公司現(xiàn)在負(fù)債比率不是太高，是很適合進(jìn)行擴(kuò)張或發(fā)展其他業(yè)務(wù)的時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明今年4月曾公開(kāi)提及，將要占到集團(tuán)盈利水平三分之一的“輕資產(chǎn)模式”——房地產(chǎn)金融，隨著近日的一紙公告，逐漸顯山露水。

　　10月26日晚，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司及盛洋投資(控股)有限公司聯(lián)合公告，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)間接全資附屬公司盛美管理有限公司與盛洋投資訂立認(rèn)購(gòu)協(xié)議，據(jù)此，盛洋投資已有條件地同意發(fā)行，及盛美管理已有條件地同意認(rèn)購(gòu)13億股可換股優(yōu)先股。

　　其中，盛美管理以現(xiàn)金支付認(rèn)購(gòu)價(jià)每股可換股優(yōu)先股3.0港元?？蓳Q股優(yōu)先股的總認(rèn)購(gòu)金額為39億港元。發(fā)行可換股優(yōu)先股的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額(扣除就此附帶的估計(jì)開(kāi)支后)約為38.99億港元，及每股可換股優(yōu)先股的估計(jì)凈價(jià)格約為2.999港元。

　　值得注意的是，公告透露目前盛洋投資正就一個(gè)投資于中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的共同管理基金，一個(gè)主要從事管理美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的基金管理集團(tuán)，以及一個(gè)投資于香港房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)投資基金的投資進(jìn)行磋商。

　　實(shí)為注資的可換股優(yōu)先股

　　根據(jù)公告信息，由于盛美管理是盛洋投資的控股股東，并擁有盛洋投資3.13億股普通股，占其總股份的70.15%。緊隨悉數(shù)兌換所有可換股優(yōu)先股后，盛美管理?yè)碛械氖⒀蠊蓹?quán)將由70.15%升至92.38%。

　　事實(shí)上，為確保上市證券有一定的流通量，香港聯(lián)交所對(duì)上市公司公眾持股有具體要求，任何類(lèi)別的上市證券一般必須有至少25%為公眾人士所持有，若發(fā)行人上市時(shí)預(yù)計(jì)市值超過(guò)100億港元，公眾人士所持有的比率可降低至15%至25%之間。

　　作為市值不超過(guò)10億港元的上市平臺(tái)，盛洋投資的公眾持股顯然應(yīng)該維持在25%及以上。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)投資者關(guān)系部門(mén)經(jīng)理周秋實(shí)解釋稱(chēng)，公告中有表明該可換股優(yōu)先股有5年的鎖定期，即5年內(nèi)不會(huì)換成股權(quán)。

　　“5年中很可能會(huì)有其他的操作，遠(yuǎn)洋肯定會(huì)按照港交所的規(guī)定，保持盛洋投資25%以上的流通股的。”

　　由此可見(jiàn)，遠(yuǎn)洋這筆39億港幣交易的醉翁之意，應(yīng)是對(duì)盛洋投資注入資金。聯(lián)昌國(guó)際分析師胡繼忠指出，盛洋投資這家平臺(tái)公司本身沒(méi)有產(chǎn)生什么現(xiàn)金流。遠(yuǎn)洋作為大股東此舉無(wú)異于向其注入現(xiàn)金流，盛洋可以拿錢(qián)去做投資。

　　交銀國(guó)際分析師何志忠亦稱(chēng)，遠(yuǎn)洋上述這種投資安排，避免了全面收購(gòu)條款。“39億港幣，可以看做一個(gè)注資，對(duì)盛洋是現(xiàn)金流流入，遠(yuǎn)洋此舉避免了股份投資；不用發(fā)股票還給遠(yuǎn)洋，對(duì)盛洋來(lái)說(shuō)是有利的。豐富了現(xiàn)金流，未來(lái)盛洋做什么投資動(dòng)作都有現(xiàn)金支持。”

　　他同時(shí)指出，此次遠(yuǎn)洋的換股價(jià)3塊港幣，較停牌股價(jià)有比較大的溢價(jià)，說(shuō)明遠(yuǎn)洋看好盛洋的前景。

　　10月24日，盛洋投資停牌，該股停牌前報(bào)1.63港元漲27.34%。而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26日公告的3塊港幣的收購(gòu)價(jià)，較其停牌價(jià)溢價(jià)約84.05%。

　　根據(jù)資料，盛洋投資的前身為香港奇盛集團(tuán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2010年將其收購(gòu)。在解釋緣何有此收購(gòu)動(dòng)作時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)時(shí)表示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，奇盛將更能善用遠(yuǎn)洋集團(tuán)之間的關(guān)系來(lái)接觸資本市場(chǎng)，從而為未來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展籌集資金，奇盛也有可能參與更大規(guī)模的物業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　公開(kāi)資料顯示，奇盛集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)并不大，目前，僅在上海有小部分住宅資產(chǎn)，其余在上海有兩座辦公物業(yè)永新大廈與瑞安廣場(chǎng)，兩處資產(chǎn)相加，也不過(guò)僅7萬(wàn)平方米的體量。因此，彼時(shí)分析人士稱(chēng)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此次收購(gòu)，很可能最為看中的是奇盛的上市公司身份，至于這個(gè)殼公司未來(lái)將如何發(fā)揮作用，還無(wú)法推測(cè)。

　　“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型圖謀

　　現(xiàn)在，在此次的公告中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱(chēng)將透過(guò)提供強(qiáng)大的資本基礎(chǔ)，集團(tuán)支持盛洋集團(tuán)發(fā)掘多個(gè)投資機(jī)會(huì)，包括投資于基金投資及/或新投資種類(lèi)、投放更多專(zhuān)注力于海外市場(chǎng)，以及參與更多遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)的非核心業(yè)務(wù)。

　　而公告中所提及的盛洋投資目前正在磋商的三個(gè)房地產(chǎn)投資基金，可以解釋當(dāng)年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)收購(gòu)盛洋投資的真實(shí)意圖所在。

　　今年4月，董事局主席李明曾公開(kāi)闡釋遠(yuǎn)洋未來(lái)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向：“準(zhǔn)確的講叫輕資產(chǎn)模式，利用金融手段做輕資產(chǎn)模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們認(rèn)為這個(gè)業(yè)務(wù)是有前景的。”

　　李明強(qiáng)調(diào)，輕資產(chǎn)模式將是遠(yuǎn)洋在未來(lái)幾年中的重點(diǎn)發(fā)展方向。在戰(zhàn)略上不低于、甚至還強(qiáng)于對(duì)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)戰(zhàn)略的位置。

　　“關(guān)于輕資產(chǎn)，或者叫房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)投資的事情，這是我們第四步發(fā)展戰(zhàn)略非常重要的一個(gè)板塊，就算未來(lái)不能占半壁江山，也至少是三足鼎立之一，這也是由遠(yuǎn)洋的特點(diǎn)所決定。”

　　據(jù)了解，相比一般的房企，遠(yuǎn)洋做輕資產(chǎn)投資顯得底氣十足。李明稱(chēng)，“這個(gè)是有實(shí)力房地產(chǎn)公司該做的事情，更何況我們還有一個(gè)股東是做金融的。”

　　“我們?yōu)榱俗鲞@個(gè)事情不光進(jìn)行了戰(zhàn)略的調(diào)整，我們最近高管又補(bǔ)充了一個(gè)新的成員，掌控中國(guó)人壽2萬(wàn)億資產(chǎn)的投資部總經(jīng)理來(lái)公司出任副總裁，主管遠(yuǎn)洋的投資和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。”

　　對(duì)于輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型后遠(yuǎn)洋的未來(lái)，李明彼時(shí)亦有一番美好的表述：“出現(xiàn)一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的世界500強(qiáng)概率不高，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)就是沒(méi)辦法動(dòng)，但是投資可以動(dòng)，投資的技術(shù)可以動(dòng)，轉(zhuǎn)向做輕資產(chǎn)還是有這種可能性”。

　　“規(guī)模擴(kuò)張”的棋局

　　不過(guò)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪針對(duì)遠(yuǎn)洋該筆交易于28日就發(fā)布研究報(bào)告稱(chēng)，認(rèn)為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擬認(rèn)購(gòu)盛洋投資的可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股，具有負(fù)面的信用影響。穆迪稱(chēng)，部分認(rèn)購(gòu)價(jià)將由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2014年7月發(fā)行的12億美元債券提供資金。

　　穆迪指出，可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股的認(rèn)購(gòu)將減緩遠(yuǎn)洋地產(chǎn)降低債務(wù)水平的進(jìn)展，因?yàn)閭技脤⒉糠钟糜趯?duì)盛洋的投資，而不是用來(lái)償還債務(wù)。

　　不過(guò)縱觀遠(yuǎn)洋的整盤(pán)棋局，是否能夠繼續(xù)降低債務(wù)水平已經(jīng)不是遠(yuǎn)洋的當(dāng)務(wù)之急。相關(guān)分析師亦指出，從事后來(lái)看，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)早在7月份發(fā)債之時(shí)，或許就已經(jīng)決定了其中一筆資金將用來(lái)進(jìn)行對(duì)盛洋投資的該筆交易。

　　穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)12-18個(gè)月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的債務(wù)杠桿率將達(dá)到53%-55%，高于穆迪先前預(yù)計(jì)的50%-53%。就遠(yuǎn)洋地產(chǎn)當(dāng)前的個(gè)體信用狀況而言，上述水平屬疲弱。

　　但交銀國(guó)際分析師何志忠表示，遠(yuǎn)洋的負(fù)債比率在同業(yè)中都不算太高，有空間增加杠桿。“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近幾年的合同銷(xiāo)售額增長(zhǎng)、規(guī)模擴(kuò)張有點(diǎn)太慢了。7月發(fā)債后再規(guī)模擴(kuò)張，策略上會(huì)符合公司發(fā)展。”

　　何志忠指出，前幾年或許因?yàn)楣蓶|問(wèn)題，遠(yuǎn)洋擴(kuò)張速度比較慢，尤其是對(duì)比同類(lèi)型的公司，如富力、世茂、碧桂園等。“幾年前大家都是兩三百億的合同銷(xiāo)售，現(xiàn)在上述公司都是六七百億，遠(yuǎn)洋還是三四百億。公司現(xiàn)在負(fù)債比率不是太高，是很適合進(jìn)行擴(kuò)張或發(fā)展其他業(yè)務(wù)的時(shí)機(jī)。”

　　至于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瞄準(zhǔn)的輕資產(chǎn)地產(chǎn)金融，聯(lián)昌國(guó)際分析師胡繼忠則認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)做房地產(chǎn)投資基金不會(huì)有太多障礙，關(guān)鍵是看管理人投資什么樣的項(xiàng)目。未來(lái)投資方向的選定非常重要。

　　交銀國(guó)際分析師何志忠亦認(rèn)為地產(chǎn)金融的確是未來(lái)的方向，“在資金越來(lái)越緊張的情況下，輕資產(chǎn)模式相對(duì)不需要那么多資金，因此從發(fā)展方向來(lái)說(shuō)是正確的。”

　　但他指出，遠(yuǎn)洋在該領(lǐng)域尚未拿出可討論的案例，現(xiàn)在談?wù)撉熬昂鸵恍┎僮骷?xì)節(jié)等為時(shí)尚早。