編者按：2016年是中國(guó)經(jīng)濟(jì)起伏跌宕、承前啟后的一年，也是房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)奏轉(zhuǎn)變的一年。在供給側(cè)改革與去庫(kù)存大旗下，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能緊跟這一輪供給新節(jié)奏？

總結(jié)過(guò)去，展望未來(lái)。值此新年萬(wàn)象更新之際，我們特別推出觀點(diǎn)年度論壇暨中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜特別報(bào)道，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)全行業(yè)一批具有標(biāo)桿性和代表性意義的企業(yè)進(jìn)行深入的觀察與報(bào)道。

觀點(diǎn)網(wǎng) “若不發(fā)力，將看不到來(lái)年的第一縷陽(yáng)光！”在董事長(zhǎng)王振華的激勵(lì)聲中，以“奔跑”之速跨過(guò)2015最后一道欄桿的新城控股終遇見(jiàn)新年第一縷陽(yáng)光。

元旦后的第二個(gè)工作日，新城控股公布了“B轉(zhuǎn)A”后的首份期末成績(jī)單。公告數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日止十二個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約319.29億元，完成2015年全年銷售目標(biāo)的114%。

這也是新城控股首次闖入300億房企陣營(yíng)大門。然而，沐浴在溫暖陽(yáng)光下，新城并不選擇就此停下前行的腳步。在王振華的地產(chǎn)版圖中，新城2017年的銷售業(yè)績(jī)將達(dá)到500億規(guī)模。

當(dāng)然，以“吾悅廣場(chǎng)”為代表的商業(yè)王國(guó)則是完成上述目標(biāo)一大不可或缺的引擎。“目前我們已在17個(gè)城市布局了22座吾悅廣場(chǎng)，按照每年新增十個(gè)項(xiàng)目的速度，到2020年實(shí)現(xiàn)80個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)是大概率事件。”新城高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷稱。

500億的目標(biāo)棋局

新城控股2015年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入235.7億元，同比增加14％；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.4億元，同比大增57.3%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益1.51元（全面攤薄每股收益1.08元）。

同時(shí)，公司擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利1.08元（含稅），并擬以資本公積金向全體股東每10股轉(zhuǎn)增3股。本次轉(zhuǎn)增股本后，公司總股本達(dá)22.20億股。

單銷售指標(biāo)上，新城2015年實(shí)現(xiàn)銷售面積345.98萬(wàn)平方米，銷售金額319.29億元，分別比2014年增長(zhǎng)25.0%和30.3%。其中，商業(yè)綜合體項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售110.2億元。

此外，于報(bào)告期末，公司共有52個(gè)子項(xiàng)目在建，在建面積為897.82萬(wàn)平方米，而全年新增地塊共42幅，新增總建筑面積950.68萬(wàn)平方米。

“2016年目標(biāo)現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)確定的說(shuō)法，但較2015年上調(diào)是肯定的，至少要保持或超過(guò)今年的水平。”基于公司前十一月表現(xiàn)，歐陽(yáng)捷在去年12月觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。

按新城方面計(jì)劃，2016年公司擬新開(kāi)工項(xiàng)目35個(gè)，新開(kāi)工建筑面積622.66萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目336.32萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目286.34萬(wàn)平方米。

與此同時(shí)，公司計(jì)劃竣工項(xiàng)目30個(gè)，建筑面積約469.29萬(wàn)平方米，其中，住宅項(xiàng)目197.88萬(wàn)平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目271.41萬(wàn)平方米。

雖然歐陽(yáng)捷口中新城2016的目標(biāo)相對(duì)穩(wěn)健，但在漂亮的數(shù)字面前，王振華再度彰顯的雄心已將新城2017年的銷售目標(biāo)定為500億元。

而這一目標(biāo)的底氣，除了來(lái)自穩(wěn)步前行的業(yè)績(jī)額、強(qiáng)勢(shì)收購(gòu)?fù)恋刂瓮?，新城B轉(zhuǎn)A成功后打通的融資渠道，則是另一關(guān)鍵要素。

在籌劃進(jìn)入A股市場(chǎng)近八年時(shí)間后，2015年5月8日，新城B股披露，新城控股將以換股方式吸收合并江蘇新城，并擬向江蘇新城除新城控股以外全體股東發(fā)行A股股票的方案。

隨后的9月21日，新城通過(guò)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，以新增542，064，758股股份的形式吸收合并新城B股。11月23日，新城終止公司股票上市交易，新城B股退出歷史舞臺(tái)，截至最后一個(gè)交易日，新城市值約250億元。

終于12月4日，新城“B轉(zhuǎn)A”于上交所上市便贏了個(gè)滿堂紅。開(kāi)盤后便迅速拉升，至收盤時(shí)，漲幅達(dá)198.88%，市值超500億。

對(duì)此，王振華表示，在“B轉(zhuǎn)A”前，新城的商業(yè)和住宅由兩個(gè)團(tuán)隊(duì)分管。交易完成后，新城持有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)將全部整合至A股上市平臺(tái)，存續(xù)公司將同時(shí)運(yùn)營(yíng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊。

至此，同時(shí)保持著H股新城發(fā)展運(yùn)營(yíng)的新城，成功搭建了A+H運(yùn)營(yíng)模式。新城把商業(yè)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備等都注入A股，日后A股會(huì)擁有物業(yè)開(kāi)發(fā)權(quán)，港股則維持作控股公司，持有A股的70%股權(quán)，12月將會(huì)有第一個(gè)合營(yíng)項(xiàng)目，由A股當(dāng)開(kāi)發(fā)商，港股為投資者。

問(wèn)及日后A股、H股平臺(tái)的分工，歐陽(yáng)捷在專訪時(shí)則明確向觀點(diǎn)新媒體指出，”未來(lái)A股將主要專業(yè)化推動(dòng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展，而H股更多集中在創(chuàng)新業(yè)務(wù)上，例如兒童、電影、互聯(lián)網(wǎng)金融，甚至包括未來(lái)可能分拆上市的物業(yè)。”

2年20城的商業(yè)王國(guó)

當(dāng)然，在新城控股500億地產(chǎn)版圖中，以“吾悅廣場(chǎng)”為代表的商業(yè)王國(guó)則是其中重要一筆。

“目前我們已在17個(gè)城市布局了22座吾悅廣場(chǎng)，按照每年新增十個(gè)項(xiàng)目的速度，到2017年到達(dá)40個(gè)項(xiàng)目，2020年實(shí)現(xiàn)80個(gè)項(xiàng)目則是大概率事件。”新城高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷稱。

這也就意味著，在接下來(lái)近兩年的時(shí)間內(nèi)，新城的商業(yè)藍(lán)圖上需增加近20個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

而王振華給所有新城人下的目標(biāo)是，在“1+3”戰(zhàn)略擴(kuò)張模式下，實(shí)現(xiàn)多個(gè)新城吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，且每年保持15塊左右的商業(yè)用地增速，“累計(jì)開(kāi)發(fā)、在建的綜合體超過(guò)30個(gè)”。

在2015新城商業(yè)年會(huì)上，據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，彼時(shí)新城五個(gè)已開(kāi)業(yè)的吾悅廣場(chǎng)分別為上海青浦吾悅廣場(chǎng)、常州武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、蘇州新城吾悅廣場(chǎng)及蘇州張家港吾悅廣場(chǎng)。

在五個(gè)已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目外，此時(shí)新城還有六個(gè)項(xiàng)目均處于蓄勢(shì)待發(fā)中。然而，這些僅為其商業(yè)雄心藍(lán)圖的冰山一角而已。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2015年新城的商業(yè)總資產(chǎn)達(dá)100億元，同比增長(zhǎng)68.46%；總面積達(dá)185萬(wàn)平方米，同比遞增71.3%；項(xiàng)目總數(shù)量為20個(gè)，其中已開(kāi)業(yè)5個(gè)，在建15個(gè)。

此外，新城新老商場(chǎng)在2015年的平均客流量為3.5萬(wàn)人/日，同比增長(zhǎng)14%；開(kāi)業(yè)率98%，同比遞增9.8%；會(huì)員數(shù)量76萬(wàn)，同比增長(zhǎng)26.7%。其中七級(jí)產(chǎn)品線主要覆蓋家庭年齡段的人群，基本覆蓋城市中產(chǎn)階級(jí)。

隨著鎮(zhèn)江丹陽(yáng)等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，到2016年，新城開(kāi)業(yè)的城市綜合體將達(dá)11個(gè)，而其在2017年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目則包括桐鄉(xiāng)、長(zhǎng)春、衢州、鎮(zhèn)江、寧波、義烏、臺(tái)州黃巖、南京及盛州九個(gè)城市。

布局的展開(kāi)勢(shì)必需要新城在全國(guó)各地或是補(bǔ)倉(cāng)儲(chǔ)糧，或是拿地拓疆。去年1-10月，新城共獲取九幅商業(yè)綜合體項(xiàng)目地塊，其中單10月，就在上海、江蘇南京及蘇州共獲得四幅地塊，總地價(jià)款共計(jì)38.23億元。

2015全年，新城新增貨值886億元，其中新增商業(yè)綜合體項(xiàng)目17幅，建筑面積512.5萬(wàn)平方米。

“通過(guò)10到15年的發(fā)展，一線城市企業(yè)成長(zhǎng)得非常好，最近有一大批原來(lái)在三四線城市的企業(yè)都涌向了一線城市，致使一線城市狼多肉少，形成一種搶購(gòu)的局面。”

在一線城市土地狂熱的當(dāng)下，王振華在會(huì)上對(duì)觀點(diǎn)新媒體等表示，“新城不會(huì)去搶太高的地王項(xiàng)目，我們有自己的投資策略，會(huì)關(guān)注一二線市場(chǎng)，也會(huì)關(guān)注三四項(xiàng)城市，只要是沒(méi)有商業(yè)綜合體的地方，我們就愿意去投入，愿意去追加投資。”

王振華的話語(yǔ)中恰恰透露出當(dāng)前新城商業(yè)的“二三線逆勢(shì)攻略”。其實(shí)，新城2016年開(kāi)業(yè)項(xiàng)目也多集中在此區(qū)域，包括去年12月18日進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的鎮(zhèn)江丹陽(yáng)新城吾悅廣場(chǎng)，以及將于今年先后開(kāi)業(yè)的海南、南昌、常州金壇、安慶及成都龍泉驛項(xiàng)目，六個(gè)綜合體的總建筑面積約414萬(wàn)平方米。

對(duì)此，新城副總裁劉源滿表示，“由于新城在三四線城市的吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后都取得了巨大成功，我們認(rèn)為三四線城市的綜合體仍然是我們的重點(diǎn)之一，而從今年年初開(kāi)始，一二線城市也是未來(lái)重點(diǎn)布局區(qū)域，明年一季度會(huì)有4個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在重慶、成都、天津等落地。”