周建平（雅達養(yǎng)老董事長兼總裁）：各位朋友大家下午好。今天講這個話題之前先介紹一下我們雅達養(yǎng)老公司，我是雅達養(yǎng)老的董事長兼總裁周建平，雅達養(yǎng)老的項目可能在座的很多都知道，雅達養(yǎng)老其實既不是地產(chǎn)公司，也不是一個養(yǎng)老服務公司，我們把自身定位為一個養(yǎng)老全產(chǎn)業(yè)鏈的公司。所以我們這個公司在好多專項領域里面大家可能都沒有接觸過。

我們是專注于養(yǎng)老和健康服務業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈的公司，業(yè)務模式是把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條里面的所有關鍵要素協(xié)同發(fā)展，來推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是我們的一種模式。所以我們涉足的領域相對來說在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條里面比較廣泛，包括養(yǎng)老園區(qū)，我們從策劃、規(guī)劃、投資、開發(fā)、建造、運營，這都是我們做的內(nèi)容。

第二，包括養(yǎng)老機構(gòu)的運營、老年人的用品配置，包括老年旅游、專業(yè)人才的培訓都是我們涉足的范疇。所以我們把自己做成集成運營商，這是我們對于自己的定位。當然包括整個產(chǎn)業(yè)的投融資，因為所有都做不可能，所以需要整個投資鏈條去做。

我們首個項目是在烏鎮(zhèn)綠城雅園，其實綠城雅園只是我們項目中間的一部分，這都是我們投資開發(fā)的。這個項目是位于烏鎮(zhèn)，得到了國家和政府的支持，也得到了很多榮譽，也是國家首個養(yǎng)老示范區(qū)的試點項目，也是浙江重大服務業(yè)項目，這個項目也受到了國內(nèi)同行，或者關注養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老行業(yè)的人的關注。從2014年10月面市以來，我們每年接待同行或者在各地來參觀的人都上萬人士，所以專門成立了部門接待參觀。

大家可能更多從地產(chǎn)行業(yè)去思考這個項目，他們接觸過地產(chǎn)行業(yè)，看過都覺得不錯，但是他覺得這個項目沒有復制性或者沒有模式，這是給我們直接的反饋。但是我們通過自己這幾年的探索，特別是到去年，我們覺得這個模式已經(jīng)成熟，并且具備可復制的能力，所以我們在去年就在新三板借殼，改造成了現(xiàn)在的企業(yè)。

在烏鎮(zhèn)項目運作一兩年之后，我們在產(chǎn)業(yè)布局上也有一些考慮。在2015年我們在香港設立了雅達國際集團，引進了香港最大的醫(yī)護集團合作做養(yǎng)老培訓。在去年我們在日本成立了雅達養(yǎng)老株式會社，也是要把養(yǎng)老培訓、養(yǎng)老服務、養(yǎng)老用品，包括養(yǎng)老設計集成在一塊兒，聯(lián)合日本幾家公司做養(yǎng)老服務集成平臺，這樣我們實際上是在打通整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，來協(xié)同和推動整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

今年香港第一家主板上市的松零護老集團，我們是戰(zhàn)略基石投資者之一。通過這一兩年，我們希望在產(chǎn)業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)鏈的整合方面，具備了一定能力前提下，我們會按烏鎮(zhèn)模式，迅速會在長三角、環(huán)渤海和珠三角有復制類似的項目，期待我們今年會有這些項目的落地。

通過這些的介紹，我想大家對于我們企業(yè)和我們做的事情稍微有一些粗略的了解。

在座的各位都是地產(chǎn)行業(yè)的專家，但是從我們的思路，我們怎么來做養(yǎng)老地產(chǎn)？其實我們是有自己的一些觀點和看法。從總體上來看，我們既然是談未來，是實際要看到所面臨的形勢和未來要處在什么環(huán)境下做這個事。

目前還是處在2008年世界金融危機后的低位運行的形態(tài)，這是大的經(jīng)濟背景，中國也是面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整時期，GDP也是在逐年放緩。在這樣的環(huán)境下，其實養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)反而是浮出了更高的市場地位或者社會地位，在國家經(jīng)濟命脈上是更高的行業(yè)地位，所以養(yǎng)老成為中國新興產(chǎn)業(yè)，也是中國未來最大的產(chǎn)業(yè)。

國家說養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生，產(chǎn)業(yè)升級的重要地位。所以我們關注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)。其實里面更重的一點還是中國人口結(jié)構(gòu)的變化，剛剛前面有些專家已經(jīng)提到，中國在未來10、20年，未來人口機構(gòu)變化會產(chǎn)生一個很大的產(chǎn)業(yè)支撐點。在60后和70后進入老年時代之后，老年人將占據(jù)中國人口的20%以上，預計將占據(jù)消費能力的50%、60%以上，所以他未來的需求和他未來產(chǎn)業(yè)鏈的價值都是非常巨大的。

對于做地產(chǎn)，眾所周知就是面對人的問題，人是整個地產(chǎn)需求的動力，同時勞動力是推動生產(chǎn)力的主力軍，就是這部分有消費能力和消費觀念的人群，它基本上決定了我們產(chǎn)業(yè)整個的發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模、發(fā)展方向。所以我們看好這個產(chǎn)業(yè)，其實也是看好我們未來面臨的變化。

目前我們可以看到，其實也是一個現(xiàn)實的狀況。中國目前的中堅力量是在60后和70后，最有消費能力和消費觀念的人也是這個人群，可能80后、90后可能有消費觀念，但是可能沒有消費能力。所以我們在未來10到20年，是整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時期，包括地產(chǎn)業(yè)也一樣，也是未來地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期。

現(xiàn)在在國內(nèi)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的公司很多，包括地產(chǎn)商、投資機構(gòu)等等，但是參與的目的、途徑和方法不一樣，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的認識也是千差萬別的，我們在發(fā)展烏鎮(zhèn)項目時，是把養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的一個關鍵平臺，而不是把它看成地產(chǎn)，這是我們可能從認識上跟常規(guī)企業(yè)不太一樣的地方。

養(yǎng)老地產(chǎn)的平臺搭建后，很自然的把整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條貫穿起來，包括剛剛?cè)f科于總講的。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們叫做新趨勢也好，或者載體也好，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中同時對參與者要求很高，要求具備資金、經(jīng)營、資源，產(chǎn)品鏈的打造，老年人的生態(tài)構(gòu)件等等，而常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)思維是很難取得成功的，因為養(yǎng)老地產(chǎn)有別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，它的投資模式、開發(fā)模式和盈利模式都不一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)前期應該說投入大，持有物業(yè)高，投資回報周期也相對要長，所以它的模式和房地產(chǎn)高投入、高流轉(zhuǎn)的模式不一樣。對地產(chǎn)參與主體，或者對企業(yè)投資能力和后期運營能力的要求相對很高，雖然養(yǎng)老市場前景被大多數(shù)人看好，但是大多養(yǎng)老地產(chǎn)項目沒有找到清晰的模式和路徑，所以這是需要動員大家一起交流和探討的。

下面我簡要的講講烏鎮(zhèn)模式。烏鎮(zhèn)模式是和養(yǎng)老地產(chǎn)核心的模式有本質(zhì)的區(qū)別。整個烏鎮(zhèn)項目占地1500畝，建筑面積大概80萬平米，而其中的配套共建項目就將近30萬平米，在常規(guī)地產(chǎn)項目是不可能按這種配比做的，所以很多地產(chǎn)同行看完都覺得不能做。但從中我們看到未來呈現(xiàn)的內(nèi)容，為企業(yè)樹立好的品牌，打造好的基礎。

我們把烏鎮(zhèn)項目歸納了四個要素：第一個是健康醫(yī)療。其實我們在座的做養(yǎng)老，你無論問自己身邊的老人還是問自己的父母，或者說我們已經(jīng)老了，其實最關心的還是醫(yī)療安全，這是不可回避的觀念，無論在國內(nèi)還是國外。我們?yōu)蹑?zhèn)項目，首先在醫(yī)療方面做好，把它作為項目的重要支點，所以我們規(guī)劃占地7.53萬平米，以看護醫(yī)療為特色的國際醫(yī)院，這個醫(yī)院目前從房地產(chǎn)角度來說是中國最美的醫(yī)院，這是我們做到的。它里面是我們德國引進的技術，融入了體檢中心，融入了醫(yī)養(yǎng)中心，它會是很綜合的國際健康的概念。

第二是精神文化。雅達做養(yǎng)老為什么跟別人不一樣？其實這是我們在從事這個領域時，也是問我們自己最早的一個出發(fā)點。你怎么做養(yǎng)老能打動人？你做到的產(chǎn)品，一個是想自己老的以后愿意去什么地方？第二個，你父母老了愿不愿意送他去，只有說服這個就可以做。

所以我們中國傳統(tǒng)觀念很大障礙都是老人居家養(yǎng)老，不愿意離開自己的生活居住地。所以我們在老年人身體健康的情況下，讓他去感受，去向往他未來美好的生活。所以老人退休、不忙以后，要解決他的精神孤獨，或者缺少人際交往這個能力。

我們在烏鎮(zhèn)做了占地3.4萬平米的老年大學，這是大家不理解的，說你怎么拿這么大地建這么大的泛老年大學，把老年的琴棋書畫、健康管理全部融合在一起，研發(fā)了11大類77小類200多個課程，只要老年人想得到的我們都在里面呈現(xiàn)，其實就是讓老人喜歡這個地方，或者喜歡一種新的生活方式，然后在我們區(qū)里面做半自理、非自理、醫(yī)護型養(yǎng)老，它是很順理成章的，他不會考慮到我以后還在不在家里。這是一種理想的文化生活。所以把精神生活作為解決老年人的原始障礙或者是子女的障礙。

第三個是專業(yè)服務。服務永遠是做養(yǎng)老的核心，做房子沒有服務就沒有價值。在烏鎮(zhèn)那個地方，我們?nèi)サ臅r候烏鎮(zhèn)房價只有4000塊錢，整個嘉興地區(qū)最核心的地產(chǎn)就是8000，我們一來，策劃的至少12000元，這是起步，你別說這個地方賣這個價錢。實際上不是賣房子，我們賣的是一種生活方式和服務，所以服務是我們做地產(chǎn)有沒有價值很重要的點，不是在于房子和品質(zhì)裝修。

第四個，構(gòu)成體系。我們做社區(qū)跟別的社區(qū)不一樣，或者有的社區(qū)不一樣，我們從規(guī)劃理念上，設計理念，到任何細節(jié)，設計構(gòu)成不一樣。同時我們?yōu)槔夏耆颂峁┑漠a(chǎn)品部一樣，從自理、半自理到醫(yī)護型養(yǎng)老。當然我們在里面做了老年人用品的展示，其實展示也可以銷售。我們集成了國內(nèi)外大概一兩千的養(yǎng)老用品。

烏鎮(zhèn)項目被視為國內(nèi)復合型養(yǎng)老很重要的標桿，有一定的借鑒意義。但是烏鎮(zhèn)項目成功的關鍵是什么，是配套和服務它打動了市場。更重要的是我們從企業(yè)自身角度，要把配套和我們的服務，未來的商業(yè)模式，這是大家很難挑戰(zhàn)的，你要做這么多配套，要想著它未來的經(jīng)營模式和商業(yè)模式，所以商業(yè)決定了它的需求和模式。我們認為養(yǎng)老地產(chǎn)無論是在歐洲、北美洲、亞洲也好，任何一個地區(qū)發(fā)展規(guī)模是一樣的，不同的國家政策支持，會導致養(yǎng)老市場需求的變化。

最后講幾點。對于未來，無論是你有醫(yī)療背景的健康企業(yè)也好，房地產(chǎn)商也好，保險機構(gòu)也好，包括國外大型的養(yǎng)老機構(gòu)也好，他們對中國的養(yǎng)老市場都是毫無疑問的，它會成為世界上最大的養(yǎng)老市場，也是最有前景的養(yǎng)老市場。

談到未來怎么做，我認為今后幾年后，具備消費觀念和消費能力的60后70后經(jīng)濟狀況很好，所以他們對退休后的訴求還是有較高的生活品質(zhì)和照護服務需求，所以配套齊全的活力養(yǎng)老需求，與此同時，我們高質(zhì)量的養(yǎng)老照護服務在城市核心區(qū)更具有市場，所以存在兩種主流的形態(tài)。

養(yǎng)老模式是由市場主體推動，靠需求變革，以資本作為助力，在市場環(huán)境和國家政策的引導下，我們預見未來三到五年，養(yǎng)老會以大健康和休閑養(yǎng)老為主訴求，構(gòu)成不同的商業(yè)模式和發(fā)展形態(tài)，并且越來越多有實力的企業(yè)參與其中，會很快形成一種多類型、豐富多彩的格局形成。

未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展我們認為是任重道遠，雅達只探索了六年，我們希望摸索為探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的做出實踐經(jīng)驗，但是希望我們大家在探索養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的時候，始終要聚焦養(yǎng)老服務運營，這是核心，如果具備了這個核心能力，我們相信都能走出自己的模式來。謝謝大家！

本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄，未經(jīng)本人審閱。