陳淮：實(shí)際上我們是把從去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)和今年的政府工作報(bào)告和“十三五”規(guī)劃，以及最近李總理答記者問(wèn)傳遞出的信息，我們梳理一下，這些政策大家都已經(jīng)知道，我們不過(guò)是把它分分類，和實(shí)際情況有些解析而已。

影響2016及此后一段時(shí)間的房地產(chǎn)政策實(shí)際上三個(gè)方面、三個(gè)層級(jí)。剛才我們?cè)谟懻摰臅r(shí)候講到了供給側(cè)，我再?gòu)?qiáng)調(diào)一遍，最近很長(zhǎng)一段時(shí)間來(lái)，供給側(cè)這個(gè)詞很熱，但是很多人在胡寫，自己還沒(méi)弄明白供給需求理論，供給學(xué)派和需求學(xué)派是什么樣的，就開(kāi)始在寫。一批專家在懸寫，寫的誰(shuí)都看不懂的天書。剛才我講了，供給側(cè)的調(diào)控并不是什么新鮮事，日本產(chǎn)業(yè)政策、日本戰(zhàn)后發(fā)展就是注重產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)退出的供給側(cè)的發(fā)展。珠三角發(fā)展，深圳開(kāi)發(fā)、浦東開(kāi)發(fā)，就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的成功案例。我們調(diào)動(dòng)一切積極因素，多種所有制并存，就是釋放各種資源，提高它們的活躍度、效率的改革，今后也是一樣。

大約的說(shuō)，三個(gè)層級(jí)是這樣區(qū)分的，一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)的政策方向。我們研究經(jīng)濟(jì)學(xué)也好，總結(jié)過(guò)去十余年的行業(yè)發(fā)展，前瞻未來(lái)，重在研究客觀規(guī)律，不是領(lǐng)導(dǎo)的選擇偏好，不是媒體的主要呼吁，總理說(shuō)了算還是總經(jīng)理說(shuō)了算，導(dǎo)致了出一個(gè)“國(guó)八條”，這都是一種錯(cuò)誤導(dǎo)向，一定注意，不論政策愿意不愿意，希望不希望，總之市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)體系是按照客觀規(guī)律來(lái)運(yùn)行的。所以影響房地產(chǎn)的政策，其實(shí)最主要的一條就是去掉不合時(shí)宜的過(guò)去的政策。我們大約想想去掉了哪些和哪些將要去年。國(guó)八條、國(guó)五條、國(guó)十條都說(shuō)“千方百計(jì)增加供給”，今天我們面對(duì)的是嚴(yán)重的去庫(kù)存的壓力，如果說(shuō)2016及“十三五”期間，房地產(chǎn)政策有兩個(gè)重心的話，一個(gè)是去庫(kù)存，一個(gè)是穩(wěn)房?jī)r(jià)。千方百計(jì)增加供給，這一條恐怕是要作為不合時(shí)宜的趨勢(shì)進(jìn)行扭轉(zhuǎn)了。

第二是限購(gòu)限貸，我們剛才講的加杠桿的問(wèn)題也提到，需求是多種多樣、多層多元的，不是說(shuō)所有的需求都會(huì)增加金融風(fēng)險(xiǎn)，不是說(shuō)所有的貸款都是炒房子。剛才搜狐焦點(diǎn)的領(lǐng)導(dǎo)講到，廣州為什么還不放開(kāi)限購(gòu)？坦率說(shuō)，北、上、深加上廣州，這個(gè)限購(gòu)恐怕在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不能放開(kāi)，放開(kāi)也可以，那一定有更嚴(yán)厲的，更合乎規(guī)律的，不是現(xiàn)在這種應(yīng)急措施的限制人口過(guò)度膨脹的政策。包括限貸，這也是限不住的，兩成也好，三成也好，四成首付也好，人家的首付貸可以進(jìn)一步的加杠桿，關(guān)鍵的問(wèn)題是，央行領(lǐng)導(dǎo)人把首付貸簡(jiǎn)單地說(shuō)成是非法，我看也恐怕言過(guò)其實(shí)。我剛才說(shuō)了，分地區(qū)、分對(duì)象、分他的資產(chǎn)信用高低。

第三，普通住房與非普通之分。過(guò)去是多少平米以上，高于平均房?jī)r(jià)10%叫非普通住宅，這種區(qū)分非常牽強(qiáng)，人為的因素，主觀設(shè)想太多。住宅就是住宅，住宅本來(lái)只有高檔的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和應(yīng)對(duì)基本需求的這種需求層級(jí)，沒(méi)有普通、非普通的區(qū)分。

第四，是9070政策，顯而易見(jiàn)，從剛需為主，也就是年輕人結(jié)婚買房子，新成長(zhǎng)勞動(dòng)力買房子為主，這部分需求還旺盛，還存在，但是是少部分了。更多的，大家說(shuō)到北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)上漲，其中上海最明顯，北京也一樣，漲的是二手房，改善型需求，賣小換大，賣舊換新的需求是最為旺盛和活躍的。

第五，打擊投機(jī)性需求，這顯而易見(jiàn)在去年的中央有關(guān)文件中已經(jīng)明確提出，鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)購(gòu)買庫(kù)存的住房，作為業(yè)主出租。沒(méi)人買第二套房子，租賃市場(chǎng)從何而來(lái)？大家都只有一套房子，租賃市場(chǎng)從何而來(lái)？我們租賃市場(chǎng)，也同樣是過(guò)去以鼓勵(lì)自住型需求的政策，也轉(zhuǎn)為包括投資性需求的政策，鼓勵(lì)主業(yè)租賃性的機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生發(fā)展壯大。租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的非常重要的組成部分。因?yàn)樽赓U市場(chǎng)最能滿足低端、自住性的需求。租賃市場(chǎng)最滿足人口流動(dòng)性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配置、資源配置。美國(guó)人有40%左右的人群是租房子住，但是并不等于40%的人買不起房子，他可能在紐約有一套住房，在得克薩斯州有一套房子，但是他在舊金山或者洛杉磯工作，相反的情況也有。租賃市場(chǎng)的發(fā)展是我們?nèi)ツ昴┮詠?lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)整原有過(guò)時(shí)政策，審時(shí)度勢(shì)、與時(shí)俱進(jìn)最重要的一個(gè)方面。

這是關(guān)于房地產(chǎn)的政策。核心的一個(gè)問(wèn)題，在去庫(kù)存的過(guò)程中，它的具體落地是過(guò)時(shí)政策退出，我們可以和過(guò)去的政策相對(duì)比。

房地產(chǎn)本身的政策還有一個(gè)核心詞叫去庫(kù)存，去庫(kù)存的政策體系我們也大致梳理一下，靠誰(shuí)來(lái)去庫(kù)存？剛才我講分化很嚴(yán)重，怎么分化呢？7.2億的存量房并沒(méi)有什么了不起，其中只有4.2億到4.5億是住宅，大家有沒(méi)有注意到我們?cè)?ldquo;十三五”要解決多少農(nóng)民工就地轉(zhuǎn)化？1億農(nóng)民工在城市中轉(zhuǎn)為戶籍人口，還有1億棚戶區(qū)改造，還有1億中西部農(nóng)村剩余勞動(dòng)力就近城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在在城市中經(jīng)商、務(wù)工的農(nóng)民工有2.4億人，我們算2口人一個(gè)家庭，為什么按兩口人一個(gè)家庭？因?yàn)樗赡苡幸粋€(gè)兩個(gè)孩子還在農(nóng)村，如果落戶的化他可能就來(lái)了，1.2億個(gè)家庭，大約需要120億平方米的住房，4.5億的存量房夠干嗎的？當(dāng)然這不是一個(gè)短暫、一蹴而就的，甚至都不是“十三五”就能解決的問(wèn)題。但是別把中國(guó)的城鎮(zhèn)住房庫(kù)存說(shuō)成是如何嚇人，中國(guó)住房報(bào)告提出“十三五”期間要建1600萬(wàn)套棚改房，這個(gè)面積就是16億平方米以上，這還不算商品房開(kāi)發(fā)、二手房梯級(jí)消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的新的需求。但無(wú)論如何，農(nóng)民工進(jìn)城是一個(gè)復(fù)雜的體制問(wèn)題，不是簡(jiǎn)單的有錢、沒(méi)錢的問(wèn)題，進(jìn)北京還是進(jìn)縣城這么簡(jiǎn)單。我們?cè)?jīng)說(shuō)過(guò)，農(nóng)民工進(jìn)城解決四個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是戶籍，第二個(gè)是就業(yè)，也就是不管大中小城市，產(chǎn)業(yè)承載力高低。第三個(gè)是社保，第四個(gè)才是住房。

我們順便說(shuō)，如果預(yù)測(cè)“十三五”期間的政策方式，我們一定記住，“十三五”第一位的目標(biāo)是干嗎？“十三五”要實(shí)現(xiàn)一個(gè)什么目標(biāo)？全面建成小康社會(huì)。實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的決勝階段，這個(gè)全面的小康的落腳點(diǎn)有這么幾個(gè)，第一個(gè)，我們過(guò)去10到20年城市化中的短板問(wèn)題，也就是農(nóng)民工市民化的問(wèn)題，是一個(gè)考驗(yàn)我們?nèi)婧筒蝗娴年P(guān)鍵問(wèn)題。第二，老百姓從掙工資、就業(yè)到有產(chǎn)，并且實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)性收入，這部分人群所占比重的高低是全面不全面的一個(gè)重要問(wèn)題，全面小康和初步的小康，總體的小康，區(qū)別就是越來(lái)越多的老百姓從溫飽走向殷實(shí)，從勞動(dòng)性收入到財(cái)產(chǎn)性收入。這兩個(gè)問(wèn)題實(shí)際上都是和城市建設(shè)，和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)的。

去庫(kù)存的第一個(gè)就是農(nóng)民工進(jìn)城，現(xiàn)在也有一些地方推出一些政策，昨天有一個(gè)消息推出，有一個(gè)地區(qū)，農(nóng)民工進(jìn)城買房子，補(bǔ)貼1萬(wàn)塊錢，個(gè)別少數(shù)地方有可能的，但是這是不可能普遍推開(kāi)的，如果有1萬(wàn)個(gè)農(nóng)民工進(jìn)城，政府補(bǔ)貼1萬(wàn)塊錢，那就要補(bǔ)貼1億，一個(gè)三線城市的政府是補(bǔ)貼不起的，所以我想這不是一個(gè)根本性的措施，但是各地在努力地號(hào)召農(nóng)民工進(jìn)城，去庫(kù)存化，我想其實(shí)不是一個(gè)壞事。今天我們看到很困難的，第一個(gè)是去庫(kù)存，第二個(gè)是農(nóng)民工進(jìn)城，也可能是5到8年之后中國(guó)城市化一個(gè)歪打正著的好的地方。我們正在給中小城鎮(zhèn)發(fā)展打下一個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)和人聚集的基礎(chǔ)。我們房地產(chǎn)業(yè)不可能像人們想象的那樣每增加一個(gè)城鎮(zhèn)家庭就蓋一套房子，不是這樣的蓋法，供給和需求是永遠(yuǎn)不會(huì)對(duì)稱平衡的，不論在空間上還是在時(shí)間上，這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律。浦東開(kāi)發(fā)10年，房子都沒(méi)賣出去，人稱鬼城，它一定是有些超前性和預(yù)見(jiàn)性，城市發(fā)展培育成熟過(guò)程，我們?cè)?0年代末期號(hào)召鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)崛起的時(shí)候，有一條政策叫離土不離鄉(xiāng)，進(jìn)廠不進(jìn)城，我們痛失了一次中小城鎮(zhèn)發(fā)展的歷史良機(jī)，這才有了亞洲金融危機(jī)一直到今天，我們農(nóng)民工不得不奔到大城市就業(yè)。一旦發(fā)生危機(jī)，只能退回家鄉(xiāng)的農(nóng)村，沒(méi)有中間層次的城市可以依托，現(xiàn)在恰好有了這么一個(gè)過(guò)程，使我們有了一個(gè)三四線城市提高房地產(chǎn)承載力的問(wèn)題，補(bǔ)他們的體制短板，補(bǔ)他們的交通基礎(chǔ)設(shè)施的短板，補(bǔ)他們的產(chǎn)業(yè)承載力的短板，我們才真正能夠全面小康社會(huì)，高質(zhì)量城鎮(zhèn)化。

另外一個(gè)去庫(kù)存的需求就是棚戶區(qū)改造。這個(gè)不用多說(shuō)了，注意棚戶區(qū)改造后面還有一個(gè)重要的地方，我們“十二五”開(kāi)局的時(shí)候有3600萬(wàn)套保障房的建設(shè)問(wèn)題，這3600萬(wàn)套的保障房是實(shí)物性保障房為主，但是在“十三五”期間，盡管在北、上、廣、深這些大城市還要增加保障房供給，但是注意一下2016年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)，大家會(huì)知道，今年的公租房停建，努力推進(jìn)貨幣化的住房保障體系，完善貨幣化補(bǔ)償?shù)姆绞?。?shí)物型保障在哪里？棚戶區(qū)改造，這是城市化過(guò)程中一石幾鳥(niǎo)的問(wèn)題，它一方面有助于城市連片改造，包括原來(lái)一些老舊城區(qū)危舊房，地下基礎(chǔ)設(shè)施、交通規(guī)劃、城市分區(qū)，以及老百姓住宅、商業(yè)設(shè)施的整體升級(jí)。第二方面，它有助于市場(chǎng)化的力量參與到保障性的供給中來(lái)，棚戶區(qū)的改造拆一還五，我建15層，我還可以賣10層。第三，最有利于和過(guò)去十幾年房地產(chǎn)發(fā)展中累計(jì)的體制性的矛盾結(jié)合起來(lái)探索解決方式，比如城中村、小產(chǎn)權(quán)等等問(wèn)題，因城施策、因地制宜地發(fā)展。因此棚戶區(qū)改造實(shí)際上既是去庫(kù)存的一個(gè)重要方面。

貨幣化的發(fā)展租賃市場(chǎng)，這里面最重要的一個(gè)思路是鼓勵(lì)個(gè)人和機(jī)構(gòu)來(lái)購(gòu)買庫(kù)存商品房，特別提到要努力發(fā)展以租賃住房為主業(yè)的企業(yè)。剛才我們講到去杠桿的問(wèn)題，實(shí)際上有一句話應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)，我們迫切在房地產(chǎn)業(yè)買和賣、供和求之間有更多樣、多層的居中的具有金融功能的企業(yè)支持。實(shí)際上租賃說(shuō)到底是一種金融性的方面，比如我們的建筑業(yè)需要用設(shè)備，你買不起沒(méi)關(guān)系，有人買了租給你，這就是租賃融資。實(shí)際上買房子先租后買，也是政策性保障的一個(gè)方面，在國(guó)外是很普遍的，你先買3成產(chǎn)權(quán)，那7成是租金，逐步你再買4成、5成、6成、7成，并且滿足過(guò)渡性需求、流動(dòng)性需求。

發(fā)展租賃市場(chǎng)是分化的重要方面，第一個(gè)方面和政策退出與去庫(kù)存密切相關(guān)，第二方面是和改革以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的穩(wěn)定運(yùn)行密切相關(guān)的政策，眼下就有兩個(gè)大家最關(guān)心，并且對(duì)房地產(chǎn)影響甚大的，一個(gè)是營(yíng)改增，一個(gè)是貨幣政策。營(yíng)改增最近在討論究竟對(duì)房地產(chǎn)業(yè)好還是不好，二手房買賣，是不是將來(lái)那5.5%的營(yíng)業(yè)稅改成增值稅了？當(dāng)然我覺(jué)得目前還不明朗的一些政策細(xì)則還有待觀察，但是把二手房買賣的那個(gè)營(yíng)業(yè)稅又改成增值稅，原來(lái)那個(gè)營(yíng)業(yè)稅本來(lái)是起到房?jī)r(jià)調(diào)控作用的調(diào)節(jié)稅，如果改成增值稅，實(shí)際上把它固化了。而房產(chǎn)增值實(shí)際都是土地增值，在二手房買賣中，政府已經(jīng)收了個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅的部分實(shí)際上就是土地增值帶來(lái)的，再收一回土地增值稅，那豈不是一蝦兩吃了嗎？我看重復(fù)征稅的問(wèn)題還有待很多研究。但是營(yíng)改增帶來(lái)了一個(gè)很重要的方面，就是企業(yè)機(jī)構(gòu)持有商業(yè)地產(chǎn)可以抵扣，這給我們剛才講到的房地產(chǎn)去庫(kù)存化的分化里頭，其實(shí)庫(kù)存最嚴(yán)重、銷售最慢的商業(yè)地產(chǎn)，盡管它的數(shù)額沒(méi)有住宅這么大，但是它的過(guò)剩程度比住宅更嚴(yán)重，營(yíng)改增有利于一些機(jī)構(gòu)作為業(yè)主持有這些不動(dòng)產(chǎn)，這是可以抵扣他的銷項(xiàng)稅的。

再有一個(gè)是貨幣政策，從去年末大家都預(yù)期會(huì)有降息、降準(zhǔn)，去年末以來(lái)針對(duì)增速下降、物價(jià)低靡、通貨緊縮的情況，已經(jīng)陸續(xù)平穩(wěn)的出臺(tái)了若干次降息、降準(zhǔn)的政策，但是今后還會(huì)不會(huì)有，我覺(jué)得會(huì)有一些兩難的選擇問(wèn)題。2016年的經(jīng)濟(jì)增速還需要在穩(wěn)健之上相對(duì)寬松的貨幣政策支持，今年春節(jié)之后，房地產(chǎn)業(yè)又添了一個(gè)新詞，叫“資產(chǎn)荒”，我不知道各位記者朋友有聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)詞，什么叫資產(chǎn)荒？就是有大量的資金找不到投資的領(lǐng)域。買股票被套住了，買房子不知道會(huì)不會(huì)也被套住。一方面我們?nèi)?kù)存，另一方面有大量的資金正在尋求有利的投資領(lǐng)域，而找不到投資方向，這叫資產(chǎn)荒。貨幣政策恐怕要在貨幣的供給需進(jìn)一步搭橋，所以我想影響房地產(chǎn)的第二個(gè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，穩(wěn)定運(yùn)行包括增速，包括物價(jià)。

在這之上還有一個(gè)層級(jí)就是國(guó)際運(yùn)行環(huán)境，這一條實(shí)際上決定著我們第二個(gè)層級(jí)的貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，那就是匯率問(wèn)題。進(jìn)入21世紀(jì)，特別是21世紀(jì)第二個(gè)10年開(kāi)始，世界金融危機(jī)之后，2010年之后，國(guó)際上貨幣定價(jià)權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)變得日益復(fù)雜、尖銳和激烈，從發(fā)達(dá)國(guó)家逼迫人民幣升值到去年以來(lái)人民幣的貶值，人民幣的貶值問(wèn)題說(shuō)到底既是貨幣定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)，也決定著我們海外資產(chǎn)和我們的外匯儲(chǔ)備是增值還是損失，也決定著人民幣的幣值和固定資產(chǎn)價(jià)格之間的比值關(guān)系問(wèn)題，它決定著我們的股價(jià)，決定著我們的房?jī)r(jià)。更重要的是匯率問(wèn)題，根本的主動(dòng)權(quán)并不在中國(guó)人手里，而是由發(fā)達(dá)國(guó)家決定，特別是美國(guó)決定。我們目前看，在這個(gè)問(wèn)題上，我們的被動(dòng)性非常大，我們是世界第一大外匯儲(chǔ)備國(guó)，又是美國(guó)國(guó)債的第一大持有國(guó)，是它最大的債權(quán)人，而且美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策的高低，不僅影響著人民幣和美元的關(guān)系，還嚴(yán)重影響著我們的進(jìn)出口，而且直接影響著國(guó)際大宗商品價(jià)格，比如最近的鋼材價(jià)格、鐵礦石價(jià)格又有一些短期內(nèi)的暴漲暴跌，這就是美元匯率變化引起的。鐵礦石價(jià)格上漲，不是鐵礦石稀缺了，而是美元跌了，石油價(jià)格跌不是因?yàn)槭凸┙o大了，而是美元漲了，國(guó)際大宗商品價(jià)格的漲跌直接影響甚至決定著2016年中國(guó)整體宏觀經(jīng)濟(jì)通貨緊縮還是通貨膨脹。

我們?cè)谡ぷ鲌?bào)告中還有一句話，除了供給側(cè)之外，希望大家關(guān)注，這句話就是“加強(qiáng)相機(jī)決策的科學(xué)性、及時(shí)性”。