中共中央國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提出“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題”。

街區(qū)制將帶來土地出讓、規(guī)劃審批、管理維護(hù)等一系列變化。歸納起來至少有六點(diǎn)：

1、土地出讓條件變了。住宅用地不能再按照整個(gè)地塊出讓，而改為“插蠟燭”模式，即在原有住宅小區(qū)地塊上僅僅出讓住宅樓投影面積的用地，其它用地作為公共設(shè)施的道路和綠地。這樣做的結(jié)果是，要么住宅樓投影面積用地樓面地價(jià)成倍上漲，要么政府土地出讓收入銳減，公共道路和綠地的成本總還是要攤在住宅用地上的，出讓總地價(jià)是不會(huì)下降的。

2、規(guī)劃審批方式變了。以后開發(fā)商就不用再做住宅小區(qū)規(guī)劃了，當(dāng)然也不用報(bào)批了，地塊規(guī)劃除了一字、十字、井字形道路和綠地外，也不需要什么景觀了，也沒有出入口，也不需要交通干道出入口的開口審批，住宅樓棟的面積、高度都規(guī)定好了，也沒有容積率了，審批簡單多了。

3、地下空間利用方式變了。以往住宅小區(qū)地下空間都是用來做地下車庫的，住宅樓下面僅僅是通道，整個(gè)車庫是建在小區(qū)道路和綠地之下的。當(dāng)?shù)缆泛途G地變成公共設(shè)施，地下還要建設(shè)車庫，要么，地下車庫作為公共設(shè)施，要么地下空間與相連的幾棟住宅樓用地一起出讓，保證地下車庫聯(lián)通。

4、地下車庫管理變了。如果地下空間一同出讓，住宅樓交付后地下空間產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，地下車位需要首先保證業(yè)主使用。如果是公共設(shè)施，也需要管理和維護(hù)，都要確定使用權(quán)和收益權(quán)。上述意見中提出“合理配置停車設(shè)施，鼓勵(lì)社會(huì)參與，放寬市場準(zhǔn)入，逐步緩解停車難問題”，也是停車場社會(huì)化管理的方向。

5、豪宅定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)變了。豪宅定價(jià)三個(gè)核心條件：硬件、服務(wù)、私密性，住宅小區(qū)開放后，其他兩個(gè)條件仍然可以滿足，但私密性消失了。特別是在一些高端小區(qū)和別墅區(qū)內(nèi)的跑道、嬉戲場所將不復(fù)存在，定價(jià)將重新確立并接受市場檢驗(yàn)。中央景觀和樓王也將不復(fù)存在，當(dāng)綠地成為公共設(shè)施時(shí)，對(duì)于豪宅和貧民窟，玫瑰花都是同樣的鮮艷，這也符合公共財(cái)政的公平原則。

6、管理責(zé)任主體變了。原有住宅小區(qū)配電房、垃圾房、路燈等公用設(shè)施都是開發(fā)商建造，而開放式住宅就需要政府部門承擔(dān)并負(fù)責(zé)維護(hù)管理了。

住宅小區(qū)內(nèi)道路和綠地改為公共設(shè)施，將面臨土地出讓金退還難題，同時(shí)安全管理、衛(wèi)生管理責(zé)任主體將轉(zhuǎn)移到政府部門（因?yàn)闆]有物業(yè)費(fèi)了），這無疑都將是一筆巨大的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

其實(shí)在改革開放前，住宅是沒有封閉小區(qū)的，更多是家屬院和宿舍樓，改革開放后，農(nóng)村勞動(dòng)力得到解放，流動(dòng)人口越來越多，社會(huì)治安管理面臨突出問題，因而提出封閉小區(qū)、建立圍墻、實(shí)行物業(yè)管理、給予收取物業(yè)費(fèi)政策，緩解了警力不足、財(cái)政緊張的矛盾。

目前，全國流動(dòng)人口增速雖呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但仍有約2.5億人，國家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司預(yù)測(cè)，到2020年，流動(dòng)遷移人口（含預(yù)測(cè)期在城鎮(zhèn)落戶的人口）將逐步增長到2.91億，人民安居樂業(yè)、生活小康，街區(qū)開放也將水到渠成。

開放街區(qū)是個(gè)夢(mèng)，遙遠(yuǎn)未來或可及！

開放街區(qū)必須要循序漸進(jìn)、依法辦事，處理好五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、共識(shí)先行。我們正在進(jìn)入共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代，通過共享閑置資源及其使用權(quán)來為個(gè)人和團(tuán)體創(chuàng)造更好更多的收益，全球已經(jīng)有超過數(shù)萬的各類共享經(jīng)濟(jì)公司，在各行各業(yè)影響著人們的生活和消費(fèi)方式。共享出行的代表UBER、滴滴打車，共享空間的代表Airbnb、創(chuàng)客空間，共享資金的眾籌項(xiàng)目等等。政府大院其實(shí)正是大家經(jīng)常病垢的低效利用的非共享空間。關(guān)鍵要做好解釋引導(dǎo)，爭取大家的理解和支持。

2、因地制宜。開放街區(qū)根本上還是解決通行效率，因此主要還是在一二線大城市實(shí)施更加有效，大城市交通擁堵、人口稠密，但管理半徑小、治安效率高，實(shí)施街區(qū)制更有價(jià)值，特別是商業(yè)聚集區(qū)、大型居住區(qū)，也應(yīng)當(dāng)成為街區(qū)制的先行者。

對(duì)于中小城市和郊區(qū)，交通條件好、人口密度低、私家車多，街區(qū)制反而不適用，因此不能一刀切。況且很多住宅小區(qū)其實(shí)并不具備開放的條件，很多中央景觀、樓王都在小區(qū)中心部位，有些小區(qū)內(nèi)道路是環(huán)形或彎道，即使打開了也無法通車或不便通車。

新建住宅在設(shè)計(jì)上需要主動(dòng)調(diào)適，比如增加管家式大堂空間，調(diào)整地下車庫入口門禁和監(jiān)控，采用可調(diào)透明玻璃窗增加私密性的同時(shí)減少陽光損失，采用真空夾層玻璃降低道路噪聲，在高端項(xiàng)目上增加頂樓會(huì)所等。

已有小區(qū)打開需要考慮道路車輛通行多了之后，對(duì)住戶產(chǎn)生噪聲、安全影響，小區(qū)內(nèi)一些兒童、老人休閑設(shè)施可能需要遷移或拆除，并有彌補(bǔ)措施。

3、示范引路。政府、軍隊(duì)院子將首先面臨政令暢通的檢驗(yàn)。經(jīng)營場所如酒店群院子也會(huì)面臨考驗(yàn),比如北京會(huì)議中心、上海西郊賓館等。如果政府機(jī)關(guān)能夠率先垂范，就可以更好地樹立市民信心，推動(dòng)街區(qū)制的真正落地。

4、依法辦事。打開已建成的住宅小區(qū)必須要首先做好業(yè)主思想工作，小區(qū)是否打開要按照國務(wù)院令第504號(hào)《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》第十一條規(guī)定，依法由全體業(yè)主共同決定，同時(shí)還要按照《物權(quán)法》規(guī)定，合理計(jì)算小區(qū)道路和綠地轉(zhuǎn)為公共小區(qū)道路和綠地后的土地出讓金退還標(biāo)準(zhǔn)，并退還全體業(yè)主。

打開現(xiàn)有住宅小區(qū)要規(guī)劃道路節(jié)點(diǎn)避免造成新的擁堵，圍墻拆除、場地綠化及樓宇監(jiān)控、機(jī)房設(shè)備改造方案要征得業(yè)主同意，垃圾房、配電間等需要移交政府市政公用部門管理改造，改造費(fèi)用要落實(shí)。

原小區(qū)地下車庫如果提供社會(huì)共享，也要確定收益權(quán)的合理分配。

原有物業(yè)合同服務(wù)事項(xiàng)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要調(diào)整，有的小區(qū)可能將無法進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)合同中止也將涉及法律糾紛。

5、強(qiáng)化管理。街區(qū)制的非議更多集中在治安管理，對(duì)于治安環(huán)境較好的城市和區(qū)域可以先行試點(diǎn)。住宅小區(qū)和單位院子打開后，治安管理、衛(wèi)生管理、綠化管理都需要緊緊跟上，要加大人防、技防、設(shè)施防的力度，讓先打開的小區(qū)治安有序、衛(wèi)生整潔、綠意盎然，居民才會(huì)放心、安心、無后顧之憂。部分小區(qū)打開后，也可以將道路兩側(cè)的住宅樓改造為組團(tuán)封閉管理。

街區(qū)制也是一場改革，改革就要真正以民為本、踐行民主法治、真抓實(shí)干、不放空炮。

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