觀點(diǎn)網(wǎng) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，“轉(zhuǎn)型”一詞不再僅停留在概念層面，已變成各大房企業(yè)績(jī)會(huì)上的新焦點(diǎn)。

8月18日上午，中駿置業(yè)控股有限公司在香港召開2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)，今年的媒體提問環(huán)節(jié)，除了“業(yè)績(jī)”“土地”“債務(wù)”等熟詞外，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”無疑是其中另一焦點(diǎn)。

“可以把（海峽生態(tài)科技城）看成是一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，如果未來發(fā)展得好的話，會(huì)考慮把這種模式復(fù)制到其他地方去，因?yàn)楣究春卯a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。”中駿置業(yè)董事局主席黃朝陽(yáng)如是回答觀點(diǎn)新媒體的提問。

下半年的大任務(wù)

8月17日晚，中駿置業(yè)發(fā)布的2015年中期業(yè)績(jī)公告顯示，截至6月30日，中駿置業(yè)及合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約54.12億元，同比減少約3.4%；期內(nèi)平均物業(yè)銷售均價(jià)為8193元/平方米。

按照年初制定的135億元全年目標(biāo)，今年上半年中駿置業(yè)已完成比例約為40%。

“按照年初目標(biāo)，公司上半年預(yù)計(jì)完成35%-40%的目標(biāo)，最終是完成了40%，對(duì)下半年完成60%目標(biāo)是非常有信心的。”業(yè)績(jī)會(huì)上，中駿置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)李少波表示。

據(jù)李少波介紹，2015年下半年，中駿置業(yè)及合營(yíng)公司預(yù)計(jì)有6個(gè)新項(xiàng)目推出，分別是位于上海的天譽(yù)、中駿廣場(chǎng)一期及柏景灣，位于泉州的四季花城二期，位于廊坊的四季花都二期以及位于臨汾的中駿國(guó)際社區(qū)四期。

“位于上海及廊坊的四個(gè)項(xiàng)目將貢獻(xiàn)公司下半年大部分業(yè)績(jī)，且將拉升上半年的低均價(jià)。”李少波稱，由于上半年的貢獻(xiàn)項(xiàng)目主要集中在三四線城市，因此整體均價(jià)同比大幅下滑，在下半年推出上述四個(gè)項(xiàng)目后，全年整體均價(jià)將回升到11000元左右。

李少波指出，隨著下半年市場(chǎng)繼續(xù)回暖以及公司推盤節(jié)奏的加快，公司7月份銷售數(shù)據(jù)已明顯好轉(zhuǎn)，特別是成交均價(jià)已升至九字頭。

據(jù)中駿7月公告，截至7月底，中駿置業(yè)及合營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約67.78億元，累計(jì)合約銷售面積約74.15萬(wàn)平方米，同比分別實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)6%和4%。其中，首7個(gè)月的平均銷售價(jià)格為9142元每平方米。

雖然下半年即將入市的六個(gè)項(xiàng)目為中駿置業(yè)完成全年目標(biāo)奠定了基礎(chǔ)，但現(xiàn)場(chǎng)媒體關(guān)注的還有項(xiàng)目扎堆給公司去化率帶來的壓力。

對(duì)此，李少波給出的解釋是，上半年在售項(xiàng)目主要集中在三四線城市，這些區(qū)域市場(chǎng)回暖并不如一二線城市那么快，導(dǎo)致前六月去化率僅達(dá)55%，“下半年有四個(gè)項(xiàng)目集中在一二線城市，特別是上海有三個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)下半年到去化率將有所改善，或?qū)⒊^60%。”

報(bào)告期內(nèi)，中駿置業(yè)及合營(yíng)公司共有27個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在9個(gè)城市，其中1個(gè)為期內(nèi)新推售的樓盤，即位于泉州的藍(lán)灣悅庭。

截至6月30日，中駿置業(yè)及合營(yíng)公司共有19個(gè)項(xiàng)目處于不同建設(shè)階段，發(fā)展中物業(yè)總規(guī)劃建筑面積約33晚平方米，其中新動(dòng)工項(xiàng)目共2個(gè)。

在問及人民幣貶值對(duì)公司的影響，李少波則表示，人民幣貶值只是短期行為，截至6月底，公司的國(guó)內(nèi)債和國(guó)外債比例各占一半，“隨著下半年國(guó)內(nèi)融資渠道的繼續(xù)開放，爭(zhēng)取年底國(guó)內(nèi)債占比超過50%。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵

對(duì)于“財(cái)務(wù)官”李少波來說，關(guān)注公司發(fā)展過程中的每一個(gè)數(shù)字，來自于他的職業(yè)素養(yǎng)與敏感。

在董事局主席的位置上，黃朝陽(yáng)更多是一個(gè)船長(zhǎng)，密切關(guān)注著公司這艘大船的行駛方向，根據(jù)變化的情況調(diào)整戰(zhàn)略。

“從公司目前在一二線城市約250億-300億的貨值儲(chǔ)備來看，未來公司將堅(jiān)持這個(gè)戰(zhàn)略不動(dòng)搖。”黃朝陽(yáng)表示，當(dāng)前公司戰(zhàn)略布局仍然是聚焦長(zhǎng)三角以及深圳等城市。

早在今年年初制定全年計(jì)劃時(shí)，中駿方面已透露，在土地投資方面，2015年拿地區(qū)域主要集中在一二線城市，包括上海、北京、深圳、南昌等城市都會(huì)列入考慮范圍。李少波則補(bǔ)充稱：“公司今年的全年拿地投入是45億元，上半年已經(jīng)投入約24億元。”

半年報(bào)告顯示，中駿置業(yè)于上半年并無新增土儲(chǔ)。截至6月30日，中駿置業(yè)擁有土地儲(chǔ)備合計(jì)總規(guī)劃建筑面積約949萬(wàn)平方米，共計(jì)30個(gè)項(xiàng)目分布在11個(gè)城市。但在7月，中駿置業(yè)于天津取得1幅土地，總建筑面積12萬(wàn)平方米，土地金額6.02億元。

由于一二線城市居高不下的地價(jià)，黃朝陽(yáng)則表示，公司還是會(huì)堅(jiān)持比較審慎的態(tài)度，會(huì)選擇合作、收購(gòu)或者小股操盤等多種方式獲取土地，“不會(huì)拿超過預(yù)期的地塊”。

對(duì)中駿來說，堅(jiān)持的是“戰(zhàn)略布局”，改變則是“發(fā)展內(nèi)容”，這其中一大看點(diǎn)，即通過海峽生態(tài)科技城稱為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新兵。

“可以把（海峽生態(tài)科技城）看成是一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，如果未來發(fā)展得好的話，會(huì)考慮把這種模式復(fù)制到其他地方去，因?yàn)楣究春卯a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。”黃朝陽(yáng)對(duì)媒體表示。

據(jù)查閱，“海峽生態(tài)科技城”位于廈門新機(jī)場(chǎng)旁，項(xiàng)目占地面積達(dá)10平方公里，總投資額超過50億元。由于體量龐大，中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維介紹，項(xiàng)目將涵蓋多種業(yè)態(tài)，包括先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、空港物流業(yè)、休閑度假等服務(wù)業(yè)。

“這個(gè)項(xiàng)目未來十年會(huì)給中駿帶來持續(xù)的貢獻(xiàn)，整體收益應(yīng)該會(huì)超過百億。不過，盡管收益可觀，中駿并沒有打算馬上進(jìn)行擴(kuò)張。”李維此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)如是介紹。

對(duì)于這個(gè)需要“8-10年”才能落成到項(xiàng)目，黃朝陽(yáng)在業(yè)績(jī)會(huì)上則表示，除重點(diǎn)引入一些技術(shù)型企業(yè)（臺(tái)灣企業(yè)是一大優(yōu)勢(shì)）外，中駿還將依托碼頭優(yōu)勢(shì)做物流，“在這個(gè)過程中不排除未來會(huì)引入一些合作伙伴”。

以下為中駿置業(yè)控股有限公司2015年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司上半年以去庫(kù)存為主，現(xiàn)在庫(kù)存量是多少？壓力大不大？

李少波：剛才所說的去庫(kù)存主要是我們?cè)诟＝ㄊ∫恍┧木€城市的項(xiàng)目，這些樓盤去化率原來比較低，但經(jīng)過價(jià)格調(diào)整后，去化率還算比較合理的。

經(jīng)過去年、前年再加上今年上半年的消化后，我們預(yù)計(jì)庫(kù)存壓力在下半年會(huì)慢慢減輕。再配合我們新盤的推出，相信下半年去化率會(huì)比今年上半年有比較大的進(jìn)步。上半年的去化率大概是55%，下半年應(yīng)該會(huì)超過60%。

現(xiàn)場(chǎng)提問：均價(jià)是不是降低了？

李少波：主要跟貨源有關(guān)系，上半年推的這些貨源主要集中在福建省，所以均價(jià)比去年低，大概只有8000多元。下半年的新盤集中在一線城市，7月份數(shù)據(jù)顯示均價(jià)已經(jīng)到了9000元，預(yù)計(jì)全年均價(jià)在11000元左右。

現(xiàn)場(chǎng)提問：中駿有一些港元和美元計(jì)制的銀行貸款，還有一些美元的優(yōu)先票據(jù)，人民幣貶值會(huì)不會(huì)導(dǎo)致利息成本增加？你會(huì)不會(huì)考慮減少在境外融資的額度，提高在境內(nèi)融資渠道？

李少波：現(xiàn)在我們只有2億美元的優(yōu)先票據(jù)，人民幣貶值應(yīng)該只是階段性的短期行為。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，人民幣要想作為國(guó)際貨幣，就算未來還會(huì)繼續(xù)貶值也不會(huì)這么突然。

從我們的債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，國(guó)外債跟國(guó)內(nèi)債大概是50%對(duì)50%。公司也不會(huì)全部選擇在國(guó)外發(fā)債，下半年也會(huì)爭(zhēng)取在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大發(fā)債渠道，到時(shí)國(guó)內(nèi)貸款比例會(huì)超過50%。

當(dāng)然，以后還款的時(shí)候也要多用一些人民幣還這些美元債，但因?yàn)橘J款年息還有兩年半，還有一個(gè)是五年后才到期，所以短期內(nèi)對(duì)整個(gè)損益沒什么太大的影響。

現(xiàn)場(chǎng)提問：預(yù)計(jì)下半年樓市會(huì)不會(huì)持續(xù)回暖？

李少波：我們還是保持樂觀的，雖然中央和地方政府推出了一些政策，比如說央行降息降準(zhǔn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好的，但我們預(yù)計(jì)政策效果顯現(xiàn)出來需要幾個(gè)月的時(shí)間，所以上半年只推了一個(gè)盤，下半年將推六個(gè)新盤，這證明我們對(duì)下半年的信心比上半年更大。

下半年推的6個(gè)盤有4個(gè)在一線城市，包括北京和上海，所以下半年的銷售會(huì)更好。從我們的合同銷售135億目標(biāo)來看，年初確定上半年大概完成35%到40%，最終完成了40%，下半年會(huì)完成60%到65%。

現(xiàn)場(chǎng)提問：中駿第一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目海峽生態(tài)科技城下半年將入市，公司關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展思路和特色是什么？

黃朝陽(yáng)：海峽生態(tài)科技城是一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目依托于廈門新機(jī)場(chǎng)（即把廈門和泉州兩個(gè)機(jī)場(chǎng)整合在一起，在廈門和泉州之間），我們做的是一級(jí)開發(fā)。

項(xiàng)目定位方面，第一是會(huì)找一些技術(shù)含量比較高的企業(yè)入駐，第二是物流，因?yàn)閺B門機(jī)場(chǎng)的規(guī)模很大，旁邊又是碼頭，所以我們可能會(huì)做物流。

現(xiàn)場(chǎng)提問：這個(gè)項(xiàng)目是不是一個(gè)試點(diǎn)？未來公司會(huì)不會(huì)做類似的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

黃朝陽(yáng)：是一個(gè)試點(diǎn)，如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠做好，不排除這個(gè)模式繼續(xù)延伸，復(fù)制到其他地方。

現(xiàn)場(chǎng)提問：會(huì)不會(huì)考慮引入合作伙伴？

黃朝陽(yáng)：這是一個(gè)方向，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要招一些行業(yè)的公司。我們參觀過萬(wàn)科物流園，肯定會(huì)引進(jìn)一些業(yè)界比較著名的企業(yè)進(jìn)行合作，包括一些技術(shù)含量比較高的大企業(yè)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：這兩年越來越多房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，您怎么看當(dāng)前這個(gè)市場(chǎng)？

黃朝陽(yáng)：我們還是看好的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的發(fā)展還是需要產(chǎn)業(yè)支持。我們這個(gè)海峽生態(tài)科技城項(xiàng)目因?yàn)樵趶B門，還面對(duì)臺(tái)灣的一些企業(yè)，不單是本地的企業(yè)。

現(xiàn)場(chǎng)提問：生態(tài)科技城這個(gè)項(xiàng)目投資了多少？

黃朝陽(yáng)：到目前為止投入了十二三個(gè)億，是一個(gè)剛開發(fā)的項(xiàng)目，到目前都是勘探之類的工作，因?yàn)殡x機(jī)場(chǎng)才1公里的直線距離。

現(xiàn)場(chǎng)提問：預(yù)計(jì)總的投資額和時(shí)間大概是什么？

黃朝陽(yáng)：全部落成需要8到10年，因?yàn)槭?萬(wàn)畝土地，規(guī)模比較大。公司總投資額是50億元，但這是滾動(dòng)開發(fā)的，因?yàn)榈谝黄谕恋貙徟掷m(xù)比較長(zhǎng)，現(xiàn)在在整理土地。

現(xiàn)場(chǎng)提問：中駿未來發(fā)展重點(diǎn)會(huì)在一二線城市，但一二線城市地價(jià)相對(duì)較高，管理層是怎么考慮在一二線城市拿地及未來開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)問題？

黃朝陽(yáng)：我們?nèi)昵坝幸粋€(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，即進(jìn)入一二線城市?，F(xiàn)在看來，我們今年到明年有250億到300億的貨值在一二線城市，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的成績(jī)逐步在顯現(xiàn)出來。

我們要進(jìn)入的城市是全覆蓋，每塊地都要研究并尋找機(jī)會(huì)，當(dāng)然也會(huì)考慮一些合作拿地的方式或是買一些二手地。中駿會(huì)采取多種形式拿地，但是進(jìn)入一二線城市的戰(zhàn)略不會(huì)改變。

當(dāng)然，我們會(huì)采取比較慎重的做法，每一塊地預(yù)測(cè)最高價(jià)格是多少，如果超過預(yù)測(cè)就放棄，我們不會(huì)去拍地王。

現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年拿到了一塊天津的地皮，下半年還會(huì)動(dòng)用多少錢去拿地？會(huì)不會(huì)集中在北京和上海？

李少波：中駿戰(zhàn)略布局是聚焦戰(zhàn)略，長(zhǎng)三角、北京、深圳、福建的方向肯定不會(huì)變。我們?nèi)觐A(yù)定了45億現(xiàn)金拿地，上半年大概支付了24億左右，意味著下半年還有20多億拿地。