公司在養(yǎng)老地產方面會和香港，或者國內的相關醫(yī)療機構進行研究和探索。準備在社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)服務開始提升社區(qū)服務水準，并且在此基礎上尋找經營模式的突破。

　　觀點網 “從去年開始萊蒙國際和大部分開發(fā)商一樣，在高周轉經營模式情況下都在尋找新的經營模式，我們提出的口號是守住紅海，尋找藍海”，萊蒙國際首席營運官陳風楊在8月27日舉行的2014年中期業(yè)績會上表示，養(yǎng)老地產也是公司在探索的一個主要方向。

　　據陳風楊透露，公司在養(yǎng)老地產方面會和香港，或者國內的相關醫(yī)療機構進行研究和探索。準備在社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)服務開始提升社區(qū)服務水準，并且在此基礎上尋找經營模式的突破。

　　值得關注的是，在萊蒙國際“守住紅海”的戰(zhàn)略中，上半年南京、南昌、杭州三地的銷售并沒有辜負其期望。

　　陳風楊介紹，2014年上半年公司有3個大盤推出，第一個是南昌的萊蒙都會，收金16.1億。第二個是南京的水榭春天，實現銷售額為8.22億，第三個是杭州水榭春天收金7.52億。

　　“這三個地方都是萊蒙國際銷售的主要戰(zhàn)場。另外，英國兩個項目也會在下半年推出?？偪墒勖娣e為34.8萬平方米，如果包括其他銷售貨源，我們在下半年總的銷售貨源為103億人民幣。”對于下半年的推盤計劃，陳風楊如是表示。

　　截至6月底，萊蒙國際的土地儲備分布在11個城市包含21個項目，總共建筑面積為552萬平方米，如果剔除位于上海的莎瑪世紀公園，以及另外兩個深圳的舊改項目，公司總的建筑面積達到384萬平方米，平均土地成本是港幣3451元每平方米。

　　對于土地儲備方面，陳風楊強調，公司在深圳的兩個舊改項目也已經有了實質性的進展。

　　其中，南聯項目的拆遷今年已經全部拆完了，現在正在申報規(guī)劃，有望在今年年底或者在明年上半年在規(guī)劃方面能夠有所突破。

　　“如果這個項目能夠有所突破，規(guī)模將超過100萬平方米，它會增加萊蒙國際在深圳項目的市場銷售貢獻。”陳風楊進一步透露。

　　另外，陳風楊指出，布吉舊改項目由于政府的規(guī)劃審批條件的變更，公司現在也在做發(fā)展單元的審批，正在按照新的政府要求做專項規(guī)劃進行進一步的申報。

　　除卻深圳大本營，通過觀察陳風楊的表態(tài)不難看出，其對南京區(qū)域抱有一定的期待。據其介紹，公司目前在南京有三個項目。包括水榭春天、水榭陽光以及南京火車站北廣場項目，是一個小型綜合體，總建筑面積4萬多平方米。

　　“萊蒙國際這兩年在南京的銷售和產品都贏得了一定的口碑，所以在南京進一步拓展新業(yè)務也是集團的戰(zhàn)略考慮。公司一直在尋求土地，如果有更好的土地，公司會在南京做更多好的項目”。陳風楊繼續(xù)強調。

　　至于海外項目未來會不會繼續(xù)拓展，陳風楊認為，如果未來這個地方有項目，有利潤，公司不排除尋找新的機會。

　　關于未來，陳風楊也提出四大展望。“首先，公司希望提高去化率和銷售回款；其次，公司對全年業(yè)績充滿信心，相信下半年的財務表現會有很大的改善。”

　　“第三，公司對土地布局會比較審慎，尋找一些新的投資機會。最后，公司會積極改善管理，激勵員工的新動力，這是萊蒙國際未來大的方向。”

　　陳風楊強調，從前年開始，萊蒙國際已經從三、四線城市逐步把布局集中在一、二線城市。

　　“目前，公司選擇的城市基本上是一、二線城市的核心位置，或者是一線城市的衛(wèi)星城，而這些大部分都是剛需產品，所以公司對市場的去化是非常有信心的。”陳風楊如是表示。

　　以下為萊蒙國際集團有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現場問答實錄：

　　現場提問：公司下半年的推盤計劃是怎樣的？對全年目標的達成是否有相應的信心？

　　陳風楊：截至6月底，公司的土地儲備是在11個城市包含21個項目，總共建筑面積為552萬平方米，如果剔除位于上海的莎瑪世紀公園，以及另外兩個深圳的舊改項目，公司總的建筑面積達到384萬平方米，這384萬平方米平均土地成本是港幣3451元每平方米。

　　同時，今年1月份公司收購了河北三河市一個項目51%的股權，這個項目的總可銷售面積為40萬平方米?？偞鷥r是3.65億人民幣，建筑面積為40.5萬平方米，平均土地成本是1760人民幣每平方米。

　　另外在8月6號集團業(yè)已首次在國外拓展項目，到英國收購了兩個項目，一個叫MillinersWharf，一個叫MiddleWoodlocks，這兩個項目均占25%的股權。總代價是1000萬英鎊，總的可銷售面積為21.1萬平方米，平均成本是513英鎊每平方米。

　　2013年公司竣工的銷售租賃面積為308546平方米，今年上半年竣工的銷售租賃面積為418257平方米，加起來是50萬平方米，相比去年全年竣工面積增加63%。

　　此外，2014年上半年公司有3個大盤推出，第一個是南昌的萊蒙都會，收金16.1億。第二個是南京的水榭春天，實現銷售額為8.22億，第三個是杭州水榭春天收金7.52億，這三個地方都是萊蒙國際上半年的主要戰(zhàn)場。

　　事實上，公司于今年上半年結轉的收入只有6.6億港幣，其中大多數來自常州萊蒙城，該項目占了上半年整個銷售額的35.7%，還有一個是深圳水榭春天，總共有1.84億港幣，而去年上半年大部分業(yè)績來源是成都萊蒙都會。

　　2014年的中期收入主要是上海莎瑪世紀公園和深圳水榭春天。另外公司的投資物業(yè)收入是3000萬港幣。公司在上半年整個投資型物業(yè)有46萬平方米，出租率維持平穩(wěn)，大概是93%，平均租金是106港幣每平方米。

　　也就是說，萊蒙國際上半年主要戰(zhàn)場一個在南昌，一個在杭州，一個在南京。另外剛才所說的英國兩個項目25%的股權項目也會在下半年推出?？偟目墒勖娣e為34.8萬平方米，如果包括其他銷售貨源，我們在下半年總的銷售貨源為103億人民幣。

　　截止到2014年8月24號，萊蒙國際已經鎖定的銷售面積為27.2萬平方米，總共包括7個項目，鎖定率為65.1%，金額大概是258億。

　　關于未來，萊蒙國際有四個大的未來展望，首先，公司希望提高去化率和銷售回款；其次，公司對全年業(yè)績充滿信心，相信下半年的財務表現會有很大的改善。

　　第三，公司對土地布局會比較審慎，尋找一些新的投資機會。最后，公司會積極改善管理，激勵員工的新動力，這是萊蒙國際未來大的方向。

　　現場提問：上海莎瑪公寓以持有為主，會不會影響公司的現金流，以及對公司堅持的高周轉模式產生影響？另外，為什么美羅會選擇陸續(xù)增持萊蒙的股份，今后的合作會不會更加多元化？

　　陳風楊：關于上海的莎瑪項目，去年已經公布過了，我們的收購的成本是比較低的，為3.6萬元每平，目前市場的價格應該是在5.5萬元每平以上。從目前的情況來看，萊蒙國際上半年的租金收入光莎瑪項目就有5000多萬。

　　陳競德：上海這個項目從租金收入來講是比較穩(wěn)定的，因為它的出租率很高，到了90%。另外，它的回報率也比較高，所以未來上海這個城市發(fā)展會非常好，公司不會急于要馬上出售回籠現金流。如果上海未來的情況有所變化，我們也不排除出售這個項目。

　　美羅控股增持公司的股份是在2013年的2月份，彼時，增持了10%左右的股份。增加股份主要的原因是抓緊和萊蒙國際的合作，美羅控股們已經和公司在南昌，還有在上海的項目同時會占30%的股權。

　　按照美羅控股在中國商業(yè)運營模式來看，對萊蒙國際的發(fā)展很有作用。因為公司南昌的項目是17萬平方米的投資性物業(yè)，我們希望和美羅建立密切關系后會給到萊蒙國際更多商業(yè)的理念。

　　現場提問：萊蒙國際是否有涉及類似養(yǎng)老地產的計劃？公司在大本營深圳有哪些項目可以開始銷售？另外，收購的河北項目目前進展情況怎么樣？

　　陳風楊：從去年開始萊蒙國際和大部分開發(fā)商一樣，在高周轉經營模式情況下都在尋找新的經營模式，我們提出的口號是守住紅海，尋找藍海。

　　剛才說的養(yǎng)老地產也是萊蒙國際在探索的一個主要方向，公司在養(yǎng)老地產方面會和香港，或者國內的相關醫(yī)療機構進行研究和探索，萊蒙國際準備在社區(qū)養(yǎng)老，社區(qū)服務開始提升我們社區(qū)服務水準，并且在此基礎上尋找經營模式的突破。

　　另外，于今年深圳，水榭春天還有幾個盤在賣。而公司在深圳有兩個舊改項目，第一個南聯項目的拆遷今年已經全部拆完了，現在正在申報規(guī)劃，有望在今年年底或者在明年上半年在規(guī)劃方面能夠有所突破，如果這個項目能夠有所突破，規(guī)模將超過100萬平方米，它會增加萊蒙國際在深圳項目的市場銷售貢獻。

　　在深圳的第二個舊改項目是關于布吉農批市場的改造項目，由于政府的規(guī)劃審批條件的變更，公司現在也在做發(fā)展單元的審批，正在按照新的政府要求做專項規(guī)劃進行進一步的申報。

　　現在河北燕郊這個項目規(guī)劃設計的第一輪已經通過了，總建筑面積是40萬平方米，這個位置緊挨著北京的順義區(qū)，距離規(guī)劃的北京到平谷的地鐵線最近的地鐵口不到2公里。

　　最近中央提出來京津冀一體化，作為離北京最近的一個市，盡管是河北的三河市，但是燕郊緊挨著北京的順義。所以，該項目的地理位置能夠從京津冀一體化中帶來房屋銷售的利好。這個項目今年會開工，規(guī)劃設計已經在做，預計明年進行銷售。

　　現場提問：公司未來是否有降低負債率的計劃？能不能介紹公司與航天飛鄰的合作，恒氧恒凈系統(tǒng)會不會推廣到公司的所有項目，對公司的盈利貢獻怎樣？未來公司會不會有其他類似的戰(zhàn)略合作？

　　陳競德：公司2014年上半年負債率已經到了120%的水平，剛才也提到公司的銷售貨源主要集中在下半年，總共的銷售貨源是103億港元，而全年的銷售目標是130億港元。公司希望年底可以把凈負債率降到80%或者以下。

　　如果在下半年加大銷售回款的能力，上半年要把凈負債率下降的壓力很大。但是公司下半年竣工的項目面積，2014年全年竣工的面積會比2013年全年竣工面積多很多，如果剔除不可預見的情況，2014年全年的業(yè)績我們是充滿信心的。

　　通過2014年全年結轉利潤的增加，我們總的權益分母會增加，所以到時候公司的凈負債率會隨之下降。

　　陳風楊：實際上萊蒙國際從去年開始在探索企業(yè)的產品升級，以及提升優(yōu)化。與航天飛鄰的合作也是公司的一個新探索。

　　這個項目首先運用于南京項目，南京萊蒙·水榭春天今年8月份首期開盤，給南京這段沉悶的市場帶來了一股春風，當天去化就達到80%，非常受市場的追捧。

　　目前首先嘗試的是南京這個項目，萊蒙國際也會考慮在下一步開發(fā)的項目里面推廣。除了與航天飛鄰的合作，萊蒙國際還有很多探索，比如公司提出零家具的概念，還有綠色建筑。

　　現場提問：公司今后在南京會不會有進一步增大布局的計劃？下半年南京也有很多土地推出，公司預計什么時候會有一些拿地的動作？另外，今后會不會進一步加大海外布局的力度？

　　陳風楊：在南京，公司手上有三個項目，第一個是去年在南京賣得最火的水榭春天項目。第二個是南京今年8月份首推的水榭陽光項目，還有一個項目是南京火車站北廣場項目，是一個小型綜合體，總建筑面積4萬多平方米。

　　萊蒙國際這兩年在南京的銷售和產品都贏得了一定的口碑，所以在南京進一步拓展新業(yè)務也是集團的戰(zhàn)略考慮。公司一直在尋求土地，如果有更好的土地，公司會在南京做更多好的項目，在今年上半年和明年上半年對萊蒙國際來說都是能夠找到好項目的機會。

　　陳競德：關于海外項目，公司8月份在英國收購了兩個項目，為什么要收購這兩個項目呢？第一，這兩個項目在非常好的位置，在市中心。這個地方有很好的前景，因為中國人也希望在境外投資，包括投資移民，還有收購房地產。

　　另外，英國的地價很便宜，大概只有2000元港幣一平方米。而萊蒙國際這個名字也是包含了國際化的理念，所以公司選擇在英國拓展項目。

　　至于未來會不會繼續(xù)拓展，公司認為，如果未來這個地方有項目，有利潤，公司不排除尋找新的機會。

　　現場提問：對于首個海外項目的預期收益，公司有什么樣的考慮？

　　陳競德：這兩個項目其中一個小的項目曾經出售過，公司買的時候是第二次交易，總共有140套住宅，有4000尺的商業(yè)，會在下半年準備出售。我們感覺境外，特別是英國住宅市場會越來越好。

　　另外一個項目也是比較大的項目，包括25萬平方米的綜合體項目，會在2015年開始動工，預計這個市場會很樂觀。

　　其實曼徹斯特是英國的第二大城市，在倫敦目前住宅供應量已經越來越少的情況下，在曼徹斯特這個城市會有很好的潛在增長機會。

　　現場提問：公司的毛利率較于同行業(yè)的平均水平高，公司將來會維持在哪個范圍？另外，公司對下半年和明年市場的預期是什么？

　　陳風楊：萊蒙國際對今年房地產市場總體的認識是，今年六、七月份是市場比較沉悶的一段時間，從市場層面和政策層面來看8月份以后比六、七月份要好多了。

　　感覺上，市場最困難的時候已經漸漸打破了，萊蒙國際從今年8月份開了三個樓盤，南昌、南京還有杭州的項目，都屬于高周轉，快速開盤項目。

　　上述三個項目開盤以來，當天的開盤去化都是80%左右，賣得非常好。我們有一種感覺，因為最近拿的地都是剛需產品，而下半年103億的貨源中有70%都是剛需產品，所以公司有信心完成目標。

　　而且上述剛需產品都是在中國一二線城市比較好的位置，哪怕市場有較大的變化，公司只要在價格和利益上面做適當的讓步，市場會給予很好的回應。

　　所以萊蒙國際從前年開始，已經從三、四線城市逐步把布局集中在一、二線城市。公司選擇的城市基本上是一、二線城市的核心位置，或者是一線城市的衛(wèi)星城，這些大部分做剛需產品，對市場的去化是非常有信心的。

　　陳競德：說到2015年的毛利率，因為這些數據比較敏感，公司不方便披露。但是剛才提到了，公司2014年上半年整體的毛利率是41%，是高于整個房地產行業(yè)的平均水平，預計未來一段時間毛利率也會在比較好的狀態(tài)。

　　現場提問：能不能簡單介紹一下公司天津項目以及惠州項目目前的進展情況？

　　陳風楊：整個天津項目的地塊就是幾個大型的產業(yè)園區(qū)，其中有深圳農產品物流園區(qū)，規(guī)模是最大的。還有紅星美凱龍的家具產業(yè)園，還有義烏商品城，整個片區(qū)都是產業(yè)園。這段時間都是在產業(yè)園的建設招商階段，目前為止項目也在陸續(xù)的開業(yè)。

　　公司預計明年在建的農產品交易大廳正式大規(guī)模開業(yè)完全是可以的，因為這個項目是作為產業(yè)園的配套設施，會給這個項目的開發(fā)帶來機會。

　　當時這個項目的土地成本比較便宜，以目前的市場價格來講很難再拿到這樣一個低價的商業(yè)用地，所以公司感覺到明年整個交易中心正式大規(guī)模開業(yè)以后，會有更大的機會。

　　公司惠東的項目叫做萊蒙水榭灣，這個項目在整個惠東雙月灣一帶，也是未來深圳東部大型旅游度假區(qū)。萊蒙在里面的項目規(guī)模不是太大，大概有400多畝，總建筑面積大概50萬平方米。

　　但是公司這個地塊與其他地塊相比有較大的優(yōu)勢，因為這個地塊是細長條，沿著整個海岸線大概有1.2到1.3公里長。所以從圖片上可以看到，項目大部分建筑都是東南向面臨大海的。

　　目前，項目第一期大概是12萬平方米。去年業(yè)已開工，預計今年年底會陸續(xù)交付。今年大概賣了將近200套左右，主要的原因是大市場環(huán)境的變化。

　　第二，確實那一帶供應量確實比較大，但是這個項目的銷售情況還不錯，我說的這個銷售是說整個產品的規(guī)模量，以及產品的競爭性方面的優(yōu)勢還是比較顯著的。隨著市場的逐步回暖，隨著雙月灣地區(qū)開發(fā)日益成熟，公司對這一帶的前景還是非常有信心的。

　　像萊蒙國際這種一線海景的項目，項目下了電梯基本可以到海灘上，這在整個片區(qū)里面是絕無僅有的?；葜蓓椖克械臉潜P都可以做到180度看海，戶型主要是以一房和兩房為主，一房大概60平方米左右，兩房大概80平方米，帶精裝修，價格大概在8000到9000元每平左右。

　　現場提問：能不能介紹一下公司管理層的激勵方式，是否和萬科的事業(yè)合伙人制一樣？除了布吉項目和南聯的項目以外，深圳是不是還有其他的項目在開展？

　　陳風楊：萊蒙國際的激勵計劃現在正在討論和研究過程中，目前還很難給大家做匯報。萊蒙國際要根據自己公司的特點，以及項目的特點，制定符合公司自己的激勵計劃。

　　第二，我們現在也在積極尋找其他的舊改項目，因為在深圳土地供應量很少，如果不走舊改這條路，在深圳是不可能找到新的項目。

（發(fā)稿：見習編輯 何緣、張常旺    審校：武瑾瑩）