觀點(diǎn)網(wǎng) “轉(zhuǎn)型”這個(gè)詞SOHO中國(guó)說(shuō)了三年。對(duì)于SOHO而言，2015年是蟄伏的一年。

這一年，SOHO中國(guó)幾乎沒(méi)有物業(yè)銷(xiāo)售。在2015年上半年時(shí)，物業(yè)銷(xiāo)售收入甚至為負(fù)。原因主要是由于銀河SOHO此前售出和預(yù)訂的物業(yè)單元出現(xiàn)銷(xiāo)售退回。

2015年，SOHO中國(guó)在年初推出3Q計(jì)劃。為了推廣該計(jì)劃，SOHO中國(guó)這一年都只在做一件事，不僅在自家項(xiàng)目上推行，還把生意做到了張玉良的摩天大樓里。

盡管如此，在一年又一年的業(yè)績(jī)報(bào)告中，SOHO中國(guó)逐年減退業(yè)績(jī)讓人對(duì)其未來(lái)預(yù)期有所疑慮。但在創(chuàng)客與we work風(fēng)口下，SOHO中國(guó)所推崇的3Q的商業(yè)模式仍值得探討。

銷(xiāo)售為零后重提物業(yè)銷(xiāo)售

根據(jù)3月8日最新發(fā)布的2015年度報(bào)告，“回顧2015年，從經(jīng)營(yíng)理念上，我們一直堅(jiān)持SOHO中國(guó)三年前宣布的轉(zhuǎn)型，于本年度幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售房屋。”

SOHO中國(guó)表示，業(yè)務(wù)模式從原來(lái)的銷(xiāo)售物業(yè)轉(zhuǎn)換成持有物業(yè)，并非把物業(yè)變現(xiàn)及撤走資金，而是持有物業(yè)。

不過(guò)話(huà)音未落，潘石屹在2015年度業(yè)績(jī)會(huì)上卻另有說(shuō)法：“鑒于目前北京、上海房?jī)r(jià)上漲非?？欤緵Q定把一些比較成熟的、出租情況非常理想的非核心資產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售。”

對(duì)于一年沒(méi)有銷(xiāo)售收入的SOHO中國(guó)，這種重啟銷(xiāo)售念頭，是潘石屹出于商人嗅覺(jué)不愿放掉賺錢(qián)機(jī)會(huì)，還是對(duì)于連年下跌利潤(rùn)曲線(xiàn)的某種屈服？

不過(guò)，回過(guò)頭來(lái)看看，想當(dāng)年SOHO中國(guó)也曾有過(guò)風(fēng)光，其在2008年登上由觀點(diǎn)新媒體發(fā)布的地產(chǎn)G30（上市公司30強(qiáng)）的榜單中。

其后，在2013年卓越100榜中排名80名，2014年表現(xiàn)有所上升至77名，但是其宣布轉(zhuǎn)型的第三個(gè)年頭，在2015年卓越100榜單中再也見(jiàn)不到SOHO中國(guó)的身影。

也許未來(lái)，已經(jīng)不能用傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)值來(lái)衡量SOHO中國(guó)了。

營(yíng)收持續(xù)下滑、租金占比大漲

在2015年度報(bào)告中，SOHO中國(guó)宣布公司營(yíng)業(yè)額約為9.95億元，較2014年約60.98億元下降約51.03億元，下降約84%。

事實(shí)上，不止這一年，對(duì)比近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，SOHO中國(guó)各項(xiàng)盈利指標(biāo)一路下行。其中營(yíng)業(yè)額分別為2012年161.43億元、2013年146.21億元、2014年60.98億元、2015年9.95億元，同比跌幅分別為9%，58%和84%。

溢利方面，2015年除稅前溢利約為14.07億元，較2014年同期除稅前溢利約66.89億元下降約79%。權(quán)益股東所占純利約為5.38億元，較2014年同期下降約87%。

利潤(rùn)的持續(xù)大幅下滑恰是反映出SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型陣痛。

近四年來(lái)，該公司除稅前溢利分別為181.95億元、124.70億元、66.89億元和14.07億元；同比跌幅分別為31%、46%和79%。公司股東應(yīng)占溢利分別為105.85億元、73.88億元、40.79億元、5.38億元，同比跌幅分別為30%、45%和87%；每股基本盈利亦從2.051元一路跌至1.492元、0.781元以及0.104元。

不過(guò)值得一提的是，在營(yíng)業(yè)收入中，租金占比越來(lái)越高。根據(jù)年報(bào)，2015年租金收入約10.52億元，較2014年4.24億元上升約148%。

同樣也正因?yàn)檗D(zhuǎn)型，SOHO中國(guó)在毛利潤(rùn)率方面表現(xiàn)較為搶眼，2015年期間毛利潤(rùn)率約為74%，同比去年同期上升明顯（2014年為50%）。

短期債務(wù)承壓兩年到期貸款54億

負(fù)債方面，截至2015年12月31日，SOHO中國(guó)的銀行貸款共計(jì)約162.67億元。其中，銀行貸款中的約19.21億元將于一年內(nèi)到期或按要求償還，約35.01億元將于一年以上兩年以?xún)?nèi)到期，約84.85億元將于兩年以上五年以?xún)?nèi)到期，約23.6億元將于五年以上到期。

簡(jiǎn)單計(jì)算，在兩年內(nèi)到期的貸款約54億元，這對(duì)營(yíng)收僅為9.95億元的SOHO中國(guó)而言，無(wú)疑償還壓力非常大。

資產(chǎn)負(fù)債率方面，于2015年12月31日，集團(tuán)優(yōu)先票據(jù)與銀行貸款共計(jì)約178.82億元，占總資產(chǎn)比率約為25%（2014年約為26%）。凈借貸（銀行貸款+優(yōu)先票據(jù)–現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及銀行存款）與總權(quán)益比率約為24%（2014年約為19%）。

成本方面，截至2015年12月31日，集團(tuán)全部有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)和投資的資本承擔(dān)約為55.53億元（2014年同期62.09億元）。

正由于SOHO中國(guó)逐漸向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型，在負(fù)債率表現(xiàn)越來(lái)越低。不過(guò)，將近54億元兩年內(nèi)到期的短期債務(wù)正是SOHO中國(guó)重啟銷(xiāo)售的驅(qū)動(dòng)力。