“戴志康退出”代表的意義已不限于曾經(jīng)風光的證大或?qū)⒕痛穗[退于樓市“江湖”，其更代表著一種行業(yè)的拷問—房地產(chǎn)還能不能玩了？

　　觀點網(wǎng) 在早年陳淮曾經(jīng)歸納過中國開發(fā)商的四種死法(卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查)后，近日一則“上海證大董事長戴志康決定徹底不玩房地產(chǎn)了”的消息在行業(yè)內(nèi)迅速躥紅。

　　據(jù)觀點新媒體查證，證大董事長戴志康1月20日接受媒體采訪時表示，退出房地產(chǎn)是事實，但并不會賣資產(chǎn)，“我的意思是說，不再追加新的投資，老項目還是要做完的”。

　　戴志康一席話剛落地，便有媒體將其表態(tài)解讀為“戴志康將退出房地產(chǎn)”。對此，觀點新媒體致電上海證大總部，對方回應稱：“這完全就是一個假新聞，目前公司運營一切正常，正內(nèi)部溝通處理這件事”。

　　雖然證大以“假新聞”澄清了此事，但其短時間內(nèi)發(fā)酵引發(fā)的熱浪，卻發(fā)人深思。某種程度上來說，“戴志康退出”代表的意義已不限于曾經(jīng)風光的證大或?qū)⒕痛穗[退于樓市“江湖”，其更代表著一種行業(yè)的拷問——房地產(chǎn)還能不能玩了？

　　“目前，房地產(chǎn)已從高點轉(zhuǎn)入低點，整個行業(yè)的利潤率及毛利率水平都比較低，證大作為一個中小規(guī)模房企，很難競爭過一些大型的公司，以這種溫和的方式退出，也是看到了自己的長處和短處。”越秀證券研究部李尚偉對觀點新媒體記者分析。

　　外灘地王之殤

　　據(jù)了解，目前，證大在房產(chǎn)上的主力投資集中在商業(yè)地產(chǎn)，旗下?lián)碛猩虾４竽粗笍V場、南京證大喜瑪馬拉雅，青島大拇指廣場，南京大拇指廣場，揚州商業(yè)項目等12個商業(yè)地產(chǎn)項目。其中，證大喜瑪拉雅中心售樓處已正式對外公開，首推寫字樓和酒店式公寓，公寓主力戶型面積為40-60平米，寫字樓面積800-1800平米。

　　住宅方面，證大有南京證大九間堂、海門濱江新城?證大花園、內(nèi)蒙古2塊地、河北廊坊1項目1塊地、山東煙臺一塊地。

　　此外，證大在新西蘭奧克蘭有一個住宅項目，在南非約翰內(nèi)斯堡則有個據(jù)稱將耗資100億美元的城市綜合體。

　　然而，據(jù)觀點新媒體查閱資料發(fā)現(xiàn)，證大在國內(nèi)的上述商業(yè)或住宅項目，都是其早些年拿下的一些地塊，而近一兩年來，其卻鮮有拿地動作。

　　雖然，公司方面并未明確解釋原因，但大多數(shù)人認為，證大拿地動作放緩與其在上海外灘地王上的遇挫不無關(guān)系。

　　相關(guān)資料顯示，2010年2月1日，上海證大置業(yè)以92.2億元競得上海外灘8-1地塊，當時證大賬上僅5億元，銀行存款加凈資產(chǎn)總額不過30億元。彼時，這筆收購金額相當于證大房產(chǎn)截至2009年6月30日合并報表后總資產(chǎn)的1.2倍以及手頭現(xiàn)金的19倍。

　　為緩解資金壓力，證大于當年4月引入復星、綠城和上海磐石投資成立合營公司。不久后，2011年12月底，SOHO中國以40億元從上海證大、綠城中國等手中接過外灘8-1地塊50%股權(quán)，隨后，該地塊陷入復雜官司中。

　　雖然從上海外灘地王中獲得了暫時的喘息機會，但證大因商業(yè)地產(chǎn)的慢周轉(zhuǎn)而使其現(xiàn)金流日益疲弱。而為減輕資金壓力，證大不得不經(jīng)常性采用外部融資、轉(zhuǎn)讓權(quán)益及建立項目合作關(guān)系等方式來進行項目開發(fā)。

　　據(jù)了解，為開發(fā)南京南站項目，證大此后亦于2012年出售了該項目公司10%股權(quán)，引入了歌斐資產(chǎn)管理投資開發(fā)，而該投資基金還向上海證大提供5.8億元委托貸款。

　　因此，不管是高價拿地投入的大手筆，還是大量商業(yè)地產(chǎn)沉淀的資金，都是證大在發(fā)展房產(chǎn)業(yè)務(wù)時難以回避的“瓶頸”問題。

　　地產(chǎn)行業(yè)沉沒了？

　　雖說，外灘地王之殤或許是觸發(fā)證大“退出”的轉(zhuǎn)折點，但就整個地產(chǎn)行業(yè)來說，“證大式”的退出卻并非個案，更多代表著一種走向或趨勢。

　　實際上，早在2010年觀點新媒體舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇上，時任住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮曾歸納過中國開發(fā)商的四種死法——卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。

　　在陳淮看來，在上述的四種死法中“幾乎找不到被市場淘汰的例證，這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。”

　　歷時五年后，雖然目前中國的房地產(chǎn)市場仍不夠成熟，但房企采用“證大式”的退出，顯然與陳淮口中的“四種死法”不同，其更多是充分市場淘汰機制產(chǎn)生的結(jié)果。

　　在李尚偉看來，在低利潤率及低毛利率已成行業(yè)共識后，類似證大這樣的一些中小型企業(yè)，在土地稀缺的一線城市很難競爭過大型房企，在不景氣的二三線城市又很難生存下去，因此，“選擇退出或轉(zhuǎn)型，不失為一種好的選擇”。

　　而上海業(yè)內(nèi)人士宋會雍還向觀點新媒體指出，除了低利潤率及毛利率外，土地開發(fā)過程中各種可不測或不可預測的風險因素也是很多中小房企退出或轉(zhuǎn)型的一個重要原因。“可以拿高價地，但高價地則意味著你只能開發(fā)中高端項目，但一旦定位不準確，賣不掉不就賠了。”

　　對于宋會雍提及的這個因素，其實在多個房企的實際操盤中已有印證，例如目前杭州華家池板塊中濱江、綠地及世茂的三個豪宅項目，當年搶地的風光已不再，現(xiàn)在更多是被“去化”的陰霾籠罩。

　　因此，在利潤、風險等多重因素影響下下，也不難理解戴志康放棄房地產(chǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)金融作為公司未來主攻方向的決策。

　　“對戴志康而言，能夠主動轉(zhuǎn)型，說明對于市場嗅覺有很好的敏感性?？紤]到其擁有比較豐富的金融從業(yè)經(jīng)驗，未來不排除在房地產(chǎn)基金等板塊加大力度，即脫離過去拿地開發(fā)的模式，嘗試輕資產(chǎn)運營模式。”上海業(yè)內(nèi)人士嚴躍進在接受觀點新媒體采訪時表示。

　　而對于“戴志康退出”是否代表著地產(chǎn)行業(yè)的沉沒，宋會雍則明確給出了否定的答案。“地產(chǎn)行業(yè)還是有一定的成長空間，但開發(fā)商需要特別關(guān)注市場出現(xiàn)的新變化。”

　　在其看來，“成長空間”主要體現(xiàn)在產(chǎn)品開發(fā)及價格改造這兩方面。宋會雍指出，在當前市場中，高地價從根本上將剛需客群擠出，因為“買不起”，因此，目前的主力購房者是“改善型”客戶。

　　但是，“改善型”客戶對品牌及品質(zhì)的要求會越來越高，因此，開發(fā)商為爭奪這一部分群體就需要不斷“升級改造自己的產(chǎn)品”。