觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 作為中國(guó)房地產(chǎn)的標(biāo)桿性龍頭企業(yè)，萬(wàn)科每一年度的財(cái)務(wù)報(bào)表出來(lái)之后，都會(huì)被放到顯微鏡下仔細(xì)觀(guān)察。

觀(guān)點(diǎn)新媒體基于中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜推出的“卓越100指數(shù)”，也不能排除將萬(wàn)科作為卓越100指數(shù)典型企業(yè)進(jìn)行研究。

2015年，被萬(wàn)科認(rèn)為是“歷史上最好的一年”。除了年末的“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”讓萬(wàn)科稍顯尷尬之外，與深圳地鐵集團(tuán)的合作浮出水面，則讓外界似乎感覺(jué)到萬(wàn)科確實(shí)度過(guò)了一個(gè)“美妙”的2015年。

當(dāng)然，是不是“最好”，業(yè)績(jī)報(bào)表還是要用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)。

萬(wàn)科的“3%” 全年銷(xiāo)售金額重奪第一

在觀(guān)點(diǎn)新媒體考察的卓越100指數(shù)主要指標(biāo)中，萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是鮮明而且一目了然的。銷(xiāo)售方面，萬(wàn)科全年錄得銷(xiāo)售金額人民幣2614.7億元，銷(xiāo)售面積2067.1萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%。

以銷(xiāo)售規(guī)模計(jì)算，萬(wàn)科在2014年被綠地拉下行業(yè)銷(xiāo)售金額榜首位置后，重奪第一，并領(lǐng)先綠地（2301億）超300億元。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額人民幣87280.8億元計(jì)算，萬(wàn)科在全國(guó)的市場(chǎng)占有率上升至3.00%（2014年：2.82%）。

根據(jù)觀(guān)點(diǎn)新媒體卓越100指數(shù)體系計(jì)算顯示，2015年度全國(guó)銷(xiāo)售排行前十企業(yè)銷(xiāo)售金額總額為15339.48元，按照上述方式計(jì)算，前十名企業(yè)占據(jù)全國(guó)市場(chǎng)銷(xiāo)售份額為17.57%。

這是一個(gè)分化的時(shí)代，不只是城市和市場(chǎng)在分化，企業(yè)也同樣在分化。正如卓越100指數(shù)連續(xù)幾年所堅(jiān)持的觀(guān)點(diǎn)，這是一個(gè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的時(shí)代，萬(wàn)科的“3%”還有更多的空間。

關(guān)注14大中城市 擁有472個(gè)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

對(duì)于分化，觀(guān)點(diǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)萬(wàn)科重點(diǎn)關(guān)注的14個(gè)大中城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無(wú)錫、蘇州），住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過(guò)供應(yīng)，但全國(guó)其他地區(qū)依然面臨較大的去庫(kù)存壓力。

2015年，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積僅為10.7億平方米，繼2014年萎縮14.4%后，再度下滑14.6%。但這一現(xiàn)象在2016年開(kāi)始好轉(zhuǎn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，2016年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9052億元，同比增長(zhǎng)3.0%，增速比去年全年提高2個(gè)百分點(diǎn)。2015年開(kāi)始，商品房銷(xiāo)售逐步回暖，至今年1-2月份，更出現(xiàn)了銷(xiāo)售旺盛局面，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，房屋新開(kāi)工面積迅猛回升，土地購(gòu)置面積降幅大幅收窄，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)隔兩年首次回升。

截至2015年底，萬(wàn)科在中國(guó)大陸擁有472個(gè)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在建項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)約3147萬(wàn)平方米，規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)約3976萬(wàn)平方米。報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積2127萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)23.1%，高于年初計(jì)劃的1681萬(wàn)平方米；完成竣工面積1729萬(wàn)平方米，較2014年增長(zhǎng)24.9%，高于年初計(jì)劃的1,581萬(wàn)平方米。

土地儲(chǔ)備偏少一直是萬(wàn)科的“常態(tài)”，但按照新開(kāi)工面積計(jì)算，不足4000萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備不夠萬(wàn)科開(kāi)發(fā)兩年。

銷(xiāo)售及營(yíng)收大步前進(jìn) 毛利率及凈利率持續(xù)下滑

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，萬(wàn)科2015年度營(yíng)業(yè)收入為人民幣1955.49億元，同比增長(zhǎng)33.6%；毛利為394.18億元，毛利率20.16%，較2014年下降0.79個(gè)百分點(diǎn)；歸屬于股東的凈利潤(rùn)人民幣181.2億元，較2014年的人民幣157.5億元增長(zhǎng)15.1%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)率為9.27%，較2014年度的10.76及2015年度中期的9.64%進(jìn)一步下跌。

顯然，銷(xiāo)售及營(yíng)收大步前進(jìn)的背后，萬(wàn)科仍然擺脫不了毛利率及凈利率持續(xù)下滑的局面：2015年度是中期及期末是萬(wàn)科近幾年來(lái)凈利率首次跌入10%以下。

這與全行業(yè)盈利能力下滑大趨勢(shì)有關(guān)，同樣也跟萬(wàn)科營(yíng)運(yùn)、產(chǎn)品、管理等方面狀況有關(guān)。一個(gè)顯而易見(jiàn)的數(shù)據(jù)可以看見(jiàn)，在同等規(guī)模的房企中（銷(xiāo)售規(guī)模前十），萬(wàn)科的盈利能力是較低的企業(yè)之一。

負(fù)債及現(xiàn)金天平 凈負(fù)債率較2014年增長(zhǎng)數(shù)倍

負(fù)債率方面，萬(wàn)科2015年度資產(chǎn)負(fù)債率為77.7%（2014年度：77.2%），凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以?xún)糍Y產(chǎn)）為19.30%（2014年底：5.41%）。

截至2015年底，萬(wàn)科有息負(fù)債合計(jì)人民幣794.9億元（2015年中期：631.8億元），其中，銀行借款占比為44.82%，應(yīng)付債券占比為25.18%，其他借款占比為30.00%；有息負(fù)債中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)人民幣266.5億元（2015年中期：237.7億元），占總體有息負(fù)債的比例為33.52%；一年以上有息負(fù)債人民幣528.4億元（2015年度中期：394.1億元），占總體有息負(fù)債的比例為66.48%。貨幣資金為531.8億元，較2014年度的627.15億元減少15.20%。

貨幣資金的大幅減少及有息負(fù)債的大幅攀升，造成萬(wàn)科凈負(fù)債率較2014年增長(zhǎng)數(shù)倍。雖然仍控制在較低水平，但不能不關(guān)注的是，萬(wàn)科的財(cái)務(wù)表現(xiàn)一直控制在較為平穩(wěn)的狀態(tài)，大起大落并非常態(tài)。