以騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目為例，目前在售住宅和別墅產(chǎn)品每平方米均價(jià)約為6000-20000元，對(duì)比之下155元/平方米的土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 董事會(huì)主席陳卓林遭昆明檢察院監(jiān)視如平地驚雷，將今年正以提振銷(xiāo)售和改革為重心的雅居樂(lè)地產(chǎn)推向了未知的軌道。有消息顯示，陳卓林一事起于雅居樂(lè)在云南項(xiàng)目上對(duì)當(dāng)?shù)毓賳T進(jìn)行利益輸送。

　　在雅居樂(lè)的區(qū)域劃分中，云南是與海南并列的旅游項(xiàng)目大區(qū)，而就在四個(gè)月前，雅居樂(lè)剛剛簽約了昆明項(xiàng)目。6月10日，在昆交會(huì)經(jīng)貿(mào)合作項(xiàng)目簽約儀式上，雅居樂(lè)簽約西翥國(guó)際生態(tài)旅游度假區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃用地面積一萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)將投資150億元。

　　至此，雅居樂(lè)在云南共有騰沖、瑞麗、西雙版納及昆明四個(gè)項(xiàng)目。而從開(kāi)發(fā)模式、旅游地產(chǎn)定位及營(yíng)銷(xiāo)策略來(lái)看，雅居樂(lè)云南都是海南清水灣模式的延續(xù)。但這一次，曾經(jīng)創(chuàng)下清水灣單盤(pán)銷(xiāo)售300億的雅居樂(lè)，在云南旅游地產(chǎn)的復(fù)制之路上重重地摔了一跤。

　　云南的土地成本

　　據(jù)雅居樂(lè)相關(guān)介紹，騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目規(guī)劃面積約3.4萬(wàn)畝，可建筑面積9000余畝，計(jì)劃投資200億元，定位為“國(guó)內(nèi)首屈一指的國(guó)際級(jí)休閑養(yǎng)生度假城”。西雙版納雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)占地約2.7萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)投資總額200億元。

　　而雅居樂(lè)最新簽約的昆明項(xiàng)目，位于西翥生態(tài)旅游實(shí)驗(yàn)區(qū)沙朗片區(qū)及母格片區(qū)，計(jì)劃用地一萬(wàn)畝，預(yù)計(jì)建設(shè)多功能度假小鎮(zhèn)，投資總額150億元。而定位為城市住宅項(xiàng)目的瑞麗雅居樂(lè)國(guó)際花園投資額約為50億元。

　　據(jù)此計(jì)算，雅居樂(lè)在云南四大項(xiàng)目的計(jì)劃投資總額達(dá)600億元。對(duì)于全年銷(xiāo)售僅約400億元的雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字顯得尤為龐大。

　　不過(guò)，有市場(chǎng)分析指出，在實(shí)際的開(kāi)發(fā)中雅居樂(lè)撬動(dòng)云南項(xiàng)目的資金遠(yuǎn)小于這一數(shù)字。

　　其中，低成本地價(jià)無(wú)疑是大大縮減雅居樂(lè)先期資金的重要一環(huán)。有云南業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，云南旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地超過(guò)半數(shù)以上是采用協(xié)議出讓?zhuān)还_(kāi)的出讓程序中多有定向出讓?zhuān)?ldquo;因?yàn)槠查_(kāi)旅游資源，騰沖、麗江和版納只是四線(xiàn)城市，對(duì)于當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商正是最好的招商引資對(duì)象。”

　　雅居樂(lè)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年8月，騰沖、瑞麗及西雙版納項(xiàng)目累計(jì)已取得的土地面積為314萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積為522萬(wàn)平方米，平均樓面地價(jià)198元/平方米，而騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目已取得的234萬(wàn)平方米土儲(chǔ)樓面地價(jià)僅為155元/平方米。

　　上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步指出，云南的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目不少都位處偏僻的位置，地方政府也無(wú)力進(jìn)行基建配套，因此都是以生地形式出讓?zhuān)?ldquo;由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行平整，但是只要項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件后就可以進(jìn)入銷(xiāo)售和后續(xù)配套的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，總投資額更多地是個(gè)前期規(guī)劃概念。”

　　以騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目為例，目前在售住宅和別墅產(chǎn)品每平方米均價(jià)約為6000-20000元，對(duì)比之下155元/平方米的土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。

　　低地價(jià)的成本特點(diǎn)同樣也呈現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入在建工程的雅居樂(lè)西雙林語(yǔ)和瑞麗雅居樂(lè)國(guó)際花園，兩者的樓面地價(jià)分別為271元/平方米及375元/平方米。

　　對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，低廉的土地成本或許正是促使其進(jìn)入云南布局的最大驅(qū)動(dòng)。而回溯雅居樂(lè)這種低土地成本附加旅游資源以獲取高毛利的開(kāi)發(fā)模式，不能避開(kāi)的代表作就是海南清水灣。

　　“成也蕭何”清水灣

　　90年代初起家于中山的雅居樂(lè)，在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的嘗試，是通過(guò)興建雅居樂(lè)長(zhǎng)江高爾夫球場(chǎng)吸引大批來(lái)自境外尤其是香港的度假型買(mǎi)家購(gòu)房。

　　通過(guò)高爾夫球場(chǎng)配套和大幅宣傳，雅居樂(lè)1993年至1997年期間曾在中山打造了珠三角著名的外銷(xiāo)樓盤(pán)。但這只是雅居樂(lè)式對(duì)旅游地產(chǎn)雛形的嘗試，真正讓雅居樂(lè)對(duì)發(fā)展旅游地產(chǎn)充滿(mǎn)信心無(wú)疑是海南清水灣項(xiàng)目。

　　2009年3月清水灣項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)年錄得64億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。2010，清水灣全年銷(xiāo)售創(chuàng)下99億元紀(jì)錄，單盤(pán)貢獻(xiàn)接近雅居樂(lè)全年業(yè)績(jī)的三分之一。隨后的2011-2013年，清水灣的銷(xiāo)售區(qū)間也在60-70億元。

　　開(kāi)盤(pán)五年來(lái)，清水灣累計(jì)銷(xiāo)售已經(jīng)達(dá)到300億元，在過(guò)去的幾年中一直是推動(dòng)雅居樂(lè)躍上300億、400億銷(xiāo)售規(guī)模的主力樓盤(pán)。然而，也正是這個(gè)明星項(xiàng)目，在熱銷(xiāo)的同時(shí)給雅居樂(lè)打下了太深的烙印。

　　“經(jīng)歷過(guò)清水灣的甜頭之后，雅居樂(lè)的發(fā)展模式已經(jīng)很難擺脫旅游地產(chǎn)的方向”，熟悉的雅居樂(lè)的業(yè)內(nèi)人士曾指，在國(guó)內(nèi)上市房企中，或許也不會(huì)再有哪個(gè)企業(yè)像雅居樂(lè)一樣，曾經(jīng)如此依賴(lài)一個(gè)單盤(pán)的銷(xiāo)售來(lái)支撐全年業(yè)績(jī)。

　　對(duì)比雅居樂(lè)清水灣及其云南項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)，土地成本和銷(xiāo)售價(jià)格的巨大差價(jià)正是兩者的相同點(diǎn)。雅居樂(lè)清水灣早期獲得的950萬(wàn)平方米土地，樓面地價(jià)為312元/平方米，其部分產(chǎn)品售價(jià)曾高達(dá)近30000元/平方米，土地成本低廉的清水灣也是雅居樂(lè)過(guò)往高于同行毛利率的極大推力。

　　而觀察雅居樂(lè)對(duì)云南的集中投資軌跡，正始于2011年。彼時(shí)，清水灣的銷(xiāo)售正在走向回落，尋求新的銷(xiāo)售支撐點(diǎn)的迫使下，雅居樂(lè)將打造旅游地產(chǎn)的目光投向了云南。

　　但是當(dāng)前的銷(xiāo)售和或許已將暴露的“土地利潤(rùn)”模式缺陷，都正在表明曾經(jīng)的清水灣已經(jīng)難以再?gòu)?fù)制。

　　據(jù)了解，雅居樂(lè)騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目自2013年11月入市以來(lái)處于在售階段，但除去開(kāi)盤(pán)3億元的官方數(shù)據(jù)外，再無(wú)后續(xù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)披露。而已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的瑞麗雅居樂(lè)國(guó)際花園也同樣如此。

　　從陳卓林在今年8月中期業(yè)績(jī)會(huì)上的表述推測(cè)，云南的項(xiàng)目銷(xiāo)售似乎并不如雅居樂(lè)預(yù)期的理想。“今年云南市場(chǎng)的貢獻(xiàn)不是太大，我相信明年或者是后年銷(xiāo)售會(huì)增大”。

　　陳卓林彼時(shí)表示，云南的三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)了兩個(gè)，騰沖項(xiàng)目現(xiàn)在是比較平穩(wěn)的銷(xiāo)售，瑞麗項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)不大，而尚未入市的版納項(xiàng)目才是雅居樂(lè)最看好的。

　　除卻銷(xiāo)售現(xiàn)狀外，有業(yè)內(nèi)人士指，通過(guò)協(xié)議出讓方式獲取土地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目也容易在開(kāi)發(fā)中再次遭遇土地瑕疵后遺癥，“不公開(kāi)的協(xié)議出讓中，很多雙方商議的規(guī)劃條件都可能存在可變因素”。

　　實(shí)際上，今年5月19日國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部曾發(fā)布聯(lián)合通報(bào)，云南騰沖雅居樂(lè)置業(yè)有限公司社違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)案，在2013年8月通過(guò)改變曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，占地792.8畝，其中耕地585.6畝。

　　彼時(shí)，雅居樂(lè)地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)，騰沖項(xiàng)目該地塊的土地用途為“生態(tài)公園”，項(xiàng)目收到政府通知后，已馬上處理及時(shí)完成了整改。