被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象并不是一件值得稱道的事情，或許對于房企來講，這成為其投資一線城市的最大隱藏風險。

張宏偉 近兩年一線城市賣地收入大增，和二三線城市相比，一線城市地方政府“不差錢”，即使在今年樓市成交量進入低迷期，一線城市土地市場表現(xiàn)仍然不差，土地出讓金也沒有出現(xiàn)下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，土地出讓收入大增；2014年1-10月，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計4055.53億元，去年同期為4100.69億元，同比微跌1.1%，并沒有出現(xiàn)明顯下滑。

筆者認為，北上廣深四個一線城市土地出讓金猛增，甚至在市場低迷期也沒有明顯下降，這背后也就意味著開發(fā)企業(yè)的土地成本大增，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。而“面粉貴過面包”可能導致未來一線城市部分板塊市場逐漸步入“被改善”、“被豪宅”的時代，如此以來再加上營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長”，房價“天花板”不斷人為捅破，而此時，市場能否接受還真是值得擔心，因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象并不是一件值得稱道的事情，或許對于房企來講，這成為其投資一線城市的最大隱藏風險。

近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返一二城市有密切關心。尤其是2013年以來，品牌房企積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢資源開始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進一步推升一線城市的投資價值。但是，品牌房企重返一線城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續(xù)進行，一線城市的進入門檻會持續(xù)提高，而這也就意味著進入一線城市的開發(fā)企業(yè)來講未來風險也會越來越大。

2013年以來，以閩系房企為代表的第三第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內(nèi)謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區(qū)域市場開發(fā)，實現(xiàn)區(qū)域深耕或全國化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現(xiàn)，地價成本陡升。

一定意義上來講，也正是由于這些房企的永無止境的市場擴張戰(zhàn)略導致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業(yè)的擴張的盲動性與2014年銀行信貸緊縮相遇時，或者房企未來再次遭遇市場低迷期時，企業(yè)的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購股權(quán)，面臨命運的轉(zhuǎn)折點。因此，不惜一切代價挺進一線城市的戰(zhàn)略并不可取，如果在未來開發(fā)節(jié)奏中沒有踏準市場節(jié)拍，很有可能遭遇企業(yè)運營層面的最大風險，最終或面臨破產(chǎn)或收購的風險。

以上海為例，去年下半年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現(xiàn)“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

上海部分典型板塊土地市場價格短期內(nèi)猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，房價不可能不上漲，于是，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現(xiàn)既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品差異化的機會，然而大多數(shù)營造產(chǎn)品差異化的背后其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程，如此以來再加上未來在媒體上的營銷炒作，區(qū)域樓市定位遭遇“拔苗助長”，而此時，市場能否接受“被改善”、“被豪宅”的產(chǎn)品還真是值得擔心。因此，“被改善”、“被豪宅”的現(xiàn)象在一線城市并不是一件值得稱道的事情，或許對于房企來講，由于“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，而市場真實的需求結(jié)構(gòu)并非如此，這成為其投資一線城市的最大的隱藏風險。

還以上海為例，按照今年第四季度市場成交量逐步好轉(zhuǎn)的步調(diào)判斷，2014年上海商品住宅成交量有可能會在900萬平方米左右，甚至略微超過900萬平方米，盡管仍然低于上海商品住宅市場需求總量（2011-2013年年均銷售量）979萬平方米，但是，總體來看，由于上海樓市需求總量較大，并且具有多樣性，上海市場一旦復蘇，月均去化速度就比當前會有明顯提升，上海樓市當前1260萬平方米的庫存基本不是太大問題。

筆者認為，表面上來看，以上海為代表的一線城市似乎市場空間很大，市場并不存在什么問題，進入上海的房企還有比較大的發(fā)展機會。但是，關心上海的房企也應該冷靜的思考，上海樓市是大牌房企云集的大都市，想進入上海的房企或者已經(jīng)在進入上海的房企各自能夠在上海分到了幾杯羹？上海真正獲益的始終還是少數(shù)幾個房企大佬，比如綠地、萬科、融綠等等，而大多數(shù)已經(jīng)進入上海的房企來講仍然是平平，仍然是“小弟弟”的姿態(tài)，難以在這個市場有顯眼的出路。

因此，對于關心一線城市的房企來講，不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應求，還是應該重新思考自己的發(fā)展戰(zhàn)略，選擇好城市進入戰(zhàn)略，做好深耕，做好自己熟悉市場的“老大”，而不是一味迷戀一線城市市場需求總量較大和市場供不應求。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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