公司一些非核心資產(chǎn)還是會(huì)繼續(xù)去銷售，包括商業(yè)或者是辦公樓，都可以出售，希望可以加快資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 退出公司管理后，今年年初瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞直言不滿公司表現(xiàn)，復(fù)又重出江湖擔(dān)任主席之職。

　　在8月27日舉辦的瑞房中期業(yè)績(jī)會(huì)上，羅康瑞首次披露了復(fù)出后瑞房發(fā)展的進(jìn)度。

　　“過去半年，瑞安房地產(chǎn)有很多調(diào)整以及改革，未來我們也要確保這些改革是可以落實(shí)的?！绷_康瑞稱，將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項(xiàng)目為主，同時(shí)在業(yè)務(wù)的模式方面，不再直接參與動(dòng)拆遷。

　　據(jù)悉，在復(fù)出之初，羅康瑞表示，公司的調(diào)整策略為，“總公司負(fù)責(zé)支持、給予方向及管理，執(zhí)行就由項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)，加強(qiáng)項(xiàng)目自主權(quán)”，即讓各個(gè)獨(dú)立小組可以因應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)度，及市場(chǎng)情況調(diào)整策略。

　　“另外會(huì)跟當(dāng)?shù)卣?lián)手，希望可以擔(dān)當(dāng)一級(jí)開發(fā)商的角色，也會(huì)直接參與建設(shè)工作?！?/p>

　　羅康瑞解釋，現(xiàn)在政府希望的是維穩(wěn)、和諧，導(dǎo)致強(qiáng)遷的力度減緩。動(dòng)遷方面的拖延，對(duì)集團(tuán)資金運(yùn)作有很大的壓力。所以才下決定不再直接去做動(dòng)拆遷工作。

　　他透露，以后由政府自己去做這個(gè)工作，動(dòng)遷完之后再給土地，土地款等動(dòng)遷之后再支付。

　　而在項(xiàng)目方面，則會(huì)進(jìn)行適當(dāng)挑選，目標(biāo)是加快資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。羅康瑞坦承，資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳是瑞房過去很大的致命傷，“希望通過做出這樣的調(diào)整，加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。”

　　不過上述調(diào)整短期內(nèi)還未見成效。數(shù)據(jù)顯示，上半年公司營(yíng)業(yè)額達(dá)52.36億元，較2013年同期的36.23億元，上升45%。

　　而截至6月30日止，公司合約銷售總額同比下跌56%，至28.19億元。已售及預(yù)售總建筑面積為13.14萬平方米，下跌45%。同時(shí)凈利出現(xiàn)下滑，因期內(nèi)集團(tuán)物業(yè)銷售毛利已下降至7%。

　　事實(shí)上，羅康瑞對(duì)此番調(diào)整預(yù)定的周期為十八個(gè)月，他希望能在這個(gè)周期內(nèi)將調(diào)整過后的公司重新引回正軌。

　　瑞房還不得不面對(duì)的問題有，隨著上海多個(gè)地塊拆遷完成，公司預(yù)期在2015年下半年起將有較強(qiáng)的住宅物業(yè)銷售表現(xiàn)。

　　在此之前，公司則可能面臨較大的資金壓力，這也與之前提出的加快資金周轉(zhuǎn)不符。

　　對(duì)此羅康瑞表示，公司一些非核心資產(chǎn)還是會(huì)繼續(xù)去銷售，包括商業(yè)或者是辦公樓，都可以出售，希望可以加快資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　執(zhí)行董事及董事總經(jīng)理黃勤道補(bǔ)充稱，出售資產(chǎn)方面，去年賣了60億，今年的目標(biāo)是50億，相信可以超標(biāo)。

　　事實(shí)上，8月27日，瑞房就發(fā)公告宣布，將以9.65億元出售位于上海閔行區(qū)虹橋商業(yè)核心區(qū)的虹橋天地酒店項(xiàng)目，同時(shí)還將出售妙園股份。

　　在財(cái)務(wù)方面壓力方面，董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)指，瑞房現(xiàn)在手上的現(xiàn)金很夠，上半年的銷量也很好，現(xiàn)金流是足夠的，財(cái)務(wù)壓力不是很大。

　　他特別強(qiáng)調(diào)，“明年到期的債券大部分已經(jīng)安排好了?！?/p>

　　據(jù)瑞房披露數(shù)據(jù)，2014年第二季度，瑞房交換及收購的優(yōu)先票據(jù)總額為7.93億美元，已轉(zhuǎn)為于2018年及2020年到期的新票據(jù)；并發(fā)行了金額為5.5億美元于2019年到期的新優(yōu)先票據(jù)。

　　以下是瑞安房地產(chǎn)有限公司2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：羅先生今年一月重任主席后，已經(jīng)做了不少工作，在接下來還會(huì)有什么改革？過去幾個(gè)月，看到瑞房在重建上有什么方面需要改善？未來行政總裁的安排是怎樣的？

　　羅康瑞：過去半年，瑞安房地產(chǎn)有很多調(diào)整以及改革，未來我們也要確保這些改革是可以落實(shí)的。

　　比如將公司的管理構(gòu)架調(diào)整為以項(xiàng)目為主。之前有三個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)不理想，也將那幾個(gè)項(xiàng)目的總監(jiān)進(jìn)行了調(diào)換，9月1日起由新人去主持。有一些項(xiàng)目在決策方面是有欠缺。我們有兩個(gè)來自上海的年輕同事，一個(gè)負(fù)責(zé)重慶，一個(gè)負(fù)責(zé)大連，希望不久就可以看到業(yè)績(jī)改善。

　　以上是落實(shí)管理架構(gòu)，在業(yè)務(wù)的模式方面，瑞房將不再直接參與動(dòng)拆遷。不過我們的整體規(guī)劃模式仍然還是很受歡迎，在接下來不會(huì)太長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該會(huì)有一些項(xiàng)目落實(shí)。另外會(huì)跟當(dāng)?shù)卣?lián)手，希望可以擔(dān)當(dāng)一級(jí)開發(fā)商的角色。瑞安房地產(chǎn)也會(huì)直接參與建設(shè)工作。

　　項(xiàng)目方面會(huì)進(jìn)行適當(dāng)挑選，目標(biāo)是加快資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)。資產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)不佳是我們過去很大的致命傷。希望通過做出這樣的調(diào)整，加快業(yè)務(wù)周轉(zhuǎn)。

　　短期內(nèi)要做出這樣的調(diào)整以及改革，希望是落實(shí)之后，能由公司內(nèi)部去物色適合的人選，將來擔(dān)任總裁職位。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才提到對(duì)下半年很有信心，在業(yè)務(wù)方面是否已經(jīng)準(zhǔn)備好？利率方面是不是可以有改善呢？

　　羅康瑞：下半年市場(chǎng)成交量應(yīng)該會(huì)提高，但是樓價(jià)還是有壓力。市場(chǎng)有很多庫存，一些開發(fā)商內(nèi)部都會(huì)鼓勵(lì)大力推盤，瑞房也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)可以承受的價(jià)格來做。這對(duì)于毛利率肯定會(huì)有一些影響。不過這是周期性的業(yè)務(wù)，沒有辦法的，一定要接受這個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　大陸的房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)周期很短，基本上三年就是一個(gè)周期。今年這個(gè)年頭市場(chǎng)有所放慢，可能幾個(gè)月就會(huì)調(diào)整也都不一定，我長(zhǎng)遠(yuǎn)仍然是看好的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：瑞房以后不再參與動(dòng)拆遷方面的工作，是什么原因？是不是跟大陸的政治環(huán)境或者其他因素有關(guān)？以后交給誰去做？

　　羅康瑞：動(dòng)拆遷以前容易很多，政府下了決定之后，市民都是很配合的。但是現(xiàn)在政府希望的是維穩(wěn)、和諧，導(dǎo)致強(qiáng)遷的力度減緩。大多數(shù)時(shí)候都是最初90%很快動(dòng)遷完成，但最后幾戶會(huì)拖很長(zhǎng)時(shí)間。這樣拖延，對(duì)資金運(yùn)作有很大的壓力。所以才下決定不會(huì)直接去做動(dòng)拆遷工作。

　　以后由政府自己去做這個(gè)工作，動(dòng)遷完之后再給土地，土地款等動(dòng)遷之后再支付。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：瑞房之前有處置一些低效資產(chǎn)，包括最近的杭州西湖天地項(xiàng)目，后期是否會(huì)有類似動(dòng)作？今年銷售率下降，管理層也表示到2016年才會(huì)好起來，這期間的財(cái)務(wù)壓力如何處理呢？

　　羅康瑞：公司這些非核心資產(chǎn)還是會(huì)繼續(xù)去銷售，包括商業(yè)或者是辦公樓，都可以出售，希望可以加快資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在瑞安房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備一半是住宅，一半是商業(yè)，好幾百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，沒有可能由中國新天地一家吃完。

　　黃勤道：中國新天地是瑞安房地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的旗艦公司，也希望打造成中國最優(yōu)質(zhì)的一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)公司。剛開始的時(shí)候以上?；蛘呤瞧渌容^重要的二線城市為主，一些非核心的資產(chǎn)也會(huì)代表瑞安房地產(chǎn)賣出去。

　　在這方面，去年賣了60億，今年的目標(biāo)是50億，相信可以超標(biāo)。我們也希望每年可以銷售幾十個(gè)億商業(yè)地產(chǎn)，隨著對(duì)外銷售，也希望有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)可以放進(jìn)中國新天地。

　　尹焰強(qiáng)：財(cái)務(wù)方面，瑞房現(xiàn)在手上的現(xiàn)金很夠，上半年的銷量也很好，現(xiàn)金流是足夠的，財(cái)務(wù)壓力不是很大?？梢哉f其實(shí)今年的壓力是過去幾年來最少的，而且明年到期的債券大部分已經(jīng)安排好了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：太平橋及瑞虹新城的地塊尚有未完成部分，不再做動(dòng)拆遷的話，這部分是否會(huì)繼續(xù)完成？

　　羅康瑞：太平橋以及瑞虹新城是瑞房90年代簽的開發(fā)合作合約，我們?cè)诠ぷ魃弦欢ㄓ惺加薪K，不過后期新的項(xiàng)目不會(huì)參與動(dòng)遷。上述兩個(gè)項(xiàng)目剩下的部分，有一些地塊，相關(guān)區(qū)政府已經(jīng)跟我們?cè)谏逃懀€有一些他們已經(jīng)在做動(dòng)遷。

　　希望能盡快將太平洋以及瑞虹兩個(gè)大地塊做完，但是動(dòng)遷仍然會(huì)進(jìn)行，這些舊項(xiàng)目我們會(huì)承擔(dān)責(zé)任。

　　資金的投資現(xiàn)在計(jì)算不清楚，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)正在調(diào)整，但是在太平橋那里，有一些地塊是正在動(dòng)遷，進(jìn)展也很順利，瑞虹的1號(hào)、7號(hào)地塊都已經(jīng)動(dòng)遷到94%，現(xiàn)在進(jìn)展良好。

　　未動(dòng)遷完的部分，我們跟區(qū)政府商討，看政府什么時(shí)候可以動(dòng)遷。這個(gè)動(dòng)遷工作不是瑞房承擔(dān)，而是區(qū)政府愿意做，且有能力去做才可以開始。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：瑞房準(zhǔn)備將中國新天地上市，有沒有預(yù)計(jì)什么時(shí)候去上市呢？另外項(xiàng)目毛利率低又將如何處理？

　　羅康瑞：中國新天地現(xiàn)在是全面準(zhǔn)備上市，不過也希望中國新天地的運(yùn)營(yíng)管理上了軌道再做?，F(xiàn)在的目標(biāo)是希望明天下半年的時(shí)候能夠成功上市。

　　毛利率方面，實(shí)際上現(xiàn)在上海以外的項(xiàng)目，毛利率是比較低。但是我們?nèi)匀挥行判?，自己的土地成本很便宜，過去做得不是很好，現(xiàn)在推動(dòng)成本控制、質(zhì)量控制，這些都在做調(diào)整，希望可以看到有長(zhǎng)足進(jìn)步。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：瑞安房地產(chǎn)收回瑞安建筑公司，是不是想做建筑？有沒有改革方面的動(dòng)作呢？

　　羅康瑞：瑞安房地產(chǎn)買瑞安建業(yè)在內(nèi)地的建筑公司、裝修公司主要是配合其業(yè)務(wù)發(fā)展。

　　瑞安房地產(chǎn)的成本以及質(zhì)量的控制在過去做得不好，現(xiàn)在就希望有自己直接管理的建筑公司，希望在這方面可以做得好一點(diǎn)。瑞安建業(yè)的事情不方便在這里跟大家多說，目前正在調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有消息稱一些投資者因?yàn)轫?xiàng)目延遲太久，退出了上海項(xiàng)目，是否屬實(shí)？又有沒有新的投資者加入呢？太平橋項(xiàng)目會(huì)不會(huì)有類似杭州項(xiàng)目的考慮？

　　羅康瑞：是有這樣的事情，大家商討過一段時(shí)間，合作都不是那么愉快就會(huì)拆檔?，F(xiàn)在有很多人要求跟我們合作，但是我們也會(huì)挑選最適合的合作伙伴。如果相互之間時(shí)間不相配，也是很難做的。

　　杭州那里最可惜，西湖天地對(duì)面的地本想很做一個(gè)很漂亮的新天地，但是動(dòng)遷下來成本一直上漲，所以才忍痛出售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：羅先生會(huì)不會(huì)在公司調(diào)整上了軌道之后，又像幾年之前一樣直接退出公司管理？

　　羅康瑞：經(jīng)過上次的教訓(xùn)，下次退出時(shí)的安排應(yīng)該會(huì)比較有把握?，F(xiàn)在的市場(chǎng)那么復(fù)雜，找到一個(gè)合適的新人去做困難的決策并不容易。我現(xiàn)在希望這幾年可以帶領(lǐng)公司重組上了軌道，下次會(huì)再安排好一點(diǎn)。

（發(fā)稿：魯鵬    審校：武瑾瑩）