中糧集團(tuán)有一個(gè)承諾，中糧置地做商業(yè)及綜合體，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，未來(lái)重點(diǎn)是商業(yè)；而中糧地產(chǎn)的重點(diǎn)就是住宅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 8月27日，在中糧置地控股有限公司的香港2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，針對(duì)業(yè)界普遍關(guān)注的大悅城注資計(jì)劃，該公司董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事周政透露，自去年10月底，中糧展開托管大悅城工作，目前這些資產(chǎn)已經(jīng)順利劃轉(zhuǎn)到香港上市平臺(tái)--中糧置地。

　　“正常來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些項(xiàng)目的注資沒有什么障礙，”周政進(jìn)一步解釋稱?，F(xiàn)階段來(lái)看，沒有發(fā)現(xiàn)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)不利或負(fù)面的不正?，F(xiàn)象。

　　同時(shí)，周政數(shù)次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于中糧置地和中糧地產(chǎn)，中糧集團(tuán)有一個(gè)承諾，中糧置地做商業(yè)及綜合體，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，未來(lái)重點(diǎn)是商業(yè)；而中糧地產(chǎn)的重點(diǎn)就是住宅。

　　不過，現(xiàn)場(chǎng)有媒體質(zhì)疑，中糧地產(chǎn)在成都開放了一個(gè)大悅城項(xiàng)目，這是否會(huì)有矛盾之處？

　　對(duì)此，周政糾正道，成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產(chǎn)。“成都項(xiàng)目有一部分做住宅，中糧置地主要還是酒店”。

　　眾所周知，沈陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)過剩，那么中糧將如何推進(jìn)沈陽(yáng)大悅城的發(fā)展？對(duì)此，周政回應(yīng)稱，對(duì)于沈陽(yáng)這種已經(jīng)進(jìn)去但競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，還是事在人為，“要面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)的情況，找出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整，發(fā)揮中糧集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)”。

　　提到酒店，周政或許也比較頭疼，畢竟去年直至今年，酒店業(yè)務(wù)受國(guó)內(nèi)政策影響，整個(gè)營(yíng)收都有所萎縮，競(jìng)爭(zhēng)壓力也不斷增大。

　　“不是一味為了發(fā)展酒店而發(fā)展，”周政十分謹(jǐn)慎地強(qiáng)調(diào)，未來(lái)中糧置地不能盲目大規(guī)模發(fā)展酒店。“酒店這一塊首先就是運(yùn)營(yíng)好，如果項(xiàng)目不成熟、不具備酒店條件，政府規(guī)劃有酒店，那么也會(huì)照樣拿綜合體，但卻來(lái)做酒店公寓或?qū)懽謽?，這個(gè)是可以調(diào)整的”。

　　另外，在注入大悅城的背景下，中糧置地也在嘗試開啟新的商業(yè)模式，今年上半年推出的祥云小鎮(zhèn)便是探索。“如果它未來(lái)成功的話，可能逐步能夠形成一種新的模式，并進(jìn)一步復(fù)制到其他地區(qū)。”周政進(jìn)一步表示，從定位來(lái)說(shuō)，目前公司還是很有信心的。

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)下行趨勢(shì)明顯，也給房企帶來(lái)極大壓力。在周政看來(lái)，市場(chǎng)現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)是比較理性的調(diào)整，既不是大量救市，也不是大量遏制市場(chǎng)；“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是看好，短期內(nèi)各種狀態(tài)的調(diào)整還需要一段時(shí)間”。

　　“在未來(lái)不要指望限購(gòu)放開就會(huì)救市”，盡管認(rèn)為限購(gòu)放開是市場(chǎng)一大利好消息，周政依然略顯悲觀，其稱市場(chǎng)有一個(gè)適應(yīng)過程，不會(huì)很快就有一個(gè)很大變化，將持續(xù)穩(wěn)定。

　　而在融資方面，現(xiàn)場(chǎng)媒體提到永續(xù)債或會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債。而中糧置地首席財(cái)務(wù)官徐漢平(女)則表示，永續(xù)債是一種相對(duì)比較靈活的新融資方式，中糧也關(guān)注這個(gè)產(chǎn)品，不排除未來(lái)會(huì)用。

　　“如果中糧發(fā)行永續(xù)債，更多考慮財(cái)務(wù)狀況改善，另外要考慮到市場(chǎng)怎么來(lái)看，能不能發(fā)得出去？這個(gè)是中糧要關(guān)注的。”徐漢平再次強(qiáng)調(diào)，永續(xù)債是一個(gè)融資渠道，也是中糧不排除以后會(huì)用到的一個(gè)產(chǎn)品。

　　如下是中糧置地控股有限公司的2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)問答環(huán)節(jié)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：中糧把上海兩個(gè)物業(yè)和三亞一個(gè)酒店注入到了中糧置地，未來(lái)還有哪些商業(yè)或其他業(yè)務(wù)注入到中糧置地？成都大悅城有部分屬于中糧地產(chǎn)，對(duì)于置地有沒有影響？請(qǐng)問大悅城什么時(shí)候完成注入？

　　周政：在去年10月底，托管大悅城這些資產(chǎn)都已經(jīng)順利劃轉(zhuǎn)到香港上市平臺(tái)中糧置地，各項(xiàng)工作比較正常，在中糧內(nèi)部是有條不紊的，有專業(yè)顧問公司一起做設(shè)計(jì)和推進(jìn)，現(xiàn)階段來(lái)看，沒有發(fā)現(xiàn)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目推進(jìn)不利或負(fù)面的不正常現(xiàn)象。

　　至于成都大悅城本身就在中糧置地里面，屬于注入的第一批資產(chǎn)，成都項(xiàng)目有一部分做住宅，中糧置地主要還是酒店，剛才所說(shuō)的戰(zhàn)略是商業(yè)問題。中糧集團(tuán)對(duì)于中糧置地和中糧地產(chǎn)有一個(gè)承諾，中糧置地做商業(yè)及商業(yè)綜合體，當(dāng)然包括酒店、旅游地產(chǎn)等，但是未來(lái)重點(diǎn)是商業(yè)，另外中糧地產(chǎn)就是住宅。

　　今年已開業(yè)煙臺(tái)大悅城整個(gè)狀況都是非常正常，我們會(huì)通盤考慮項(xiàng)目的銷售。沈陽(yáng)大悅城做了一些商業(yè)方面的改造，沈陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，但是沈陽(yáng)大悅城上半年銷售額和租金都出現(xiàn)一個(gè)比較好的增長(zhǎng)。從招商、推廣、運(yùn)營(yíng)到數(shù)據(jù)化管理，沈陽(yáng)中糧的專業(yè)團(tuán)隊(duì)很下決心。

　　正常來(lái)說(shuō)，未來(lái)這些項(xiàng)目的注資沒有什么障礙，正在正常推進(jìn)。不過，時(shí)間點(diǎn)原因，現(xiàn)在不便于向大家介紹，我們希望盡快完成這個(gè)工作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：有些觀點(diǎn)認(rèn)為永續(xù)債可以拉低整體負(fù)債率，但是現(xiàn)在投資者好像是把它當(dāng)成一個(gè)債，反而更加擔(dān)心負(fù)債率比較高，有沒有考慮這些問題？怎么評(píng)價(jià)這個(gè)問題？、

　　徐漢平：永續(xù)債是融資方式，相對(duì)比較靈活，中糧也關(guān)注這個(gè)產(chǎn)品，不排除未來(lái)會(huì)用。永續(xù)債分國(guó)內(nèi)和香港兩個(gè)市場(chǎng)，香港市場(chǎng)相對(duì)更市場(chǎng)化一些，國(guó)內(nèi)現(xiàn)在目前發(fā)的只有三支真正的永續(xù)債。從計(jì)算來(lái)看，國(guó)內(nèi)還有爭(zhēng)議：一個(gè)是財(cái)務(wù)認(rèn)可，認(rèn)為可以進(jìn)權(quán)益的；另一個(gè)是直接進(jìn)入到負(fù)債，這個(gè)還沒有管理會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確判斷。

　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)，大概有上百億元永續(xù)債，他們當(dāng)初也是一個(gè)創(chuàng)新，但現(xiàn)在，分析師和投資者都覺得，列在永續(xù)債里面的資金只是放在權(quán)益里面。其實(shí)一些永續(xù)債到了第五年后有一個(gè)非常高的增長(zhǎng)利率，所以實(shí)際上還是一個(gè)五年期的債，我們都在關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)問題。

　　從中糧的角度來(lái)說(shuō)，如果中糧發(fā)行永續(xù)債，更多考慮財(cái)務(wù)狀況改善，另外要考慮到市場(chǎng)怎么來(lái)看，能不能發(fā)得出去？這個(gè)是中糧要關(guān)注的。畢竟永續(xù)債是一個(gè)融資渠道，也是中糧不排除以后會(huì)用到的一個(gè)產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上海、北京等一線城市，有價(jià)格方面的壓力嗎？

　　周政：這里首先聲明一下，中糧置地未來(lái)重點(diǎn)不是住宅方面，當(dāng)然過去在上海、北京及三亞確實(shí)有些項(xiàng)目，在市場(chǎng)變化當(dāng)中，也確實(shí)受到影響。比如，今年上半年，中糧置地海南龍溪29項(xiàng)目應(yīng)該來(lái)說(shuō)表現(xiàn)不錯(cuò)；當(dāng)然在價(jià)格方面，在這個(gè)時(shí)候要走量，所以有促銷措施，但整體毛利率比較高，整個(gè)財(cái)務(wù)回報(bào)比較正常。

　　從市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該說(shuō)是比較理性的調(diào)整，既不是大量救市，也不是大量遏制市場(chǎng)。政府在政策上更多是引導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，進(jìn)行一個(gè)理性調(diào)整。從住宅市場(chǎng)來(lái)看，政府正向支持剛需類產(chǎn)品，當(dāng)然了，恢復(fù)到前幾年還不到這個(gè)程度。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是看好，短期內(nèi)各種狀態(tài)的調(diào)整還需要一個(gè)時(shí)間。另外，中糧在中糧置地里面有一些是高端項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要在上海、北京或三亞等這些一線及重點(diǎn)城市，并擁有好的高端區(qū)位，此外產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品牌比較好，這些市場(chǎng)未來(lái)也是市場(chǎng)化。所以在這一塊，高端項(xiàng)目的去化速度和價(jià)格還比較堅(jiān)持。

　　中糧置地未來(lái)發(fā)展的主要戰(zhàn)略是在一線城市中心區(qū)或副中心區(qū)，二線城市中心區(qū)或新城區(qū)尋找商業(yè)或商業(yè)綜合體。如果這個(gè)綜合體投資50萬(wàn)平方米左右，中糧置地可能持有15萬(wàn)平方米到20萬(wàn)平方米左右，其余部分可能是住宅、寫字樓或公寓、地商，這部分會(huì)賣掉，主要目的是要收回現(xiàn)金流，以支持進(jìn)一步發(fā)展，進(jìn)一步選擇的在存在發(fā)展空間的城市發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛才周總說(shuō)到關(guān)于今年沒有大的政策，其實(shí)前一段時(shí)間，有觀點(diǎn)認(rèn)為今年出現(xiàn)兩個(gè)比較嚴(yán)厲的政策，一個(gè)是棚戶區(qū)改造，這會(huì)壓縮一部分商業(yè)住宅市場(chǎng)；另外是緊縮的信貸政策，你怎么看？

　　周政：對(duì)于市場(chǎng)的政策面，市場(chǎng)沒有緊縮的政策是一直有的，不過，我說(shuō)的是新問題，限購(gòu)放開是有積極意義的，對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，棚戶區(qū)改造及三個(gè)一個(gè)億也有正向影響。應(yīng)該說(shuō)，這個(gè)市場(chǎng)有一個(gè)適應(yīng)過程，并將持續(xù)穩(wěn)定，不會(huì)很快就有一個(gè)很大變化。所以，未來(lái)不要指望限購(gòu)放開就會(huì)救市，整體市場(chǎng)還是要持續(xù)長(zhǎng)遠(yuǎn)去做調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：酒店業(yè)受政策的影響比較大，會(huì)不會(huì)未來(lái)縮小酒店業(yè)務(wù)？未來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展策略是什么？上半年北京新推出祥云小鎮(zhèn)模式，未來(lái)能不能復(fù)制呢？

　　周政：酒店這一塊首先就是運(yùn)營(yíng)好，未來(lái)大悅城綜合體里面，可能有些城市區(qū)位合適的話就會(huì)配酒店，這個(gè)要分析，不是一味為了發(fā)展酒店而發(fā)展。比如，在南京有一個(gè)綜合體位置非常好，是一個(gè)城市新中心，除了商業(yè)購(gòu)物中心之外，如果配一個(gè)酒店是非常好的。如果項(xiàng)目不成熟，不具備酒店的條件，政府規(guī)劃有酒店，那么，也會(huì)照樣拿綜合體，可能做酒店公寓或?qū)懽謽牵@個(gè)是可以調(diào)整的。未來(lái)，中糧置地不能盲目大規(guī)模發(fā)展酒店。

　　我們也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，中糧置地主張的是商業(yè)及伴隨商業(yè)綜合體的戰(zhàn)略。對(duì)于祥云小鎮(zhèn)模式，正好在北京也有項(xiàng)目適合這個(gè)模式，本身項(xiàng)目體量足夠大，有一部分要求建商業(yè)，正好有這樣的機(jī)會(huì)。目前，從定位來(lái)說(shuō)，公司還是很有信心的，如果它未來(lái)成功的話，可能逐步能夠形成一種新的模式，并進(jìn)一步復(fù)制到其他地區(qū)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：此前的收購(gòu)對(duì)中糧置地的業(yè)務(wù)發(fā)展，會(huì)不會(huì)有什么貢獻(xiàn)？另外公司預(yù)計(jì)每一年都會(huì)增加一到兩個(gè)新項(xiàng)目，但是已經(jīng)9月份了，好像沒有什么新的消息？在拿地以及新項(xiàng)目方面是否可以透露一下進(jìn)度？

　　周政：相關(guān)收購(gòu)事宜剛剛完成，這是基于中糧戰(zhàn)略合作及協(xié)商的結(jié)果，這兩家公司一個(gè)在上海，一個(gè)在三亞，都是中糧現(xiàn)有二期里面非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，這次收購(gòu)使中糧置地的核心凈利潤(rùn)增長(zhǎng)到20%多，這一塊對(duì)于上市公司非常有利。這兩家小股東愿意放到中糧置地這個(gè)公司層面持有中糧置地的股份，也是相信公司未來(lái)發(fā)展會(huì)更好。

　　關(guān)于中糧置地的未來(lái)發(fā)展，公司管理層一直持續(xù)不懈努力。根據(jù)中糧置地的定位和下屬公司的發(fā)展，按照商業(yè)物業(yè)以及城市綜合體的規(guī)律下，依靠中糧集團(tuán)的政府優(yōu)勢(shì)和大悅城的品牌影響力，由一二線城市政府推進(jìn)，從中糧置地的獨(dú)特定位出發(fā)，展公司開了拿地工作。目前確實(shí)是緊鑼密鼓進(jìn)行中。

　　到剛才講過的8月11日在三亞獲得的15萬(wàn)平方米的地塊。大悅城關(guān)注的城市，除了北京、上海、天津、沈陽(yáng)、成都、南京、廣州等一線城市和杭州等二線城市，沿著大悅城整體戰(zhàn)略正在做拿地的工作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：沈陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)在特別難，尤其是商業(yè)這一塊，如何應(yīng)對(duì)沈陽(yáng)這樣的商業(yè)市場(chǎng)？北京也提出了核心區(qū)域不再發(fā)展住宅和商業(yè)，未來(lái)北京這種一線城市發(fā)展商業(yè)有沒有挑戰(zhàn)？

　　周政：整體來(lái)說(shuō)，在中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的前景還是不錯(cuò)的。但是中國(guó)發(fā)展也有一個(gè)大問題，就是一個(gè)城市能承受多少商業(yè)供應(yīng)量的問題，這個(gè)值得思考。進(jìn)入一個(gè)城市后，中糧一定要考慮整個(gè)城市供應(yīng)量的問題，如果不分析就過去了，這樣是有風(fēng)險(xiǎn)的。

　　這里就分兩個(gè)層面，第一個(gè)層面是新的發(fā)展城市，有政府或一些區(qū)域是有限制的，我覺得這是正常和健康的，有限制的地方，中糧置地就不要再去往里鉆，我們盡量這些區(qū)域。

　　在一線城市的一些區(qū)域上要分析，同樣是一線城市，不同區(qū)域的商業(yè)布局、格局是不一樣的，所以我們需要找到一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。所以現(xiàn)在，中糧置地的目標(biāo)城市不是一個(gè)城市。對(duì)于目標(biāo)一線城市和二線城市的核心區(qū)域，公司建立長(zhǎng)期跟蹤機(jī)制，展開城市地圖研究、價(jià)值分析、供應(yīng)鏈、整個(gè)需求分析和市場(chǎng)分析。也就是說(shuō)，在新的城市，從進(jìn)去到項(xiàng)目開業(yè)，中糧置地要處于比較主動(dòng)的地位，不是一個(gè)很被動(dòng)的地位。

　　畢竟土地拿到后有一個(gè)建設(shè)期，如果在這個(gè)建設(shè)期，別人已經(jīng)在這個(gè)區(qū)域開了好幾個(gè)購(gòu)物中心，那這個(gè)時(shí)候中糧置地就要考慮這個(gè)因素。不加強(qiáng)市場(chǎng)研究，不同政府進(jìn)行指導(dǎo)與溝通，中糧不盲目地拍腦袋建設(shè)。

　　對(duì)于沈陽(yáng)這種已經(jīng)進(jìn)去但競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市，這里有兩個(gè)方面，首先，對(duì)于進(jìn)去的情況，我們也是一句話--事在人為，要面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)的情況，就可能要找出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，就要在沈陽(yáng)進(jìn)行了進(jìn)一步調(diào)整，發(fā)揮中糧集團(tuán)品牌優(yōu)勢(shì)和團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，在招商方面上還發(fā)揮中糧的六個(gè)板塊的整合優(yōu)勢(shì)，不斷推進(jìn)整個(gè)商務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。所以，在沈陽(yáng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，中糧大悅城還是脫穎而出。我們的團(tuán)隊(duì)對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目非常有信心，管理層幾乎每個(gè)月要對(duì)所有運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行檢查，每一周、每一天都要跟蹤三四百家商戶每一家情況怎么樣。

　　可能努力了，就可能是一枝獨(dú)秀。在現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，要在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中脫穎而出，就要做足差異化，做足與眾不同的地方。在整個(gè)服務(wù)創(chuàng)新、推廣創(chuàng)新、商務(wù)組合創(chuàng)新及做一些小改善，使得購(gòu)物中心很鮮活有活力。這方面來(lái)說(shuō)，對(duì)于中糧商業(yè)的發(fā)展，我覺得我們自身非常有信心，都很有信心把它做好。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：武瑾瑩）