房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲，二線城市有些會(huì)平穩(wěn)中上漲，三線則下跌居多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 1月21日晚，世聯(lián)行發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2014年回顧與2015年展望報(bào)告。

　　在這份篇幅長(zhǎng)達(dá)91頁的報(bào)告開頭，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松首先釋放樂觀信號(hào)：2014年是整體中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“牧草與羊群”總體均衡的一年，遠(yuǎn)未到“沙漠化”。

　　陳勁松隨即筆鋒一轉(zhuǎn)，表示2015年房地產(chǎn)的故事不在于總量增長(zhǎng)，不在于一線城市如何創(chuàng)新高，而在于行業(yè)中組織和人的轉(zhuǎn)變。

　　“如果行業(yè)還如過去三十年的理念，只顧規(guī)模增長(zhǎng)，不顧地域的復(fù)制，只盯著價(jià)格，所有的擔(dān)心都沒有化為對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和城市人的生活多樣性的滿足，不在自己身上找原因，那么，2015年就是‘時(shí)過境未遷’的一年。”

　　2014年：需求探頂，回歸均衡

　　世聯(lián)行在報(bào)告中稱，對(duì)比過去激流勇進(jìn)的十年，2014年商品房銷售、新開工面積等均出現(xiàn)高增速后向市場(chǎng)正常運(yùn)行的區(qū)間回歸。

　　自2003年住建部首次明確把房地產(chǎn)作為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，2003-2012年十年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，總銷售面積超過75億平方米。其中2013年銷售面積猛增至13億平方米，年增幅達(dá)17.3%。

　　對(duì)此，世聯(lián)行認(rèn)為，2013年13.1億平方米的成交量很可能是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積的天花板，中國(guó)正迎來探頂后的均衡階段。

　　其中，進(jìn)入2014年上半年，在全國(guó)未出臺(tái)任何新調(diào)控措施的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)低迷走勢(shì)。1-5月全國(guó)商品房成交面積、成交金額持續(xù)下滑，且同比降幅不斷擴(kuò)大。

　　為了促進(jìn)銷售、降低庫存，房?jī)r(jià)應(yīng)聲松動(dòng)。其中5月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降、跌幅為0.2%，這是繼2012年6月以來的23個(gè)月之后房?jī)r(jià)環(huán)比首次下降。

　　同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控方面，主要借助市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些限購(gòu)、限價(jià)等干預(yù)措施盡可能剔除；2014年以后，以利率、信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段為主和中長(zhǎng)期制度建設(shè)的調(diào)控方式將取而代之。

　　基于行政色彩比較濃的調(diào)控退出，世聯(lián)行認(rèn)為，2014年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是具有歷史意義的一個(gè)年份。不過該行也指出，由于去化難度加大，城市商品房庫存以及去化周期開始攀升，樓市困難的局面已然造成。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月底，全國(guó)商品房待售面積攀升至6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，同比增長(zhǎng)26.1%。

　　世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)重點(diǎn)城市庫存變化趨勢(shì)顯示，2014年12月，在多重政策作用下，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市庫存去化時(shí)間有所下降，然而大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，包括除深圳外的3個(gè)一線城市，去庫存壓力不容小覷。

　　房企方面，截至2014年10月底，A股市場(chǎng)共有143家上市房企公布的庫存數(shù)據(jù)顯示，三季度末，累計(jì)庫存絕對(duì)值達(dá)1.96萬億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增速較去年加快。剔去其中已售未結(jié)的項(xiàng)目，即預(yù)收賬款，上市房企的真實(shí)庫存達(dá)到1.34萬億元，同比增36.61%。

　　世聯(lián)行稱，銷售回落而庫存快速增加凸顯了樓市的困局，這一趨勢(shì)如果繼續(xù)，則會(huì)進(jìn)一步傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)乃至金融系統(tǒng)，帶來經(jīng)濟(jì)失速的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大部分房企采取了主動(dòng)收縮規(guī)模、減少拿地的策略，解決庫存問題被視為促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

　　“但企業(yè)卻不得不面對(duì)利潤(rùn)下滑、老客戶不滿、品牌美譽(yù)度下降等負(fù)面影響。”世聯(lián)行認(rèn)為，房企的凈利潤(rùn)率下降成為“白銀時(shí)代”的新常態(tài)。

　　2015年：規(guī)模不劇減，需求依存

　　在經(jīng)歷2014年回歸均衡后，“拐點(diǎn)論”一度喧囂塵上。不過，世聯(lián)行認(rèn)為，行業(yè)規(guī)模不會(huì)急劇衰減，需求依然存在。

　　世聯(lián)行預(yù)計(jì)，中國(guó)2013年住宅銷售面積為11.5億平方米、達(dá)到峰值后，即便房地產(chǎn)行業(yè)依然在高位運(yùn)行、依然在宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常重要的領(lǐng)地，其內(nèi)涵將會(huì)發(fā)生根本的變化。

　　對(duì)于房企而言，世聯(lián)行根據(jù)2014年前三季度已公布的數(shù)據(jù)測(cè)算稱，2014年143家A股上市房企投資回報(bào)率ROE可能從2013年滑落20%，其中超過2/3的房企ROE是在行業(yè)平均水平以下，這反映了目前房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力在下降。

　　在實(shí)業(yè)收益率接近資本收益率的背景下，世聯(lián)行預(yù)測(cè)，房企會(huì)開始收縮投資規(guī)模甚至有部分中小房企會(huì)選擇退出。

　　而房地產(chǎn)的交易規(guī)模足夠大，決定了行業(yè)所涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈足夠長(zhǎng)、觸及的客戶量足夠多。世聯(lián)行認(rèn)為，當(dāng)以傳統(tǒng)銷售型業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)格局被打破，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的限制和約束越來越少，轉(zhuǎn)型成為涉足物業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)等多種業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵才會(huì)真正變得豐富多彩。

　　同時(shí)世聯(lián)行主張，在行業(yè)回歸均衡、需求主導(dǎo)市場(chǎng)的情況下，房企應(yīng)聚焦這些細(xì)微變化，包括購(gòu)房人群年輕化、限購(gòu)解除推動(dòng)改善型需求入場(chǎng)等，摒棄過往單一的開發(fā)速度為先、樓盤簡(jiǎn)單拷貝模式，而要契合當(dāng)?shù)氐牡鼐壧卣鳎峁﹦?chuàng)新型產(chǎn)品。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，面積區(qū)間低于90平米的剛需產(chǎn)品占比為46%，低于140平米的產(chǎn)品占比達(dá)90%；購(gòu)房年齡也呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，“80后”客戶占比達(dá)到65%。

　　世聯(lián)行表示，從剛需主導(dǎo)和置業(yè)年輕化的購(gòu)房群體特征來看，該群體對(duì)利率的下行將更為敏感。而四季度以來，受利率進(jìn)一步下降的預(yù)期影響，市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)仍會(huì)延續(xù)。同時(shí)，2015年宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)交易量的放緩將會(huì)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐，因此預(yù)計(jì)整體貨幣環(huán)境將會(huì)趨于寬松。

　　具體而言，世聯(lián)行預(yù)計(jì)，在庫存壓力尚未完全釋放，這一趨勢(shì)將延續(xù)至2015年上半年；但在庫存壓力基本釋放后，下半年市場(chǎng)供應(yīng)量可能會(huì)明顯下降。

　　“2015年全國(guó)商品房銷售面積較2014年上升是大概率事件。房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化，一線城市房?jī)r(jià)會(huì)上漲，二線城市有些會(huì)平穩(wěn)中上漲，三線則下跌居多。