劉水 這段時間，國產動畫電影《大圣歸來》相當火爆，截至8月18日票房達到9.06億，創(chuàng)下了我國動畫電影票房歷史記錄。近幾個月，我國房地產市場也相當火熱，2015年1-7月，全國商品房銷售面積同比增長6.1%，增速延續(xù)了強勁的上升勢頭，預計全年房地產銷售量也有望創(chuàng)下歷史記錄，房地產市場“大年歸來”。

價格：一線城市領漲，二三線緊隨

統計局70城市房價指數顯示，2015年7月份，70城市房價指數同比下降4.6%，降幅繼續(xù)收窄。分不同類型城市來看，一線城市領漲，二三線跟隨。同比來看，根據70個大中城市新建商品住宅價格數據，2015年7月份，一線、二線、三線同比分別上漲7.1%、下降4.4%、下降6.4%。一線城市連續(xù)第二個月同比上漲，二線、三線同比降幅繼續(xù)收窄。環(huán)比來看， 2015年7月份，一線、二線、三線環(huán)比分別上漲2.7%、上漲0.2%、下降0.2%。一線城市連續(xù)5個月環(huán)比上漲，二線城市連續(xù)3個月環(huán)比上漲，三線城市環(huán)比微跌。

銷售：商品房銷售延續(xù)強勁回升，房地產市場回暖趨勢進一步增強

2015年1-7月份，全國商品房銷售面積59914萬平方米，同比增長6.1%，增速比1-6月份提高2.2個百分點。6月末，商品房銷售面積轉為正增長，表明房地產市場已復蘇轉暖，也表明上半年信貸政策放松、稅費減免、公積金額度提高等穩(wěn)定住房消費政策的效果在積極顯現。7月份，商品房銷售增速再次提高，表明房地產市場回暖趨勢進一步增強。

東部地區(qū)銷售增長較快，西部次之，中部增長較慢。1-7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積28710萬平方米，同比增長8.6%。中部地區(qū)商品房銷售面積15698萬平方米，增長3.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積15506萬平方米，增長4.4%。

供給：房地產投資增速深度觸底

房地產投資增速持續(xù)下滑，下滑程度之深近年罕見。2015年1-7月份，全國房地產開發(fā)投資52562億元，同比名義增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。2013年2月，房地產投資增速為22.8%，自此之后，投資增速一路下滑，2014年還保持在兩位數，2015年則下降到了個位數，房地產投資增速下滑程度之深、持續(xù)時間之長近年罕見。

7月份，房地產投資增速深度觸底，出現了可喜變化。數據顯示，2015年4-7月，房地產投資單月同比增速分別為0.5%、2.4%、3.4%和4.3%，可以看出單月同比增速在持續(xù)走高，我們預判8月份增速會超過4.3%，超過7月份的增速，也預示著房地產投資增速深度觸底后將開始回升。由于房地產對宏觀經濟影響較大，房地產投資增速觸底回升也將帶動宏觀經濟增速企穩(wěn)，據此，我們預判三四季度宏觀經濟下行壓力將明顯減小。

預判：房地產市場新一輪上行通道正在開啟，房地產市場“大年歸來”

業(yè)界公認房地產進入“白銀時代”，何謂房地產“白銀時代”？房地產“白銀時代”相比“黃金時代”，顏色相差幾何？近年，我國商品房銷售增速呈現明顯的階梯型下滑特征，從1998年房改以來，1998-2012年共計15年，每五年劃一個段，第一個時間段銷售平均增速為24.5%，第二個時間段為18%，第三個時間段為9%，由此可見，銷售平均增速階梯型下滑的特征非常明顯，也就是說“黃金時代”與“白銀時代”顏色相差在增速上。按此規(guī)律，筆者認為，2013-2017年銷售平均增長率會在5%左右。所謂房地產“白銀時代”，平均增長率會在個位數。

房地產市場由“大年”和“小年”之分。所謂“大年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以上，“小年”就是銷售增長在近年穩(wěn)態(tài)水平平均增長率以下。房地產市場容易受政策、市場預期、貨幣信貸等多種復雜因素影響，不同年份市場波動明顯，即使相鄰的年份增長率也會相差很大。但是，由于受均值回復作用的影響，房地產增長率會向均值調整。均值回復是指系統存在一個穩(wěn)態(tài)水平，當系統明顯背離穩(wěn)態(tài)水平時，它會有內在機制驅動去向穩(wěn)態(tài)水平調整。

2015是房地產市場“大年”，房地產市場“大年歸來”。2013年，商品房銷售增長17%，是名副其實的“大年”。2014年，商品房銷售下降7.6%，明顯在平均增長率以下，顯然是“小年”。房地產市場新一輪上行通道正在開啟，2015年1-6月份，全國商品房銷售面積同比增長3.9%，結束了自去年初以來持續(xù)一年多的負增長局面，7月末，增速達到6.1%，增幅進一步擴大。未來幾個月，商品房銷售仍將保持強勁增長，全年商品房銷售有望達到13.3億平米，創(chuàng)下銷量歷史記錄，全年增長10%。房地產“白銀時代”，銷售增長10%無疑是“大年”。

劉水 房通網房地產研究中心總監(jiān)

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