（2016年3月22日）2015年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)度過(guò)了“艱難的一年”，在宏觀經(jīng)濟(jì)供給側(cè)改革的背景下，行業(yè)政策、市場(chǎng)大環(huán)境乃至游戲規(guī)則都發(fā)生了根本的變化。但向來(lái)頑強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)在短暫的迷惘之后，也通過(guò)自發(fā)的變革開(kāi)始尋找正確的航向。

進(jìn)入全新的一年，中國(guó)房地產(chǎn)仍然需要偉大的企業(yè)為行業(yè)指引方向，需要更多的傳承與創(chuàng)新。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體連續(xù)第八年推出“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，以全行業(yè)的視野為出發(fā)點(diǎn)，盤(pán)點(diǎn)和表彰2015年度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈中最具代表性的企業(yè)表現(xiàn)。

卓越100榜自面世以來(lái)，一直秉承專(zhuān)業(yè)、客觀的態(tài)度，尋找中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中具有卓越、杰出與非凡氣質(zhì)，并付出100分努力的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)；尋找偉大（Great）的房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)群體、勇于追求光榮（Glory）的房地產(chǎn)企業(yè)，以及躋身中國(guó)最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體（Group）。

華譽(yù)景觀·2015年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜由卓越100榜、上市企業(yè)30強(qiáng)（G30）、非內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)卓越榜、4個(gè)分榜單、2個(gè)單項(xiàng)獎(jiǎng)、11個(gè)區(qū)域榜組成。

卓越100榜入榜100家企業(yè)，大部分都是我們耳熟能詳?shù)钠髽I(yè)，但也有一些新面孔。

觀察榜單不難發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科連續(xù)七年成為卓越100榜第一名，可以說(shuō)是實(shí)至名歸的行業(yè)龍頭企業(yè)，但總得分77分較此前幾年都更低（2014年度：85.5分；2013年度：84分；2012年度：94分）。

營(yíng)運(yùn)指標(biāo)方面，萬(wàn)科再次獲得滿分55分，而且拋離了同樣是2000億規(guī)模的綠地及恒大。

萬(wàn)科總分的下滑，原因來(lái)自于品牌、管理、模式三項(xiàng)指標(biāo)得分不如此前高。但再次奪得銷(xiāo)售金額第一之后，萬(wàn)科毫無(wú)意外地再次獨(dú)占營(yíng)運(yùn)指標(biāo)第一名的位置。

通過(guò)以下卓越100指數(shù)報(bào)告的分析，我們希望能站在過(guò)去的基礎(chǔ)之上，為行業(yè)的未來(lái)發(fā)展提供一些參考。

分化的行業(yè) 卓越100指數(shù)企業(yè)市場(chǎng)占有率提升

從2014年開(kāi)始，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始關(guān)注并強(qiáng)調(diào)“回款率”這個(gè)指標(biāo)，也讓這些企業(yè)逐漸正視自身健康與可持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。

這是水到渠成的現(xiàn)象，畢竟整個(gè)行業(yè)的大勢(shì)正在改變，企業(yè)也要順應(yīng)形勢(shì)而作出改變。但無(wú)論如何，當(dāng)“去庫(kù)存”成為行業(yè)當(dāng)下最大趨勢(shì)的情況下，“銷(xiāo)售”仍然是最重要的指標(biāo)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年度，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全年銷(xiāo)售金額8.73萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積12.85億平方米，分別同比增長(zhǎng)14.4%及6.5%。

具體到卓越100指數(shù)所關(guān)注并研究的企業(yè)群體中，入榜100家企業(yè)銷(xiāo)售金額之和達(dá)到3.49萬(wàn)億，占全國(guó)年度房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額的比重為39.93%（2014年度：39.31%）。

也就是說(shuō)，雖然全國(guó)仍然有大大小小數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，但隨著行業(yè)分化、強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)不斷演變，最終卓越100指數(shù)關(guān)注的100家左右企業(yè)能夠占據(jù)整個(gè)行業(yè)越來(lái)越多市場(chǎng)份額，并成為卓越100指數(shù)研究和觀察行業(yè)的指標(biāo)性企業(yè)。

“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局在銷(xiāo)售表現(xiàn)上已經(jīng)如此明顯，僅按銷(xiāo)售金額排名，第一的萬(wàn)科在2015年度錄得銷(xiāo)售金額2614.7億元，按全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額8.73萬(wàn)億元計(jì)算，市場(chǎng)占有率為3%。

根據(jù)卓越100指數(shù)體系計(jì)算，2015年度全國(guó)銷(xiāo)售排行前十企業(yè)銷(xiāo)售總額為15339.88元，按照上述方式計(jì)算，前十名企業(yè)占據(jù)全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售份額為17.57%。

市場(chǎng)占有率是一方面，體現(xiàn)分化最明顯的是2000億規(guī)模房企在本年度增加至3家（2014年度：2家）；千億以上規(guī)模房企仍然為7家，但是500億以上企業(yè)已增加至9家（2014年度：7家），最有可能在2016年度晉級(jí)成為千億規(guī)模的企業(yè)，看起來(lái)會(huì)是華潤(rùn)置地。

針對(duì)去庫(kù)存而言，說(shuō)簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是要大量銷(xiāo)售，這一點(diǎn)在一線城市及重點(diǎn)二線城市并不是問(wèn)題。2015年，房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的難點(diǎn)在三四線城市，未來(lái)也是。

“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”推動(dòng)行業(yè)前行 并購(gòu)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨

自卓越100指數(shù)誕生以來(lái)，以銷(xiāo)售為核心的營(yíng)運(yùn)指標(biāo)，一直是考量房地產(chǎn)企業(yè)年度表現(xiàn)的最重要參考坐標(biāo)。

卓越100指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科、綠地、恒大在2015年度銷(xiāo)售表現(xiàn)中獨(dú)占鰲頭，銷(xiāo)售金額分別為2614.7億元、2301億元、2013億元（2014年度：2151.3億元、2408億元、1315.1億元）。

綜合近幾年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科在2014年度被綠地?cái)D下銷(xiāo)售第一位置之后又迅速奪回，區(qū)別在于萬(wàn)科2015年仍然保持不錯(cuò)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)，而綠地則出現(xiàn)了倒退。

對(duì)于萬(wàn)科而言，隨著“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”上升為全行業(yè)標(biāo)志性事件，隨著深圳地鐵及華潤(rùn)的先后進(jìn)場(chǎng)，無(wú)論最終結(jié)果如何，未來(lái)維持行業(yè)龍頭地位應(yīng)不難實(shí)現(xiàn)；而綠地在“混改”完成并實(shí)現(xiàn)整體上市之后，令人意外地顯得稍微有些后繼乏力。

恒大從2014年的1315.1億元增長(zhǎng)至2013.4億元，增長(zhǎng)率為53.1%，這種增長(zhǎng)速度在千億規(guī)模房企中非常搶眼，可以說(shuō)讓很多人“吃了一驚”。正是基于此，恒大在卓越100榜的排名“突飛猛進(jìn)”，從2014年的第六名上升至第二名。

海南海花島的“爆賣(mài)”是恒大在2015年度銷(xiāo)售突破2000億規(guī)模的關(guān)鍵因素，與此相對(duì)應(yīng)的是，恒大在2015年斥資超600億元在內(nèi)地及香港收購(gòu)了大量土地和項(xiàng)目，成為中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)擴(kuò)張的代表性企業(yè)之一。

毫無(wú)疑問(wèn)，2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張的案例越來(lái)越多，并購(gòu)規(guī)模也越來(lái)越大。頭幾年，行業(yè)聚焦于融創(chuàng)并購(gòu)綠城、佳兆業(yè)的失敗案例，似乎顯示房企并購(gòu)擴(kuò)張之路并不能一帆風(fēng)順，但2015年，融創(chuàng)已經(jīng)連續(xù)完成多宗收購(gòu)，卻不再是行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)，因?yàn)橛懈嗥髽I(yè)加入了這一行列。

“做大做強(qiáng)”成為了很多企業(yè)不約而同的選擇，央企重組整合如是，民企并購(gòu)合作也是。如此來(lái)看，“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”實(shí)際上是推動(dòng)行業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)大的一次并購(gòu)事件，也許中海與中信的并購(gòu)重組在2016年突然浮出，正是不想被時(shí)代潮流所拋離。

一線城市資源有限 中小房企擴(kuò)張規(guī)模愈發(fā)艱難

近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)分化的形勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯，這在卓越100指數(shù)統(tǒng)計(jì)中是最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，入選2015年度觀點(diǎn)卓越100指數(shù)的前100家企業(yè)中，有91家企業(yè)銷(xiāo)售超過(guò)100億，有50家銷(xiāo)售超過(guò)200億，29家超過(guò)300億，18家超過(guò)400億，16家超過(guò)500億。

這個(gè)數(shù)字在2014年卓越100指數(shù)中，分別是78家、42家、20家、18家、14家。

按此速度預(yù)測(cè)，2016年度卓越100指數(shù)入榜企業(yè)的銷(xiāo)售規(guī)模，或?qū)⑹状纬霈F(xiàn)全部企業(yè)全年銷(xiāo)售均超過(guò)100億的現(xiàn)象。

行業(yè)頂端千億規(guī)模房企數(shù)量已經(jīng)連續(xù)三年沒(méi)有變化，一直維持7家的數(shù)量，500億-1000億的企業(yè)數(shù)量則比一年之前多了兩家，由7家增長(zhǎng)到9家。

從另一方面來(lái)看，房企規(guī)模越大，要取得突破的難度就越大，500億以上是全國(guó)性規(guī)模擴(kuò)張房企的聚集區(qū)，但要躋身這一層次，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)，想要獲取資源將越來(lái)越艱難。

一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)容量總是有限的，要取得突破，必然要在全國(guó)熱點(diǎn)區(qū)域和市場(chǎng)落下棋子。

以城市區(qū)域而論，“北上廣深”為核心的京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大市場(chǎng)是所有房企的必爭(zhēng)之地，緊接著的是以成渝為核心的西部區(qū)域市場(chǎng)，以及以武漢為核心的中部區(qū)域市場(chǎng)。

在全行業(yè)都認(rèn)識(shí)到要“回歸一二線”的形勢(shì)下，一線城市和重點(diǎn)二線城市就成為了成為房企必爭(zhēng)之地。而在這些市場(chǎng)資源本就稀缺的情況下，地價(jià)和房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升就不再是意外。

故此，因城施策就成為了一個(gè)必然的選擇。一線市場(chǎng)高昂的地價(jià)與房?jī)r(jià)，同時(shí)也會(huì)將越來(lái)越多實(shí)力不足的房企排斥在外。

融資轉(zhuǎn)向“供給側(cè)” 卓越100指數(shù)管窺上市房企

2015年，隨著國(guó)內(nèi)政策和融資環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況得以好轉(zhuǎn)，但人民幣匯率及國(guó)際金融環(huán)境的變化，又使得前些年發(fā)行大量海外債券的房企開(kāi)始承受匯率損失。

正所謂“柳暗花明”，雖然佳兆業(yè)海外債券重組的黑天鵝事件未見(jiàn)終局，而且海外債市仍然難見(jiàn)明朗，但伴隨著大量房企轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)行更低利率的公司債等產(chǎn)品，房企在承擔(dān)匯率損失的同時(shí)，也可以積極置換以往的高成本融資，使得負(fù)債率及現(xiàn)金流逐漸好轉(zhuǎn)。

卓越100指數(shù)入榜100家中，有70家上市企業(yè)，這部分企業(yè)2015年度平均資產(chǎn)負(fù)債率為74.18%；70家上市企業(yè)中，入選上市企業(yè)30強(qiáng)（地產(chǎn)G30）的30家企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為73.80%，這一數(shù)據(jù)是近兩年來(lái)首次降低（2014年度：73.90%；2013年度：72.22%；2012年度：72.54%）。

通過(guò)分析上市企業(yè)30強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率可以發(fā)現(xiàn)，有3家企業(yè)在35%-60%的安全線以內(nèi)，這一數(shù)字在2014年度為0家，2013年度則為3家。與此相對(duì)應(yīng)的是，有19家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的警戒線，數(shù)量較2014年度的23家減少4家，與2013年度相比則為持平；另有7家企業(yè)負(fù)債率超過(guò)80%，數(shù)量與2014年度的4家相比增加了3家；未有資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)90%的企業(yè)。

數(shù)據(jù)的表現(xiàn)并非絕對(duì)，在細(xì)微之處窺見(jiàn)其中規(guī)律更是艱難。根據(jù)觀點(diǎn)卓越100指數(shù)連續(xù)多年的統(tǒng)計(jì)分析，綜合過(guò)去數(shù)年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況表現(xiàn)，所得出的結(jié)論是2015年度現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)。

但從流動(dòng)比率及速動(dòng)比率來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存任務(wù)仍然前路難行。上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)平均流動(dòng)比率為1.66（2014年度：1.67；2013年度：1.64；2012年度：1.61；2011年度：1.72），流動(dòng)比率水平轉(zhuǎn)向?yàn)檩^差。30家企業(yè)中只有2家超過(guò)2.0的安全線（2014年度：5家；2013年度3家；2012年度2家；2011年度4家），同樣是比2014年度表現(xiàn)更差。

速動(dòng)比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.52，對(duì)比2014年度的0.53同樣是掉頭向下的狀態(tài)。30家企業(yè)中，只有1家企業(yè)超過(guò)1.0的安全線（2014年度：0家；2013年度：1家），最低則為0.18（2014年度：0.26；2013年度：0.27）。

綜合分析可知，雖然有政策及金融環(huán)境的支持，2015年房企財(cái)務(wù)與資金狀況有好轉(zhuǎn)的跡象，但是并不能就此樂(lè)觀。

高利潤(rùn)越來(lái)越遠(yuǎn) 房企盈利能力持續(xù)低位運(yùn)行

房企庫(kù)存去化體現(xiàn)在銷(xiāo)售方面，但去化過(guò)程是否健康則體現(xiàn)盈利能力。

對(duì)于現(xiàn)階段的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)而言，肯定早已經(jīng)放下了“高利潤(rùn)”的想法。即使一線城市出現(xiàn)頂級(jí)豪宅熱銷(xiāo)的現(xiàn)象，但這相對(duì)于龐大的三四線城市房企庫(kù)存而言，或許可稱(chēng)之為杯水車(chē)薪，僅僅對(duì)個(gè)別企業(yè)和個(gè)別項(xiàng)目有利。

房企盈利能力一直在下滑，是行業(yè)內(nèi)眾所周知的事實(shí)。2015年度上市企業(yè)30強(qiáng)(地產(chǎn)G30)入選企業(yè)平均毛利率為26.44%，較2014年度的31.8%大幅下滑，（2013年度：32.04%；2012年度：39.54%；2011年度：42.73%）。

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最優(yōu)秀30家上市企業(yè)的平均毛利率水平，已經(jīng)在三四年時(shí)間內(nèi)從40%左右跌至25%左右。這30家企業(yè)中，2015年度毛利率水平超過(guò)30%的只有9家，毛利率表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)中，只有萬(wàn)達(dá)、華夏幸福、中海、華潤(rùn)置地等幾家是銷(xiāo)售規(guī)模前十企業(yè)。

擴(kuò)大到卓越100榜入榜70家上市企業(yè)范圍，平均毛利率水平稍好一點(diǎn)，但也只有27.79%。

入選地產(chǎn)G30企業(yè)的平均凈利率為15.6%，較2014年度的13.16%有所好轉(zhuǎn)，但仍然比2013年度的18.18%大幅降低，對(duì)比2012年度的平均凈利率23.56%以及2011年度的28.91%，更是大踏步倒退。

擴(kuò)大到卓越100指數(shù)70家上市企業(yè)，平均凈利率進(jìn)一步下跌，只有13.63%。

在上市企業(yè)30強(qiáng)中，凈利率水平超過(guò)40%的企業(yè)由2014年度0家增加至1家（2013年度：1家；2012年度：5家；2011年度：5家）；凈利率水平30.01%-40%的企業(yè)數(shù)量同樣是1家，而2014年度為0家（2013年度：2家；2012年度：2家；2011年度：3家）；20.01%-30%的有4家（2014年度：8家；2013年度：7家；2013年度：6家）；10.01%-20%的有16家（2014年度：17家；2013年度：16家；2012年度：17家）；低于10%的有8家（2014年度：5家），其中2家低于5%（2014年度：3家）。

卓越100指數(shù)上市企業(yè)30強(qiáng)中，2015年度凈利率表現(xiàn)最突出的是瑞安房地產(chǎn)，受益于模式及售價(jià)的影響，瑞房的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直在行業(yè)中處于較優(yōu)秀位置，但或許這只是特例。

較具代表性的企業(yè)應(yīng)該是中海，作為行業(yè)內(nèi)所熟悉的標(biāo)桿性企業(yè)，中海的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直維持優(yōu)秀，但毛利率也由2014年的35.34%跌至32.24%，凈利率則由26.27%跌至25.16%。

凈資產(chǎn)收益率方面，2015年度地產(chǎn)G30企業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率為6.60%，比2014年度的平均凈資產(chǎn)收益率6.78%稍微回落，也比2013年度的7.65%有較大回落。分區(qū)間來(lái)看，上市企業(yè)30強(qiáng)企業(yè)中，沒(méi)有任何一家凈資產(chǎn)收益率超過(guò)20%（2014年度：1家；2013年度：1家）；10-20%之間的企業(yè)有4家（2014年度：3家；2013年度：6家）；低于5%的企業(yè)有10家（2014年度：9家；2013年度：7家）。

按卓越100指數(shù)入榜70家上市企業(yè)來(lái)統(tǒng)計(jì)，平均凈資產(chǎn)收益率為5.41%（2014年度：4.96%）。同樣沒(méi)有超過(guò)20%的企業(yè)（2014年度：2家）；10-20%的企業(yè)有9家（2014年度：5家）；低于5%的企業(yè)有33家（2014年度：47家），其中4家為負(fù)數(shù)（2014年度：3家）。

總體而言，在艱難環(huán)境下，入榜70家上市企業(yè)的盈利能力表現(xiàn)符合行業(yè)去庫(kù)存以及利潤(rùn)收窄的大勢(shì)。也許通過(guò)變革快速周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)的模式，未來(lái)能夠?qū)ふ业叫碌睦麧?rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而這也是眾多房企追求轉(zhuǎn)型、跨界、多元化的動(dòng)力之一。

市場(chǎng)拼圖漸顯 卓越100指數(shù)企業(yè)均價(jià)普遍上漲

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，銷(xiāo)售價(jià)格毫無(wú)疑問(wèn)是關(guān)鍵的，“房?jī)r(jià)問(wèn)題”一直都是各方角力的焦點(diǎn)所在。

具體到卓越100指數(shù)企業(yè)，我們通過(guò)觀察這批企業(yè)群體的銷(xiāo)售均價(jià)，可以窺見(jiàn)其中的房?jī)r(jià)走勢(shì)，能為我們分析行業(yè)提供更多角度。

2015年度，卓越100指數(shù)入榜100家企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為12595元/平方米，較2014年度的11625元/平方米出現(xiàn)不小幅度的上漲，較2013年度的12070元/平方米同樣有一定漲幅。

在一定程度上，卓越100指數(shù)企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)漲跌會(huì)受到每年度入榜企業(yè)不同的影響，但這種影響不具有決定性作用。一個(gè)顯而易見(jiàn)的原因是，過(guò)去一年，中國(guó)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲，甚至一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的漲幅不小，比如深圳。

卓越100指數(shù)入榜100家企業(yè)是這個(gè)行業(yè)內(nèi)具有標(biāo)桿性意義的企業(yè)群體，也是過(guò)去一年取得了優(yōu)秀表現(xiàn)的企業(yè)。這樣一批企業(yè)群體，必然在市場(chǎng)中占據(jù)著有利的位置，在熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域占有優(yōu)勢(shì)份額，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的群體。

這100家企業(yè)中，均價(jià)最低企業(yè)為5767元/平方米（2014年度：4999元/平方米；2013年度：5700元/平方米），均價(jià)最高企業(yè)為34110元/平方米（2014年度：31046元/平方米）。

卓越100指數(shù)顯示，均價(jià)在20000-30000元/平方米之間的企業(yè)數(shù)量為5家（2014年度：7家），10000-20000元/平方米之間的企業(yè)數(shù)量為44家（2014年度：40家）。

低均價(jià)房企群中，碧桂園、建業(yè)地產(chǎn)、榮盛發(fā)展是其中的最底端。榮盛地產(chǎn)的發(fā)展模式?jīng)Q定了其均價(jià)難于有深刻改變。

與此類(lèi)似的還有碧桂園，雖然在2015年已經(jīng)作出“擁抱一二線”的嘗試，但如此龐大規(guī)模的三四線開(kāi)發(fā)模式想要轉(zhuǎn)身并非易事，所以碧桂園的均價(jià)反而較2014年度更低，接近6500元/平方米的均價(jià)，可想而知碧桂園的產(chǎn)品主要位于哪些區(qū)域。

在轉(zhuǎn)向一二線方面，與碧桂園一直保持較低均價(jià)的恒大地產(chǎn)做得似乎更為徹底，2015年度均價(jià)已經(jīng)逼近8000元/平方米，而在此前兩年，碧桂園及恒大一直是卓越100指數(shù)中低均價(jià)企業(yè)的代表。

從卓越100指數(shù)標(biāo)桿性企業(yè)萬(wàn)科、綠地、保利、中海等來(lái)觀察，萬(wàn)科2015年度均價(jià)為12649 元/平方米，較2014年度的11909元/平方米上漲約6%；2015年度，中海均價(jià)約12140元/平方米、保利均價(jià)12649元/平方米與萬(wàn)科基本相同，綠地則較低，為10576元/平方米。

“回歸一二線”加劇土地分化 地王層出不窮

土地是房企的“生命線”，但在“去庫(kù)存”環(huán)境下，全國(guó)土地市場(chǎng)熱度及房企收購(gòu)?fù)恋責(zé)崆榫兴芈洹?/p>

當(dāng)然，這是整體市場(chǎng)的表現(xiàn)，具體到不同區(qū)域、不同城市，土地市場(chǎng)表現(xiàn)則有天壤之別。

北京、上海、深圳等為代表的一線以及熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)，在“回歸一二線”的行業(yè)趨勢(shì)下，稀缺的土地資源更加搶手，地價(jià)、賣(mài)地收入屢創(chuàng)新高，這已經(jīng)是有目共睹的現(xiàn)象。

以“地王”為例，2015年度 全國(guó)總價(jià)地王TOP10集聚在一線城市，北京和上海均有3宗，其后是廣州2宗，深圳、南京各1宗。

單價(jià)最高10宗地王同樣分布于一二線城市，上海有4宗，北京、深圳、杭州各有2宗。其中，深圳尖崗山及北京豐臺(tái)花鄉(xiāng)兩宗單價(jià)地王均超過(guò)75000元/平方米；排名第10的北京南苑鄉(xiāng)單價(jià)地王，單價(jià)亦超過(guò)50000元/平方米。

統(tǒng)計(jì)顯示，2015年度卓越100指數(shù)土地儲(chǔ)備前十企業(yè)中，恒大仍然是第一名，土儲(chǔ)面積維持1.44億平方米，但不像以前那樣一枝獨(dú)秀，因?yàn)榫G地土地儲(chǔ)備1.4億平方米緊隨其后；此外，還有碧桂園9532萬(wàn)平方米、萬(wàn)達(dá)8259萬(wàn)平方米，都已逼近1億平方米。

在這四家企業(yè)之后，其他卓越100指數(shù)企業(yè)沒(méi)有任何一家土地儲(chǔ)備超過(guò)5000萬(wàn)平方米。

綠地土地儲(chǔ)備面積與恒大幾乎相同令人意外，但考慮到此前因?yàn)槲瓷鲜卸鵁o(wú)法獲取綠地準(zhǔn)確的土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)，也情有可原。

萬(wàn)達(dá)、碧桂園土地儲(chǔ)備面積比2014年度也有不同程度的增長(zhǎng)：萬(wàn)達(dá)由2014年7670萬(wàn)平方米增至8259萬(wàn)平方米（2013年度：6488.2萬(wàn)平方米）；碧桂園則由7568萬(wàn)平方米增加到9532萬(wàn)平方米（2013年度：6267萬(wàn)平方米）。

不過(guò)萬(wàn)科近年一直保持不超過(guò)4000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的狀態(tài)值得深思，這也是近幾年來(lái)萬(wàn)科的“常態(tài)”。按照萬(wàn)科2015年度新開(kāi)工面積2127萬(wàn)平方米計(jì)算，不足4000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備不夠萬(wàn)科開(kāi)發(fā)兩年。

卓越100指數(shù)統(tǒng)計(jì)還顯示，土地儲(chǔ)備前十名企業(yè)總面積為71595萬(wàn)平方米，比2013年的61882.2萬(wàn)平方米增加9712.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率15.7%。

資產(chǎn)重組眾生相：“大魚(yú)吃小魚(yú)”與“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的比拼，在2015年顯得格外搶眼。無(wú)論是綠地整體上市還是招商地產(chǎn)重組為招商蛇口，都是在不同時(shí)段成為媒體筆下“挑戰(zhàn)”萬(wàn)科的頭條。

對(duì)于卓越100指數(shù)入榜企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模也是一個(gè)可以觀察的重要指標(biāo)。自從2014年度有兩家房企資產(chǎn)規(guī)模首次突破5000億后，2015年度共有萬(wàn)達(dá)、恒大、萬(wàn)科、綠地四家企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到5000億以上，比2014年多了兩家。

在全年銷(xiāo)售突飛猛進(jìn)的同時(shí)，恒大的總資產(chǎn)規(guī)模也從4216.55億元增長(zhǎng)到了5398.47億元，并從第4名上升到第2名。

與此相對(duì)的是，萬(wàn)科在總資產(chǎn)規(guī)模中的排名進(jìn)一步下滑到第3名（2014年度：第2名；2013年度：第1名），而萬(wàn)達(dá)仍然占據(jù)榜首。

值得注意的是，2014年度兩家規(guī)模4000億-5000億元的企業(yè)在2015年度都已經(jīng)成功突破5000億元，但原來(lái)3000億規(guī)模以下的企業(yè)未有突破到4000億元，排名第5的保利資產(chǎn)規(guī)模約為3800億元。

2015年度卓越100指數(shù)總資產(chǎn)排名前十家企業(yè)中，5000億級(jí)別4家（2014年度：2家），4000億級(jí)別0家（2014年度：2家），3000億級(jí)別3家（2014年度：2家），2000億級(jí)別也是2家（2014年度：2家），最后1家則是1000億級(jí)別，所有10家均為上市企業(yè)。

縱觀卓越100指數(shù)企業(yè)，除了有小部分企業(yè)無(wú)法獲取總資產(chǎn)數(shù)據(jù)外，總資產(chǎn)超千億的企業(yè)已記錄有26家（2014年度：23家；2013年度：18家）。

總資產(chǎn)前十位企業(yè)資產(chǎn)總額已達(dá)到39591.82億元，比2014年度前十家企業(yè)資產(chǎn)總額34961.78億元增加4630.04億元，增長(zhǎng)率13.24%（2013年度：25640.96億元；2014年度增長(zhǎng)率36.35%）。

行業(yè)集中度趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，但2015年度卓越100指數(shù)資產(chǎn)規(guī)模前十企業(yè)增長(zhǎng)速度卻在逐漸減緩。

在正常發(fā)展積累已經(jīng)開(kāi)始失去加速引擎的時(shí)候，并購(gòu)重組也就成為了很多企業(yè)的選擇，包括萬(wàn)科與深圳地鐵、中海與中信、恒大600億收購(gòu)等，并購(gòu)潮流下也不僅僅是“大魚(yú)吃小魚(yú)”，還包括“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”。

以下為華譽(yù)景觀·2015年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜榜單排名：

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