“未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)房企20強(qiáng)，并在三年內(nèi)上市。”

　　編者按：走過(guò)一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來(lái)新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來(lái)？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大型房企在土地資源、市場(chǎng)資源等方面都擁有愈來(lái)愈強(qiáng)的掌控能力，中小企業(yè)正面臨退出市場(chǎng)或者被兼并的命運(yùn)。

　　面對(duì)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，新鷗鵬副總裁李戰(zhàn)洪表示，公司去年在全國(guó)房企的排名是第65位，未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)是力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)房企20強(qiáng)，并在三年內(nèi)上市。

　　在李戰(zhàn)洪看來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企想要更優(yōu)秀，必須做三件事：第一是質(zhì)量發(fā)展，也叫市值管理；第二是房地產(chǎn)金融；第三是多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展。第二、第三件事，新鷗鵬已經(jīng)開始做了。

　　李戰(zhàn)洪表示，新鷗鵬有教育、金融、地產(chǎn)三大集團(tuán)，另外還有建設(shè)集團(tuán)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總共五大產(chǎn)業(yè)。未來(lái)這五大產(chǎn)業(yè)將關(guān)聯(lián)發(fā)展，進(jìn)行多業(yè)態(tài)發(fā)展的嘗試，這正是公司的最大優(yōu)勢(shì)。

　　對(duì)于今年很多土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，李戰(zhàn)洪稱，這對(duì)公司的擴(kuò)張沒(méi)有影響。房地產(chǎn)有其周期性規(guī)律，真正的企業(yè)能力表現(xiàn)在是否能夠踩準(zhǔn)節(jié)奏、把握規(guī)律。

　　李戰(zhàn)洪指出，房地產(chǎn)從2012年開始周期就拉長(zhǎng)了，周期從兩年變成四年。2012、2013年是“大年”，處于波峰；2014、2015年就是“小年”，處于波谷。未來(lái)十年，都將保持這樣的規(guī)律。

　　“當(dāng)房地產(chǎn)周期性出現(xiàn)波峰的時(shí)候，企業(yè)要選擇出貨、去庫(kù)存，這時(shí)要以利潤(rùn)率為導(dǎo)向；出現(xiàn)波谷的時(shí)候，庫(kù)存達(dá)到最低，這時(shí)要做好銷售資源的準(zhǔn)備，做好產(chǎn)品研發(fā)。”李戰(zhàn)洪強(qiáng)調(diào)，要想“彎道超車”，就要在出現(xiàn)波谷的時(shí)候拿地。

　　此外，應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)下行的狀況，應(yīng)以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。而現(xiàn)金流導(dǎo)向最重要一招就是以價(jià)換量，不排除新鷗鵬出現(xiàn)降價(jià)出售的動(dòng)作。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)新鷗鵬集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，今年市場(chǎng)可能會(huì)崩盤或者出現(xiàn)拐點(diǎn)，對(duì)此您怎么看？

　　李戰(zhàn)洪：說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)拐點(diǎn)或者有泡沫的，不管是專家還是官員都是無(wú)知。房地產(chǎn)有周期性，周期性是一個(gè)正弦波的走勢(shì)，要么就是波峰，要么就是波谷，就這兩種狀態(tài)。

　　一個(gè)大年之后就是小年，小年之后又是大年。當(dāng)房地產(chǎn)周期出現(xiàn)波峰的時(shí)候，一線城市表現(xiàn)得就特別明顯，這時(shí)要回歸一線；當(dāng)出現(xiàn)波谷的時(shí)候，就要逃離一線城市。

　　現(xiàn)在正好是繼2012、2013年的波峰之后，在2014、2015年出現(xiàn)周期性的波谷。所以認(rèn)為是拐點(diǎn)來(lái)了或者說(shuō)有泡沫，顯得很無(wú)知。

　　觀點(diǎn)新媒體：越來(lái)越多的地方政府放松限購(gòu)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有什么影響？

　　李戰(zhàn)洪：政府不作為的市場(chǎng)才是真正的市場(chǎng)，限購(gòu)在當(dāng)時(shí)就是一個(gè)錯(cuò)誤的選擇，現(xiàn)在是放棄錯(cuò)誤做法，其實(shí)也是放棄行政手段干預(yù)手段，這個(gè)不叫放松限購(gòu)。

　　限購(gòu)是一種非常態(tài)，政府放棄了這種非常態(tài)的手段，讓市場(chǎng)回歸常態(tài)。

　　現(xiàn)在整個(gè)趨勢(shì)就是回歸常態(tài)，一切市場(chǎng)表現(xiàn)或者政策表現(xiàn)都是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)?；貧w常態(tài)之后就有自然的周期性規(guī)律，從2012年開始市場(chǎng)顯得更加平穩(wěn)，周期就拉長(zhǎng)了，變成四年一個(gè)周期，2012、2013年是一個(gè)大年，2014、2015就是一個(gè)小年。未來(lái)十年，樓市都將是這樣一個(gè)規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：一二線城市和三四線城市市場(chǎng)在分化，造成這種分化的原因是什么？

　　李戰(zhàn)洪：這是周期性表現(xiàn)，和崩盤、拐點(diǎn)沒(méi)關(guān)系。市場(chǎng)也沒(méi)有明顯的分化，分化之說(shuō)是被夸大的。

　　一二線城市和三四線城市一直像蹺蹺板一樣，2012、2013年一二線城市走得很好的時(shí)候，三四線城市表現(xiàn)得不好。2008年8、9月份開始也是，一二線城市不好，三四線城市就很好，兩類城市一直呈現(xiàn)這樣的規(guī)律。

　　觀點(diǎn)新媒體：出現(xiàn)這種規(guī)律的主要原因是什么？

　　李戰(zhàn)洪：因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是快速城市化延伸的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以城市化的程度決定了房地產(chǎn)發(fā)展水平。每一次市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，在一二三四線城市的市場(chǎng)特征是有區(qū)別的，而且三四線城市的市場(chǎng)反應(yīng)速度都要落后一二線城市兩到三年左右，其實(shí)是正常的波動(dòng)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)要具備抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，最好是一二三四線城市均衡布局。一二線城市出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，三四線城市發(fā)力；三四線城市出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，一二線城市發(fā)力，這樣可以讓企業(yè)走得更穩(wěn)、更好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：新鷗鵬未來(lái)的具體規(guī)劃是什么樣的？有什么樣的發(fā)展目標(biāo)？

　　李戰(zhàn)洪：力爭(zhēng)進(jìn)入全國(guó)房企20強(qiáng)和上市，這是我們的發(fā)展目標(biāo)。新鷗鵬未來(lái)的發(fā)展選擇，我稱為“跳三個(gè)舞”。

　　第一個(gè)是教育集團(tuán)，現(xiàn)在我們已經(jīng)有2所大學(xué)、4所中學(xué)，學(xué)生3萬(wàn)人。2所大學(xué)之一是房地產(chǎn)學(xué)院，現(xiàn)在有8750人；還有一所融智學(xué)院，這所學(xué)院在同類大學(xué)里排名第37位，在財(cái)經(jīng)類學(xué)院排名全國(guó)第11位。我們的4所中學(xué)中，巴川中學(xué)已經(jīng)連續(xù)14年在重慶中考排名第一。

　　第二個(gè)是金融集團(tuán)，房地產(chǎn)金融是未來(lái)的發(fā)展方向。

　　第三個(gè)是地產(chǎn)集團(tuán)，我們最新的排名是全國(guó)房企第65位，和當(dāng)時(shí)金科的排名差不多。

　　未來(lái)要做強(qiáng)這三大集團(tuán)，另外還有建設(shè)集團(tuán)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，總共是五大產(chǎn)業(yè)。這五大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展，是我們的重要發(fā)展方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：五大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展的最大挑戰(zhàn)來(lái)自哪里？

　　李戰(zhàn)洪：這不叫新鷗鵬面臨的挑戰(zhàn)，應(yīng)該是新歐鵬對(duì)行業(yè)內(nèi)其它企業(yè)形成的挑戰(zhàn)。五大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展，對(duì)新鷗鵬來(lái)說(shuō)是未來(lái)發(fā)展的最大優(yōu)勢(shì)。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)在過(guò)去10年里面干了什么？在未來(lái)10年或者更長(zhǎng)時(shí)間里面將干什么？百?gòu)?qiáng)房企在過(guò)去10年里面主要干了三件事情：第一是全國(guó)化布局，第二是規(guī)模化發(fā)展，第三是上市。

　　未來(lái)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)要想繼續(xù)成為百?gòu)?qiáng)或者更優(yōu)秀的企業(yè)，而且要具備競(jìng)爭(zhēng)力，不得不做三件事情：第一是質(zhì)量發(fā)展，也可以叫市值管理；第二是房地產(chǎn)金融，以前叫金融地產(chǎn)，房地產(chǎn)金融是繞不開的一個(gè)選擇；第三是多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展，這才具備競(jìng)爭(zhēng)力，獨(dú)立的業(yè)態(tài)發(fā)展未來(lái)將走入困境，就像萬(wàn)科以前純粹做住宅，現(xiàn)在也不得不做商業(yè)。

　　未來(lái)百?gòu)?qiáng)房企要轉(zhuǎn)型，要做的選擇，我們都同時(shí)具備。

　　至于上市時(shí)間，我們定的是三年之內(nèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)在商業(yè)地產(chǎn)有什么樣的擴(kuò)張計(jì)劃？

　　李戰(zhàn)洪：商業(yè)地產(chǎn)是在地產(chǎn)集團(tuán)之下，我們有自己的商業(yè)公司。

　　新鷗鵬的商業(yè)主要是打造“智慧”系列，有智慧城市、智慧產(chǎn)業(yè)園、智慧廣場(chǎng)、智慧天地、智慧鄰里。

　　新鷗鵬的社區(qū)就是智慧鄰里，在遠(yuǎn)郊的就打造智慧城市，在城鄉(xiāng)結(jié)合部就打造智慧廣場(chǎng)。 “智慧”系列將會(huì)推出來(lái)，而且以云教育為主，打造云教育綜合體。

　　未來(lái)新鷗鵬還將打造NEW OPEN社區(qū)，這是我們與其它地產(chǎn)公司最大的區(qū)別，在大的功能上多了醫(yī)療和教育。

　　觀點(diǎn)新媒體：新鷗鵬在成都拿了幾塊地，這些項(xiàng)目大概什么時(shí)候能夠入市？

　　李戰(zhàn)洪：安排的開發(fā)周期是半年到一年入市，肯定是一個(gè)多業(yè)態(tài)的集成，區(qū)別于其它企業(yè)的項(xiàng)目的。

　　新鷗鵬未來(lái)的發(fā)展模式就是多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展，成都項(xiàng)目會(huì)充分體現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)打算在哪些地方繼續(xù)擴(kuò)張？

　　李戰(zhàn)洪：我們有12個(gè)字的戰(zhàn)略：立足西部、開拓華北、挺進(jìn)中原。在重慶之外，我們已經(jīng)進(jìn)入了濟(jì)南、西安、成都。

　　西部市場(chǎng)是全國(guó)最好的市場(chǎng)。從數(shù)據(jù)上面來(lái)看，2009年的時(shí)候，成渝兩地的成交量在4300萬(wàn)平方米左右，所有的一線城市加起來(lái)是4700萬(wàn)平方米，只比成渝多400萬(wàn)平方米。到了去年，成渝兩地的成交量達(dá)到5000萬(wàn)平方米左右，一線城市加起來(lái)的成交量只有4500萬(wàn)平方米。

　　量是決定一切的，能最真實(shí)反映市場(chǎng)的情況。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年很多土地都流拍了，公司的擴(kuò)張會(huì)不會(huì)受到一定影響？

　　李戰(zhàn)洪：沒(méi)影響。房地產(chǎn)有周期性規(guī)律，真正的企業(yè)能力表現(xiàn)在是否能夠讀懂政策，是否能夠踩準(zhǔn)節(jié)奏、把握規(guī)律。

　　當(dāng)房地產(chǎn)周期性出現(xiàn)波峰的時(shí)候，企業(yè)要選擇出貨、去庫(kù)存，這時(shí)要以利潤(rùn)率為導(dǎo)向；出現(xiàn)波谷的時(shí)候，庫(kù)存達(dá)到最低，這時(shí)要拿地，做好銷售資源的準(zhǔn)備，做好產(chǎn)品研發(fā)，為下一個(gè)周期做準(zhǔn)備。

　　如果從這個(gè)節(jié)奏來(lái)看，當(dāng)出現(xiàn)波谷的時(shí)候是最好拿地的時(shí)候。所以要想彎道超車，就得這樣拿地，在波峰的時(shí)候拿地其實(shí)都是錯(cuò)誤的選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：像現(xiàn)在樓市處于峰谷的情況下，公司是不是會(huì)考慮調(diào)低價(jià)格出貨？

　　李戰(zhàn)洪：不排除這一點(diǎn)。所謂的波峰、波谷，波峰的時(shí)候本來(lái)就是利潤(rùn)率導(dǎo)向，波谷的時(shí)候以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。現(xiàn)金流導(dǎo)向的最重要的一招就是以價(jià)換量，不排除公司會(huì)出現(xiàn)降價(jià)出售的動(dòng)作。以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的時(shí)候，以價(jià)換量將會(huì)成為企業(yè)的一個(gè)主要選擇。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了以價(jià)換量外，公司還可以通過(guò)哪些方面來(lái)?yè)Q取更多的現(xiàn)金流？

　　李戰(zhàn)洪：獲取現(xiàn)金流無(wú)非是從兩個(gè)方面解決，第一是找資本市場(chǎng)，第二是找銷售市場(chǎng)。資本市場(chǎng)上獲取現(xiàn)金流的成本比較高，最好的辦法是從銷售市場(chǎng)。既然資本市場(chǎng)的成本超過(guò)10%、達(dá)到20%了，企業(yè)還不如降價(jià)10%到20%，直接獲取現(xiàn)金流。

　　但是實(shí)際市場(chǎng)的降價(jià)空間也就20%，一旦降低超過(guò)20%，融資空間、資金解決的空間就沒(méi)有余地。