在分析師看來，今年以來萬科拿地都趨于謹慎，且獲取高溢價土地并不多，因此合肥拿地僅是個案。

　　觀點網(wǎng) 和往常不一樣，今年“金九”顯然成色不足，若此時有企業(yè)愿意花大價錢拿高溢價地塊，必然引起不少討論。

　　9月19日，合肥迎來9月最后一場土地集中拍賣。最終，萬科以總價25.45億元，樓面價5999.97元/平方米價格競得四里河廬陽N1405號地塊，溢價率143.48%。

　　在整體土地成交量明顯同比下降的情況下，萬科卻打破今年矜持的做法，以近乎合肥房屋均價的價格拿地。一向有頂著風向標名頭的萬科，此舉難免不讓人猜疑樓市風向的變化。

　　合肥高溢價個案

　　資料顯示，萬科此次獲得的合肥廬陽N1405號地塊東至四里河路，南臨南淝河、用地界線，西接用地界線，北至潛山路，土地面積227.27畝，規(guī)劃為商業(yè)服務、居住(商住比例為3：7)，容積率1.0R≤2.8(建筑高度100米以下的容積率≤2.5)，參考地價為460萬元/畝。

　　當日，該地塊吸引包括旭輝、金科、禹洲、融僑、華潤、金地等房企參與競拍，最終不敵萬科。

　　在相關業(yè)內(nèi)看來，該地塊之所以吸引眾房企的爭奪，無非是地塊所處的地段。據(jù)悉，該地塊東邊四里河路連接西一環(huán)路人行高架，至西一環(huán)可直達三里庵商圈，國購廣場、之心城等大型商超，西邊潛山路可直達政務區(qū)，交通非常方便。

　　同時，地塊周邊居住環(huán)境成熟，擁有萬科森林公園、文一名門湖畔、華潤橡樹灣等、中國鐵建國際城等知名房企布局。

　　此外，地塊周邊資源也較為優(yōu)越，地塊的南面是南淝河、地塊離合肥兩大水庫也非常相近。

　　因此，對于該地塊由萬科競得，合肥一市場人士一點也不驚訝。他表示，“N1405號地塊臨近萬科森林公園項目，而森林公園項目一直都賣得不錯，基于熱銷，選擇拿下相鄰地塊也很自然”。

　　據(jù)了解，萬科森林公園項目于2012年9月6日，萬科力壓保利、中海，以33.06億元摘得廬陽連體地，拿地價格刷新了當時總價地王紀錄。

　　不過此次廬陽出讓地塊能有如此高溢價，該分析人士認為還是讓人始料未及，因為森林公園項目的樓面地價僅在2300元每平方米左右。

　　他預計，按6000每平方米樓面地價計算，未來項目入市價格肯定超過森林公園，大概去到一萬多每平方米的水平。

　　據(jù)了解，在此次現(xiàn)場拍賣現(xiàn)場，有萬科相關人士就表示，預計項目將以精裝修入市房價將突破萬元。

　　謹慎拿地的萬科

　　盡管此次是高溢價奪地，但在行業(yè)分析師看來，今年以來萬科拿地都趨于謹慎，且獲取的高溢價土地并不多，因此合肥拿地僅是個案。

　　據(jù)相關研究報告披露，上半年萬科的拿地策略較為明顯，特點是保守。具體表現(xiàn)為：拿地數(shù)量減少、重倉一線城市、加強合作并降低股權。

　　報告指出，上半年萬科只拿了21宗地，是去年同期的一半，拿地金額約111億元，同比下降六成，并且僅為上半年銷售額的一成。

　　在布局區(qū)域方面，上半年，萬科在北上廣深共拿下10宗地，占拿地總數(shù)的一半；拿地金額一共67億元，占其全國拿地總額的60%，同比去年同期，萬科在一線城市的拿地額上漲了51%。

　　權益變化方面，上半年，萬科通過合作拿地的項目數(shù)為14個，占2/3，并且有多個項目的權益只有10%-30%，體現(xiàn)了萬科小股操盤的思路。而去年，萬科合作拿地的比例是50%，項目股權最低也達40%。

　　上述分析師指出，看開發(fā)商拿地的行為謹慎與否，可通過企業(yè)已拿地金額除以當期銷售數(shù)據(jù)來觀察。

　　“若最終結果處于40%-60%之間，則是中性偏激進，低于40%就是比較謹慎，萬科今年一直處于20%-30%之間，其拿地還是比較謹慎。”

　　進入下半年，萬科拿地依然顯示其比較謹慎的策略。據(jù)統(tǒng)計，在過去的7、8月萬科僅拿了4宗地塊，不過，其中有一個持有100%權益的項目，總的地價款為13.43億元。

　　因此，對于未來土地的購買，萬科董秘譚華杰就對觀點新媒體表示，今年三季度全國土地市場的成交量比往年有接近50%的下滑，整體購買力都在下降，但萬科還是會針對具體項目情況具體分析，決定是否購買。