觀點網(wǎng) 7月28日，深圳市前海管理局宣布，周大福企業(yè)有限公司成為前海（香港）全球商品購物中心招商項目（即“前海港貨中心”）的中選投資人。

招標公告顯示，前海港貨中心位于前海前灣一路北側(cè)，總占地面積約1.1萬平方米，地上建筑建筑面積約1.7-2萬平方米，層數(shù)不大于4層，停車位不少于200個。項目預計總投資約3億元，合作期限暫定10年（含建設期）。

按照進度計劃，前海港貨中心擬于2015年12月實現(xiàn)不低于3000平方米的對外開放，其中包含一般貿(mào)易完稅銷售和保稅行郵跨境電商銷售模式商戶。

內(nèi)地旅客自由行早已導致香港部分地區(qū)人滿為患，港府一年前便公開表態(tài)稱，考慮將自由行數(shù)量削減20%。輿論普遍認為，前海港貨中心的興建，恰是為了減輕自由行赴港的壓力。

不過有市場分析也表示，香港商品低價主要受益于免稅政策，而內(nèi)地幾大自貿(mào)區(qū)均尚未對此做明確的表態(tài)。前海港貨中心能否吸引消費者、拉近與香港零售價格的距離，主要還取決于稅收。

周大福前海港貨中心

觀點新媒體了解到，早在2014年6月，深圳前海宣布正在研究興建一個“前海港貨中心”，目的是吸引香港零售百貨業(yè)進駐，貨物品質(zhì)和價格與香港相仿。

當時恰逢香港居民要求政府限制內(nèi)地游客數(shù)量，數(shù)據(jù)顯示，2013年自由行數(shù)量已升至4000萬人次。深圳前海研究的前海港貨中心，便是為減輕自由行赴港壓力。

2015年7月中旬，前海管理局正式對前海港貨中心啟動公開招商，確定將以“港資建設、港企運營、港人收益”為宗旨選定合格企業(yè)。有消息指，在這過程中，周大福、嘉里建設均獲得入標資格。

最終，周大福更勝一籌，被選定為前海港貨中心的中標企業(yè)。根據(jù)時間表，前海港貨中心擬于今年12月實現(xiàn)不低于3000平方米的對外開放，項目整體竣工驗收時間為2016年4月30日。

中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利對觀點新媒體表示，前海是距離香港最近的自貿(mào)區(qū)，受香港的輻射影響，深圳在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面也有相當大的潛力。從這點來說，周大福進駐前海打造購物中心，還是有不錯的前景。

郭增利認為，香港對自由行游客進行限制后，內(nèi)地方面需要采取相應的彌補措施，前海港貨中心恰恰是相應調(diào)整的體現(xiàn)。“實際上，自貿(mào)區(qū)的相關政策，就是為了拉平深港兩地的消費價格差，從而將消費者留在深圳。”

值得一提的是，前海管理局此前的表態(tài)曾提及，重點推進前海全球商品保稅展示交易中心的建設，“分流去香港購買日常用品的客流，緩解自由行給香港社會帶來的壓力”是今年前海的重點之一。

在具體模式方面，前海港貨中心并未披露未來將銷售何種品類的商品。不過，市場普遍認為，該項目受制于前海的稅務政策傾向，未來或以日用品銷售為主。

據(jù)了解，目前前海保稅區(qū)的稅務優(yōu)惠主要向日用品及母嬰產(chǎn)品傾斜，此類產(chǎn)品只征收10%行郵稅——化妝品的行郵稅高達50%。前?，F(xiàn)有的海搗網(wǎng)、星辰電商、“e萬家”華潤萬家進口消費品直銷中心也基本銷售這類產(chǎn)品。

與此同時，盡管前海新區(qū)制定了特殊的稅務和匯率服務政策以鼓勵金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但跨境電商的稅收政策仍未有明確的表態(tài)。在外界看來，除非出臺和香港類似的免稅政策，否則內(nèi)地游客不會輕易放棄香港。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿在接受觀點新媒體采訪時認為，從商業(yè)成熟度角度看，目前國內(nèi)的自貿(mào)區(qū)商業(yè)氛圍仍有待提升，而這種提升多依賴于宏觀層面的稅收政策。

“前海港貨中心這類項目是消費目的性非常強的，只有在‘港貨’售價達到和香港同一標準時才會受到歡迎。而拉近這兩者的價格差，則需要國家做出積極的稅收政策調(diào)整。”

港資的內(nèi)地商業(yè)布局

在中標深圳前海港貨中心后，周大福已經(jīng)實現(xiàn)7月份以來第二次在內(nèi)地城市進行商業(yè)項目的布局。7月28日，該公司還以底價14.75億元摘得武漢二七濱江地塊，樓面價3550元/平方米。

據(jù)觀點新媒體觀察，一個有意思的現(xiàn)象是，除了周大福相繼投資內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，包括長實地產(chǎn)、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安房產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)等港資房企在內(nèi)地也熱衷于投資商業(yè)地產(chǎn)。

以長實地產(chǎn)為例，在該公司目前所擁有的1580萬平方米土地儲備中，香港僅有80萬平方米，而內(nèi)地則高達1450萬平方米。其中，開發(fā)過的商業(yè)項目包括北京東方廣場、上海東方匯經(jīng)中心、廣州西城都薈廣場、南京國際金融中心等。

從地理位置看，港資房企多傾向于在北京、上海、廣州、南京、成都、重慶等一二線城市布局，具體也多在市中心的黃金地段。

對此，郭增利對觀點新媒體表示，香港地域相對狹小，因此房企若想把房地產(chǎn)當成長線投資，必須通過持有的方式獲得長期收益。正因如此，港資房企已普遍形成以持有型商業(yè)開發(fā)為主的特色。

“港企房企在內(nèi)地不管是建造寫字樓還是購物中心，多數(shù)都是基于持有目的，這對于長期資產(chǎn)回報是一種良好的保證。而內(nèi)地大部分房企追求的是現(xiàn)金流，因此建造住宅居多。”

郭增利指出，港資房企在內(nèi)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的策略也可以給其它房企做一個參照。其中，港資房企在開發(fā)經(jīng)驗、資源整合能力、資金實力方面都有一定優(yōu)勢，基本能夠保證做出具有自身特色的產(chǎn)品。

“比如說九龍倉在成都的IFS（國金中心），外界都認為成都是個購物中心競爭特別激烈的市場，但IFS現(xiàn)在已成為標桿項目之一了。”郭增利表示，成都IFS總租金收入將由去年4億港元增至6億港元，也說明港資房企在項目打造方面的能力。

與此同時，港資房企也普遍具有長線投資的習慣，通過進度較慢的開發(fā)獲得更高溢價。其中2013年10月，長實地產(chǎn)將位于上海陸家嘴金融核心區(qū)的東方匯經(jīng)中心以總價89億港元轉(zhuǎn)手光大控股，售價較最初拿地增長了7倍多。

不過，近期包括長實地產(chǎn)、瑞安地產(chǎn)、華人置業(yè)等港資房企陸續(xù)傳出拋售內(nèi)地商業(yè)項目的消息。盡管這或只是部分港資房企的主動回款舉動，但它從另一方面仍折射出，在內(nèi)地長線投資已經(jīng)開始影響其資金周轉(zhuǎn)效率。

相關分析師向觀點新媒體指出，上述港資房企拋售內(nèi)地商業(yè)項目，可能還是地產(chǎn)投資回報率沒有以前好的大環(huán)境所致。比如瑞安地產(chǎn)2014年凈利下跌16%至17.78億元，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也僅9%，較內(nèi)地房企資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率27%低。

“如果將資金退出來投資一些高新行業(yè)，投資回報率會更高一點。”