主持嘉賓：廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜先生

討論嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康先生；方圓集團(tuán)董事副總裁容海明女士；福晟集團(tuán)董事、常務(wù)副總裁何建華先生；東莞天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；廣州話譽(yù)景觀董事總經(jīng)理張明燕女士。

黃韜：接下來(lái)由我來(lái)主持，我也是代表廣州人，我土生土長(zhǎng)在廣州，這次的討論會(huì)也是今天的壓軸，今天很多嘉賓來(lái)自全國(guó)各地，所以首先代表廣州歡迎各位。

我從業(yè)已經(jīng)24年了，在中原地產(chǎn)做了21年，我的風(fēng)格是比較活躍一點(diǎn)，因?yàn)槲沂亲鲣N(xiāo)售出身的，也有好久沒(méi)有做主持了，今天對(duì)我也是一個(gè)挑戰(zhàn)。在座的有老朋友，有我的合作伙伴，也有新朋友，也有我的偶像。所以我想把這個(gè)論壇主持得好玩一點(diǎn)，不要太緊張，以后之前我看幾個(gè)討論都是沒(méi)講話的人就看手機(jī)，變成了臺(tái)下的聽(tīng)眾就不感興趣，或者說(shuō)覺(jué)得不過(guò)癮。今天我盡量讓在座的幾位嘉賓過(guò)癮一點(diǎn)。因?yàn)闀r(shí)間有限，每個(gè)人大概8分鐘，我分兩個(gè)時(shí)段，一個(gè)3分鐘，一個(gè)5分鐘，然后你們各自發(fā)揮。

在供給側(cè)轉(zhuǎn)型的時(shí)代，企業(yè)有什么新路徑？我先將這個(gè)問(wèn)題拋給在座的嘉賓。對(duì)這個(gè)問(wèn)題你們?cè)趺纯?？你們先拋出一個(gè)觀點(diǎn)，每人3分鐘，先從最邊上的余總開(kāi)始。

余安定：今天的主題是講供給側(cè)改革，我們是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，很多人認(rèn)為天安數(shù)碼城是做電子產(chǎn)品市場(chǎng)的，其實(shí)我們是做了很多年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的，所以對(duì)這一塊的體會(huì)，我自己的理解，未來(lái)不管是房地產(chǎn)，還是整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該是四個(gè)字，就是“轉(zhuǎn)型升級(jí)”，房地產(chǎn)面臨一個(gè)很大的轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇?，F(xiàn)在去內(nèi)地看，特別是鄉(xiāng)村，很多白色垃圾，或者說(shuō)大量的建筑的品質(zhì)是很差的，中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)的發(fā)展，你再到西歐、日本去看，別人的建筑的產(chǎn)業(yè)化，我們的房地產(chǎn)本身也存在一個(gè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，怎么能夠在這種大的轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下幫助企業(yè)適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，取得成長(zhǎng)，我覺(jué)得這是一個(gè)主題。

張明燕：我用托爾斯泰的《安娜卡列琳娜》開(kāi)頭的一句說(shuō)，“幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸”，企業(yè)也是一樣的，遇到問(wèn)題的企業(yè)是各有各的問(wèn)題，要么是產(chǎn)品和市場(chǎng)不能夠滿足需求，要么就是營(yíng)銷(xiāo)有問(wèn)題，總是有一個(gè)方面出了問(wèn)題。從我理解來(lái)講，升級(jí)包含兩個(gè)方面，一個(gè)是挖掘客戶的需求，找到客戶新的需求，然后讓你的產(chǎn)品去滿足客戶的需求，另外一種就是客戶的需求沒(méi)變，以前是粗制濫造，現(xiàn)在你要高品質(zhì)的服務(wù)，在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，無(wú)非就是這兩大類(lèi)型。

針對(duì)這兩種情況，我們公司也有一些相應(yīng)的做法，待會(huì)兒大家可以深入的交流。

何建華：這個(gè)政策出來(lái)，大家也知道中央提出這個(gè)思路以后，包括上午幾個(gè)專家講到，這個(gè)政策出來(lái)是好意，但是真正搞清楚這個(gè)政策的不多，中央定了調(diào)，省里、市里、縣里都在開(kāi)會(huì)，把中央的政策法規(guī)讀一遍，我相信聽(tīng)懂的也不多，這種政策出來(lái)了，從字面上我認(rèn)為是增加了供給，或者說(shuō)從層面再增加一部分，可能是需求增加，或者是各方面的資源也增加了。我看到很多東西出來(lái)，讓我們感覺(jué)到不是簡(jiǎn)單的說(shuō)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在該買(mǎi)的農(nóng)民也買(mǎi)了，再增加農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的可能性并不大。農(nóng)村的集體用地也要改革，從金融方面也有政策資源，有很多更細(xì)的政策更加要接地氣，全國(guó)房地產(chǎn)原來(lái)一片紅的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)了，現(xiàn)在是兩極分化非常嚴(yán)重，以北、上、廣、深帶動(dòng)的二線三線城市肯定還不錯(cuò)，所謂的去庫(kù)存，我估計(jì)它本身庫(kù)存也不存在問(wèn)題，所以也抓住了這次機(jī)會(huì)，有大量的房?jī)r(jià)提升。首先從地價(jià)方面就可以感受到，很多地方已經(jīng)是面粉超過(guò)了面包價(jià)格。三四線城市因?yàn)闅v史原因，特別是原來(lái)的限購(gòu)導(dǎo)致現(xiàn)在大量的庫(kù)存，它現(xiàn)在不是賣(mài)不出去，就算降價(jià)也賣(mài)不出去了，作為在一線的開(kāi)發(fā)商，我還是希望有好的政策幫助我們提出好的作用。

賈康：要說(shuō)企業(yè)方面，我沒(méi)有什么發(fā)言權(quán)，只是作為研究者從觀察的視角說(shuō)一下，首先從宏觀層面講，宏觀層面講的是要優(yōu)化結(jié)構(gòu)。宏觀層面說(shuō)到的精神要到了企業(yè)，我覺(jué)得它一定要對(duì)接到我們自己的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的規(guī)劃、戰(zhàn)略、策略全套的設(shè)計(jì)上。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果從供給方來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得它明顯的有不同的偏好，在低端、中端、高端這個(gè)很粗的分析下還有很細(xì)的分析。比如說(shuō)同樣做高端，可能風(fēng)格還不一樣，有的是做田園別墅，有的是跟商場(chǎng)很靠近的高檔的公寓。比如上海的湯臣一品，它每平米要賣(mài)20萬(wàn)，我去過(guò)那里，它沒(méi)有什么田園因素，它就是鋼筋水泥，但是它還是賣(mài)得很好，所以同樣的高端它有不同的產(chǎn)品。到了中端、低端的情況更為復(fù)雜。

作為研究者，我有這么一個(gè)感覺(jué)，可能我們的開(kāi)發(fā)商，供方的市場(chǎng)主體要總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)一個(gè)最適合自己發(fā)揮相對(duì)優(yōu)勢(shì)的技術(shù)路線，你在什么樣的定位上主打什么樣的風(fēng)格，或者主打你的什么特色。在具體設(shè)計(jì)的后面，所謂升級(jí)，我理解大家不能都往高端升級(jí)，你就是做一般商品住宅的，它同樣有升級(jí)的問(wèn)題，因?yàn)樗行詢r(jià)比，性價(jià)比更好就是升級(jí)，但是誰(shuí)說(shuō)得好，誰(shuí)說(shuō)它不好，你得分析市場(chǎng)，分析潛在的客戶人群，另外加上政府的政策給你的推動(dòng)。

據(jù)我觀察，一般商品住宅最有可能和棚戶區(qū)改造、公租房在一起打包，你很難把高檔的別墅和棚戶區(qū)改造捆綁在一起讓開(kāi)發(fā)商來(lái)做。但是一般商品住宅捎帶著保障房的供給，是有可能打到一個(gè)包里讓你做的，在這時(shí)候如果加上了有效的政策支持，也就是體現(xiàn)了一種升級(jí)。趁著政策的加力，你一下就把這個(gè)事情做得更紅火，更有擴(kuò)大市場(chǎng)份額的可能性，你在這個(gè)地方取得了經(jīng)驗(yàn)，說(shuō)不定對(duì)品牌另外一個(gè)地方的機(jī)會(huì)，你去參加競(jìng)爭(zhēng)的話，可能勝算就能提高一些，這都算升級(jí)，這是我的一個(gè)觀察，僅供參考。

黃韜：我們的論壇有宏觀，有微觀，有操作層面，也有方向性的一些說(shuō)法。在第一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中最后一位發(fā)言的是我的老朋友，我們跟方圓集團(tuán)有很多的合作，容總也是廣州人，所以最后請(qǐng)你發(fā)表一下您的觀點(diǎn)。

容海明：我們一直講這是一個(gè)供給過(guò)剩的年代，什么是供給過(guò)剩？我認(rèn)為只有無(wú)個(gè)性、低品質(zhì)的產(chǎn)品才會(huì)供給過(guò)剩。但有一樣?xùn)|西永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)剩，就是個(gè)性化、高品質(zhì)的服務(wù)。我們除了講過(guò)剩，還有一樣?xùn)|西，對(duì)立的就是稀缺。剛才我一邊在聽(tīng)?zhēng)孜患钨e的分享，我一邊粗略地?cái)?shù)了一下下面的人數(shù)，以今天參會(huì)的200人為例，假設(shè)每個(gè)人的年收入100萬(wàn)，我相信可能在座很多嘉賓年收入絕對(duì)不止100萬(wàn)，今天在場(chǎng)所有人的年收入的價(jià)值就是2個(gè)億。按照365天來(lái)算，今天價(jià)值就超過(guò)60萬(wàn)。再把它分?jǐn)偟矫總€(gè)小時(shí)，可能每一個(gè)小時(shí)的價(jià)值就超過(guò)6萬(wàn)，再到我個(gè)人這短短的3分鐘的分享，可能我就擁有了在座所有嘉賓注意力價(jià)值的2萬(wàn)，所以我在這里感謝各位嘉賓把你們價(jià)值2萬(wàn)的注意力給了我。當(dāng)然如果有一點(diǎn)掌聲，我會(huì)更感謝，這是一個(gè)獎(jiǎng)金。

為什么舉這個(gè)例子？其實(shí)未來(lái)在產(chǎn)品過(guò)剩，任何供給都可能過(guò)剩的年代，我們要獲取轉(zhuǎn)型的成功和順利，要緊緊抓住消費(fèi)者的注意力，消費(fèi)者在你身上停留的時(shí)間越多，注意力的價(jià)值就越大，你的企業(yè)才有可能獲得生存和發(fā)展，這是我的觀點(diǎn)。

黃韜：非常好的一個(gè)觀點(diǎn)，其實(shí)我們以前在開(kāi)會(huì)的時(shí)候曾經(jīng)用過(guò)這個(gè)觀點(diǎn)，所以我們開(kāi)會(huì)盡量要簡(jiǎn)短扼要，達(dá)到目的就行了。因?yàn)槲覀冞@是最后一個(gè)對(duì)話環(huán)節(jié)，所以我們也會(huì)抓緊時(shí)間。

下面進(jìn)入第二個(gè)環(huán)節(jié)。剛才幾位嘉賓說(shuō)了，對(duì)于供給側(cè)的一些感想，接下來(lái)的問(wèn)題就比較具體一點(diǎn)，應(yīng)該怎么做，或者怎么給出意見(jiàn)？剛才容總也講了，今天到場(chǎng)的嘉賓不是上萬(wàn)人，不是幾十萬(wàn)人的會(huì)議，是閉門(mén)會(huì)議，而且這次會(huì)議給我的感覺(jué)，我覺(jué)得這次是最嚴(yán)格的一次，我們這是業(yè)內(nèi)的會(huì)議，關(guān)門(mén)的會(huì)議，我們也想聽(tīng)一些亮點(diǎn)，聽(tīng)一點(diǎn)真知灼見(jiàn)。接下來(lái)關(guān)于供給側(cè)怎么去做，大家給出點(diǎn)意見(jiàn)。我們從容總先來(lái)。

容海明：我的觀點(diǎn)很簡(jiǎn)明，我認(rèn)為深耕服務(wù)是企業(yè)，尤其是房企在規(guī)?；l(fā)展以外的其中一條道路。一個(gè)日本企業(yè)可以靠只賣(mài)一種甜品成為百年老店，可以成為銷(xiāo)售額過(guò)億的企業(yè)。其實(shí)在過(guò)去黃金的10年，房地產(chǎn)行業(yè)是追求高速規(guī)?；⒖焖俚膹?fù)制，但是在下半場(chǎng)，我認(rèn)為經(jīng)營(yíng)比開(kāi)發(fā)更加重要，不僅是傳統(tǒng)觀念上的商業(yè)物業(yè)需要經(jīng)營(yíng)，同樣的，住宅物業(yè)也需要經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)人心才是最高級(jí)別的經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)人心就是我們所講的深耕服務(wù)。之前我看到兩位嘉賓也有分享過(guò)關(guān)于社群運(yùn)營(yíng)的概念，其實(shí)我們一直講圈層，圈層可能只是基于社會(huì)身份和物質(zhì)屬性的歸類(lèi)，但是社群就是擁有相同的社會(huì)價(jià)值觀和精神認(rèn)同的一群人，如果我們能夠?yàn)橐蝗喝俗龊梅?wù)，其實(shí)這個(gè)企業(yè)已經(jīng)擁有非常強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從來(lái)不要妄想去服務(wù)好所有人，而是如何服務(wù)好一群人。開(kāi)始的時(shí)候可能是起步于服務(wù)社群，就是服務(wù)社群里的某個(gè)個(gè)體，從而形成你的服務(wù)體系和標(biāo)準(zhǔn)，接下來(lái)就要成為社群服務(wù)，就如何去深化和維系一個(gè)社群。舉個(gè)例子，方圓集團(tuán)在過(guò)去一年半時(shí)間里面，有兩個(gè)項(xiàng)目的案例，可以是比較特立獨(dú)行的，和大家分享一下，一個(gè)是我們從化的項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)就被預(yù)定一空，在開(kāi)始的時(shí)候，我們讓有意向購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主都要簽下一份承諾，購(gòu)買(mǎi)這個(gè)社區(qū)絕對(duì)不用于出租經(jīng)營(yíng)。換言之，我們把這個(gè)社群的其中一個(gè)價(jià)值觀給統(tǒng)一了。因此，我們就提供全套的托管服務(wù)，以及親朋好友的接待服務(wù)，全生命周期的，圍繞這個(gè)自用的物業(yè)，度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生的全生命周期的服務(wù)。而另外一個(gè)相反的例子，方圓澳洲財(cái)富計(jì)劃在過(guò)去一年半的時(shí)間，我們讓中國(guó)區(qū)的投資者簽下一份承諾，這個(gè)房產(chǎn)他并不用于自住，而全部作為理財(cái)產(chǎn)品，追求資本的復(fù)合增長(zhǎng)。這兩個(gè)相反的案例其實(shí)正是我們深耕一群人為他做好全生命周期的服務(wù)，從而獲得我們創(chuàng)新發(fā)展模式所謂的轉(zhuǎn)型成功的兩個(gè)案例。

黃韜：剛才聽(tīng)到容總說(shuō)的經(jīng)營(yíng)比開(kāi)發(fā)重要，經(jīng)營(yíng)人心更重要，這個(gè)觀點(diǎn)也很特別，我相信在座的各位也明白，方圓集團(tuán)做了這么多年，也是很實(shí)在，有很多經(jīng)驗(yàn)可以分享。

下一位請(qǐng)福晟的何總來(lái)說(shuō)一說(shuō)，對(duì)于供給側(cè)改革這一塊你們?cè)趺醋觯?/p>

何建華：大家知道，戰(zhàn)略永遠(yuǎn)大于戰(zhàn)術(shù)，選城市比選項(xiàng)目更重要，特別是有這么好的政策出來(lái)，它的發(fā)力肯定是在大城市，或者中型以上的城市，所以對(duì)我們開(kāi)發(fā)商來(lái)講，我們也非常珍惜這次市場(chǎng)回暖有前期的跡象的機(jī)會(huì)，特別是以北、上、廣、深這種很明顯的市場(chǎng)成交量和價(jià)格有上漲預(yù)期的時(shí)候，我們反而更需要在這個(gè)時(shí)候抓住擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，或者是抓住這次在城市里面一些好的地段的項(xiàng)目。大家也知道，最近幾大城市的土地拍賣(mài)很火爆，包括南京、福州、廈門(mén)等地，前幾年很少見(jiàn)到有這么熱鬧的土地市場(chǎng)，很多開(kāi)發(fā)商都非?？春梦磥?lái)的整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

同時(shí)我們做產(chǎn)品一定要有抓住客戶心理的思路，創(chuàng)新升級(jí)。我上周參加北京的一個(gè)論壇，我也看到一個(gè)變化，10年前的百?gòu)?qiáng)企業(yè)，現(xiàn)在很多都已經(jīng)不在市場(chǎng)上了，而且很多還是國(guó)有企業(yè)，很可惜?，F(xiàn)在看來(lái)，主要是他們?cè)趧?chuàng)新方面有問(wèn)題，或者是他們的機(jī)制有問(wèn)題，導(dǎo)致他們現(xiàn)在被兼并。未來(lái)兼并也是一個(gè)大的趨勢(shì)，包括福晟去年在福州就收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上也積極作為，當(dāng)時(shí)看到土地價(jià)格比較高的情況下，作為民營(yíng)企業(yè)，我們無(wú)法跟大的央企來(lái)拼，現(xiàn)在拿地不是看項(xiàng)目的利潤(rùn)多少，大家比拼的是融資的成本誰(shuí)最低。這是好事也是壞事，耗時(shí)就是這個(gè)城市的市場(chǎng)太熱了，不好的就是，因?yàn)榇蠹叶际亲銎髽I(yè)的，肯定利潤(rùn)要有保證，大家在賭未來(lái)，特別是有些城市現(xiàn)在是透支的狀況，我作為第一線的地產(chǎn)商的角度，我覺(jué)得這不是一個(gè)好事。

未來(lái)的產(chǎn)品升級(jí)是很關(guān)鍵的，我們?cè)诋a(chǎn)品單價(jià)一直升高的情況下很多人覺(jué)得總價(jià)有壓力，你的產(chǎn)品一定要升級(jí)，我們傳統(tǒng)的叫“偷面積”，或者是創(chuàng)新戶型，在這些方面也是很重要的。

另外一點(diǎn)，我也是跟前面幾位嘉賓有一樣的思想，你的服務(wù)品質(zhì)，包括你的互聯(lián)網(wǎng)+的概念、貼心服務(wù)的概念是非常重要的。

黃韜：謝謝何總，何總剛才說(shuō)到福州，說(shuō)到深圳，其實(shí)我要補(bǔ)充一下，非常歡迎大家來(lái)廣州投資、發(fā)展。何總旁邊這位美女，我一直在觀察你，你也沒(méi)有看手機(jī)，你一直微笑著思考，所以我想你對(duì)這個(gè)問(wèn)題怎么操作有了你的答案，請(qǐng)你說(shuō)說(shuō)你的看法。

張明燕：我接著剛才的話題講，一個(gè)是挖掘客戶的需求，我們?cè)诜?wù)的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)很多客戶在銷(xiāo)售的時(shí)候需要一些氣氛，能夠令購(gòu)房者比較有熱情，所以我們就拓展了我們景觀的軟裝，使現(xiàn)場(chǎng)非常有氣氛，而且做出來(lái)一些主題，這就是我們拓展我們服務(wù)防偽的一個(gè)方面。另外一個(gè)方面，過(guò)去的旅游地產(chǎn)其實(shí)很多是假旅游地產(chǎn)，就是假旅游、真地產(chǎn)，就是為了賣(mài)完房子，未來(lái)不會(huì)做旅游。現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)就必須做真的旅游，我們跟美國(guó)一家專業(yè)做旅游的公司合作，共同成立了一家旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，這樣我們可以在客戶需要做真正的旅游地產(chǎn)的時(shí)候，我們給他們提供更好的服務(wù)。同時(shí)，我們?cè)谛蓍e農(nóng)業(yè)方面做了非常多的努力，我們多次帶著核心團(tuán)隊(duì)到臺(tái)灣考察，也包括到國(guó)外進(jìn)行一些休閑農(nóng)業(yè)考察。我們有一個(gè)客戶的項(xiàng)目非常遠(yuǎn)，如果要賣(mài)房是不好賣(mài)的，我們就考慮在附近做一個(gè)休閑農(nóng)業(yè)的體驗(yàn)區(qū)，能吸引那些年紀(jì)大的客戶，或者希望生活更健康一點(diǎn)的客戶，同時(shí)這些客人又成為農(nóng)莊的客戶，形成相互增強(qiáng)的效應(yīng)，所以就會(huì)有很多的想法出來(lái)。我們也通過(guò)擴(kuò)展這樣的技術(shù)隊(duì)伍，為我們客戶提供更好的服務(wù)。這是我們?cè)跇I(yè)務(wù)擴(kuò)展方面的做法。

另外一方面就是在我們的服務(wù)品質(zhì)方面，我們最近的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是保利的項(xiàng)目，一個(gè)是富力的項(xiàng)目，獲得了原野杯的大獎(jiǎng)，我們也引進(jìn)ACOM這類(lèi)的國(guó)際公司，他們的收費(fèi)很高，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，他們的經(jīng)營(yíng)方面有壓力，我們就吸收他們的外籍設(shè)計(jì)師，把我們的品質(zhì)提高到國(guó)際品質(zhì)的高度。另外還包括我們的造價(jià)優(yōu)化，我們?yōu)楸＠瘓F(tuán)做的一個(gè)項(xiàng)目，造價(jià)才260塊，一般的項(xiàng)目都要做到300到400塊，每平方省了將近100塊錢(qián)，這個(gè)項(xiàng)目被湛江市政府和保利定為低造價(jià)、高質(zhì)量的典范。在市場(chǎng)萎縮的情況下，我們還在招聘，吸收那些經(jīng)營(yíng)不好的公司留下的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師。我們用這些方法，所以使我們沒(méi)有受市場(chǎng)的沖擊。綜合一句話就是找到客戶的需求，然后滿足他，這就是供給側(cè)改革的最核心的內(nèi)容。

黃韜：張總說(shuō)得非常到位，也非常準(zhǔn)確，而且我發(fā)現(xiàn)張總是一位非常低調(diào)的老板，剛才你公布的一些數(shù)據(jù)，的確是性價(jià)比很高，我相信在供給側(cè)這樣一個(gè)大的背景下，這樣的發(fā)展更符合市場(chǎng)的需求，更實(shí)在，而且據(jù)我了解，張總已經(jīng)來(lái)廣州20多年了，很有廣州務(wù)實(shí)的態(tài)度，非常好。

接下來(lái)是東莞天安數(shù)碼城有限公司的余總。我們?cè)跂|莞也有分公司，我們知道去年深圳的樓市火了一把，把東莞、惠州、中山都帶起來(lái)了。據(jù)我了解，天安數(shù)碼城是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的供給側(cè)改革方面應(yīng)該怎么做呢？

余安定：我剛才講轉(zhuǎn)型升級(jí)，我想結(jié)合著供給側(cè)改革時(shí)代怎么做轉(zhuǎn)型升級(jí)講講我的體會(huì)和觀點(diǎn)。我雖然在東莞工作，但是我住在深圳，前段時(shí)間我去深圳的宜家逛了一下，我發(fā)現(xiàn)宜家很擁擠，幾乎在里面是挪著出去的。但是我再去其它幾個(gè)家具市場(chǎng)，里面人很少。我覺(jué)得這里面隱含了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向，因?yàn)橐思依锩嫠械漠a(chǎn)品，它的設(shè)計(jì)感非常強(qiáng)，它的品質(zhì)感，它跟年輕人結(jié)合，跟家里的環(huán)境結(jié)合度非常高，而且它這種自己安裝的方式，成本也很低。再到其它的家私城去看，你要自己訂，買(mǎi)回去還要人送，安裝工上門(mén)安裝價(jià)格也比較貴。所以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，你看宜家和其它的家私城，里面是不同的人群，不同的經(jīng)營(yíng)狀況，這是從家私行業(yè)來(lái)講。

房地產(chǎn)其實(shí)也面臨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的問(wèn)題，我還是結(jié)合我自己談點(diǎn)實(shí)際的案例。我家的房子剛剛裝修完，我有一個(gè)體會(huì)，誰(shuí)家的房子裝修完都想放兩個(gè)月，讓它晾一晾再搬進(jìn)去。但是我發(fā)現(xiàn)我放在那里晾的時(shí)候有一個(gè)事情我很痛苦，就是我把窗戶打開(kāi)，我不在那里住，下雨的時(shí)候我很擔(dān)心雨飄進(jìn)來(lái)，我要去關(guān)掉。但是我如果一直關(guān)著，那我那兩個(gè)月就白晾了，所以我就在想，有沒(méi)有一種手機(jī)操控的方式，下雨了我用手機(jī)操作把窗戶關(guān)上，其實(shí)這一類(lèi)的問(wèn)題會(huì)延伸出圍繞著住宅的居住需求的非常多的痛點(diǎn)，這些是非常值得挖掘的。這些痛點(diǎn)都是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。

我有時(shí)候也做創(chuàng)業(yè)的評(píng)委，我前段時(shí)間就看到一個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)榉孔佑形鲿竦膯?wèn)題，他們?cè)谘兄埔环N涂料，涂到外墻之后，可以減少房屋西曬，而且它是可調(diào)控的，在你西曬的時(shí)候可以減少照射，讓里面的溫度不高，我覺(jué)得類(lèi)似的方向都是房地產(chǎn)本身產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。

最后我想舉個(gè)例子。天安數(shù)碼城做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我的主要客戶跟咱們?cè)谧拈_(kāi)發(fā)商的客戶很不一樣，大家是做住宅開(kāi)發(fā)的，我是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，我的客戶更多的是企業(yè)。我經(jīng)常跟企業(yè)家接觸，很多企業(yè)家跟我說(shuō)，第一批擁有財(cái)富的企業(yè)家現(xiàn)在很迷盲，不知道拿錢(qián)干什么，買(mǎi)房子吧，覺(jué)得房?jī)r(jià)很高，投資股票也覺(jué)得很危險(xiǎn)，到國(guó)外去又不習(xí)慣。所以我覺(jué)得現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，其實(shí)面臨著一個(gè)非常大的困難，但是其實(shí)也是一個(gè)非常大的機(jī)遇，看你怎么去做。

天安數(shù)碼城投資了一個(gè)孵化器，叫制造局，最近我們有一個(gè)案例，可以跟大家分享一下，這個(gè)孵化器的方向是專門(mén)在海外找技術(shù)、找人才，到國(guó)內(nèi)來(lái)跟我們園區(qū)的企業(yè)做對(duì)接。我們?cè)诠韫韧读艘粋€(gè)做兒童智能手表的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)的創(chuàng)始人是蘋(píng)果和谷歌原來(lái)的高級(jí)工程師出身的，這個(gè)人非常厲害，我們投了他以后，我們勸他把他的制造端放到中國(guó)來(lái)做，中國(guó)有很低的成本，很快速的反應(yīng)，深圳也是智能硬件之都。他聽(tīng)了我們的建議來(lái)了，他帶著100塊樣板來(lái)了，我們?cè)谏钲谡伊艘患曳浅：玫钠髽I(yè)來(lái)給他做，結(jié)果100塊板全部給他打報(bào)廢了。問(wèn)題出在哪里呢？設(shè)備和美國(guó)的設(shè)備是一樣的，問(wèn)題就出在流程上，出在人的制造文化和工藝上。后來(lái)這個(gè)老外給我們做了一個(gè)99頁(yè)的PPT，告訴你，你的流程應(yīng)該怎么梳理，你的工藝應(yīng)該怎么改進(jìn)，這些也隱含了我們未來(lái)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)要做的事情。我們的制造要趕上日本、德國(guó)，它的核心不在于我們要有它一樣的設(shè)備，其實(shí)中國(guó)現(xiàn)在設(shè)備并不比國(guó)外差，那些老外到了我們園區(qū)看我們的設(shè)備以后，他覺(jué)得我們的設(shè)備很牛，我們的基礎(chǔ)設(shè)施是全世界很好的，但是我們現(xiàn)在真正缺的是我們的制造文化，這一點(diǎn)我們是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如人家的。你給日本人99道工序，他會(huì)按照每一道工序嚴(yán)格去做，我們的工人會(huì)優(yōu)化，把99道工序給你優(yōu)化成9道，就會(huì)出現(xiàn)很多的問(wèn)題。同樣的設(shè)備制造出來(lái)的保溫杯，日本的保溫杯摔到地上它同樣會(huì)保溫的，中國(guó)的保溫杯摔完之后就不保溫了，這里面的差距就在細(xì)節(jié)方面，這就是我們產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方向。如果我們真的能夠從過(guò)去的低端產(chǎn)能的引進(jìn)、資本的引進(jìn)，到今天我們以技術(shù)和人才的引進(jìn)來(lái)改造我們的工藝，改造我們的流程，提升我們的產(chǎn)業(yè)制造水平的話，我們未來(lái)產(chǎn)生的需求就會(huì)很大，大家剛才談到農(nóng)民工進(jìn)城的問(wèn)題，怎么樣讓他們能夠買(mǎi)得起房，怎么把這些人變成有效的需求，我覺(jué)得最終還是要落實(shí)到你的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)是不是成功的，如果我們一旦成功了，你這些制造工人就同樣擁有德國(guó)和日本的技工的收入水平，在德國(guó)和日本，它的技工的收入是比博士收入還高的。

黃韜：謝謝余總，剛才你說(shuō)到的問(wèn)題我很有認(rèn)同感，我也是最近在裝修房子，也的確遇到你所說(shuō)的問(wèn)題。還有一點(diǎn)你剛才提到我也很認(rèn)同，就是中國(guó)人比較善于變通，我也去過(guò)德國(guó)好幾次，德國(guó)人給我的感覺(jué)就很?chē)?yán)謹(jǐn)，中國(guó)人認(rèn)為他是死板，但是我們作為企業(yè)，對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)，我們應(yīng)該采取一種折中和平衡。

在我們對(duì)話最后的環(huán)節(jié)，在賈康院長(zhǎng)總結(jié)之前，我想插一個(gè)問(wèn)題給容總，因?yàn)槿菘偸呛苌賲⒓踊顒?dòng)的，所以我要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，請(qǐng)容總代表廣州的開(kāi)發(fā)商給我們講一下，廣州的房?jī)r(jià)為什么這么低？我覺(jué)得這跟供給側(cè)是有點(diǎn)關(guān)系的。最后再請(qǐng)賈康院長(zhǎng)幫我們總結(jié)。

容海明：剛才黃韜總的意見(jiàn)其實(shí)已經(jīng)給出了答案，供給側(cè)和房?jī)r(jià)中間有一個(gè)關(guān)鍵詞，就是人。過(guò)去這幾年，廣州在高端創(chuàng)新人才、高端科技金融業(yè)人才、服務(wù)業(yè)人才方面的增長(zhǎng)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北、上、深的，所以才出現(xiàn)了今天的局面。接下來(lái)要怎么破局？如果不從頂端的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)去破局，如果在高端的服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、科技業(yè)的人才增長(zhǎng)方面沒(méi)有取得突破，廣州的房?jī)r(jià)仍然會(huì)緩慢上升，或者說(shuō)遇到瓶頸。

黃韜：我隱約聽(tīng)出來(lái)，這個(gè)破局很快會(huì)來(lái)，而且感覺(jué)買(mǎi)房，在廣州買(mǎi)更有價(jià)值。最后有請(qǐng)賈康院長(zhǎng)幫我們總結(jié)一下，你覺(jué)得供給側(cè)改革從操作層面應(yīng)該怎么做？或者說(shuō)有什么宏觀方面的方法？

賈康：我沒(méi)有這個(gè)總結(jié)的能力，我還是試著提煉一個(gè)關(guān)鍵詞，供給側(cè)在適應(yīng)市場(chǎng)用戶需要方面有一個(gè)概念我覺(jué)得很重要，叫做用戶體驗(yàn)，現(xiàn)在說(shuō)的創(chuàng)新就是要讓用戶體驗(yàn)有明顯的升級(jí)感，特別是顛覆性的，把原來(lái)認(rèn)為不可能的事情做成了可能，最有代表性的就是在互聯(lián)網(wǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了羊毛出在豬身上，牛來(lái)買(mǎi)單，有了這樣一種顛覆性的創(chuàng)新。在前面我說(shuō)的觀點(diǎn)上，我想再補(bǔ)充一點(diǎn)，如果作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，你考慮以技術(shù)支撐我們的用戶體驗(yàn)升級(jí)的創(chuàng)新方面，有一個(gè)和綠色發(fā)展密切相關(guān)，明顯提高用戶體驗(yàn)的案例，就是我知道有企業(yè)利用地源熱泵技術(shù)，在南京、武漢等等中部城市，解決了一個(gè)在夏天有酷暑，你必須有空調(diào)設(shè)備才能過(guò)得去，到了冬天又沒(méi)有暖氣，你又必須在室內(nèi)有特殊的供暖設(shè)備，你才能在冬天舒適生活。它這個(gè)地源熱泵技術(shù)，它是從地下100米左右抽上那個(gè)恒溫的氣體，加上一些其他的技術(shù)處理，它標(biāo)榜的是這個(gè)樓盤(pán)恒溫、恒濕、恒氧，這個(gè)生活上的體驗(yàn)可就大不一樣，過(guò)去我知道南京、上海這種城市是不錯(cuò)，各有特點(diǎn)，但很怕在它那里過(guò)盛夏和嚴(yán)冬。我在上海讀基礎(chǔ)課的時(shí)候，冬天手腳都有凍瘡，其實(shí)它的溫度并不特別低，但是濕度高，非常受不了。但是在夏天又熱得一塌糊涂。而這個(gè)恒溫、恒濕、恒氧就顛覆了過(guò)去的這樣一種感覺(jué)。這就是現(xiàn)在可以看得到的用戶體驗(yàn)升級(jí)的具體例證。

往前看，類(lèi)似的還有一個(gè)案例，我聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)也在考慮，電動(dòng)汽車(chē)的發(fā)展，充電樁不光設(shè)在跟道沿線，還要進(jìn)社區(qū)，還要進(jìn)咱們居民樓盤(pán)的地下車(chē)庫(kù)。這個(gè)充電樁要進(jìn)來(lái)，現(xiàn)在可能付出的成本很高，得到用戶體驗(yàn)方面的回應(yīng)不足，但是我們是不是到了某一個(gè)臨界點(diǎn)上，它的技術(shù)過(guò)了臨界點(diǎn)，普遍化的時(shí)候，那時(shí)候你要準(zhǔn)備比別人快半步，你可能在這方面就能樹(shù)立品牌，就能靠自己的經(jīng)驗(yàn)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。我聽(tīng)說(shuō)充電樁還可以帶出另外一個(gè)東西，就是分布式能源。私家車(chē)放在那里充電的同時(shí)，它也可能加入智能電網(wǎng)，它能夠賣(mài)電。比如說(shuō)董明珠現(xiàn)在講的家居智能化，它就是在外面有太陽(yáng)能電源，然后和格力手機(jī)配套，家居智能化，用分布式能源。你把私家車(chē)停在這里，夜間大量的電用不出去的時(shí)候，你可以用那個(gè)電充電，每度電比較便宜，比如說(shuō)2毛5一度電，你到白天的時(shí)候，這個(gè)車(chē)一天都不用，放在這個(gè)地方，充電樁接過(guò)來(lái)，在白天的高峰期，你把電賣(mài)出去，你賣(mài)4毛5、5毛，你在這里產(chǎn)生增值，晚上停在那里你就可以充電，白天你不用車(chē)，你就可以供電，那就非常合算，這個(gè)市場(chǎng)打開(kāi)之后，跟中國(guó)更合理地用智能電網(wǎng)來(lái)減少污染源，我們整個(gè)的綠色發(fā)展、低碳發(fā)展進(jìn)入新境界，每個(gè)人在這里面可以獲得共贏，我提這點(diǎn)參考，這是遠(yuǎn)景，但是我們要有所準(zhǔn)備。

黃韜：感謝各位的積極參與，我們這一階段的討論就到此結(jié)束，謝謝各位。