遠(yuǎn)洋此次將盛洋投資作為剝離資產(chǎn)的下家，一時(shí)間又讓盛洋的定位變得模糊起來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 11月5日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布控股有限公司公布了一批非核心資產(chǎn)剝離計(jì)劃。

　　根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為賣方與基金SinoProsperityHoldingsTwoLimited訂立協(xié)議，計(jì)劃向其出售蔚都100%已發(fā)行股本，并會(huì)促使另一家下屬公司轉(zhuǎn)讓其于蔚都的股東貸款。而蔚都則還包括兩個(gè)其百分百控股的全資子公司，分別為光耀集團(tuán)及盛偉控股。

　　資料顯示，交易涉及的蔚都、光耀集團(tuán)和盛偉控股都是主要從事投資控股的公司。至公告日期，該三家公司均為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的間接全資附屬公司，并在上海、杭州、大連、撫順等城市共擁有9個(gè)項(xiàng)目的全部或大部分股權(quán)。

　　事實(shí)上，伴隨著多個(gè)提示性公告的發(fā)布，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近來公布了多個(gè)重要事項(xiàng)。從全購杭州項(xiàng)目股權(quán)，到39億港幣認(rèn)購子公司盛洋投資可轉(zhuǎn)換股優(yōu)先股，以及最新的剝離非核心資產(chǎn)，一個(gè)個(gè)看似獨(dú)立的事件背后卻也透露出內(nèi)在的聯(lián)系。

　　剝離非核心資產(chǎn)

　　根據(jù)此次剝離資產(chǎn)公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的蔚都，主要持有位于大連遠(yuǎn)洋時(shí)代城、遠(yuǎn)洋假日養(yǎng)生莊園，杭州遠(yuǎn)洋·大河宸章，秦皇島遠(yuǎn)洋·海世紀(jì)，上海遠(yuǎn)洋·香奈印象、遠(yuǎn)洋·博堡及遠(yuǎn)洋鴻郡，鎮(zhèn)江遠(yuǎn)洋香奈河畔共計(jì)7個(gè)項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積363.53萬平方米；同時(shí)，還有北京遠(yuǎn)洋裝飾公司。

　　光耀集團(tuán)則持有青島遠(yuǎn)洋公館100%股權(quán)，總規(guī)劃建筑面積13.3萬平方米；盛偉控股持有撫順遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目65%股權(quán)，總規(guī)劃建筑面積20.05萬平方米。

　　本次交易中，基金應(yīng)就出售事項(xiàng)向遠(yuǎn)洋地產(chǎn)支付的總代價(jià)為4.63億美元，約合人民幣28.24億元，其中股東貸款的代價(jià)為26.03億元。

　　而該基金自2014年10月20日起，已由盛洋投資及中資國信各持有50%股權(quán)。盛洋投資是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的非全資附屬公司，同樣在香港聯(lián)交所主板上市。

　　對(duì)于此次打包出售資產(chǎn)的行動(dòng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，出售事項(xiàng)將有助于集團(tuán)剝離非核心業(yè)務(wù)以及銷售較慢、毛利率較低或位于三線城市(包括撫順及秦皇島)不再為集團(tuán)未來重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目。

　　同時(shí)，重組預(yù)期將提高遠(yuǎn)洋的總體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，使遠(yuǎn)洋能繼續(xù)專注發(fā)展高毛利率項(xiàng)目，從而使其受益。

　　遠(yuǎn)洋出售事項(xiàng)將會(huì)獲得現(xiàn)金約4.63億美元(約28.24億元)，同時(shí)公司的總貸款額將降低約50億元。所得現(xiàn)金將用于項(xiàng)目再投資及償還現(xiàn)有債務(wù)，此舉將減少遠(yuǎn)洋的總貸款并提高其凈借貸比率。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)估計(jì)，公司出售事項(xiàng)將確認(rèn)收益約213萬美元(約1300萬元)，即出售事項(xiàng)的代價(jià)與蔚都、光耀集團(tuán)及盛偉控股的合共賬面值及股東貸款的間的差額。

　　調(diào)整產(chǎn)品和布局

　　轉(zhuǎn)手周轉(zhuǎn)慢、效益低的資產(chǎn)，市場(chǎng)人士認(rèn)為，聯(lián)系最近遠(yuǎn)洋的種種表現(xiàn)可以看到其在公司戰(zhàn)略層面上的調(diào)整。

　　事實(shí)上，遠(yuǎn)洋一直在醞釀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和退出產(chǎn)能過剩的二三線城市。早在今年年中的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)被問及公司下半年發(fā)展策略時(shí)，公司管理層曾指出將會(huì)抓住機(jī)會(huì)調(diào)整結(jié)構(gòu)。

　　“加大反周期土地獲取力度，處置低周轉(zhuǎn)、低效益資產(chǎn)，并繼續(xù)深耕現(xiàn)有城市，完善一二線布局，逐步退出供過于求的三、四線城市；調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以主流產(chǎn)品為主，定位剛需及剛需改善客戶。”

　　仔細(xì)梳理此次被遠(yuǎn)洋甩手的9個(gè)項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)其確實(shí)符合公司調(diào)結(jié)構(gòu)所提及的標(biāo)準(zhǔn)。以青島遠(yuǎn)洋公館項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目頂著地王的帽子，幾個(gè)月前才被媒體曝光拿地4年遲遲未動(dòng)工。且因地價(jià)過高，后市亦不被看好。另一方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明也曾多次在公開場(chǎng)合透露出不看好青島市場(chǎng)的意向。

　　可以看出，遠(yuǎn)洋此次剝離資產(chǎn)計(jì)劃應(yīng)是經(jīng)過了一番深思熟慮。

　　“總體來說方向是對(duì)的”，交銀國際分析師何志忠對(duì)觀點(diǎn)新媒體如是評(píng)價(jià)。他認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層一直在規(guī)劃輕資產(chǎn)路徑，而甩掉周轉(zhuǎn)慢、利潤(rùn)低的資產(chǎn)對(duì)公司的發(fā)展無疑利好居多。

　　但本次交易所帶來的不利影響也不應(yīng)被忽視。打包出售9個(gè)項(xiàng)目的舉動(dòng)，可能會(huì)讓遠(yuǎn)洋本就不是非常充裕的土地儲(chǔ)備因此顯得更加捉襟見肘。何志忠指出，“遠(yuǎn)洋本身土地儲(chǔ)備不是很大，只有2000多萬方，剝離的9個(gè)項(xiàng)目，大概估算有600萬平米左右，占其總土儲(chǔ)的近1/3?？偟膩碚f對(duì)土地儲(chǔ)備會(huì)大大減少。”

　　由此不難預(yù)期，未來一段時(shí)間增加土儲(chǔ)會(huì)成為遠(yuǎn)洋較為急迫的任務(wù)。如年初一般在北京市場(chǎng)連續(xù)拿下三宗土地的活躍表現(xiàn)再次出現(xiàn)，預(yù)計(jì)會(huì)成為大概率事件。

　　盛洋投資的出路

　　另外一方面，此次遠(yuǎn)洋非核心資產(chǎn)所售予的對(duì)象是其附屬公司盛洋投資持有50%股份的基金，構(gòu)成了分析遠(yuǎn)洋該筆交易的第二個(gè)側(cè)面。

　　事實(shí)上，遠(yuǎn)洋上周公布的一筆與盛洋投資的可換股優(yōu)先股交易，曾讓市場(chǎng)對(duì)盛洋這個(gè)上市平臺(tái)的前景浮想聯(lián)翩。

　　根據(jù)10月26日晚的公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)間接全資附屬公司盛美管理有限公司與盛洋投資訂立認(rèn)購協(xié)議，據(jù)此，盛洋投資已有條件地同意發(fā)行，及盛美管理已有條件地同意認(rèn)購13億股可換股優(yōu)先股。

　　因其在公告中有明確指出該可換股優(yōu)先股有5年的鎖定期，即5年內(nèi)不會(huì)換成股權(quán)。市場(chǎng)普遍將此次交易看做對(duì)盛洋投資的一次注資。

　　而盛洋投資正就三個(gè)房地產(chǎn)基金進(jìn)行磋商的事實(shí)，也自然引發(fā)了其將會(huì)成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)輕資產(chǎn)路徑試驗(yàn)田的猜想。

　　然而遠(yuǎn)洋此次將盛洋投資作為剝離資產(chǎn)的下家，一時(shí)間又讓盛洋的定位變得模糊起來。

　　“市場(chǎng)預(yù)期遠(yuǎn)洋會(huì)用盛洋的平臺(tái)，發(fā)展某一類型的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在看來只是把一些不想要的項(xiàng)目裝入。重新來看的話，可能當(dāng)初39億港幣的可換股優(yōu)先股交易也是為這次剝離資產(chǎn)做準(zhǔn)備，使盛洋有資金和財(cái)務(wù)實(shí)力來購買這些資產(chǎn)”，何志忠分析稱。

　　據(jù)介紹，盛洋投資此前主要面向非內(nèi)地市場(chǎng)。而是次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)脫手的9個(gè)項(xiàng)目參差復(fù)雜，一線、二線、三線城市都涵蓋，“唯一的特性是慢周轉(zhuǎn)。”

　　翻閱盛洋投資今年的中報(bào)，這家市值不超過10億港幣的公司，中期營收僅為6173萬，其賬上現(xiàn)金流包括銀行短期存款僅為6.4億。

　　何志忠認(rèn)為，即使用上遠(yuǎn)洋此前的39億港幣注資，盛洋接手9個(gè)項(xiàng)目后，剩余資金也不寬裕。“這些項(xiàng)目也需要資金來發(fā)展。盛洋未來的主要任務(wù)可能就是發(fā)展這9個(gè)項(xiàng)目。這樣盛洋就淪為吸納和發(fā)展母公司不要項(xiàng)目的平臺(tái)。未來定位非常不明晰。”