雖然“雙限”解除引發(fā)新一輪市場契機出現(xiàn)，但后市行情也難言樂觀。對此，昔日的“地王們”或許體味更深。

　　觀點網(wǎng) 當限購、限貸相繼退出，南京樓市并未迎來價格上揚的預期，在資金回籠壓力之下，不少開發(fā)商都打出“低價走量”的旗號，而多變的市場環(huán)境也讓此前南京的不少地王項目增添不小的壓力。

　　10月18日，中南建設(shè)在南京打造的中南世紀雅苑的項目首次開盤推出528套房源，戶型面積為69至109平方米，折后均價11000-13000元/平方米。

　　值得關(guān)注的是，彼時該項目的拿地樓面價已達7103元/平方米，而對于此次低價入市，項目營銷人員坦承，目的在于希望通過低開高走來實現(xiàn)跑量。

　　事實上，持類似想法的不止中南一家。城南的豪宅項目恒大華府在10月10日公開樣板間的同時，也向外界透露了其19666元/平方米的起售價。無獨有偶，該項目的樓板價高達14033元/平方米。

　　對此，南京業(yè)內(nèi)人士尹霄飛表示，雖然起售價與實際入市均價會有2000至3000元的差距，但對于聲稱4000元/平方米精裝修標準的恒大華府來說，未來價格即便去到23000元/平方米依舊是“理智價格”，而恒大在低迷時期選擇以低價入市亦是明智之舉。

　　恒大、中南低價走量

　　不管是已入市的中南世紀雅苑，還是即將開盤的恒大華府，其身后均背負著高地價所帶來市場的壓力。

　　歷史資料顯示，今年4月3日，中南建設(shè)經(jīng)過82輪競價以25.7億元的總價拿下了南京城東麒麟G12地塊，樓面價達7103元/平方米。彼時，便有分析人士指出，該成交價格已略微偏高。

　　不過，于中南而言，地價偏高僅是跑量路上的壁壘之一。實則，中南不免要面對同區(qū)域樓盤之間的競爭，而其低定價在一定程度上也是順勢而為。

　　據(jù)了解，目前城東麒麟板塊還有五六家樓盤有房源在售，后續(xù)開發(fā)量亦不小。并且，在上半年市場低迷期，中海國際社區(qū)曾帶頭將房源均價降至11000元/平方米，啟迪方洲亦在銷售陷入困局后無奈“降價”。

　　從市場反饋來看，中南的低定價確實迎合了市場需求，項目開盤當天便去化500余套，銷售達5億元。

　　而對于此前一直游離于南京郊外的恒大來說，其位于南京主城的首個項目恒大華府同樣承受著高地價帶來的入市困惑。該項目于去年12月份經(jīng)過66輪競價被恒大以21.5億元摘得，成交樓面價14033元/平方米，這一價格也刷新小行地王記錄。

　　據(jù)了解，恒大華府作為其在南京的首個豪宅項目，戶型均為170-220平方米，且精裝交付，精裝標準為4000元/平方米。而此番19666元/平方米起售價的“揭秘”無疑也使得恒大的定價策略昭然若揭。

　　尹霄飛指出，市場一般情況而言，起售價與最終的入市均價大概會有2000至3000元的差距，而恒大華府即便未來賣到23000元/平方米亦屬“理智價格”。

　　其補充道，雖說雙限解除會帶來一定的政策層面利好，但受益最大是首改人群，而恒大華府的戶型均在170平以上，屬于再改層面，所以利好相對有限。

　　“銀行雖然說是松綁限貸了，但利率優(yōu)惠沒有明顯松綁，貸款比較難，所以買這種大戶型的購房成本依舊比較高。”

　　并且，尹霄飛還指出，目前南京的大戶型尤其是到了170平以上就比較難賣了，并且后期大戶型的銷售前景仍然不容樂觀。所以，恒大低起售價入市的方式在目前的市場環(huán)境下算是比較理智的。

　　地王的入市壓力

　　雖然“雙限”解除引發(fā)新一輪市場契機出現(xiàn)，但后市行情也難言樂觀。對此，昔日的“地王們”或許體味更深。

　　縱觀年內(nèi)即將入市的新盤，地王項目不在少數(shù)，其中，包括中電頤和府邸、悠山醉月、中鐵青秀城、中天銘廷、新城香悅瀾山等城北及仙林地王均透露將于近期或年底入市。

　　然而，即便政策層面出現(xiàn)利好，不少地王項目仍將跑量視為定價的主導。據(jù)悉，新城香悅瀾山在此前便明確透露，項目會以跑量為主，而中天銘廷在市場轉(zhuǎn)暖后也明確表示16500元/平方米起的“破冰價”不會發(fā)生變化。

　　有業(yè)內(nèi)專家亦分析稱，到了4季度上市房企定價多會跟隨市場和集團任務而定，而“跑量”依舊為其首要任務。

　　眼下的南京市場雖然在“雙限”解除后呈現(xiàn)回暖現(xiàn)象，但整體情況依舊不太樂觀。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前南京庫存商品住宅依然高達5.2萬余套，并且當下開發(fā)商趁政策利好積極推盤，上市量明顯上升，房源可售量也逐步攀高。

　　而尹霄飛亦直言，“銀行層面雖然給出了政策，但是實力還是不夠，利率折扣多的話銀行也沒錢可賺，并且當前宏觀經(jīng)濟也不好，不會把過多的錢貸給購房人的。在貸款條件沒有感受到實質(zhì)性寬松的前提下，開發(fā)商還是要低價快跑。”

　　事實上，在年關(guān)漸近之際，房企的銷售考核壓力也已迫近，而5.2萬多套的庫存房源也意味著，南京房價今年反彈乏力，并且供應量的進一步加大，已將抑制未來一段時期內(nèi)南京房價上漲的沖動。

　　對此，相關(guān)地產(chǎn)分析師也指出，南京樓市無論是成交量還是成交價格，短期內(nèi)都不會出現(xiàn)大幅上漲。

　　“庫存的壓力還是存在的，去化時間較長，加上第四季度南京的新房供應量在6萬套左右，開發(fā)商出于完成全年任務考慮，不太可能漲價。”

　　不難看出，不論是地價過高等先天因素，還是后市的價格瓶頸都給未來即將入市的地王項目平添了幾分憂慮。