編者按：截止9月21日晚間最新消息南京限購(gòu)?fù)顺?，退出限?gòu)城市已達(dá)30個(gè)。

張宏偉 救市信號(hào)已搭車“限購(gòu)?fù)顺?rdquo;，第二輪“救市”將拉開(kāi)帷幕。

截止9月18日，46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中29個(gè)已正式或變相放松限購(gòu)，落實(shí)雙向調(diào)控，成為今年第一輪“救市”政策，樓市進(jìn)入“后限購(gòu)時(shí)代”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年1-8月一線城市量跌價(jià)挺：成交量普遍下滑，僅有廣州成交量微漲5.9%，京滬深成交量分別下滑40.9%、29.8%和35.6%。目前一線城市出現(xiàn)個(gè)案樓盤(pán)大幅降價(jià)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲幅度放緩，但成交均價(jià)依然堅(jiān)挺。

而二線城市內(nèi)部分化成交量普跌，大多數(shù)城市成交量下滑2-3成。從成交均價(jià)來(lái)看，二線城市城市成交均價(jià)出現(xiàn)分化，近半城市出現(xiàn)停漲或下降的現(xiàn)象，比如天津、杭州、西安、長(zhǎng)沙、寧波、福州、沈陽(yáng)、濟(jì)南、呼和浩特等。

顯然，限購(gòu)政策當(dāng)前已對(duì)樓市無(wú)影響，決定未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展的核心因素是市場(chǎng)供求關(guān)系，經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳敬璉就認(rèn)為，房?jī)r(jià)的漲和跌都由供求關(guān)系決定。

買房者現(xiàn)在有兩種：一種是投資者，想投資增值；一種是消費(fèi)者，想有住房。從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)最終由消費(fèi)者決定，但貨幣政策會(huì)影響樓市走向。

目前，國(guó)內(nèi)信貸轉(zhuǎn)向緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款同比增速大幅放緩，其中1-8月份個(gè)人按揭貸款同比下滑4.5%。

2014年，信貸偏緊，房企從銀行獲得資金難度加大，房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款同比增速大幅放緩。

1-8月份國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款同比增速分別為13.8%和-4.5%。其中個(gè)人按揭貸款自4月份就已經(jīng)開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)。

而樓市方面的情況則是，8月成交量環(huán)比，31個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中有15個(gè)(較上月增加6個(gè))成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，7個(gè)城市環(huán)比成交量跌幅超過(guò)20%，其中太原、蘭州、濟(jì)南成交量環(huán)比跌幅最高，分別達(dá)到46.5%，42.6%和32.6%。

8月成交均價(jià)環(huán)比，降價(jià)仍在持續(xù)。31個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中有16個(gè)(較上月減少7個(gè))成交均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下跌，一向價(jià)格堅(jiān)挺的一線城市也未能幸免，四大城市全軍覆沒(méi)，其中北京成交均價(jià)環(huán)比跌幅高達(dá)8.1%。

顯然當(dāng)下，限購(gòu)松綁或取消后，城市存銷比繼續(xù)分化。近半二線城市庫(kù)存偏大，存銷比攀升，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力。大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)面臨下跌壓力，限購(gòu)松綁“救市”政策出臺(tái)并未改變市場(chǎng)基本面。

研究結(jié)果顯示，一般限購(gòu)執(zhí)行放松之時(shí)如伴隨著貨幣政策的(定向)寬松，此時(shí)，成交量將有明顯回升，但限購(gòu)放松對(duì)成交價(jià)格的影響則不明顯。

從成交價(jià)格方面上看，歷史上限購(gòu)放松從未對(duì)成交價(jià)格形成明顯影響，顯然此次限購(gòu)?fù)顺鲆搽y以對(duì)成交價(jià)格形成支撐。

由于目前商品住宅庫(kù)存高企，而銀行信貸仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，所以未來(lái)“以價(jià)換量”漸成主流，短期內(nèi)成交價(jià)格將延續(xù)下跌趨勢(shì)。

綜合對(duì)本次限購(gòu)?fù)顺龅姆治?，結(jié)合歷史研究結(jié)論。我們認(rèn)為：本次限購(gòu)?fù)顺?，因個(gè)案降價(jià)、原限購(gòu)人群入市等因素，庫(kù)存偏大城市會(huì)有一小波市場(chǎng)放量行情出現(xiàn)。

但目前，大多數(shù)市場(chǎng)限購(gòu)取消后市場(chǎng)環(huán)比增長(zhǎng)仍有限，仍然面臨去庫(kù)存壓力，因此第二輪“救市”政策將拉開(kāi)帷幕。

現(xiàn)在部分省市比如福建、湖南、成都、武漢等已均有尺度較大政策出臺(tái)突破“雙向調(diào)控，”開(kāi)始第二輪“救市”。但失去“救市”方向的樓市是否好轉(zhuǎn)關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動(dòng)。

歷史來(lái)看，貨幣政策、調(diào)控政策與市場(chǎng)供求關(guān)系三方面共同左右市場(chǎng)周期波動(dòng)。本次限購(gòu)取消之后，信貸政策是否松動(dòng)是成交量能否延續(xù)回升態(tài)勢(shì)的關(guān)鍵。在信貸政策尚未明確松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，只有選擇以價(jià)換量制勝。

　　張宏偉 觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體作者本文整理節(jié)選自其研究報(bào)告

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