賀偉時（信泰資本高級合伙人）：大家下午好！我是信泰資本的合伙人。簡單介紹一下我們這個公司，我們是一個房地產(chǎn)的投資管理公司，是一個混合制的基金管理公司，成立三年多的時間，宗旨是引導(dǎo)中國的機構(gòu)資本投資海外以及國內(nèi)的房地產(chǎn)。到目前為止，我們大概總共投資了16億美金的股權(quán)，大部分在美國、英國、澳洲，還有一部分在國內(nèi)。

今天在座的都是養(yǎng)老地產(chǎn)或者國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開拓者，所以我今天覺得還是可以學(xué)到很多東西。我想跟大家簡單分享一下我們最近在美國做的養(yǎng)老地產(chǎn)投資，希望能夠給大家一些借鑒。

其實我們是迂回戰(zhàn)術(shù)，最終我們是要回到國內(nèi)，我們的角色就是投資者尤其是機構(gòu)資本的代理人或者是管理者的角色。

說到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我的觸動很大，聽專家說到2030年，中國所有70前出生的人其實全部進入60歲，這個人口的數(shù)量可怕。待會兒我講講美國，你們比較一下，其實剛剛那位老師講這部分人口2.2億。我聽了嚇一跳，養(yǎng)老這個行業(yè)大家可以想象未來的體量挺激動人心的。

我們在美國這一年多，我就先給大家簡單介紹一下。養(yǎng)老，剛才各位老師講的很多跟美國是一樣的，在美國養(yǎng)老我可以叫它是基礎(chǔ)設(shè)施。為什么是基礎(chǔ)設(shè)施？第一是它掀起了大量的公共政策，第二它需要良好的運營，不是你買住宅，自己住自己賣。所以養(yǎng)老不管CCRC模式還是其他模式，大家在探討的其實運營是核心。中國現(xiàn)在最應(yīng)該尊重或者可敬的是做養(yǎng)老運營的，這是核心的核心。

第二為什么說它是基礎(chǔ)設(shè)施呢？它實際上是剛性需求，而且這在美國，包括在中國，是我們唯一看到是在增長的剛性。我們可以看到，很多時候房價漲，其實是由于人口導(dǎo)入，現(xiàn)在老年人口增長是這個產(chǎn)業(yè)巨大的推動力。

另外一點，我這里也強調(diào)一下，養(yǎng)老行業(yè)是一個政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商，尤其是運營公司共同打造的生態(tài)，當然國內(nèi)現(xiàn)在政策的配套能有多少，我覺得這是一個很大的課題，當然在座的各位比我更有經(jīng)驗。

另外就是大家對養(yǎng)老事業(yè)的適應(yīng)，很多人說，這在美國投應(yīng)該比較容易，因為美國人適應(yīng)這個，中國還有一個過程。放在五年內(nèi)，我同意，但是你看美國真正的養(yǎng)老社區(qū)他們老年人的生活狀態(tài)，我非常相信這不是問題的問題。

也就是說今后當中國的老年人，當整個環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)出來的時候，他們的認為這是唯一的，而且最能夠讓他們得到健康的延壽加上體面的生活方式。就好像當年互聯(lián)網(wǎng)剛剛出來的時候是美國搞出來的，但是你看互聯(lián)網(wǎng)金融現(xiàn)在在中國是顛覆性的。所以十年以后對中國的養(yǎng)老行業(yè)我非常有信心，機構(gòu)養(yǎng)老應(yīng)該也是唯一的趨勢。

我給大家提一些借鑒，因為今天的主題是中國地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。我們很愿意在背后通過各種各樣的渠道跟大家交流，也許跟剛剛講的，這是我們的一個迂回產(chǎn)業(yè)。

大家都知道，在戰(zhàn)后美國有一個嬰兒潮，導(dǎo)致現(xiàn)在每天有一萬人進入65歲，一年就300多萬人?？偟娜丝诓灰欢ǚ浅?，大的數(shù)據(jù)是準的，差不多65歲以上是百分之十幾，現(xiàn)在大概是4000萬，有人說2025年到2030年，60歲以上人口是8000萬，8000萬人口是美國的30%。但這個供應(yīng)一直沒有增長，還有所降低，預(yù)計到2021年開始有很大的供應(yīng)缺口。這是我們投資養(yǎng)老行業(yè)最開始的一個主要的考量。

接下來講講回報，大家可能都關(guān)心，我們?yōu)槭裁从鼗氐矫绹?，而沒有在國內(nèi)，現(xiàn)在在國內(nèi)養(yǎng)老投資行業(yè)還是剛剛開始，有很大挑戰(zhàn)，坦率講我們已經(jīng)開始做調(diào)查研究，也跟一些做養(yǎng)老的同行做了很多討論，也去看了一些國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)。

我們投養(yǎng)老很簡單，養(yǎng)老的房地產(chǎn)，是美國在2008年、2009年金融危機中唯一沒有跌的，所有市場都有很大不同，但是養(yǎng)老是唯一沒有跌的產(chǎn)業(yè)?；诖?，未來30年的需求，你從投資人角度，這個大邏輯就非常簡單了，關(guān)鍵是你要找到好的資產(chǎn)和好的合作伙伴去布局。

因為我們是投資管理公司，我們進入國內(nèi)一個是我們做了充分盡調(diào)，第二是投資人給了我們很大的鼓勵，可能我們的投資人有一般都是保險公司，對保險公司來講，第一就是尋求穩(wěn)定的收益，第二就是能夠符合他們將來的戰(zhàn)略。剛剛大家也提到，保險公司現(xiàn)在也都在做這一塊的業(yè)務(wù)，只不過不同的公司他的模式、策略、進度可能有所不同，但回報是非常穩(wěn)定的。

簡單介紹一下我們剛剛完成的交易，大概一個月以前，我們收購了39個養(yǎng)老社區(qū)，基本都分部在美國兩個人口眾多而且相對富裕的區(qū)域，一個是東海岸，靠近紐約、波士頓。還有一個是西海岸，加州、西雅圖附近。這兩種類型，一個在國內(nèi)應(yīng)該還是一級醫(yī)院的資質(zhì)，同時需要醫(yī)療程度相對比較高的護理，應(yīng)該叫護理院。另一個在國內(nèi)應(yīng)該是叫獨立生活和協(xié)助生活，還有就是失憶照顧。

這兩個有什么區(qū)別？護理院有大量收入應(yīng)該是報銷，所以回到剛開始我講的這里面有生態(tài)，等一下我再講政府有多大投入和多大支持政策，政府政策和行業(yè)的政策，是不是在基礎(chǔ)設(shè)施上能配套。因為基礎(chǔ)設(shè)施大家都可以理解，任何公路、水等等基礎(chǔ)設(shè)施，政府不可能不參與。所以我相信未來很大的挑戰(zhàn)是要突破政策和法規(guī)。另一個類型就包括用儲蓄，或者是老人把房子賣了，或者是子女幫助支付商業(yè)保險。

這是兩個不同的運營商。我們是跟最大的美國房地產(chǎn)上市REITs合作，我們是大股東，他們是小股東，他們在幫我們做一些資產(chǎn)管理。另外這兩個是運營商，一個是做獨立生活和協(xié)助生活，是美國體量最大的運營商，他們在全球有差不多一千多個社區(qū)在運營。另一個是美國最大的做護理院運營的公司。這是我們第一個投資，所以相對比較保守，我們都是跟最大的行業(yè)內(nèi)合作伙伴在共同合作。

而且，我們采用的模式是最簡單的，把所有的物業(yè)租給運營商，他們在做二房東，他們負責所有的稅、保險，包括正常的資本支出、住房改造等等，跟我們都沒有關(guān)系，所以是凈租金方式。收入非常好，年化大概兩位數(shù)的現(xiàn)金回報，我們投出去每月都開始在分配，我們也跟國內(nèi)的保險公司來合作。

講講國內(nèi)，養(yǎng)老房產(chǎn)是不是有投資價值。短期來講我們也做了一些了解，還是有很大的挑戰(zhàn)，但是長期來講沒有問題，五年以后就變成紅海還是十年以后變成紅海我不知道，但這一定是未來巨大的產(chǎn)業(yè)。

政策很重要，這還是回到剛剛講的這些老人的需求，涉及到運營，涉及到認證，因為前面講的兩個公司它都是有牌照，牌照進入行業(yè)都是有門檻的，對運營商的考核認證，以及它的執(zhí)照，這些都是政策的一部分。包括你從財稅角度，能夠投入多大，這里面牽扯到剛剛的老師講的，怎么樣讓養(yǎng)老的地產(chǎn)能流動起來，這是核心問題。

在美國之所以收益這么高，美國現(xiàn)在最大的REITs里，五家里面有兩家都是做健康和養(yǎng)老。它里面的資產(chǎn)都是可以流動的，流動有兩種模式，一種模式是有良好的現(xiàn)金流在你的資產(chǎn)所有權(quán)方面進行流動，這是我們在做的事。

我們現(xiàn)在是迂回到美國去抄底，因為最近美國都在加息，我們看中這個是從整個周期進行判斷的，開發(fā)的項目現(xiàn)在風險會比較高，從房地產(chǎn)周期來看現(xiàn)在是進入了加息周期，這使大的上市公司REITs有很大的壓力，他們在紛紛調(diào)整資金結(jié)構(gòu)。

我們之所以投10億，我們是花了三個月時間一個資產(chǎn)一個資產(chǎn)挑出來的，挑的最好的。現(xiàn)在是正好的市場機會，所以這里面有一些大量機構(gòu)資金，為什么REITs有大量資金在里面，一個是你要有現(xiàn)金流，這是國內(nèi)目前所謂的證券化的核心。第二你所有權(quán)、產(chǎn)權(quán)或者合同你要能流通起來。

國內(nèi)這些養(yǎng)老地產(chǎn)，當然我知道很多開發(fā)商，剛剛聽大家說80家都在做，他們可能是希望養(yǎng)老來促進銷售。我們投養(yǎng)老，非常清楚，這最最重要的是運營。我不知道國內(nèi)這種銷售模式對運營有多大影響。

醫(yī)療保險，這里有很大一塊的收入來自養(yǎng)老，你如何讓老人的不同養(yǎng)老需求能購滿足，這美國如果是高需求一般是私人的，如果是正常的養(yǎng)老需求，在美國是可以進入醫(yī)保的。

資產(chǎn)模式，我想未來在國內(nèi)也會和現(xiàn)在的美國一樣，如果你要拿到超額收益，一定要結(jié)合你的資產(chǎn)和運營。這也是在美國我們在談的第二個交易，我們不單單是當房東了，還要介入運營。

運營模式很重要，不同的模式跟醫(yī)保，跟公司的戰(zhàn)略和行業(yè)戰(zhàn)略都有關(guān)系。

金融支持更是這樣，我今天在跟朋友聊天，我說國內(nèi)有很多集體所有制產(chǎn)權(quán)的土地，這種物業(yè)為什么不可以做，因為這成本相對低很多。他們就馬上說這不能貸款，不能流轉(zhuǎn)，這跟所有的你的金融支持有關(guān)系。剛剛我們這個模式有65%的貸款，都是美國住房部、房地美、房利美的貸款，可以拿到30年的固定低息，這對投資收益來講是天大的好事。

比較激動人心的是，養(yǎng)老行業(yè)在我看來是兩個行業(yè)疊加，一個是房地產(chǎn)，一個是醫(yī)療和養(yǎng)老。在美國，不像中國，房地產(chǎn)占GDP20%，醫(yī)療領(lǐng)域也是20%，所以這兩個行業(yè)疊加的效應(yīng)這是一個大的升級。謝謝大家，跟大家共勉。

本文為作者在2017城市觀點論壇北京行演講實錄，未經(jīng)本人審閱。