楊現(xiàn)領(lǐng) 提起房地產(chǎn)估值服務(wù)，人們首先想到買賣二手房申請貸款時，用房產(chǎn)作抵押的估值，這是典型的傳統(tǒng)估值服務(wù)。傳統(tǒng)的估值服務(wù)一般是客戶與評估機(jī)構(gòu)通過電話或者Email等方式進(jìn)行聯(lián)動，整個評估服務(wù)的流程，從評估委托、評估師現(xiàn)場查勘及市場調(diào)查，到評估報告的撰寫、紙質(zhì)報告送達(dá)客戶，一般歷時3-4天。這是房地產(chǎn)評估行業(yè)最為簡單的業(yè)務(wù)，即使這類型業(yè)務(wù)，服務(wù)的流程也沒做到標(biāo)準(zhǔn)化，造成時間和經(jīng)濟(jì)成本增加。傳統(tǒng)的估值服務(wù)僅是一次性的，且服務(wù)的方式和內(nèi)容更為簡單，更不能為客戶提供更多衍生服務(wù)，不能滿足時代特征下客戶對于服務(wù)的升級要求。

在互聯(lián)網(wǎng)的今天，傳統(tǒng)的估值服務(wù)行業(yè)怎樣站在風(fēng)口？我們的方向在哪里？我們的出路在哪里？我們始終在思考。

我們不能固守二十多年的評估經(jīng)驗(yàn)，要忘記過去驕傲的業(yè)績，從新審視客戶的需求，了解市場的動向，掌握新的技術(shù)，創(chuàng)新升級我們的服務(wù)。我們要借鑒國際同類服務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r，挖掘、引導(dǎo)國內(nèi)市場需求，在服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式上做到“迎合、升級與創(chuàng)新”，尋求企業(yè)發(fā)展的核心競爭力。

一、選擇-新型估值服務(wù)

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的強(qiáng)勢涌入，互聯(lián)網(wǎng)思維開始逐漸滲透到各種房地產(chǎn)估值服務(wù)，新需求、新產(chǎn)品、新思想不斷衍生，一場革命性的行業(yè)轉(zhuǎn)型悄然開啟。在這樣的大背景下，傳統(tǒng)的估值服務(wù)顯露出的弊端已不能迎合時代的需求，市場選擇的是一種新型的，提供更全面、多方位的估值服務(wù)。

1、為存量房交易服務(wù)

一直以來，由于市場參與各方存在利益博弈，房地產(chǎn)市場長期處于信息不對稱狀態(tài)，信息量有限、及時性、透明度不足，已有的市場信息存在滯后、失真等問題。無論購房者、賣房者、租房者還是開發(fā)商、中介均渴望房產(chǎn)信息更加公開化、透明化與精準(zhǔn)化。新型估值服務(wù)需要改變傳統(tǒng)的線下操作工作模式，提供在線自動估值以及價格走勢，使得價格信息更加透明、及時、準(zhǔn)確，迎合客戶的需求，促進(jìn)二手房交易的成功。

國外在該領(lǐng)域較為典型的機(jī)構(gòu)有Move、Zillow以及CoStar等，他們都是以房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，為消費(fèi)者提供服務(wù)。Move擁有NAR（全美經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）官方網(wǎng)站realtor.com的永久性專營權(quán)，信息內(nèi)容直接來自于全國超過800多個MLS，保證了房源數(shù)據(jù)的全面、及時、準(zhǔn)確；Zillow核心優(yōu)勢在于其以房屋估值為核心，向客戶、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、抵押貸款公司、購房專家等提供房屋估值；CoStar則是商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的相關(guān)服務(wù)。

在我國，隨著我國房屋數(shù)量的增加，新房交易將逐步向二手房交易過渡，存量房市場的全面爆發(fā)是大勢所趨。目前全國商品房存量已超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，保守估計到2020年商品房存量將達(dá)1.6億。龐大的存量房交易衍生出來的金融服務(wù)和交易后服務(wù)市場空間極大。

2、為政府稅收服務(wù)

新型的估值服務(wù)可為稅務(wù)部門提供全面的房產(chǎn)基礎(chǔ)信息和準(zhǔn)確的價格信息，從而避免納稅人瞞報、謊報房產(chǎn)信息及價格的行為。另外，批量的稅基評估為政府合理制定相應(yīng)的評稅方案提供參考和依據(jù)，保障納稅人的利益。

新西蘭及澳大利亞的QV公司、香港差餉物業(yè)估價署，均以市場估值為基礎(chǔ)，向政府決策部門提供稅基評估等服務(wù)。2013年，香港差餉物業(yè)估價署以855人的規(guī)模創(chuàng)造了149.11億元的差餉總收入，相當(dāng)可觀。

目前，房產(chǎn)稅開征在即，預(yù)計未來我國房產(chǎn)稅征收起點(diǎn)將超過5000億元，以稅基估值費(fèi)用1%-2.5%的占比算，未來估價行業(yè)的估值費(fèi)用也是相當(dāng)可觀的。

3、為銀行業(yè)提供服務(wù)

傳統(tǒng)的銀行押品估值服務(wù)僅局限于貸前的價值評估。在貸前評估方面，據(jù)統(tǒng)計，在我國約40%的貸款是由房地產(chǎn)做抵押的，而在美國約80%的貸款是由房地產(chǎn)做抵押，從美國的抵押情況可以看到我國未來房地產(chǎn)抵押的前景，從而可以看到貸前估值的前景。隨著新巴塞爾資本協(xié)議的出臺，要求銀行對貸后押品風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)管。

新型的估值服務(wù)將為銀行提供及時、批量的押品價格信息，幫助銀行對押品風(fēng)險做出及時正確的操作，全面管控押品風(fēng)險。傳統(tǒng)的估值服務(wù)不能滿足海量押品的短時間評估，必須依靠估值系統(tǒng)進(jìn)行模型測算，從時效性、經(jīng)濟(jì)性來看，線上的新型估值服務(wù)是大勢所趨。

美國CoreLogic公司在銀行領(lǐng)域的服務(wù)已非常成熟，為銀行提供貸款的風(fēng)險管理、押品管理及咨詢等服務(wù)，自2010年上市以來，市值已到達(dá)28.31億美元，2013年全年的營業(yè)收入便達(dá)到13.31億美元。

4、為房地產(chǎn)投資服務(wù)

除了提供房產(chǎn)信息以及較便捷的線上估值服務(wù)外，新型估值服務(wù)還可以提供房產(chǎn)的價格走勢以及以大數(shù)據(jù)分析的未來價格預(yù)測以及投資回報率等數(shù)據(jù)，這使得投資人的投資決策更具有參考性。從投資決策的制定到投資行為的發(fā)生及完成，新型估值服務(wù)貫穿房地產(chǎn)投資行為的始末。

美國CoreLogic公司除了服務(wù)銀行領(lǐng)域外，憑借著強(qiáng)大的數(shù)據(jù)積累，還提供資本市場的附加風(fēng)險分析、房地產(chǎn)動態(tài)估價報告等服務(wù)。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國存量房資產(chǎn)價值已超過200萬億，如此大體量的存量房，無論是投資金融、保險，信托基金，還是進(jìn)行資產(chǎn)管理，都需要大量的估值及附加服務(wù)，這對新型估值服務(wù)來說將是一個巨大的市場。

二、迎合-互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)

互聯(lián)網(wǎng)時代下客戶需求的改變主要表現(xiàn)在兩個層面：一是要求效率，來源于法定評估制度的弱化，詢價、核價、批量評估等需求的提出；二是要求準(zhǔn)確、依據(jù)充分，來源于報告使用者對風(fēng)險控制需求的提出。然而，估價機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀已經(jīng)落后于時代，不能滿足客戶對效率和準(zhǔn)確度的要求，首先，估價測算與報告生成方式延續(xù)手工作坊，項(xiàng)目管理與內(nèi)部管理簡陋，估價作業(yè)效率低下；其次，估價案例缺乏，參數(shù)、價格分析缺乏數(shù)據(jù)支持，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)積累不夠，估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和支持性不夠。

為積極應(yīng)對客戶需求的變化，在提升估價效率方面，業(yè)內(nèi)已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)“估價信息數(shù)據(jù)化”產(chǎn)業(yè)鏈，在這條產(chǎn)業(yè)鏈上，包括了互聯(lián)網(wǎng)機(jī)構(gòu)中的搜房估價、房價網(wǎng)及地產(chǎn)快機(jī)，中介機(jī)構(gòu)中的鏈家在線評估、電子樓盤字典，銀行的押品評估模型，稅務(wù)機(jī)構(gòu)的存量房批量評估等；在提升估價準(zhǔn)確度方面，國內(nèi)一些軟件數(shù)據(jù)公司、銀行金融機(jī)構(gòu)以及多家房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)紛紛加入嘗試，尋求突破，已經(jīng)探索出多種解決方式，包括以“掃樓調(diào)查”為主要方式建設(shè)住宅類房屋基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，以回歸計算、基準(zhǔn)價＋修正模型為主開發(fā)住宅類房屋自動估價（動態(tài)估價、批量估價）模型系統(tǒng)并加以應(yīng)用（價格指數(shù)、市場分析、個貸報告、押品重估等），以EXCEL鏈接、簡單網(wǎng)頁模型為基礎(chǔ)開發(fā)以住宅個貸報告為主的估價操作（或輔助操作、報告生成）系統(tǒng)，以手機(jī)、PAD等移動終端為對象開發(fā)現(xiàn)場勘查采集工具系統(tǒng)等等，只不過上述方式在成本、維護(hù)更新、精度、估價對象類型、管理與應(yīng)用等方面或多或少受到限制。

在我們二十多年來的評估實(shí)踐中，我們始終異常清醒地認(rèn)識到數(shù)據(jù)作為估值作業(yè)的生命力所在，是高質(zhì)量估值結(jié)果的源頭和保證，同時，只有先保證了估值的準(zhǔn)確性，才有資格去處理估值的效率問題，

因此，首要問題自然而然導(dǎo)向了解決估值參考數(shù)據(jù)方面。為此，我們在數(shù)據(jù)獲取、整理、存儲、應(yīng)用、加工和更新方面下花費(fèi)了很多的心思，下了很深的功夫，系統(tǒng)梳理出一套數(shù)據(jù)從獲取—整理—入庫—加工應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)化流程，經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)達(dá)到109個城市、近百萬住宅小區(qū)、過億條數(shù)據(jù)積累的規(guī)模，海量的數(shù)據(jù)支持是我們提供估值服務(wù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在應(yīng)用方面，我們深刻認(rèn)識到數(shù)據(jù)只有流動起來才有價值，并且不同的流向（評估機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)、政府地稅部門、金融機(jī)構(gòu)）對于數(shù)據(jù)的要求也不同，考慮到這一點(diǎn)，我們將精力重點(diǎn)放在搭建云數(shù)據(jù)平臺和私有數(shù)據(jù)平臺兩個方面，專注于提供私有數(shù)據(jù)服務(wù)、云+私有數(shù)據(jù)服務(wù)、云數(shù)據(jù)服務(wù)（DataCloud）三種服務(wù)模式。我們期望借助我們的平臺，打通政府?dāng)?shù)據(jù)、中介數(shù)據(jù)、評估數(shù)據(jù)之間的隔閡，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的開放、交換與挖掘，打通房地產(chǎn)這條產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，最大程度發(fā)揮數(shù)據(jù)的價值。

三、升級-工具系統(tǒng)的應(yīng)用

為了積極迎合互聯(lián)網(wǎng)時代下估值服務(wù)的要求，我們一直在評估的信息化、數(shù)據(jù)化方面不斷探索、嘗試，并希望利用信息化手段和大數(shù)據(jù)分析，提供更為便捷的輔助工具和操作系統(tǒng)。因此，我們結(jié)合多年的評估經(jīng)驗(yàn)，自主研發(fā)了房地產(chǎn)估價的各種專業(yè)軟件，不但為估價師和估價公司提供輔助工具，來提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平，也針對稅務(wù)、銀行領(lǐng)域的客戶需求開發(fā)相關(guān)的應(yīng)用軟件，從估價的時效性和大數(shù)據(jù)的分析等方面進(jìn)行升級，此外，我們還有針對公眾需求開發(fā)的相關(guān)系統(tǒng)軟件，來提供房地產(chǎn)相關(guān)的咨詢衍生服務(wù)。

首先，潛在客戶可通過在線評估系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時價值評估，并可直接通過系統(tǒng)進(jìn)行下單。業(yè)務(wù)下單生成后，外采人員再通過業(yè)務(wù)采集（勘察）系統(tǒng)，一次性、標(biāo)準(zhǔn)化完成評估業(yè)務(wù)所需的實(shí)地查勘數(shù)據(jù)，并進(jìn)行實(shí)時傳輸數(shù)據(jù)。此時，后方的估價師就可通過報告生成系統(tǒng)，出具標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化的房地產(chǎn)評估報告，大大提高了估價師的工作效率。并將其中涉及到的所有數(shù)據(jù)按照房地產(chǎn)估價數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)存儲至基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲與應(yīng)用。

在整個評估作業(yè)流程中，我們還開發(fā)有針對評估內(nèi)部管理的估價流程與業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，為評估公司建立現(xiàn)代管理平臺，告別小作坊時代。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價作業(yè)流程的信息化操作、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升企業(yè)的內(nèi)控管理水平。

此外，我們的估值系統(tǒng)除了能實(shí)現(xiàn)在線實(shí)時價值評估外，更多的是運(yùn)用在稅務(wù)征管、銀行押品價值監(jiān)測與壓力測試、口估詢價等要求時效、量大、成本低的估值服務(wù)方面，通過系統(tǒng)模型測算，高效、便捷、準(zhǔn)確的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)不同目的下的價值測算和分析，并能提供相關(guān)的市場研究、投資參考等房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)。

總之，我們?yōu)轫槕?yīng)時代之要求，在傳統(tǒng)的評估操作、業(yè)務(wù)服務(wù)方式等工具系統(tǒng)應(yīng)用的方面進(jìn)行更新?lián)Q代，從而提升評估服務(wù)的整體水平。

四、創(chuàng)新-房地產(chǎn)估值O2O

如何充分運(yùn)用這些工具系統(tǒng)來提供更好的估值服務(wù)，提升估值服務(wù)水平，我們探索一種新的服務(wù)模式——房地產(chǎn)估值O2O。所謂房產(chǎn)估值O2O，即依靠開放的估值系統(tǒng)應(yīng)用平臺，將“線下”評估作業(yè)與“線上”在線估值相結(jié)合，以估值信息系統(tǒng)為平臺，尋求線上至線下的閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)估值服務(wù)的O2O轉(zhuǎn)型，提供多元化線上估值服務(wù)、完美的線上線下銜接、高效標(biāo)準(zhǔn)的線下服務(wù)及多種房地產(chǎn)估值衍生服務(wù)。通過大數(shù)據(jù)、大經(jīng)濟(jì)、大市場的交融，滿足互聯(lián)網(wǎng)時代下估值服務(wù)的多元化需求。

1、多元化線上估值服務(wù)

通過在線評估系統(tǒng)，建立高速、暢通的網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)通道，提供估價對象實(shí)時在線評估、在線委托業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)咨詢、案例查詢、價值參考、押品價值監(jiān)測、市場研究分析等服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)高效、便捷的服務(wù)方式。

同時，針對不同房地產(chǎn)類型，盡量采用最精細(xì)化的區(qū)域劃分，分別建立估值模型。并根據(jù)多渠道積累的過億條真實(shí)交易數(shù)據(jù)，適時進(jìn)行基準(zhǔn)價格動態(tài)更新調(diào)整，以保證估值測算的精準(zhǔn)性。

2、完美的線上線下銜接

通過在線平臺，將需要人工評估的任務(wù)直接轉(zhuǎn)至線下，線下各評估機(jī)構(gòu)在線接單，提供具有公信力和法律效力的各種房地產(chǎn)評估報告。

3、高效、標(biāo)準(zhǔn)的線下服務(wù)

將業(yè)務(wù)分派、現(xiàn)場勘查、報告撰寫等估價作業(yè)通過業(yè)務(wù)流程系統(tǒng)、外采系統(tǒng)、報告生成系統(tǒng)來操作，提供標(biāo)準(zhǔn)化和高質(zhì)量的線下評估服務(wù)，提高估價師的工作效率和估價公司的管理水平。

4、多樣的數(shù)據(jù)增值服務(wù)

面對海量的估價數(shù)據(jù)，通過研制各種數(shù)據(jù)挖掘算法和預(yù)測模型，去分析數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性，以可視化方式展現(xiàn)分析及預(yù)測結(jié)果，并通過這些結(jié)果去設(shè)計新產(chǎn)品和服務(wù)。例如進(jìn)行房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查分析、城市住宅投資景氣指數(shù)分析、房地產(chǎn)（押品）價格、租金指數(shù)及市場分析研究等。

五、核心-搭建多來源、多維度的數(shù)據(jù)生態(tài)

無論是以前的估值服務(wù)模式，還是現(xiàn)在的房地產(chǎn)估值O2O服務(wù)模式，都需要完整、標(biāo)準(zhǔn)、系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)做支撐。作為獨(dú)立第三方的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商，我們清楚的認(rèn)識到，想要不被市場淘汰，要以強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫作為核心競爭力。

對此，我們提出“數(shù)據(jù)生態(tài)”的概念，即通過多種渠道“采集”數(shù)據(jù)，并進(jìn)行實(shí)時更新，保證數(shù)據(jù)的及時性、豐富性；對多來源數(shù)據(jù)進(jìn)行完整性、準(zhǔn)確性等方面整理后，統(tǒng)一存儲于立體式私有數(shù)據(jù)庫，并建立不同層次數(shù)據(jù)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)不同領(lǐng)域數(shù)據(jù)的全面對接；標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)應(yīng)用于各領(lǐng)域，在動態(tài)的應(yīng)用中得到不斷的“校正、檢驗(yàn)”。這樣，在數(shù)據(jù)的采集、應(yīng)用及校驗(yàn)相互影響和補(bǔ)充的過程中，形成了多渠道來源、多維度應(yīng)用的數(shù)據(jù)生態(tài)。

數(shù)據(jù)生態(tài)的搭建建立在以下幾個方面：

1、多渠道數(shù)據(jù)來源

憑借著多年來實(shí)踐中積累的房地產(chǎn)行業(yè)各類型過億條交易及租賃數(shù)據(jù)，通過整合包括現(xiàn)場采集、網(wǎng)絡(luò)掛牌、評估積累以及銀行、中介等其他機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，特別是政府存儲的房管、稅務(wù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)，從而形成多渠道數(shù)據(jù)來源體系。

2、全面的數(shù)據(jù)內(nèi)容

對房地產(chǎn)不同階段的數(shù)據(jù)進(jìn)行存儲，并建立彼此之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，形成橫縱交織的關(guān)系型數(shù)據(jù)倉庫。幫助評估機(jī)構(gòu)、政府部門（地稅）、銀行金融機(jī)構(gòu)搭建多緯度、多層次的立體式私有數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲與應(yīng)用。

3、標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)管理

首先，將數(shù)據(jù)信息經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化處理、完整性校驗(yàn)、到準(zhǔn)確性校驗(yàn)、可行度評估后輸入到數(shù)據(jù)庫中，從而保證數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性和一致性；其次，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，就全部進(jìn)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行清洗處理，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)屬性內(nèi)容和案例格式的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化；最后，定制房地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)類型、數(shù)據(jù)字段內(nèi)容、數(shù)據(jù)從屬關(guān)系的軟件系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲與應(yīng)用。

4、及時的數(shù)據(jù)更新

以“天”為周期，對存量房市場交易數(shù)據(jù)、征稅數(shù)據(jù)及市場租金進(jìn)行分析，對新增樓盤進(jìn)行門牌地址數(shù)據(jù)的補(bǔ)充，同時對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行補(bǔ)充、修改、更新，提高數(shù)據(jù)匹配率，以保證估值模型的評估結(jié)果能及時的反應(yīng)當(dāng)前的市場狀況

5、立體的數(shù)據(jù)展示

在數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)平臺上建立點(diǎn)或面的坐標(biāo)關(guān)聯(lián)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與地圖（GIS）的有效對應(yīng)，更為直觀的展現(xiàn)各類型數(shù)據(jù)及其從屬關(guān)聯(lián)關(guān)系，提供清晰的地圖定位和動態(tài)可視數(shù)據(jù)信息展示，避免同一套房屋估值數(shù)據(jù)無法匹配的問題。

六、結(jié)語

互聯(lián)網(wǎng)時代下，新型估值服務(wù)必將成為房地產(chǎn)估值行業(yè)的主流趨勢。不改變將被淘汰！作為獨(dú)立第三方的估值服務(wù)商，云房是行業(yè)的創(chuàng)新者和變革者，我們的宗旨就是打造數(shù)據(jù)生態(tài)作為支撐的估值服務(wù)平臺，為用戶提供更為準(zhǔn)確、全面、細(xì)致的估值服務(wù)。未來我們將不斷把探索實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)與成果在行業(yè)內(nèi)進(jìn)行分享，致力于建立公正、開放、透明的房地產(chǎn)估值市場，以高效化、專業(yè)化、多元化、透明化的業(yè)務(wù)模式，開創(chuàng)房地產(chǎn)估值領(lǐng)域的全新時代。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。