若第四季度的三個(gè)月每月完成情況維持在9月的銷售數(shù)字，全年目標(biāo)則有望達(dá)標(biāo)；而若僅按照250億貨值、去化6成計(jì)算，則完成全年目標(biāo)存在難度。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月21日，招商地產(chǎn)公布其第三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。2014年7-9月，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積88.9萬方，銷售金額134.12億元，環(huán)比二季度分別增長(zhǎng)68%、62%。

　　值得注意的是，雖然第三季度招商地產(chǎn)的銷售環(huán)比改善顯著，結(jié)算同比增長(zhǎng)5.02%，但前三季度招商地產(chǎn)的結(jié)算面積僅完成預(yù)定指標(biāo)的六成，低于預(yù)期。

　　第三季度，招商地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為77.06億元，同比增長(zhǎng)5.02%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.55億元，同比下降56.83%；基本每股收益0.18元，同比減少56.10%。

　　1-9月，招商地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為237.53億元，同比增長(zhǎng)1.20%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)22.41億元，同比下降37.85%。

　　截至今年9月30日，招商地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積210.75萬平方米，同比增加6.13%；簽約銷售金額313.07億元，同比增加0.91%。按招商地產(chǎn)公布的500億元全年銷售目標(biāo)計(jì)算，其目標(biāo)完成率為62.61%。

　　凈利下滑四成與沖刺500億

　　從已公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，凈利下滑是此次業(yè)界對(duì)招商地產(chǎn)前三季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的關(guān)注點(diǎn)之一。

　　對(duì)于前9月凈利下滑近四成的原因，招商地產(chǎn)表示，主要是受結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品及區(qū)域結(jié)構(gòu)不同影響，期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的總體毛利率水平同比較低。此外，與招商地產(chǎn)2014年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工時(shí)間分布不均衡，期內(nèi)毛利率較高的項(xiàng)目暫未結(jié)轉(zhuǎn)等原因也有關(guān)。

　　除凈利潤(rùn)下滑外，前三季度招商地產(chǎn)的毛利率也有所下滑。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，前3季度招商地產(chǎn)的毛利率為33.0%，同比下降13.4個(gè)百分點(diǎn)，較去年全年下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，其中第三季毛利率僅為28.2%，較上半年下滑7.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，毛利率持續(xù)下滑，主要與招商地產(chǎn)區(qū)域布局向二三線城市下沉及受行業(yè)整體利潤(rùn)率呈下滑趨勢(shì)等因素有關(guān)。

　　分析續(xù)指，今年情況比較特殊，前3季度，招商地產(chǎn)主要結(jié)算了低利潤(rùn)率項(xiàng)目，因此毛利率下滑幅度較大，預(yù)計(jì)高利潤(rùn)率項(xiàng)目深圳鯨山覲海、北京公園1872將在第四季度結(jié)算，賬面預(yù)收款分別為52、27億元，有望平滑毛利率的下降。

　　雖然毛利率有所下滑，但從第三季度中的7、8、9月單月銷售情況來看呈逐漸上升態(tài)勢(shì)。其中，7月銷售金額20.34億元、8月銷售為39.48億元、9月銷售金額為74.25億元。

　　銷售遞增主要與招商地產(chǎn)今年全年的推貨重點(diǎn)集中在三、四季度有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，截止9月招商地產(chǎn)的在手可售貨值約330億，第四季度的推盤貨值在250億左右，占全年計(jì)劃的42%。

　　分析認(rèn)為，按招商地產(chǎn)全年500億目標(biāo)計(jì)算，若第四季度的三個(gè)月每月完成情況維持在9月水平，全年目標(biāo)則有望達(dá)標(biāo)；而若僅按照250億貨值、去化6成計(jì)算，則完成全年目標(biāo)存在難度。

　　事實(shí)上，進(jìn)入第三季度，招商地產(chǎn)投資非常謹(jǐn)慎，并未新增土地儲(chǔ)備，而是主要以加速推盤去化為主。

　　對(duì)于招商的加速去化動(dòng)作，分析還是認(rèn)為，招商地產(chǎn)的大戶型和高端產(chǎn)品占比仍然相對(duì)偏高，預(yù)計(jì)2014年仍有近40%的占比，因此可能對(duì)2014年招商地產(chǎn)的去化率形成一定制約。

　　再度借力母公司擴(kuò)張

　　雖然受市場(chǎng)波動(dòng)影響，招商地產(chǎn)整體利潤(rùn)率有所下滑，且目前整體銷售也并不突出，但相比同樣規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，分析認(rèn)為其背靠央企招商局集團(tuán)無疑仍是未來發(fā)展一大助力。

　　目前，招商局集團(tuán)陸續(xù)將稀缺土地資源低價(jià)注入招商地產(chǎn)，同時(shí)又通過聯(lián)合競(jìng)買土地或收購項(xiàng)目公司股權(quán)等方式幫助降低招商地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　招商地產(chǎn)自08年起即以定增、購買等多種方式先后從集團(tuán)獲得深圳多宗稀缺住宅、商業(yè)用地，極大的擴(kuò)充了其土地儲(chǔ)備。同時(shí)，招商地產(chǎn)還和集團(tuán)通過聯(lián)合競(jìng)買土地或收購項(xiàng)目公司股權(quán)等方式合作開發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　近期，二者就聯(lián)手拿了沈陽的奧體項(xiàng)目。其中，招商地產(chǎn)出資1.3億受讓目標(biāo)公司51%股權(quán)、招商局集團(tuán)出資1.2億受讓目標(biāo)公司49%股權(quán)。

　　分析稱，沈陽奧體項(xiàng)目為城市新區(qū)域成熟低端的商業(yè)項(xiàng)目，通過收購公司成功進(jìn)入沈陽地產(chǎn)市場(chǎng)，與贛州遠(yuǎn)康的合作充分發(fā)揮了招商地產(chǎn)的項(xiàng)目操盤優(yōu)勢(shì)和招商局集團(tuán)的資金優(yōu)勢(shì)。

　　除聯(lián)合拿地外，招商地產(chǎn)還聯(lián)手招商局資本共同探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)模式和平臺(tái)。在分析看來這是招商地產(chǎn)在推動(dòng)公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，提高其對(duì)項(xiàng)目的議價(jià)和獲取能力。據(jù)悉，目前招商地產(chǎn)深度介入的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目共有8個(gè)，總建面約324萬方。

　　分析指出，在目前各大房企競(jìng)先在銀行間市場(chǎng)發(fā)債尋求資金之際，背靠招商局集團(tuán)的招商地產(chǎn)不管是獲得招商銀行的授信，還是招商局集團(tuán)資產(chǎn)注入后的增發(fā)融資，同樣具備極大的便利條件。

　　其中，招商地產(chǎn)于去年啟動(dòng)的最大融資計(jì)劃即是，通過向大股東定向增發(fā)購買包括海上世界住宅一期、女媧廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心等地塊，合計(jì)占地面積12.76萬平米，成交總價(jià)約48.6億。