用一直是這個(gè)行業(yè)里面最大的買家，做的并購是最多的，投資量最大，數(shù)量也最多，我比較幸運(yùn)最早加入，所以我們的經(jīng)驗(yàn)，也是最豐富的之一，到今天為止，我們投資接近500億。

我們看過的項(xiàng)目1200多個(gè)，有29個(gè)項(xiàng)目成功并購，這里面有24個(gè)是我作為買方直接買的，我們的經(jīng)驗(yàn)在于我們是一個(gè)鏈條非常全的，我們買過土地，買過在建工程，買過已經(jīng)完工但沒有開業(yè)的項(xiàng)目，我們的錢也很多，自有資金、上市公司、REITs資金，我們還得益于凱德的平臺我還在三線城市做過。這是我們在這個(gè)領(lǐng)域里面積累的專業(yè)度和經(jīng)驗(yàn)，以及背后相對應(yīng)的資源，以及我們原來華潤、凱德和保德信公司在人才方面的效應(yīng)。這是我們的優(yōu)勢。

而并購本身，是非常復(fù)雜的，時(shí)間很長，影響因素很多，也很敏感，所以，對我們買方來說，很少出來做這樣的生意，我們也不是只做這個(gè)生意，因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我就只跟大家交流這一塊。

我們今天只跟大家交流投行業(yè)務(wù)。這個(gè)過程，做大宗交易很難，一年也沒有多少宗的成交，跟土地市場差很遠(yuǎn)，交易頻度差很遠(yuǎn)，做大宗交易中，任何一個(gè)小的細(xì)節(jié)就會影響交易的成功，可能因?yàn)橐痪湓捳f不好就會影響交易的達(dá)成。這是很敏感的過程，這里面最難的是持有性地產(chǎn)，這個(gè)不講了。

未來我們最大的難題，是怎么變現(xiàn)的問題，怎么資本化的問題，我們通過REITs，通過資產(chǎn)證券化，資產(chǎn)證券化還是以債的形式為主，還有一個(gè)形式是并購，我們的業(yè)務(wù)，我們希望跟在座各位的合作，我們的定位是把大宗物業(yè)變現(xiàn)，這種變現(xiàn)包括了并購，包括了資產(chǎn)證券化，也包括REITs，這都是我們的強(qiáng)項(xiàng)，也是我們未來認(rèn)為行業(yè)的趨勢之一，謝謝大家。