陳馳（魔方生活服務(wù)集團副總裁、地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理）：我給大家介紹一下我自己，我是陳馳，不是小豬的陳馳。

我們的題目是叫做住房租賃市場后地產(chǎn)時代的最強音，實際上在講之前，我感謝一下觀點，以及我們今天上午到魔方考察的各位地產(chǎn)行業(yè)的專家，我想今天可能是一個交流的過程，今天上午有一些地方?jīng)]有完全交流到位，這邊剛好有一個補充，之后如果還需要溝通，我們可以在臺下進行溝通。

我們魔方做這個市場，首先是看這個市場的份額多大，我們是拿的楊院長的數(shù)據(jù)，從2016年我國的流動人口將近3億，租房市場一萬億以上，2025年將近3萬億的市場，從這樣的一個數(shù)字來看，我們認為住房租賃市場的潛力比較大，對比美國來講，美國的品牌公寓在這個行業(yè)里面，租房的市場里面，他可以占到30%，但是國內(nèi)只有5%，或者更低的比例。我們認為未來的潛力是很大的。

第一，我們對這個市場的判斷，主動租賃的時代會到來，我們從09年開始做到現(xiàn)在，這么多年的積累下來，我們會發(fā)現(xiàn)，未來越來越多的人群，他是主動的，希望能夠有更好的體驗價值，去選擇品牌公寓的居住。因為現(xiàn)在房價居高不下，所以有人是主動放棄了買房，轉(zhuǎn)為租房，這個主動租賃的時代已經(jīng)到來。

第二個，需求是向核心區(qū)域，向城市和地段集中的。從這個圖上可以看到，整個中國流動人口分布圖，這是從國家衛(wèi)計委拿到的圖，從北上廣深這三個三角帶，以及內(nèi)陸的四川重慶區(qū)域來看，人口吸附能力是很高的，在這種核心地段的購房壓力是比較大的，從購買角度轉(zhuǎn)為了租賃。

簡單說一下，在15年的時候，國家國務(wù)院辦公廳發(fā)布了85號文，認可了生活性服務(wù)行業(yè)的地位，認可了這樣一個定義。在16年的6月份，39號文出來以后，辦公廳開始推這個行業(yè)的發(fā)展，從16年年底，到今年上半年有大量的政策是通過國家稅務(wù)總局以及住建部，還有國家土地資源局出臺一些細節(jié)，在中國的政策是非常支持我們這個行業(yè)發(fā)展的。

第三個，要做這個生意，我們也看了一下這個生意的現(xiàn)狀，實際這里面有很多的痛點，這里就不詳細說了。應(yīng)該說上面這些問題，我們在年輕的時候都遇到過，我03年到上海的時候，那時候租房子，這些問題都遇到，我們是深感有這樣的痛點。所以說，針對我們前面的市場政策以及需求，最終我們這個行業(yè)就應(yīng)運而生了。在座很多公寓品牌的代表，我覺得現(xiàn)在租房的年輕人應(yīng)該是感謝我們這個行業(yè)的從業(yè)者，可以給他們帶來更好的租住體驗。

我們從魔方的角度，把這個行業(yè)的業(yè)態(tài)分為三種，除了比較常見的，集中式的，類似于魔方或者今天到場的優(yōu)家這樣的品牌以外。

還有是分布式的，分布式比較多的是像優(yōu)客這樣類型的，我們還看到有一塊是在場所有地產(chǎn)商的機會，是集中分布式的，這個集中分布式是怎么定義呢？

我是從12年開始做這個公寓事情的，那個時候我們除了拿存量房，也做增量市場，增量市場更多是和開發(fā)商合作，和開發(fā)商合作的時候，由于他要做銷售，他要散賣，所以我們和開發(fā)商合作完了以后，是要從小業(yè)主手中收房的，有一些是分散的，我們把這個在一個樓里面相對集中的項目，我們稱之為集中分布式。這種產(chǎn)品，他是由于小業(yè)主買完房子以后有迫切的需要人打理的需求而產(chǎn)生的。

一開始我們和開發(fā)商合作的時候，一線城市的房價和租金是完全倒掛的，我們合作的時候是很難給到一個理想的回報率，這時候開發(fā)商就自己賣了，但是真正讓小業(yè)主買完房子以后，他會感受到，其實還是需要租賃的，這時候我們認為，這個行業(yè)的新的領(lǐng)域就出現(xiàn)了，這是魔方現(xiàn)在正在探索的一個新的領(lǐng)域。

至于這五類的運營商，確實最近比較火的是開發(fā)商集中進入這個行業(yè)，我認為，類似于當年酒店行業(yè)的發(fā)展一樣的，以前我們的開發(fā)商是找酒店公司合作的時候，更多的是跟他的品牌引進，進行一個管理。但是到后期，他可能也會自己自建酒店管理集團，做他的酒店管理。所以我認為，公寓也會面臨這樣的行業(yè)發(fā)展的機會。

接下來介紹一下魔方在這樣一個大的環(huán)境下，我們是怎么操作的。首先就是我們把自己定義為連鎖公寓，是集中式的，是面向人群比較廣泛的，后來我們可以講一下是什么人群的定義。第二，我們投資背景，在開發(fā)商面前，我們說資金這個事情，也有點談不上多大，只是說，由于魔方走的比較早一些，所以有這樣一些微弱的優(yōu)勢。我們現(xiàn)在有三輪的融資進來。

實際上簡單看一下，一個是09年我們在南京起步，剛才也有記者在采訪的時候問到，我們對這個存量房的市場怎么看，我們用我們的行動作出了解釋，從09年開始就非?？春么媪糠渴袌?，我們提前做了布局。

第二，我們是在16年推了兩個新的產(chǎn)品，除了傳統(tǒng)的白領(lǐng)公寓，我們看好未來中高端市場的發(fā)展，推出了這個摩爾公寓，我們也發(fā)現(xiàn)了這樣一些新的領(lǐng)域，比如企業(yè)公寓，給企業(yè)員工做的企業(yè)方面的公寓，比如像我們自己的九號樓，就類似于大學生宿舍，給藍領(lǐng)工人有一個比較好的住宿環(huán)境。魔方現(xiàn)在有三萬間的體量，現(xiàn)在規(guī)模是很小的，雖然我們在前期稍微領(lǐng)先了一些時間和量，但是后期我們也非常歡迎有更多的玩家進場，把這個市場做得更大，我們覺得還遠遠不夠，只有市場更大，我們的魔方的優(yōu)勢才會更加體現(xiàn)。

我們也做了一些創(chuàng)新，首先說說我們產(chǎn)品的定位，我們一般選擇的是在一二線的CBD以及大型的園區(qū)周邊，他的要求有一個硬性條件，地鐵是在一公里范圍內(nèi)，同時周邊的配套比較豐富。

第二，對產(chǎn)品的要求是25到45平方米的面積，所以說，說到這個存量房，我們有很多物業(yè)是通過以前的經(jīng)濟型連鎖酒店做的改造，我們也是承接了這樣一些存量的資產(chǎn)。

第三，我們對白領(lǐng)公寓的定義是在3000到6000元的價格，第四，我們也配備了這樣一些功能多樣的公共客廳，以及酒店標準的安全系統(tǒng)。甚至于我們在某些店里面會根據(jù)實際的情況，給他做一些新的附加值。

除了產(chǎn)品以外，我們也對客群做了一個定位，經(jīng)常有一些行業(yè)里面交流的時候說我們是怎樣定位的，人員怎么定位的，我們認為定位不是那么單一，不僅僅是這些22到35歲之間的年輕人，我們也有一些白領(lǐng)和企業(yè)的外派人士也可以住我們的公寓。第三，有一些本地需求，因為魔方做了這么多年下來以后，我們積累了一些數(shù)據(jù)，從這個數(shù)據(jù)可以看到，還是有一些上海本土的用戶，他居住在浦西，他工作在浦東，他為了節(jié)約時間，也會租這個房子，這是以前比較少見的，現(xiàn)在90后、95后出來以后，他們會有這樣的一些舉動。

我們把客戶延伸出來的產(chǎn)品的品牌內(nèi)涵提煉出來，我們的客戶是獨聯(lián)派，既需要獨立居住的空間體驗，也需要一個多元化的社交平臺，所以我們除了給租戶有一個日常的標準的居住體驗，我們?nèi)粘Ｒ矔o他們做一些活動，包括周末的一些拓展。我們自己提煉為喜歡孤獨，也熱衷狂歡，樂享獨食，也愛約飯，不一定每天中午做飯，是周末的時候需要這樣一個社交的平臺。

包括所謂的各自入夢，一起造夢。我們對選址的要求，會有一個30分鐘的生活圈，他的生活，他的工作以及他的娛樂，能夠在30分鐘之內(nèi)順利的到達，這是我們對選址的一個要求。另外，剛才介紹到我們對這個產(chǎn)品的一些細分，我們現(xiàn)在自己也做了中高端的精英公寓，叫做摩爾公寓，原來的公寓是魔方，對企業(yè)公寓，我們針對B端客戶有九號樓公寓，這個只對于企業(yè)開放，也就是說是企業(yè)主的才會跟我們簽定合同，這樣是便于管理。

下面跟大家分享一些案例，這是比較中規(guī)中矩的白領(lǐng)公寓，這里特別講一下我們對于產(chǎn)品的設(shè)計，可以看到上面的這個圖里面，大家發(fā)現(xiàn)沒有，我們是一個橫切面過去的，中間這個中臺，背后是廁所，前面是廚房，區(qū)別我們以前進入單間以后馬上有廚房、廁所，里面是一個沙發(fā)再然后是床的概念，他以中間為核心，周邊的動線是非常通達的，我們這個面積只有25平方米，所以在中間做了一個亮點，這個工作臺遠遠超過25平方應(yīng)有的尺度，他可以讓人進去以后一眼發(fā)現(xiàn)亮點在什么地方，這是我們研究了客群，未來的客群，我們了解了海外的一些特點重新定義，很多時候這些空間的體驗場景都是在吃飯的時候大家聊天，吃飯的時候大家做一些工作的事情，沒有太多的時間再去看電視了。

所以我們這里弱化了客廳的概念。這是我們的中高端的產(chǎn)品，就是摩爾公寓，定義是中高端的企業(yè)高管，他的這個價格是8000到15000元，后期可能還會有更高價格的，大概有兩萬多。這個產(chǎn)品的風格，第一代的摩爾是這種海外的布魯克林風格，特別適合老外。這個是9號樓，大家可以看到一種熟悉的概念，就是上下鋪的，這個房間是六個床位的，也可以按照客戶的需求，變成四個床位，也可以變成八個床位，但是整體來講是一個集體住宿的感覺，我們也給租戶準備了這樣的公共空間，他們可以共享。

這幾類產(chǎn)品推出以后，我們在2015年提出了公寓+的戰(zhàn)略，很多的跨界完善我們公寓的生態(tài)圈，因為我們發(fā)現(xiàn)年輕人有更多的需求，比如說我們可能跟這些出行支付的餐廳娛樂，甚至這個交友網(wǎng)站進行合作，像我們在APP上的合作。這是我們和開發(fā)商合作的項目，這里面也有一些政府邀請我們做的項目，我們也做了公寓行業(yè)第一單的ABS，把未來三年的租金收益打包入池，資金額度三個億左右，這是非常不錯的收益。

以上是我的分享，如果還有不清楚的，可以加我的微信，我們下來再溝通，我相信通過公寓行業(yè)的從業(yè)者的努力，一定會讓居住改變我們每個人的生活，感謝。