土地資源過(guò)度集中在通州等區(qū)域，以及北京地區(qū)未來(lái)樓市走向的不可預(yù)測(cè)性，都為其百億目標(biāo)增添了較大的不確定性。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，有消息稱上半年富力在北京的銷售金額已逾50億，今年100億的區(qū)域銷售目標(biāo)可期。事實(shí)上，北京富力自去年在京重金補(bǔ)地之前，項(xiàng)目寥寥。因此在北京樓市疲軟的大背景下，土地市場(chǎng)逢高買入后，富力北京的百億計(jì)劃顯得尤為矚目。

　　觀點(diǎn)新媒體第一時(shí)間聯(lián)系富力廣州總部以及北京分公司，均未得到相關(guān)解釋或答復(fù)。但從富力地產(chǎn)以往每月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)口徑以及其在北京區(qū)域的項(xiàng)目分布情況可以推測(cè)，該消息中所指的百億計(jì)劃應(yīng)該是在北京及其周邊區(qū)域，即包括香河、廊坊等地的大北京概念。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)在時(shí)隔3年未在北京土地市場(chǎng)有所作為后，于去年斥資超過(guò)90億在京儲(chǔ)備土地資源。如果周轉(zhuǎn)速度較快的話，這些項(xiàng)目可以在今年相繼入市，理論上貨值充沛。

　　然而其土地資源過(guò)度集中在通州等區(qū)域，以及北京地區(qū)未來(lái)樓市走向的不可預(yù)測(cè)性，都為其百億目標(biāo)增添了較大的不確定性。

　　百億目標(biāo)

　　根據(jù)富力地產(chǎn)發(fā)布的半年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)，上半年富力累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約257.63億元，合約銷售總面積約176.62萬(wàn)平方米，與去年同期相比分別上升39%及10%。

　　在銷售貢獻(xiàn)超過(guò)10億的區(qū)域中，廣州錄得94.641億，銷售面積33.55萬(wàn)平米，成為支撐富力上半年業(yè)績(jī)的中流砥柱。其他幾個(gè)銷售貢獻(xiàn)較大的區(qū)域分別為北京及周邊區(qū)域49.25億，太原18.98億，天津16.63億，海南13.85億以及佛山10.24億。

　　由此不難看出，北京富力在上半年區(qū)域樓市不太樂(lè)觀的情況下已經(jīng)實(shí)現(xiàn)近50億的銷售額，在貨源充沛的情況下似乎100億指日可待。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京富力上半年在售的項(xiàng)目包括富力金禧花園、富力尚悅居、富力新城、富力飛常HAOS、富力城19街等，項(xiàng)目主要集中在五環(huán)、六環(huán)邊上甚至更外圍區(qū)域，類型涵蓋剛需、改善、綜合體等不同業(yè)態(tài)。

　　下半年可售貨源中，除富力金禧花園已經(jīng)售罄外，其余項(xiàng)目依然可以繼續(xù)有成交貢獻(xiàn)。另外，下半年北京富力還將推出自住型商品房富力惠蘭美居項(xiàng)目及位于通州運(yùn)河核心區(qū)的商住項(xiàng)目--富力運(yùn)河十號(hào)。

　　據(jù)悉，富力運(yùn)河十號(hào)是富力于去年11月斥資59億元競(jìng)得，總土地面積為10.54萬(wàn)平方米，總建筑面積約46萬(wàn)平方米，位于M6號(hào)線地鐵上蓋(玉帶河大街站)，三面臨路(濱河中路、玉帶河大街、趙登禹大街)，毗鄰大運(yùn)河及運(yùn)河奧體公園，將建成集5A甲級(jí)寫字樓、高端觀景公寓、精致行政SOHO、大型SHOPPINGMALL、水岸商業(yè)五大業(yè)態(tài)為一體的大型高端商務(wù)綜合體。

　　值得一提的是，北京富力去年在土地市場(chǎng)斥資逾94億補(bǔ)充了4塊土地，并且該四個(gè)項(xiàng)目地塊均位于通州區(qū)。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2013年富力在京所拿項(xiàng)目地塊包括通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅸ-09、08、13-A地塊F3其它類多功能用地、通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅸ-11、12、13-B地塊F3其它類多功能用地、通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅸ-10地塊F3其它類多功能用地以及通州永順鎮(zhèn)地塊(自住型商品房用地)。

　　對(duì)比北京富力的下半年推盤計(jì)劃可知，三塊通州運(yùn)河核心區(qū)地塊被富力打造成綜合體運(yùn)河十號(hào)，與自住型商品房項(xiàng)目富力惠蘭美居都將在下半年入市。至此，從可售貨源考量，北京富力距離完成年度百億目標(biāo)已經(jīng)具備理論上的可能性。

　　海水與火焰

　　然而對(duì)于北京富力將雞蛋都放在通州這“同一個(gè)籃子”里的策略，北京市場(chǎng)人士看法各異，其下半年的后市表現(xiàn)或?qū)⒊尸F(xiàn)“一半海水，一半火焰”。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，近幾年來(lái)的市場(chǎng)規(guī)律顯示，一般北京市場(chǎng)有什么調(diào)整，通州都是最先降溫的區(qū)域?！巴ㄖ荻址看媪渴潜本┦凶畲蟮模沂茏宰⌒蜕唐贩坑绊懕容^大，市場(chǎng)不好的情況下在通州做到較高的銷售業(yè)績(jī)難度比較大。”

　　張大偉認(rèn)為尤以通州運(yùn)河核心區(qū)的項(xiàng)目前景不確定性最大?！斑\(yùn)河核心區(qū)之前不是通州的熱門區(qū)域。交通配套、基礎(chǔ)設(shè)施都不夠完善，雖然近年來(lái)土地出讓量比較大，但是還沒(méi)有項(xiàng)目入市，無(wú)參考標(biāo)準(zhǔn)。前景不樂(lè)觀。”

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅亦認(rèn)為運(yùn)河核心區(qū)綜合體項(xiàng)目前景較為復(fù)雜?！霸搮^(qū)域都是多功能用地，將來(lái)都是做酒店、商業(yè)、寫字樓等，如果是散售型，銷售需要建筑主體完工后，完成展示面的情況下才能進(jìn)行，期房階段銷售的項(xiàng)目不多。因此區(qū)域內(nèi)尚未有項(xiàng)目入市有工期的原因。”

　　更為重要的是，通州雖然定位為城市副中心，但其配套產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)相對(duì)滯后?！叭鄙佼a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入就缺少寫字樓、商業(yè)的需求，綜合體項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)候就面臨問(wèn)題?！惫阊a(bǔ)充道。

　　饒是如此，郭毅仍認(rèn)為運(yùn)河核心區(qū)的綜合體項(xiàng)目前景較為樂(lè)觀，只是存在發(fā)展階段問(wèn)題?！皬拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，目前區(qū)域正在引入商業(yè)、醫(yī)療和教育資源，推動(dòng)區(qū)域配套完善。在目前北京市的五個(gè)重點(diǎn)新城中，通州的房?jī)r(jià)是最高的，度過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入周期后，區(qū)域前景較為利好。”

　　另外，郭毅還指出，如果政策層面有寬松的話，北京樓市下半年成交有反彈的機(jī)會(huì)和可能。而目前北京的調(diào)控政策已現(xiàn)微調(diào)跡象。包括放松預(yù)售管制、調(diào)整土地定價(jià)制等，加之定向降準(zhǔn)以及存貸比的調(diào)整，郭毅認(rèn)為北京樓市下半年企穩(wěn)回升的機(jī)會(huì)較大。而作為北京樓市風(fēng)向標(biāo)的通州亦可從中獲益。

　　相比于郭毅的樂(lè)觀，張大偉則認(rèn)為下半年北京市場(chǎng)向好還是惡化都不好說(shuō)。

　　綜上，通州項(xiàng)目的表現(xiàn)將成為北京富力能否如愿實(shí)現(xiàn)百億銷售規(guī)模的勝負(fù)手。而項(xiàng)目的復(fù)雜前景以及北京樓市的下半年走勢(shì)的不確定性則成為百億目標(biāo)增添變數(shù)。