武漢歡樂谷將分別由武漢惠譽(yù)置業(yè)、湖北福星惠譽(yù)歡樂谷、俊嘉置業(yè)持有50%、30%、20%股權(quán)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在資本市場(chǎng)上，各種股權(quán)交易并不罕見。福星股份11月1日發(fā)公告稱，公司的子公司武漢福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司擬收購中融信托持有的武漢福星惠譽(yù)歡樂谷有限公司50%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)為20.13億元。

　　據(jù)公告，截止日前，福星股份的下屬全資子公司湖北福星惠譽(yù)歡樂谷置業(yè)有限公司、中融信托、武漢俊嘉置業(yè)有限公司分別持有武漢歡樂谷30%、50%、20%股權(quán)。

　　收購?fù)瓿珊?，武漢歡樂谷將分別由武漢惠譽(yù)置業(yè)、湖北福星惠譽(yù)歡樂谷、俊嘉置業(yè)持有50%、30%、20%股權(quán)。換言之，福星股份將間接持有武漢歡樂谷80%股權(quán)。

　　對(duì)于本次股權(quán)收購的目的及影響，福星股份表示，有利于武漢歡樂谷的管理結(jié)構(gòu)的改善和經(jīng)營效率的提高，促進(jìn)其項(xiàng)目的順利推進(jìn)，保障公司持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展，符合公司和股東的利益。

　　20億贖回舊改股權(quán)

　　事實(shí)上，算上此次收購，武漢歡樂谷已經(jīng)是第二次變更股權(quán)。早在2012年1月成立之初，武漢歡樂谷的股權(quán)結(jié)構(gòu)為，湖北福星惠譽(yù)歡樂谷持股60%，俊嘉置業(yè)持股40%。

　　不久之后的2012年10月30日，為籌措項(xiàng)目開發(fā)資金，福星股份引入了中融信托對(duì)武漢歡樂谷進(jìn)行增資，金額為15億元扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈額。其中，首期增資款項(xiàng)中的5億元用于認(rèn)繳武漢歡樂谷新增的注冊(cè)資本金，剩余10億計(jì)入武漢歡樂谷的資本公積金。

　　增資完成后，武漢歡樂谷的注冊(cè)資本將原來的5億元增加至10億元，股權(quán)變換為中融信托持有50%股權(quán)、湖北福星惠譽(yù)歡樂谷持有30%股權(quán)、俊嘉置業(yè)持有20%股權(quán)。

　　借力信托增資獲取資金保障后，武漢歡樂谷旗下的和平村“城中村”改造項(xiàng)目順利進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段。

　　資料顯示，該項(xiàng)目位于武漢市洪山區(qū)和平街和平村，包括了編號(hào)為P(2011)255號(hào)、P(2011)256號(hào)地塊，兩地塊凈用地面積28.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積為120萬平方米，由武漢歡樂谷于2012年1月30日以23.52億元競(jìng)得。

　　根據(jù)福星股份透露，和平村“城中村”改造項(xiàng)目即為開發(fā)中的福星惠譽(yù)·東湖城，該項(xiàng)目規(guī)劃為集高檔住宅、大型國際商業(yè)中心、生活教育、醫(yī)療、休閑配套于一體的大型城市綜合體。

　　目前，福星惠譽(yù)·東湖城部分地塊所建樓盤已在售。自去年11月11日正式開盤以來，項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)三次加推，總貨量1128套，已成交690套。

　　此外，福星惠譽(yù)·東湖城中的K1地塊也在今年7月17日公布了規(guī)劃方案，規(guī)劃用地面積134430平方米，包括5棟住宅，3棟商住樓。

　　基于項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售期，武漢歡樂谷也就得到了一定的資金回籠以支撐項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)，既然當(dāng)初采用股權(quán)信托融資的方式來啟動(dòng)旗下項(xiàng)目的目的已經(jīng)達(dá)到，贖回股權(quán)就變得順理成章了。

　　簡單計(jì)算，兩年時(shí)間，一進(jìn)一出之間，中融信托獲益5億元。

　　舊改借力信托融資

　　值得關(guān)注的是，和平村“城中村”項(xiàng)目并不是福星惠譽(yù)采用股權(quán)信托融資的先例，在此之前，福星惠譽(yù)已將這種融資方式運(yùn)用到多個(gè)舊改項(xiàng)目開發(fā)上。

　　資料顯示，自2009年以來，福星股份共獲取包括姑嫂樹村、賀家墩、和平村、及紅橋村等7個(gè)城中村項(xiàng)目。在這7個(gè)舊改項(xiàng)目中，通過信托注入資金的就有4個(gè)。

　　2010年，福星惠譽(yù)首次引入信托對(duì)項(xiàng)目增資，也就此拉開股權(quán)信托融資的大幕。當(dāng)年5月11日，福星惠譽(yù)與中融信托合作設(shè)立三角路B地塊項(xiàng)目股權(quán)投資單一資金信托，獲得10億新增資本注入。

　　時(shí)隔一月之后，吉林信托接受委托人民生銀行的委托，將民生銀行擬募集的資金10億元，同樣以單一資金信托的方式對(duì)福星惠譽(yù)子公司漢陽地產(chǎn)增資，從而為福星惠譽(yù)“漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)改造(危改)項(xiàng)目”籌措開發(fā)資金。

　　兩次頻密借力信托增資啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)之后，福星惠譽(yù)繼續(xù)在獲取舊改項(xiàng)目同時(shí)，持續(xù)制定信托計(jì)劃。

　　同年7月2日，剛以9.77億元摘牌武漢江漢區(qū)賀家墩村城中村項(xiàng)目后，福星惠譽(yù)就緊鑼密鼓地開始尋求信托融資。兩個(gè)月后，福星惠譽(yù)拉來渤海信托，渤海信托決定將其擬發(fā)行的不低于8億元，不高于10億元的全部信托資金，用于向福星惠譽(yù)全資子公司漢口置業(yè)增資，由此取得漢口置業(yè)50%股權(quán)。

　　不過，盡管多次選擇信托產(chǎn)品，但股權(quán)信托融資仍然只是福星惠譽(yù)的權(quán)益之計(jì)。目前，在福星惠譽(yù)的土地儲(chǔ)備中，舊改項(xiàng)目占所開發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模的6-7成。市場(chǎng)人士稱，福星惠譽(yù)獲取舊改項(xiàng)目雖然可以享受低地價(jià)，但同時(shí)也面臨著拆遷帶來的融資難題。

　　據(jù)悉，所有的舊改項(xiàng)目都是需要項(xiàng)目拆遷工作完成以后，才能夠得到土地證。若土地證未到手，項(xiàng)目則不具備銀行信貸融資的條件。

　　故而，采用股權(quán)信托的方式就成為福星惠譽(yù)舊改初始為數(shù)不多的可供選擇的融資手段。饒是如此，受困于融資成本高，股權(quán)信托并不是福星惠譽(yù)融資的長久之計(jì)。

　　“銀行貸款的融資成本肯定要比信托要低一些，待拆遷完成，如果條件具備，福星惠譽(yù)是一定會(huì)采用銀行貸款這種融資手段的。”有接近福星惠譽(yù)人士早前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾如是強(qiáng)調(diào)。